外資退場，工行這樣的自用買家接盤，在仲量聯(lián)行深圳董事總經理鐘德堯看來，這個項目的交易是如今外資投資中國房地產新格局的一種折射。

　　觀點網(wǎng) 林向 在房地產領域的投資，大摩又一次選擇了出貨。

　　近期，市場傳出消息，大摩與鵬里資產管理持有的香港中環(huán)盈置大廈(前稱恒生銀行大廈)，剛以約36億元售出，成為香港近年以來市場上最大宗商廈成交個案。數(shù)據(jù)顯示，大摩于2006年5月以22.6億元購入上述物業(yè)，其后斥約資2億元翻新；此次最終以36億元售出，賬面獲利將達到11.4億元，持貨約3年物業(yè)升值近五成。

　　市場傳言中國工商銀行是奪標大熱門之一，在房企資金鏈空前充裕的新形勢下，外資對中國房地產的投資格局正在悄然發(fā)生改變。

　　大摩密集出貨真相

　　這不是大摩08年以來第一次出手其在內地和香港的房地產投資項目，世茂房地產(HK.0813)8月下旬曾發(fā)布公告稱，擬以最高價7.5億人民幣收購摩根士丹利房地產管理的房地產直接投資基金持有的武漢錦繡長江項目29.99%股權。

　　世茂現(xiàn)在持有該項目70.1%股權，摩根士丹利房地產基金持有余下的29.9%權益。大摩可把最多全部、最少45.01%權益售予世房，若全部出售，作價最多7.5億元人民幣。

　　世茂房地產投資者關系部相關人士在接受觀點新媒體采訪時表示，這次交易是大摩主動找向世茂房地產提出的。對于2007年10億入股，此次又擬以7.5億賣回給世茂房地產，其稱，這件事對世茂“肯定有好處”。

　　對于目前大摩的密集出貨離場，不少市場人士分析其原因正是大摩策略改變的一種體現(xiàn)。

　　著名評級機構標準普爾分析師李國宜向觀點新媒體表示，大摩折價推出該項目，應該是大摩地產基金策略的一部分。他表示，很多地產基金在2007年房地產高峰時期投資中國房地產，現(xiàn)在則更加理性的看待中國房地產市場，不少地產基金面臨著策略上的改變。

　　李國宜表示，他對不少外資房地產基金的資金來源有疑問，現(xiàn)今很多房地產基金的負債率極高，故希望通過這種方式降低杠桿。

　　而此前的8月18日，SOHO中國正式宣布以24.5億元接手大摩手上的東海廣場。這個價格在潘石屹看來也是占了便宜。潘石屹一再強調他3萬元/平方米剛出頭的收購價格之劃算。有業(yè)內人士認為，這一價格也反映出大摩急于退出的心態(tài)。

　　在不少市場人士看來，為了回籠資金、降低杠桿、似乎是大摩不計代價“急”于拋售內地投資項目的原因。但是在仲量聯(lián)行深圳董事總經理鐘德堯看來，對于不少外資而言，并不是所有項目的退出都可以歸結到上述原因。

　　他表示，不少外資地產投資機構投資項目前有預定的投資回報周期，比如有些項目是預定期六年時間，時間到了之后，項目的拋售自然是很正常的。

　　鐘德堯表示，大部分外資退出之時都是有賺錢的，而不是割肉退出，這意味著他們退出一些房地產投資物業(yè)之時并不是想像的那么“不惜一切代價”。

　　流動性充裕“機會難覓”

　　鐘德堯表示，他了解到的情況是，不少2008年金融危機爆發(fā)之前資金即已經募集好的外資地產基金現(xiàn)在同樣也面臨著在市場上找不到價格合理的物業(yè)進行投資的窘境。

　　“內地流動性充裕，不少開發(fā)商開價也較高，他們則會覺得價格太貴，不劃算，所有有錢也沒有花出去。”進入第二季度之后，大部分開發(fā)商資金鏈已經極為充裕，甚至手上持有現(xiàn)金超過2007年最高峰時期。

　　國泰君安的數(shù)據(jù)顯示，A股45家主流公司09年中報平均每家預售房款32個億，07年行業(yè)估值最高時平均每家只有20個億。這種情況的直接后果是，對于外資的項目投資者開發(fā)商敢于開高價，而少數(shù)仍然有投資能力的外資機構面臨著的“機會難覓”的窘境也就不難理解了。

　　除此之外，鐘德堯還表示，在去年至今一年多的時間里，一個普遍的現(xiàn)象是，外企得到總部的指令，停止了辦公場所的擴張，這導致不少針對外企的商業(yè)物業(yè)出租率極低。

　　一個典型的例子是，有媒體報道稱上海環(huán)球金融中心出租率僅有30%。但鐘德堯稱，隨著經濟的回暖，不少在華企業(yè)會逐漸恢復擴張策略，辦公場所擴張方面的需求被壓抑一年多之后將會有所釋放。由于多是3-5年的長租，高端寫字樓出租率將會出現(xiàn)穩(wěn)定的回升。

　　而且同時，不少商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)由于目前資金鏈充裕，即使旗下寫字樓出租率較低，寧愿空置，也不愿意降低租金標準。而同時市場也顯示出不少自用買家對商業(yè)地產的需求也開始占據(jù)更加重要的地位。

　　他表示，正是因為上述原因，盡管市場供應量會大幅增加，但他對廣州珠江新城未來兩年的市場就沒有那么悲觀。“不少自用買家，如國開行等，都具有很強的購買力。”

　　外資退場，工行這樣的自用買家接盤，在仲量聯(lián)行深圳董事總經理鐘德堯看來，正是如今外資投資中國房地產新格局的一種折射。