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　　秦虹：

　　大家上午好，很高興來到西安參加這個會議，我想我可以為什么的企業(yè)家說點什么，我自己猜想，可能我們企業(yè)有一些問題，我自己研究和思考的一些結果，跟大家一起做個交流。

　　所以談兩個方面的問題：第一，看看全國當前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。應該說今年房地產(chǎn)市場有幾個值得說好的方面，第一個就是我們銷售形勢比較好，大家看這個圖，這個黃色的曲線是全國商品房銷售面積的增長速度，從1—8月份的銷售速度來看，它不僅僅超過了去年，08年紅色的曲線增長速度增長比較高，因為08年我們經(jīng)歷了特殊的經(jīng)濟危機時期，而且它的增長速度是遠遠高于07年，我們住房市場發(fā)展以來是歷史上增速最高的，所以08年房地產(chǎn)增長的速度銷售面積非常實在，賣出去的房子的增度了是非常高的。從絕對量來看也非?？捎^，大家看右側的圖，淡綠色每月從2、3、4、5、6、7、8，每個月商品房的銷售面積，從3月份開始今年每個月的，1—8月銷售面積的絕對量也是近4年以來的最高水平，所以我們1—8月份銷售了5個億平方米的商品房，平均每個月銷售面積超過了六千萬平方米，這個也是我們房地產(chǎn)發(fā)展以來的最高水平。我們非常有信心地看到今年房地產(chǎn)銷售，這個指標是非常好的指標，我們還剩下最后一個季度，超過08年甚至超過07年問題都不大。

　　第二個是我們?nèi)珖康禺a(chǎn)投資增速，從年初的最低點已經(jīng)開始穩(wěn)步回升了。今年1—8月份，全國房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)達到15%，這是我們政策所期待的，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，我們要加大國內(nèi)消費，也就是加大內(nèi)需，內(nèi)需包括兩塊，一個是投資，一個是消費。加大內(nèi)需就要加大投資，加大投資除了政府積極采取措施，加大投資額以外，啟動民間投資也是非常關鍵的，民間投資怎么啟動，民間投資是不是啟動。我們有這個感覺，在民間的投資啟動里面，房地產(chǎn)可能是最明顯的，比其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的投資增長是最多的，所以今年1—8月份房地產(chǎn)投資已經(jīng)回到15%，我們預計全年房地產(chǎn)投資達到20%，這樣一個歷史上正常的我們認為可以接受的水平，也是可以期待的，所以這也是非常不錯的指標，而且也是我們政策上所希望的能夠達到的指標，就是房地產(chǎn)投資和恢復，來帶動上下游的企業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)信心也在恢復，大家看這幅圖，它顯示了全國當前土地購置面積增速，房屋施工面積增速的趨勢圖，從這個圖里面我們可以看到，有幾個仍然是負增長，以及我們新增的面積都是負增長，但是從我們這個圖的增長趨勢看，都已經(jīng)度過了最低的向下走的趨勢，已經(jīng)開始向上。所以從我們整個鏈條，房地產(chǎn)從土地到開發(fā)，整個鏈條的投資全部穩(wěn)步回升的情況下，我們房地產(chǎn)增速達到了15%。所以開發(fā)企業(yè)縮量保價的態(tài)勢現(xiàn)在已經(jīng)改變，企業(yè)的信心逐步恢復。開發(fā)企業(yè)的縮量保價我們在08年面臨最嚴峻形勢的時候和今年一季度，具體表現(xiàn)是不拿地，盡管土地價位已經(jīng)降了，但是開發(fā)企業(yè)信心不足，不拿地，不開工，緩施工，開發(fā)商當時明顯的心態(tài)就是縮量保價，我通過減少我的供給來保持我整個銷售價格水平，但是現(xiàn)在來看這個趨勢已經(jīng)在發(fā)生變化。還有一個指標不錯，就是當前房地產(chǎn)信貸風險在減小。這個圖顯示了從08年一季度到今年一季度，房地產(chǎn)不良貸款的違約率，這個違約率在逐漸走低，現(xiàn)在個人住房抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，占到整個我們商業(yè)貸款余額達到17%，應該說我們房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和我們金融的穩(wěn)定，信貸安全的穩(wěn)定是高度關聯(lián)的，由于我們不良貸款率在下降，所以我們房地產(chǎn)信貸安全性提高，當然不是說我們當前房地產(chǎn)市場沒有任何問題，在看到這些市場表現(xiàn)方面，我們也看到了一些問題，值得大家關注。第一個問題，這個問題的核心具體表現(xiàn)在很多方面，但是概括起來說主要是結構性的問題。大家可以看，今年上半年我們從銷售、投資相比來看，出現(xiàn)了兩個差，今年上半年東部地區(qū)的銷售速度，如果東中西相比的話，東部銷售速度最快，但是東部地區(qū)的投資增長速度是最低的，這是一個不同；第二，全國40個重點城市，它的銷售速度是高于全國平均水平的，但是它的投資增長速度是低于全國平均水平，這也是出現(xiàn)了一個差額，所以這個問題值得我們關注。其實這個問題顯示出我們可能在東部一些地區(qū)，去年市場調控劇烈的一些城市，很多開發(fā)企業(yè)在投資方面還是比較謹慎的，大家對這個市場未來的走勢和判斷有自己的一些獨特的看法，而我們?nèi)ツ晔袌鱿鄬Ρ容^穩(wěn)定的，比如說中西部地區(qū)，比如說中小城市，他們這些企業(yè)在這個地方的投資相對來說信心比較足，所以他們的投資增長速度還是比較快的。

