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　　銷售高位小幅回落，大宗交易創(chuàng)新高

　　8月，四大城市的住宅價(jià)格均已超越了歷史高位。但近期受信貸收緊、二套房貸政策等因素影響，住宅成交量已出現(xiàn)回落，且市場又出現(xiàn)了多宗外資拋售持有的住宅物業(yè)案例。反觀寫字樓市場，價(jià)格目前依然處于低位，同地段的寫字樓物業(yè)價(jià)格大幅落后于住宅價(jià)格，這種價(jià)格倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)引起了投資者的關(guān)注。

　　據(jù)中原監(jiān)測，近期寫字樓銷售市場，無論是個(gè)人投資者還是機(jī)構(gòu)投資者都呈現(xiàn)出加速買入的趨勢。據(jù)中原不完全統(tǒng)計(jì)，8月四大城市寫字樓大宗交易達(dá)八例，再掀高潮。其中北京3例，廣州3例，上海2例，總成交面積16.34萬平方米，總成交金額接近50億元。從全市場看，8月寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)出年內(nèi)新高，寫字樓銷售面積則雖從高位小幅回落，但銷售面積已持續(xù)三個(gè)月保持較高水平。

　　與銷售市場的如火如荼相比，租賃市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。8月，上海、廣州、深圳寫字樓租金漲跌互現(xiàn)，但甲級寫字樓租金的環(huán)比變化均小于1%。

　　8月，中國消費(fèi)和投資繼續(xù)增長，但逐步收緊的貨幣政策將成為制約未來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度的重要因素，而寫字樓市場的未來走勢也將受到這一因素的影響。

　　銷售市場：供應(yīng)創(chuàng)新高，寫字樓銷售依然火熱

　　8月，寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)出年內(nèi)新高，寫字樓銷售面積雖從高位小幅回落，但銷售面積持續(xù)三個(gè)月保持較高水平。四大城市新增寫字樓面積49.97萬平方米，環(huán)比增長24.55%，同期寫字樓銷售面積52.28萬平方米，環(huán)比下降3.45%。

　　供求方面，本月北京寫字樓新增供應(yīng)大幅增加，達(dá)32.07萬平方米，為本年新高，但由于大宗成交的減少，成交面積為26.17萬平方米，環(huán)比下降21.15%；上海、廣州寫字樓供應(yīng)本月大幅回落，環(huán)比分別下降39.72%、100%，而成交則大幅增加，增幅分別為26.57%、69.00%；本月深圳寫字樓市場基本保持平穩(wěn)，供應(yīng)與上月持平，成交面積4.43萬平方米，環(huán)比微降6.54%。

　　價(jià)格方面，8月，北京、上海、廣州、深圳的寫字樓價(jià)格分別為20377、23887、12610、30222元/平方米，本月北京、深圳寫字樓銷售價(jià)格創(chuàng)出年內(nèi)新高。從北京來看，幾例大宗交易拉升了整體寫字樓的成交價(jià)格；而在深圳，福田區(qū)高檔寫字樓放量成交拉升了全市均價(jià)。

　　收購方面，8月，寫字樓收購市場再掀高潮，本月共有八例大宗交易，其中北京3例，廣州3例，上海2例，總成交面積16.34萬平方米，總成交金額接近50億元。

　　本月寫字樓收購市場上金融機(jī)構(gòu)依然是收購主角，共有3例成交的收購方為金融企業(yè)。上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購上海陸家嘴甲級寫字樓中融碧玉藍(lán)天大廈10層樓面、4個(gè)裙房鋪面，成交金額10.48億元，成交面積2.11萬平方米；上海浦東發(fā)展銀行收購珠江新城的寫字樓富力盈悅國際的半棟寫字樓，總金額近4.2億元人民幣，總成交面積約1.6萬平方米；

　　廣東發(fā)展銀行廣州分行購入珠江新城甲級寫字樓南雅中和廣場共五層(24-28層)的寫字樓作為廣發(fā)廣州分行的新辦公地點(diǎn)，總面積1.19萬平方米。

　　租賃市場：8月租金漲跌不一北京租金出現(xiàn)滑坡

　　8月，上海、廣州、深圳寫字樓市場保持平穩(wěn)，甲級寫字樓租金環(huán)比變化均小于1%。北京寫字樓租金本月出現(xiàn)大幅下跌，其中甲級寫字樓下跌7.67%，準(zhǔn)甲級寫字樓下跌2.81%。

