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　　如果要減緩樓價(jià)上升速度，避免將來出現(xiàn)的嚴(yán)重后果，土地和房屋政策有需要改變。

　　金融危機(jī)以來，我們一直都聽到物業(yè)代理向客戶游說：投資物業(yè)比投資股票更好。隨著存款利率的不斷下調(diào)，愈來愈多人將資金轉(zhuǎn)投物業(yè)市場(chǎng)。樓價(jià)不斷上升已成熱門話題及得到愈來愈多的關(guān)注。

　　過去３０年來，作為一個(gè)投資者，我最有興趣的是觀察香港、東南亞甚至全球的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期與物業(yè)市場(chǎng)的關(guān)系；分析甚么時(shí)候是市場(chǎng)低迷應(yīng)買入，甚么時(shí)候是市場(chǎng)過熱要回避。我會(huì)觀察市場(chǎng)的基本面，是甚么原因驅(qū)使市場(chǎng)上升或下降，還是市場(chǎng)正處過度亢奮期。

　　樓價(jià)上升與經(jīng)濟(jì)及貨幣擴(kuò)張緊密相連

　　在過往３０年，物業(yè)價(jià)格的上升總是與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及貨幣擴(kuò)張緊密相連。較明顯的周期通常是每７至１０年就經(jīng)歷一次，原因可能是經(jīng)濟(jì)或政治因素，令樓市出現(xiàn)過熱或低估。亞洲物業(yè)市場(chǎng)有其特色，亞洲人包括中國(guó)人都視「有瓦遮頭」為保障。即使環(huán)境不好，如果擁有居所就不用擔(dān)心要支付租金或沒有地方居住，更不用擔(dān)心租金升得太高的問題，故此不少人只要能力所及，就去置業(yè)，不太計(jì)較成本。

　　亞洲人擁有較高儲(chǔ)蓄，比西方人更常進(jìn)行物業(yè)投資，這可能亦與西方國(guó)家退休福利較完善有關(guān)，不象亞洲大部分人士均要自行為退休生活早作部署，同時(shí)亞洲人的父母較愿意為下一代置業(yè)。

　　香港物業(yè)市場(chǎng)自六十年代以來，幾經(jīng)波折：１９６７年暴動(dòng)時(shí)，樓價(jià)大幅下跌，當(dāng)時(shí)不少人移居海外；１９７３年，股市大跌拖累地產(chǎn)市場(chǎng)；１９８１年在高通脹、高利率下，地產(chǎn)市場(chǎng)由頂峰一路下滑，直至１９８４年簽署中英聯(lián)合聲明。最近的３０至４０年間，香港物業(yè)市場(chǎng)大致出現(xiàn)三大周期，１９７４至１９８１年是一個(gè)，１９８４年至９７年是第二個(gè)，第三個(gè)是從介乎２０００－０３年到目前，此升浪仍持續(xù)。

　　樓價(jià)可能在２０１０年前迭創(chuàng)新高

　　在三大樓價(jià)上升期中，有兩次調(diào)整。第一次是１９８１年至１９８４年，因?yàn)樾拚咄?、高利率，以及中英談判帶來的緊張和政治不確定性；第二次調(diào)整是９７年至２００３年，受到亞洲金融危機(jī)及沙士的影響。第一次的樓市上升期維持了７年，而第二次上升期由８５年到９７年逾１２年，是最長(zhǎng)的一次升浪。目前由２０００年至０３年開始的樓價(jià)持續(xù)上升已保持６－７年，我認(rèn)為上升期可能介于７－１０年，更可能在２０１０年前，迭創(chuàng)新高。物業(yè)市場(chǎng)周期的運(yùn)行是由供求關(guān)系來決定，由供不應(yīng)求到過量興建，最后出現(xiàn)供過于求、價(jià)格調(diào)整。

　　在香港，土地供應(yīng)由政府及各項(xiàng)公共政策所控制，不容易迅速改變，從而擴(kuò)大了樓價(jià)波動(dòng)。另一個(gè)影響本港物業(yè)市場(chǎng)的因素是港元掛勾美元的聯(lián)系匯率，由于經(jīng)濟(jì)周期不一定與美國(guó)同步，香港經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)卻未必一致，低利率下更加助長(zhǎng)了熾熱樓市的升溫。政府政策的改變對(duì)物業(yè)市場(chǎng)影響重大。９８年股市暴跌后，港府改變土地供應(yīng)政策，每年推出的土地拍賣改由發(fā)展商先從勾地表中勾出，再公開拍賣。這樣的做法，在初期確實(shí)起到限制土地供應(yīng)量支撐樓市的作用，但在后期其作用卻適得其反，加上政府停止與建和銷售公營(yíng)房屋及居屋，令樓價(jià)不斷攀升。