　　第二個不平衡我們也注意到，雖然現(xiàn)在我們的銷售形勢非常好，但是其中有一個值得我們關注的問題，就是我們現(xiàn)在住房市場上對住房資源的占有實際上非常不平衡。我們可以說一部分城市的家庭可能住的很好，住的面積很大，住的很寬敞，擁有很多套房子，但是卻有一部分家庭住的很擠、很差，買不起房，這個不平衡現(xiàn)象目前是值得我們關注的。所以這要提醒一些在住房市場上投資的投資者，你的投資風險可能在加劇，因為擁有多套住房的家庭，一部分投資者已經(jīng)買了3套、4套、5套再買7、8套的時候風險又開始出現(xiàn)。

　　從當前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，它有五個方面。

　　第一，從我們目前發(fā)展階段來看，我們國家在住房市場上的一個基本需求，目前仍然處于相對穩(wěn)定時期，什么叫基本需求？很多人喜歡用剛性需求來表示一個概念，我想用基本需求，這基本需求實際上包括兩個部分，第一部分是投資置業(yè)家庭的需求，應該說城市里年輕化比例比較高，我們現(xiàn)在全國人口里面35歲以下人口仍然占到整個人口的比例超過40%，如果我們假設35歲以下的這些人將來都要成家立業(yè)都需要住房的話，這部分需求就很充足，而且我們國家經(jīng)濟發(fā)展水平還不足世界的平均水平，從這樣的角度來看，年輕人的需求還是比較大。第二，必須要改善的需求。98年住房制度改革，我們城鎮(zhèn)里的老職工絕大多數(shù)都通過房改得到了住房，經(jīng)過了10年的發(fā)展，經(jīng)濟的積累、財富的收入增加，家庭結構的變化，這部分家庭現(xiàn)在也逐步進入改善期，他的改善也是剛性的。這個改善住房需求的過程還遠沒有結束，所以基本需求處在相對穩(wěn)定的階段。這也見證了去年我們經(jīng)常說的觀點，去年房地產(chǎn)業(yè)由于受到外圍因素的影響和自身的調整，08年房地產(chǎn)市場銷售受到了很大的制約萎縮，特別是東部的大城市，很多城市房地產(chǎn)銷售面積在08年的時候下降了40%，盡管在房屋面積銷售下降40%的情況下，我們08年全國商品房銷售面積仍然比05年之前任何一年都高，僅僅是比07年低一點。08年在非常嚴峻的形勢下，我們銷售的房子總面積仍然超過了05年之前的任何一年，而且這樣一個銷售面積是在我們東部特大城市成交萎縮40%的情況下使顯的。市場起伏降落變化的主要因素主要是外圍的因素，外圍的影響就是由于房地產(chǎn)本身金融的資產(chǎn)決定的，就是避險、投資、保值等等，這些外圍因素的影響，它又什么受什么來決定呢？它又受到預期更宏觀的一些因素影響，比如說資本市場波動的預期，比如說宏觀經(jīng)濟變化的預期，受到這些預期的變化影響，而如果它預期好，將來經(jīng)濟增長變化預期好，資本市場繁榮，有可能發(fā)生通脹預期的情況下，他可能購房的保值增值的預期增大。

