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　　孟曉蘇：

　　各位同仁、各位朋友，大家上午好！

　　我非常高興再次來(lái)到古都西安參加觀點(diǎn)新媒體組織的論壇，共同探討城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。西安我不是第一次來(lái)了，這次到西安來(lái)看到的城市建設(shè)規(guī)模使我振奮，在這里我看到的是大規(guī)模的舊城改造和兩條地鐵線同時(shí)開(kāi)通。有人跟我說(shuō)，不到西安就不知道為什么外國(guó)人把中國(guó)叫China，當(dāng)然我們現(xiàn)在拆的不是舊城，拆的是棚戶區(qū)，相信這樣的大拆大建不僅會(huì)整個(gè)改變城市面貌，不僅會(huì)拉動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)和會(huì)拉動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的市場(chǎng)需求。我給大家?guī)?lái)的觀點(diǎn)，就是對(duì)房地產(chǎn)近年發(fā)展的預(yù)期，因?yàn)楝F(xiàn)在人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既有喜悅，又有所擔(dān)憂，我想從周期本身的角度談?wù)劷鼛啄攴康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　我們現(xiàn)在還沉浸在國(guó)慶60周年的喜悅之中，這次國(guó)慶60周年慶典向全世界展示了國(guó)威軍威，我們30年成就的喜悅，特別是這30年確實(shí)取得很大的成就，特別我們的經(jīng)濟(jì)一直保持高速度增長(zhǎng)，特別是兩位數(shù)的增長(zhǎng)，使我們排名從2005年的排名第四到今年的第三，所以人們都預(yù)期今年我們將成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。這正像胡錦濤總書記在去年年底所說(shuō)的，13億人大踏步的趕上了時(shí)代潮流。在天安門廣場(chǎng)上胡錦濤同志講，我們?nèi)珖?guó)各族人民都為偉大祖國(guó)的發(fā)展進(jìn)步感到自豪。

　　我講的題目分為四個(gè)方面，第一個(gè)是可喜轉(zhuǎn)折，起動(dòng)內(nèi)需取得了初步成果。為什么我們能夠這樣喜慶的來(lái)慶祝60周年呢？是因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)明顯的復(fù)蘇了，特別是房地產(chǎn)的復(fù)蘇，為全國(guó)的復(fù)蘇發(fā)出了一個(gè)積極的信號(hào)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今年我們看到重現(xiàn)了生機(jī)和活力，銷售額和銷售面積達(dá)幅度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度甚至在42%，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了全面的恢復(fù)。今年我們看到了，8月份的數(shù)據(jù)來(lái)看銷售猛增了42.9%，而銷售面積幾乎和去年全年相同，這還是8月份，我相信9月份的數(shù)據(jù)超過(guò)2008年全年，可是今年全國(guó)突破最高的2007年是穩(wěn)定的，有可能能達(dá)到3萬(wàn)億的總銷額。對(duì)比我們2008年這個(gè)時(shí)候，全國(guó)的房地產(chǎn)成交急劇萎縮，一線城市甚至萎縮了50%，回顧這些問(wèn)題造成是因?yàn)檫B續(xù)三年一直房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房空漲，房過(guò)熱，由于這些需求的政策影響到了發(fā)展，使得我們?nèi)ツ杲?jīng)濟(jì)經(jīng)歷了過(guò)山車。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮就造成了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的萎縮，帶來(lái)了若干工業(yè)價(jià)格下降和行業(yè)虧損，而影響就業(yè)的問(wèn)題也是非常嚴(yán)重，去年這個(gè)時(shí)候我們知道很多大學(xué)畢業(yè)生找不到工作，2600多萬(wàn)農(nóng)民工下崗回家，這也是我們轉(zhuǎn)變的原因，我們轉(zhuǎn)到了全力保發(fā)展，中央采取了一系列積極的政策推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括強(qiáng)調(diào)最終需求，而最終需求主要是住房和汽車。中央和國(guó)務(wù)院又再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有啟動(dòng)之前先以政府投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)行積極的財(cái)政政策，住房交易減免稅費(fèi)，放寬房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款和抵押貸款，要求媒體積極的引導(dǎo)輿論打壓，支持地方政府出臺(tái)地方政策來(lái)救樓市。這些政策收到了明顯的成效。我們看到，去年我們還在爭(zhēng)論，到底我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)是V型還是W型，目前我們經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)呈現(xiàn)了對(duì)勾型，而房地產(chǎn)啟動(dòng)看來(lái)是一個(gè)V型。首先是政府拉動(dòng)投資力，在2000年以后的高速的持續(xù)的發(fā)展，這次也是這樣，我們四萬(wàn)億拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)取得了一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)和汽車這兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)作為最終消費(fèi)的啟動(dòng)，有效拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)了70%，最終消費(fèi)拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

