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本文作者：宋延慶 蘭德咨詢（中國）有限公司董事長、首席咨詢師

　　很多企業(yè)越來越不情愿地發(fā)現(xiàn)，如果基于企業(yè)過去發(fā)生的和現(xiàn)在存在的問題而擬定管理文件，永遠(yuǎn)不能解決碰到的新問題或隨時都會發(fā)生的例外。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，大多數(shù)企業(yè)都走過了至少七、八年和兩、三輪項(xiàng)目開發(fā)周期的發(fā)展歷程，這意味著企業(yè)對開發(fā)流程的理解程度和對管理提升的需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了ISO9000的廣度和深度。根據(jù)筆者10多年專業(yè)從事房地產(chǎn)管理研究和咨詢的經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域，有兩點(diǎn)最新的動向和趨勢值得業(yè)界企業(yè)高度關(guān)注：

　　(一)組織管控和開發(fā)流程管理越來越業(yè)務(wù)化和精細(xì)化。為了管理而管理的認(rèn)識早已過去了，最新的管理提升動向是以提升業(yè)務(wù)水平為關(guān)注焦點(diǎn)，以優(yōu)化權(quán)責(zé)邊界和開發(fā)流程為重點(diǎn)，一切工作都是為了提高開發(fā)效率和效益、提高企業(yè)競爭力為目的，所以管理文件基本上都是業(yè)務(wù)與管理一體化的文件，也就是所有的業(yè)務(wù)工作最終以管理文件的形式體現(xiàn)出來，而不是傳統(tǒng)意義上的規(guī)章制度。在越來越業(yè)務(wù)化的同時，越來越精細(xì)化更是最新態(tài)勢。

　　(二)在當(dāng)前的管理當(dāng)中，規(guī)章制度和開發(fā)流程越來越強(qiáng)化前瞻性和預(yù)防作用。糾正是管理文件的作用之一。但很多企業(yè)越來越不情愿地發(fā)現(xiàn)，如果基于企業(yè)過去發(fā)生的和現(xiàn)在存在的問題而擬定管理文件，永遠(yuǎn)不能解決碰到的新問題或隨時都會發(fā)生的例外。在制度文件中還是找不到使用的內(nèi)容，是很多企業(yè)在建章立制后的突出感覺，所以一直在失誤、糾正，再失誤，再糾正中前行，而付出的是大量慘痛的教訓(xùn)。事實(shí)上，這就是企業(yè)作為一個個體而自行編制管理文件的最大弊端。制度的作用不僅僅是糾正，更是預(yù)防。

　　根據(jù)本人的了解，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)管理改進(jìn)工作主要集中在五個方面：

　　現(xiàn)在我們以需求比例最高的制度化管理為例，重點(diǎn)說明房地產(chǎn)企業(yè)如何建立、健全規(guī)章制度和業(yè)務(wù)流程體系。

　　全面、系統(tǒng)的管理體系包括四個維度、四個層次和兩個方面?，F(xiàn)以某大型地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)管理體系文件為例：

　　四個維度：

　　1、制度層次維度：第一層次文件(基本制度)→第二層次文件(規(guī)章/流程)→第三層次文件(分體系的子體系文件)→第四層次文件(工作指引/示范文本)

　　2、資源要素維度：人力資源、財務(wù)資源、土地資源、供方資源、客戶資源、品牌文化

　　3、職能分工維度：行政、法律事務(wù)、人力資源、財務(wù)、成本、采購、設(shè)計(jì)

　　4、覆蓋范圍維度：企業(yè)產(chǎn)權(quán)、法人治理、發(fā)展規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、制度建設(shè)