　　第一個階段，我們發(fā)現(xiàn)市場基本需求仍處于相對穩(wěn)定階段，市場起伏變化的主要是外圍因素的影響。第二個結論，我們通過這一段時間，近幾年我們自己調研，我們自己研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)由于它的資金密集型強，開發(fā)周期長，應該說它的風險比較大，受到的地域、政策、法律諸多因素的影響，在這個市場上大企業(yè)、大項目在市場發(fā)展中是占據(jù)優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)怎么發(fā)展，我們?nèi)绻鳛橐粋€企業(yè)怎么樣發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，我覺得做大做強做優(yōu)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關鍵，你不做大，你就不能做結構，大城市受到波動的時候，我中小企業(yè)是穩(wěn)定的，多業(yè)態(tài)也是一種結構，我可以做住宅，可以做商業(yè)，只有做大才能做結構，才能實現(xiàn)多業(yè)態(tài)，才能實現(xiàn)一個總體的平衡，你不做強，你就無法融資，因為房地產(chǎn)行業(yè)就是一個資金密集型行業(yè)，你沒有錢房地產(chǎn)市場發(fā)展就很難持續(xù)，我們資金都是非常強的企業(yè)，你不做優(yōu)你就不能占領市場，我們現(xiàn)在看到大企業(yè)，特別是有品牌的大企業(yè)在這個市場上的占有率在提高，而且在市場上占據(jù)了優(yōu)勢。我們看這樣一個圖，這是我們?nèi)珖鴱?7年以來商品房銷售面積的增速圖，以今年上半年為例，全國商品房銷售，一共銷售了3億平方米的商品房，這3億平方米的商品房都是什么樣的企業(yè)銷售呢？我們根據(jù)對各地方的調研和一些統(tǒng)計數(shù)字的匯總，我們在建項目的大約占到我們在建項目的5.5萬個，銷售面積在兩萬平方米以上的這些項目，大約占到10%，銷售了整個商品房面積的70%，也就是說現(xiàn)在我們在市場上在建項目中大約10%的大項目賣了70%的房子，所以大企業(yè)大項目在政策上占有主導優(yōu)勢。這次我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L，中央出臺了一系列保增長的措施，比如我們放松一些貸款，都是大企業(yè)在第一時間得到了這樣一些支策，享用的這些政策的實惠，這是第二個結論。

　　第三個結論，房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在仍然與城市化關系非常密切，我們現(xiàn)在中國城市化發(fā)展仍然處在質和量的提升期，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵，我們開發(fā)企業(yè)在哪里投資，選擇什么樣的地域來進行投資，關鍵要看這個地方、這個地區(qū)，取決于它城市化的質量，一定是城市化發(fā)展質和量共同提高的地區(qū)。我們簡單說一個觀點，為什么城市化跟房地產(chǎn)發(fā)展這么緊密，由于城市化的發(fā)展帶來的是土地價值的變化，我們中國的城市化和世界發(fā)達國家的情況是不一樣的，世界發(fā)達國家實現(xiàn)城市化的年限非常長，經(jīng)歷了100—200年的時間才完成了城市化的過程。中國城市化出現(xiàn)了一個明顯的和國外發(fā)達國家不同的現(xiàn)象，就是中國的城市化城市化和郊區(qū)化在同時并進。這是我們城市建成區(qū)面積增長變化圖，2007年是1990年的3倍，人口大量向城內(nèi)集中，因為每單位土地上承載的人口大大增加了。我們以北京市為例，過去三環(huán)以從外都是郊區(qū)，后來是四環(huán)，再后來是五環(huán)，現(xiàn)在六環(huán)是郊區(qū)，土地區(qū)位價值的不斷變化就帶來了土地易價，因為土地的價格主要取決于區(qū)位。所以這就是我們城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)相關重要的方面，不僅僅在于人口。

　　最后我們說房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，這個圖是和房地產(chǎn)相關的一些商品零售額的變化，我們可以看到，房地產(chǎn)的發(fā)展對相關產(chǎn)業(yè)的帶動是非常的明顯，商品房的銷售面積和和家具類銷售額走勢是完全一致的，我們也可以看到我房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的回升，我們土地開發(fā)、施工面積不斷的增長，帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是非常明顯的。上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對對后期的消費，比如家電、家居、裝修，廚衛(wèi)、潔具設備等等帶動非常明顯。

　　這個是我通過當前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)對今后企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一點認識，希望和在座的各位開發(fā)企業(yè)進行交流，不對之處請指出，謝謝大家。