　　第二，凝聚公示，國(guó)家申明不會(huì)改變政策。近期爭(zhēng)論不斷，是否泡沫過(guò)熱，在今年的5、6月份就有些媒體呼吁改變政策、呼吁打壓經(jīng)濟(jì)，打壓房?jī)r(jià)的呼聲再次興起。我們看到5、6月份房?jī)r(jià)上漲，這里面有各種問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲又要走到老路上去，這是不對(duì)的，全國(guó)房?jī)r(jià)也不就上漲了1%、2%你就來(lái)打壓，某些媒體，特別是中央影視媒體，說(shuō)的最不能讓人容忍的話，就是“誓不買房，就不消費(fèi)，其奈我何”。我們看到7月份央行剛剛對(duì)于信貸做了微調(diào)，結(jié)果股市應(yīng)聲落地，出現(xiàn)了幾個(gè)大跌，現(xiàn)在恢復(fù)起來(lái)了又跌下去了，這有使我想到侯寶林先生說(shuō)的一個(gè)先生，說(shuō)兩個(gè)醉鬼喝醉了以后鬧鬼，這個(gè)醉鬼講你說(shuō)你沒(méi)醉，你順著這個(gè)柱子爬上去，這個(gè)醉鬼說(shuō)我不爬，我爬到半截你關(guān)掉電門我就掉下來(lái)，最后沒(méi)有爬，誰(shuí)爬了呢？股民爬了，讓他順著光柱爬，但是人家爬到半截你關(guān)電門，這樣更不對(duì)了。到底怎么樣才能使中國(guó)的股市穩(wěn)定呢？不能靠爬光柱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)要發(fā)展起來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是什么？特別是住房和汽車，這些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最終消費(fèi)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠產(chǎn)生最重大的影響。我再說(shuō)一個(gè)相聲蘇文茂先生講的相聲《橡皮膏》，有個(gè)人喝醉酒以后怕老婆打，因?yàn)槠ü杀粍澠屏耍丶艺覀€(gè)橡皮膏就鐵上了，最個(gè)醉鬼說(shuō)我沒(méi)喝醉你為什么打我，他老婆說(shuō)你沒(méi)喝醉，你沒(méi)喝醉為什么把橡皮膏貼到鏡子上了。前一段時(shí)間救市，好多人就把橡皮膏貼到鏡子上了，我們經(jīng)濟(jì)于事無(wú)補(bǔ)，因?yàn)槲覀冎饕獢D壓的不是農(nóng)副產(chǎn)品，而是有色金屬等等，要拉動(dòng)這些經(jīng)濟(jì)就要靠最終需求。

　　我們年初曾經(jīng)制訂了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，我們要振興鋼鐵業(yè)，我們鋼鐵業(yè)已經(jīng)是全世界第一了，我們這個(gè)第一的概念是超過(guò)后面的七家全世界的企業(yè)，我們今年預(yù)計(jì)鋼鐵可以占全世界的47點(diǎn)幾，將近一半的產(chǎn)量，我們還要振興，我們有色金屬也要振興，價(jià)格都跌了十分之一了也要振興，我們紡織業(yè)也要振興，前幾年剛剛拿起砸時(shí)候沙地，我們現(xiàn)在還要振興。我們振興話還沒(méi)有落地，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，要抑制鋼鐵水泥這些要振興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，這是一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，半年之后就要做這樣的調(diào)整。為什么呢？為什么我們的工業(yè)出產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)出了13年以來(lái)的新低？原來(lái)我們振興了中間產(chǎn)品的生產(chǎn)，包括鋼材、水泥，但是卻沒(méi)有變成最終消費(fèi)品，缺乏足夠的加工能力，把它加工成老百姓所需要的房屋。十大產(chǎn)業(yè)至少有八個(gè)產(chǎn)業(yè)要靠房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)，現(xiàn)在我們的認(rèn)識(shí)已經(jīng)統(tǒng)一了，溫總理強(qiáng)調(diào)，我們現(xiàn)在不進(jìn)則退，要保持政策的連續(xù)性，總理說(shuō)我們不能也不會(huì)在不適當(dāng)?shù)臈l件下改變政策方向，這些意見(jiàn)也在最近召開(kāi)的四中全會(huì)上得到了充分的肯定，就是保持現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)政策不動(dòng)搖。