　　決策者未準(zhǔn)確把握內(nèi)地資金流入

　　還有一個(gè)特別的現(xiàn)象是，在過去幾年，愈來愈多的內(nèi)地人在香港置業(yè)和投資。內(nèi)地近年來股市、樓市的急速膨脹，財(cái)富快速積累，資金流動(dòng)性充裕，不少內(nèi)地人士的身家快速增加，他們對(duì)消費(fèi)和投資需求已遠(yuǎn)超許多香港市民。這種現(xiàn)象，相信香港政府的決策者，在他們制訂土地政策時(shí)可能沒有考慮到，即使他們有考慮，但也未必估計(jì)到這類資金流入的速度和規(guī)模，從而令有關(guān)政策脫節(jié)。資金來港無疑會(huì)推高樓價(jià)，當(dāng)中有利有弊。有人固然因而財(cái)富增加，但亦造成更多的港人難以擁有物業(yè)，或者港人出售物業(yè)后，因無法追上樓價(jià)的升幅而不能再置業(yè)。樓市繁榮，物業(yè)租金上升，不但增加市民生活成本，亦令營(yíng)商成本提高，削弱香港競(jìng)爭(zhēng)力，難以吸引跨國(guó)公司在香港設(shè)立亞洲總部，從而減少當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機(jī)會(huì)。

　?。埃改杲?jīng)濟(jì)低迷只是短期修正

　　０８年，金融海嘯及銀行信貸收緊，香港樓市只受輕微打擊而沒有持續(xù)下跌，在供給緊絀、利率極低的環(huán)境下，樓市很快轉(zhuǎn)向，０９年開始樓價(jià)再次拾級(jí)而上。亞洲經(jīng)濟(jì)體的出口雖受打擊，但區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活力并沒有太受金融危機(jī)的影響，因此當(dāng)全球金融市場(chǎng)穩(wěn)定下來，在寬松貨幣及財(cái)政政策刺激下，銀行儲(chǔ)蓄和流動(dòng)資金加速流向亞洲、中國(guó)、香港及其他地區(qū)的樓市，令當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)快速回升。如果亞洲決策者認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)循環(huán)期，這將是錯(cuò)誤的。亞洲經(jīng)濟(jì)循環(huán)在０２年亞洲金融危機(jī)后，０８年的低迷只是短期修正而不是結(jié)束，我們目前仍處在這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期。西方國(guó)家的低利率貨幣政策相信可維持一段時(shí)間，現(xiàn)時(shí)要求香港政府及其他國(guó)家重新修訂土地政策可能為時(shí)過晚，因?yàn)榧词雇恋毓?yīng)政策改變，也需要時(shí)間在市場(chǎng)反映。

　　土地和房屋政策需改變，避免過熱后遺癥

　　我們可能認(rèn)為，美國(guó)政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)過去數(shù)年在物業(yè)市場(chǎng)方面的政策是肓目而愚蠢的，最終釀成金融危機(jī)。但我們可能將遭受類似的問題，如果未來土地供應(yīng)情況不扭轉(zhuǎn)、政府資助房屋不向弱勢(shì)社群重新啟動(dòng)，我們將面臨著另一次樓市過熱的嚴(yán)重后遺癥，現(xiàn)在我們正處于此趟物業(yè)周期的第７年，如果要減緩樓價(jià)上升速度，避免將來出現(xiàn)的嚴(yán)重后果，土地和房屋政策有需要改變。

　　我在９７年計(jì)算過，一般受薪人士如果要置第二套物業(yè)，只有能力支付他們當(dāng)時(shí)居住公寓的一半面積，其后，物業(yè)價(jià)格果然暴跌超過５０％。我們的收入自１９９８年以來的實(shí)際增長(zhǎng)有多少？低利率又可以維持多久？普通住宅樓價(jià)目前已回到或接近９７年的水平，豪宅樓價(jià)在０７年已超過９７年水平，目前達(dá)至新高。但是過去１０年，我們的收入有如此升幅嗎？很明顯收入追不上樓價(jià)。

　　如果市場(chǎng)一旦對(duì)美元信心轉(zhuǎn)弱、過低的寬松量化政策發(fā)生改變，利率就有需要上升，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的債務(wù)成本將增加，屆時(shí)我們又將面對(duì)如何的困局？投資者看到貨幣市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱而將資金投入物業(yè)市場(chǎng)，銀行又很愿意向地產(chǎn)業(yè)放貸，這最終又帶來怎樣的影響？要避免經(jīng)濟(jì)循環(huán)大幅波動(dòng)時(shí)，失去財(cái)富對(duì)社會(huì)帶來的不良影響，以及避免被外來投資者利用這個(gè)藉口來沖擊市場(chǎng)，現(xiàn)行土地政策必須重新考慮和迅速改變。