　　北京寫字樓租金近期持續(xù)下滑，走勢與其他三大城市大相徑庭，其原因主要是：前期北京寫字樓租金跌幅較小，而近期供應(yīng)明顯放量。同時(shí)寫字樓大單收購井噴，大量客戶自購寫字樓辦公，且外資企業(yè)對寫字樓需求仍未回暖。

　　租金：甲級寫字樓方面，北京、廣州租金下跌，跌幅分別為7.67%、0.28%，上海、深圳租金則小幅上漲，漲幅分別為0.70%、0.10%；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，除上海租金小幅上漲外，北京、廣州、深圳租金均出現(xiàn)下滑，環(huán)比分別下跌2.81%、0.74%、2.75%。

　　空置率：甲級寫字樓方面，除深圳外，北京、上海、廣州空置率有所下降，降幅分別為13.77%、0.71%、3.03%；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，北京、深圳空置率出現(xiàn)大幅下降，降幅分別為16.39%、24.94%，上海、廣州空置率與上月持平。

　　各地八月市場概覽

　　北京——租金大幅下滑銷售成交旺盛

　　8月，北京甲級寫字樓以及準(zhǔn)甲級寫字樓租金皆出現(xiàn)較大幅度下降，甲級寫字樓租金為212.96元/平方米.月，環(huán)比大降7.67%；準(zhǔn)甲級寫字樓為148.43元/平方米.月，環(huán)比下降2.81%。分區(qū)域來看，建國門和金融街商圈甲級寫字樓租金出現(xiàn)大幅下降，而東二環(huán)甲級寫字樓租金則增長明顯。

　　8月，北京甲級、準(zhǔn)甲級寫字樓空置率環(huán)比繼續(xù)下降，分別為為13.22%、19.80%。

        空置率下降的趨勢已持續(xù)多月，且本月下降幅度增大。

　　8月，寫字樓銷售面積繼續(xù)維持在20萬平方米以上，成交均價(jià)也達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)。

　　從租賃市場表現(xiàn)來看，甲級及準(zhǔn)甲級寫字樓入住率繼續(xù)回升，但租金仍然在下滑。

　　預(yù)計(jì)短期內(nèi)北京甲級寫字樓租金可能反彈，但是否整體持續(xù)回暖尚需觀察。

　　上海——租售活躍空置率小幅下降

　　8月，上海共有2例大宗交易成交，總成交面積9.71萬平方米。SOHO中國以24.5億元的價(jià)格從摩根士丹利手中收購了素有“上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場，成交面積7.6萬平方米，單價(jià)約3.2萬元/平方米。

　　上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購上海陸家嘴甲級寫字樓中融碧玉藍(lán)天大廈10層樓面、4個(gè)裙房鋪面，成交金額10.48億元，成交面積2.11萬平方米。近期上海甲級寫字樓市場接連出現(xiàn)大面積收購表明市場復(fù)蘇在望，投資者看好未來商用物業(yè)市場。

　　8月，上海甲級寫字樓租金為275.60元/平方米.月，環(huán)比上漲0.70%；準(zhǔn)甲級寫字樓租金為162.18元/平方米.月，環(huán)比上漲0.17%。租金實(shí)際成交價(jià)與報(bào)價(jià)仍有一定的距離，月內(nèi)人民廣場商圈海通證券大廈一例租賃，日租金僅為5元/平方米，而市場報(bào)價(jià)達(dá)到7-8元/平方米.天。雖然租金未有明顯上揚(yáng)，但是成交熱情已經(jīng)逐漸抬頭，預(yù)計(jì)自9月起，寫字樓市場的回暖將漸漸使得租金繼續(xù)回升。

　　8月，上海甲級寫字樓空置率為11.65%；準(zhǔn)甲級寫字樓為10.61%。其中甲級寫字樓空置率繼續(xù)小幅下降，準(zhǔn)甲級寫字樓持平。從成交特征來看，空置率的降低一方面得益于租賃的活躍，另外也來源于近期二手買賣市場自用客戶增加。由于市場企穩(wěn)，二手市場上投資客戶也開始出現(xiàn)增加趨勢。

　　8月，無論是一手市場甲級寫字樓的大面積成交，或是市場整購消息頻出，消息面利好不斷。對于后期走勢的判斷，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)暖愈發(fā)明顯，寫字樓的租售市場反彈可期。