　　第三，瞻望前景，我們產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了五年的發(fā)展機(jī)遇。各國(guó)各地在房地產(chǎn)發(fā)展都有明顯的周期規(guī)律，我們中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)律在頭兩個(gè)發(fā)展期表現(xiàn)出來(lái)的都是五年增長(zhǎng)兩年低落，我們98年迎來(lái)了第三次發(fā)展，第三次發(fā)展到第五年的時(shí)候來(lái)應(yīng)當(dāng)是低落，但是因?yàn)槲覀冋J(rèn)識(shí)到了這個(gè)規(guī)律，因此就使得這個(gè)發(fā)展期一直延續(xù)到2007年的下半年，持續(xù)發(fā)展了8年多，將近9年。當(dāng)然，周期性規(guī)律也是不能違規(guī)，從2006年開(kāi)始政策的偉大效益打壓，就使得在2007年底結(jié)束了發(fā)展期。從圖表來(lái)看又出現(xiàn)了巨大的周期性波動(dòng)，這次巨幅的跌升也是以往過(guò)去所沒(méi)有過(guò)的，但是低谷之后還需要進(jìn)入新的增長(zhǎng)期，這是規(guī)律決定的。去年預(yù)言，房地產(chǎn)業(yè)將在2009年5、6月復(fù)蘇，這個(gè)預(yù)言實(shí)現(xiàn)了，因?yàn)檎吡Χ却?，我相信這些政策力度對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇起到積極作用。我們看到今年上半年房地產(chǎn)的銷售額、銷售面積都出現(xiàn)的明顯的反彈，確實(shí)先于其他的產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇了。而根據(jù)周期性的發(fā)展預(yù)測(cè)今后，我們至少還會(huì)保持5年以上的增長(zhǎng)，如果恢復(fù)的好我們還可以有更多的時(shí)間。在每一輪發(fā)展期的出現(xiàn)都會(huì)有新的投資人加入到行列，前面三次發(fā)展造就了三批企業(yè)紛紛進(jìn)入，第一批是中房首開(kāi)，第二批是萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)，(股份制企業(yè))。我們又面對(duì)這樣一個(gè)新的增長(zhǎng)期，在這個(gè)新的增長(zhǎng)期的時(shí)候，他們要投資房地產(chǎn)企業(yè)這是一個(gè)正確的選擇，他們進(jìn)入房地產(chǎn)變成了房地產(chǎn)業(yè)，他們也在上一輪的發(fā)展中，在自己資金困難的時(shí)候，還有一些很著名的房地產(chǎn)名人們，他們項(xiàng)目造就了房地產(chǎn)的企業(yè)家，我相信在明年將會(huì)有一些企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)投入，因?yàn)橥顿Y不動(dòng)產(chǎn)可以使公司保值增值。我也是保險(xiǎn)公司的董事長(zhǎng)，我也要進(jìn)行大量的都是，怎么投呢？我在前幾年提出的REITs和房地產(chǎn)PE，就是房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，已經(jīng)得到了國(guó)務(wù)院的大力支持，如果這樣的發(fā)展順利，未來(lái)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)投資商和開(kāi)發(fā)商的細(xì)分與合作，投資商主要是投資，開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，在新的發(fā)展期需要各方面都要抓住新的發(fā)展機(jī)遇。

　　最后我講一講立足當(dāng)下，加大投資緩解供不應(yīng)求。最近我們看到商品房的供不應(yīng)求，現(xiàn)在房?jī)r(jià)大幅度上漲，這和供不應(yīng)求有直接的關(guān)系，在供不應(yīng)求的情況下開(kāi)發(fā)商不愿意把最后的尾盤處理掉，而購(gòu)房者積極觀望已有別于去年和前年年底的消極觀望。開(kāi)發(fā)區(qū)不著急，老百姓也不著急，現(xiàn)在叫皇上不急太監(jiān)急，現(xiàn)在一些一線城市，9月、10月房地產(chǎn)銷售很好，但是我們看到很多的二線城市，包括西安，還在觀望，這只是對(duì)于一些小范圍。在這樣的形勢(shì)面前，是不是再次進(jìn)入拐點(diǎn)，有人說(shuō)在年底就進(jìn)入拐點(diǎn)，這都不符合實(shí)際，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇了，勢(shì)不可當(dāng)。如何能夠避免老百姓對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分漲價(jià)的職責(zé)呢？房地產(chǎn)要注重社會(huì)責(zé)任，不要過(guò)快的抬高房?jī)r(jià)，要把房?jī)r(jià)上漲空間更多的留給居民。我們?cè)诒本┖蜕虾＝ǖ倪@些房子現(xiàn)在都漲價(jià)，二手房現(xiàn)在都漲到兩三萬(wàn)平米了，當(dāng)時(shí)我們只賣到七千、五千。至少我們?cè)诿襟w的面前要強(qiáng)調(diào)這樣的理念，而不是想方設(shè)法強(qiáng)調(diào)最后一絲利潤(rùn)。最根本的問(wèn)題是房屋的供不應(yīng)求，目前房屋的供應(yīng)量嚴(yán)重不足是造成房?jī)r(jià)上漲的原因，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么要提高房?jī)r(jià)呢？第一，在前一段5、6月份的市場(chǎng)旺銷中把大量的房子都賣完了，剩下10%就不著急了，因?yàn)樗麄儧](méi)有資金壓力了，所以寧可抬價(jià)停銷來(lái)觀望。