　　四個層次

　　第一層次：基本制度，包括組織設(shè)置方案、財務(wù)制度、計(jì)劃管理、薪酬管理等。

　　第二層次：一級流程，也就是包括15個左右基本業(yè)務(wù)模塊的基本流程和規(guī)章，如“設(shè)計(jì)管理”模塊下的《設(shè)計(jì)管理辦法》及設(shè)計(jì)管理流程、記錄等。第三層次：二級流程，是指一級流程下的分項(xiàng)流程。如設(shè)計(jì)管理流程下就包括設(shè)計(jì)策劃流程、設(shè)計(jì)單位選擇流程、設(shè)計(jì)任務(wù)書編報流程、設(shè)計(jì)過程控制流程、概念設(shè)計(jì)評審流程、方案設(shè)計(jì)評審流程、初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)評審流程、施工圖設(shè)計(jì)評審流程、樣板間及賣場設(shè)計(jì)評審流程、材料設(shè)備選型流程、設(shè)計(jì)變更流程、設(shè)計(jì)改進(jìn)流程等十幾個二級流程。當(dāng)然，每一個二級流程下還包括流程圖、流程描述、記錄表格等。

　　第四層次：作業(yè)指引和標(biāo)準(zhǔn)化工作范本。如《設(shè)計(jì)任務(wù)書編報工作指引》，《設(shè)計(jì)任務(wù)書標(biāo)準(zhǔn)范本》。

　　兩個方面：

　　除了要確保管理體系的全面性、系統(tǒng)性、前瞻性和精細(xì)化外，要使管理體系有效地執(zhí)行下去，還要注意以下三點(diǎn)：

　　1、簡約化：簡約化與精細(xì)化并不矛盾！房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系決不是文件化的堆砌，針對不同流程進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆焙喍仍O(shè)計(jì)。對于某些非重要流程，只要簡要設(shè)計(jì)即可；而對于關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和規(guī)章制度則需要相近的設(shè)計(jì)并做出明確的規(guī)定，例如招標(biāo)流程、采購流程、計(jì)劃管理流程等，則遵循精細(xì)化原則。簡約化是執(zhí)行的基礎(chǔ)。簡約的，才是有效的。

　　2、標(biāo)準(zhǔn)化：標(biāo)準(zhǔn)化有兩層含義，第一層含義是制度、流程的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，第二層含義是工作輸出成果范本或作業(yè)模板的標(biāo)準(zhǔn)化。實(shí)現(xiàn)第一層標(biāo)準(zhǔn)化是解決了怎么做的問題。但大量的事實(shí)證明，知道了“怎么做”，還是不能保證能做好，所以其對績效的作用一般只有百分之四、五十。這也是很對企業(yè)建立管理體系后績效沒有明顯提供的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)如果要從根本上提高開發(fā)效率和工作質(zhì)量，除了第一層標(biāo)準(zhǔn)化外，還要進(jìn)一步建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的工作模板。

　　3、要盡可能有立竿見影的效果。“執(zhí)行”無疑是企業(yè)制度建設(shè)的落腳點(diǎn)，也是企業(yè)管理者最關(guān)注的問題之一。導(dǎo)致制度執(zhí)行力差的原因有很多，但是，有兩點(diǎn)非常重要的因素值得思考和關(guān)注：一是在擬定制度和進(jìn)行流程優(yōu)化、設(shè)計(jì)時，一定要站在執(zhí)行者的角度，而不是管理者，因?yàn)橹贫仁怯蓤?zhí)行者執(zhí)行的；二是切忌忘了改進(jìn)管理的初衷，就是以提高效率和業(yè)績，確保實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)為目的。

　　未來房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭，更多地體現(xiàn)在企業(yè)積淀、內(nèi)涵和專業(yè)化程度上，這一切都需要管理作為保障。事實(shí)上，好的管理不僅能解放主要管理者，釋放團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新力和能動性，而且好的管理還能大幅度提高開發(fā)效益，其管理的效益是可以量化的。據(jù)多個企業(yè)和多個項(xiàng)目的測算，通過嚴(yán)控成本和費(fèi)用、提高工作效率、縮短開發(fā)周期，能降低3%-5%的項(xiàng)目成本；通過提高項(xiàng)目附加值，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)附加值、新概念附加值和品牌附加值等可以提高5%-10%的利潤率——“一降一提”，雙管齊下，在好的管理體系的保障下，完全有可能保證開發(fā)效益至少提高8%。