　　廣州——租金平穩(wěn)大宗交易持續(xù)火爆

　　8月，廣州共有3例大宗交易成交，總成交面積3.99萬平方米。

　　上海浦東發(fā)展銀行收購珠江新城的寫字樓富力盈悅國際的半棟寫字樓，總金額近4.2億元人民幣，總成交面積約1.6萬平方米。

　　健康產(chǎn)品公司“無限極”一次性購買富力盈悅國際建筑面積近1.2萬平方米的半棟寫字樓，以及數(shù)十個(gè)車位，交易金額近3億元。

　　廣東發(fā)展銀行廣州分行購下珠江新城超甲級寫字樓南雅中和廣場共五層(24-28層)的寫字樓作為其廣州分行的新辦公地點(diǎn)，總面積1.19萬平方米。

　　8月，廣州高端寫字樓租金持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，買賣市場成交活躍為租賃市場帶來利好，同時(shí)二手寫字樓亦出現(xiàn)整層租售的案例，增強(qiáng)了消費(fèi)者對寫字樓市場的信心。各商圈本月的租金變化不大，僅珠江新城商圈略有下跌，原因是勤建大廈租金下調(diào)10元/平方米，在珠江新城高端寫字樓不多的情況下勤建大廈租金下調(diào)對該商圈的寫字樓整體租金影響相對明顯。

　　空置率方面，連續(xù)多月各商圈的空置率都較為穩(wěn)定，雖然受經(jīng)濟(jì)影響不少企業(yè)搬離或轉(zhuǎn)租低租金寫字樓，但近期國內(nèi)企業(yè)擴(kuò)張辦公空間的步伐未見停止，企業(yè)趁租金處于低位時(shí)擴(kuò)張辦公空間，整層租賃的個(gè)案不斷涌現(xiàn)，大大彌補(bǔ)了外企搬離帶來的空置，穩(wěn)定了近期廣州甲級寫字樓的辦公空置率。

　　9月，寫字樓市場將迎來今年下半年最大批量的供應(yīng)，如遠(yuǎn)洋大廈、富邦中心、匯美大廈和達(dá)鏢廣場等中高端寫字樓將在9-10月份推出市場，新增寫字樓的定價(jià)和銷售情況將對第四季度寫字樓的變化產(chǎn)生較大的影響。同時(shí)大宗寫字樓收購個(gè)案有望再度出現(xiàn)，目前不少即將推出市場的中高端寫字樓傾向于整體出售。

　　深圳——租金上漲受挫空置率有所回升

　　8月，深圳甲級寫字樓的租金約為127.23元/平方米.月，與上月持平；準(zhǔn)甲級寫字樓為105.35元/平方米.月，環(huán)比7月下降2.75%。受前期甲級寫字樓需求旺盛影響，準(zhǔn)甲級寫字樓用優(yōu)惠租金來吸引市場的青睞，也導(dǎo)致甲級寫字樓租金上漲受阻。區(qū)域方面，蔡屋圍甲級寫字樓租金環(huán)比上升3.01%，準(zhǔn)甲級寫字樓環(huán)比下跌2.14%。甲級寫字樓租金上升主要是地王大廈租金從105元/月/平方米回升至110元/月/平方米，華潤大廈租金保持不變；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，世界金融大廈租金下降5元/月/平方米，發(fā)展銀行大廈保持不變。

　　8月，深圳甲級寫字樓的空置率為13.1%，準(zhǔn)甲級寫字樓空置率為6.5%。在甲級寫字樓租金繼續(xù)上漲、買賣交易活躍，及準(zhǔn)甲級寫字樓租金回落的影響下，出現(xiàn)空置率一升一降。福田中心區(qū)甲級寫字樓入住率為85.2%，環(huán)比下降7.9%；準(zhǔn)甲級寫字樓入住率為94.2%，環(huán)比上升4.8%。中心區(qū)寫字樓品質(zhì)差別相對較小，在甲級租金持續(xù)上升、準(zhǔn)甲級回落奪客的影響下，準(zhǔn)甲級寫字樓表現(xiàn)好于甲級寫字樓。

　　隨著寫字樓市場持續(xù)活躍，及“金九銀十”的到來，寫字樓將迎來下半年第一個(gè)供應(yīng)高峰期，據(jù)中原監(jiān)測，9月可能上市銷售的物業(yè)主要有福田中心西區(qū)的金谷4號、南山中心區(qū)的漢京國際、龍崗中心城的珠江廣場，另外，綠景廣場主樓也將推出、天利中央廣場二期B座在尋求整體出售。