　　第二，而瞻望未來(lái)，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅雖然有，但是增幅同比是回落的，增幅只有14點(diǎn)幾，比原來(lái)回落了14點(diǎn)幾，住宅回落了20點(diǎn)幾，住宅回落的更多。供求平衡與供不應(yīng)求下的價(jià)格變化，供不應(yīng)求價(jià)格就上漲，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律。這幾年的土地供應(yīng)，我們看到北京市的數(shù)據(jù)，看來(lái)北京今年能夠完成供應(yīng)指標(biāo)任務(wù)都很難完成，這些問(wèn)題可能都會(huì)造成房屋下一步的供不應(yīng)求。在開(kāi)發(fā)商里面不為資金發(fā)愁的情況下，在開(kāi)發(fā)商把大部分房子賣掉的情況下，他們考慮的并不是要急著賣掉最后的5%，而更多考慮的是95%的老業(yè)主，他們最多謀求的是房地產(chǎn)邊際效益，現(xiàn)在有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)手里留下底線，用來(lái)提高房?jī)r(jià)，每當(dāng)房?jī)r(jià)提高一次，整個(gè)小區(qū)的老業(yè)主們就歡欣鼓舞，其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商掌握著房屋的價(jià)格權(quán)。在這種情況下當(dāng)然要為大多數(shù)人民群眾考慮，大多數(shù)人民群眾是已經(jīng)95%買了的房子，而不是5%沒(méi)賣掉的那部分，通過(guò)5%來(lái)降低是不可能的，怎么辦呢？只有一個(gè)辦法，就是要增加供給，幸好現(xiàn)在老百姓有點(diǎn)猶豫，如果老百姓這時(shí)候仍然踴躍購(gòu)買，那會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？供應(yīng)不足，再加上需求旺盛，這樣會(huì)造成房?jī)r(jià)的急劇上漲。一些專家講，又要到了拐點(diǎn)了，這是很荒謬的觀點(diǎn)，盡管日后老百姓會(huì)批評(píng)他們說(shuō)錯(cuò)了，但是現(xiàn)在卻起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，這是一件好事不是壞事?，F(xiàn)在最重要的問(wèn)題，要加大供地，減少“地王”，很多地方開(kāi)始按照三中全會(huì)的要求，推動(dòng)城中村的改造，這是增加新的土地供應(yīng)的重要方式。第二是加大投資增加房屋的供應(yīng)量。第三是要加快保證住房建設(shè)。這樣才能夠通過(guò)總量基本平衡實(shí)現(xiàn)價(jià)值的基本穩(wěn)。國(guó)務(wù)院已經(jīng)帶頭了，我們看到新組建的住房建設(shè)部，狠抓廉租房建設(shè)，三年九千億，雖然拉動(dòng)里不斷減弱，但是對(duì)改善今后的住房建設(shè)是很有意義的。政府提供的土地不足，地方政策推動(dòng)的城中村改造情況下，我們企業(yè)也要增加投資和土地供應(yīng)。所以這些舊區(qū)改造我們已經(jīng)做了計(jì)劃，其中像呼和浩特的小區(qū)，原來(lái)是28萬(wàn)平米，現(xiàn)在是135萬(wàn)平米，全國(guó)這樣的項(xiàng)目我們近期推出10個(gè)，中期是30個(gè)，遠(yuǎn)期是160個(gè)。因?yàn)槲覀冞@些項(xiàng)目都在黃金地段，都在一環(huán)以內(nèi)。這些都是我們面對(duì)現(xiàn)在的時(shí)期我們采取的作為，我們房地產(chǎn)要把握周期性機(jī)遇，加大房地產(chǎn)投資，至少在三年之后投資是沒(méi)有多大奉獻(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，現(xiàn)在需要的是加快生產(chǎn)，用加快生產(chǎn)來(lái)形成一個(gè)買方市場(chǎng)改變現(xiàn)在賣方市場(chǎng)對(duì)買方市場(chǎng)的不公平，用我們的實(shí)際行動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我就講到這里，謝謝。