　　主持人：

　　再次感謝秦虹女士的精彩演講。接下來的時間我們進行互動環(huán)節(jié)。

　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)：

　　在這里我想問一個成本價的問題，成本價上半年炒的非常火熱，但是熱了一段時間又草草收場了，您認為成本價是否應該公開，它公開的意義在何處。

　　秦虹：

　　我不知道你說的成本議價被業(yè)界炒的紛紛揚揚是什么，我不理解你這個問題。

　　新居時代：

　　最近網(wǎng)絡上出現(xiàn)了廉租房保障制度在審核和程序上的輿論，您是怎么看待這方面的呢？比如前一段時間在網(wǎng)絡上被熱炒的四歲寶寶領取廉租房的事情。

　　秦虹：

　　我們聯(lián)組房政策是非常清楚的，凡是符合政策的都應該享受到廉租房的一些保障。因為廉租房制度是非常清晰的，從中央也好，到地方也好，什么人、什么樣的家庭符合這樣的標準可以享用，從執(zhí)行角度來講，凡是符合政策規(guī)定的，他都有權利享受，這和廉租房政策的關系不大。

　　張仁仁：

　　剛才聽了您的報告我有幾個數(shù)據(jù)，今年大家都看到上半年房地產(chǎn)的銷售增長很快，你們有沒有一個數(shù)據(jù)和一個具體的調查，這些房地產(chǎn)的銷售有多少百分比是滿足基本需求，有多少百分比是滿足一個投資需求。如果說因為我的一個直觀的感覺，我有很多朋友都在買房，他們有投資需求，假如說其中有相當大的百分比滿足投資需求，而且結合到你剛才里面講到的，最后有一個投資風險的評估，如果這樣的話如果他的投資需求占主要百分比的話，這一種銷售的往旺勢是不是有可能持續(xù)下去？

　　秦虹：

　　我恰好有些數(shù)據(jù)沒有說，這個問題非常有價值，我們在研究今年上半年，以上半年為例三億平方米誰賣的房子，賣的是什么樣的房子，我們發(fā)現(xiàn)了統(tǒng)計上的一個結果，90平方米以下的商品房占到商品房銷售面積的30%，它的銷售增長速度是50%，140平方米以上的商品房占到整個銷售面積大約在20%，它的銷售增長速度是70%。也就是說90—140平方米之間的商品房在1—6月份銷售大概占一半，它的銷售增長速度是16%。實際上這反映了一個問題，在我們目前的市場上兩例需求，市場的增長貢獻不是絕對量，一類是誰最需要住房，我剛才說的初次置業(yè)90平米以下的戶型，第二是誰最有能力購房，購買140平方米以上的。在140平方米以上的大房子里面，非常復雜，就像您講的投資性需求，也分很多類，有一類他出于增值保值投資性需求，比如說他家里除了吃飯有余一部分錢，這部分錢干什么，投資股票還是買房產(chǎn)，他需要做一個判斷，他很可能用于購買房產(chǎn)，他買個大房子可能改善自己的居住，過去住的小，現(xiàn)在住的更寬敞，同時他也能夠在預期的面積下實現(xiàn)它的保值，這種需求你把它歸類在改善性需求也可以，歸類到投資也可以，一般的歸類我覺得這種需求是可以理解，也是非常正常的。因為我們現(xiàn)在已經(jīng)進入這樣一個發(fā)展階段，很多家庭有一部分閑錢，投資股市有風險，回報率不能夠讓我們滿足，房地產(chǎn)既能滿足需求，又能實現(xiàn)增值保值?，F(xiàn)在我個人的看法，為買而賣，或者純粹是投資的，這個純粹投資又包括兩類，投資又包括兩類，比如說一類，他買了房子閑置在那兒，在北京這種大城市非常明顯，有些礦主到北京買了十幾套房子，房子空在那兒，也不租，成了房屋的儲蓄，成了存錢的方式，這種我們是非常不提倡的，而且對市場有害。還有種投資，他買了房子以后用于出租辦公，我們蓋的是住房，最后它實現(xiàn)的功能是辦公功能，沒有滿足我們居住需求，還有一些純粹是為買而賣的，這些人對市場都是有害的。所以面對這種情況，我是非常贊成我們的銀行部門提高投資成本，對多套購房提高利率、提高首付、提高它的投資成本，這樣可以有效抑制這些不正常的投資，我們不提倡這些投資。比如說你有100萬，如果你全部自己付款投資的話，那你可以買一套房子，如果銀行的杠桿利率比較高，你就可以投入5套房子等等。