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　　為了充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，萬科近年來致力于推動標(biāo)準(zhǔn)化和集中采購工作。不久前，萬科在上海舉辦了以“綠色住宅·健康居家”為主題的集中采購簽約儀式，主要針對地板、瓷磚、戶內(nèi)門、櫥柜、收納、背景墻六類產(chǎn)品展開集中采購，采購總金額逾10億元，是業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的一次，通過這種方式公司此次的采購成本降低逾1成。

　　觀點新媒體：公司未來的核心發(fā)展目標(biāo)是什么？如何看待銷售額、利潤額和股東回報之間的關(guān)系？

　　譚華杰：上市公司的核心目標(biāo)就為股東創(chuàng)造價值。

　　“質(zhì)量效益型增長”的核心就是要以股東價值作為經(jīng)營活動的出發(fā)點，股東回報一般以凈資產(chǎn)收益率衡量，而在同樣的資產(chǎn)規(guī)模下，銷售額和利潤額分別代表了周轉(zhuǎn)效率和盈利能力，提高凈資產(chǎn)收益率需要企業(yè)很好的平衡這兩方面。

　　觀點新媒體：能否談?wù)劰?007年公開增發(fā)募集資金的投資以及回報情況？

　　譚華杰：公司于2007年公開發(fā)行A股股票融資總額100億元，用于投入11個對應(yīng)的募集資金專項項目，截止到2009年6月30日，除了3個項目由于政府調(diào)整規(guī)劃原因，未能如期完成使用之外，其他項目均按照計劃的時間完成投入，并已開始產(chǎn)生相應(yīng)的效益。按照加權(quán)平均法計算，預(yù)計本次募集資金投向項目的整體效益高于招股意向書的收益預(yù)測水平。

　　觀點新媒體：經(jīng)歷了20年的發(fā)展之后，今天的萬科核心競爭優(yōu)勢在哪里？

　　譚華杰：萬科憑借專注普通住宅、快速流轉(zhuǎn)等優(yōu)勢，使得公司得到快速發(fā)展。當(dāng)萬科發(fā)展到今天這樣的規(guī)模后，需要發(fā)掘和整合新的優(yōu)勢。萬科目前有幾方面的競爭優(yōu)勢，可以充分挖掘和整合。一個是規(guī)模優(yōu)勢，此前的快速發(fā)展中一直沒有利用規(guī)模優(yōu)勢，沒有統(tǒng)一作戰(zhàn)。一個是戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，可以給公司提供更大的騰挪空間。再一個是產(chǎn)品研發(fā)優(yōu)勢，萬科在同行業(yè)中對產(chǎn)品的研發(fā)投入一直是名列前茅的。萬科發(fā)展到今天，已進入一個新的發(fā)展階段，如何提高管理和經(jīng)營的效率，確保產(chǎn)品的競爭力，這些問題并沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可以借鑒，需要我們不斷的摸索。但我們相信，只要能充分整合和發(fā)揮這些優(yōu)勢，萬科將會有良好的發(fā)展前景。

　　觀點新媒體：萬科下半年是否會繼續(xù)保持在土地招拍掛市場上的投資力度？

　　譚華杰：萬科下半年在土地市場上將繼續(xù)保持進取的態(tài)度，但在項目獲取上堅持精挑細(xì)選、把握機遇的原則，綜合考慮土地價格、資源屬性、項目回報等因素，選擇那些能帶來更多股東回報的，開發(fā)風(fēng)險較小的地塊。在對項目的可行性進行分析時，萬科會考慮當(dāng)?shù)胤績r的歷史情況，不會購買那些只有基于房價大幅上漲才能盈利的項目。

　　09年以來萬科新增的項目大多位于二線城市，這些項目的地價都比較合理，開發(fā)前景好，具備較好的盈利能力。

　　觀點新媒體：這兩年萬科在內(nèi)部激勵機制上是否進行了一些創(chuàng)新？

　　譚華杰：萬科一直在思考和研究長效激勵方案，希望能使管理層和股東的利益保持一致，激勵管理層為股東創(chuàng)造更大的價值。公司目前尚未有具體的新一輪股權(quán)激勵計劃。

　　觀點新媒體：郁亮先生年初曾表示，萬科已經(jīng)啟動旨在從其他房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模挖人的“行業(yè)精英計劃”，能否談?wù)勥@方面的進展？

　　譚華杰：萬科一直注重吸納行業(yè)精英。不久前萬科邀請原凱德置地環(huán)渤海地區(qū)總經(jīng)理毛大慶先生加盟，希望借助毛大慶豐富的產(chǎn)品線經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，引入國際化的視野，進一步豐富市場格局，促進公司住宅開發(fā)主業(yè)的發(fā)展。

　　觀點新媒體：近期有傳言稱，萬科目前正在委托國內(nèi)某券商研究住宅附帶的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，希望能將其打包賣給機構(gòu)投資者，能否介紹這方面的情況？

　　譚華杰：國務(wù)院辦公廳2008年年底發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中表示，要開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。隨著REITs試點的開展，相信房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道會得到進一步的豐富。萬科一直專注于住宅開發(fā)，旗下的商業(yè)物業(yè)一般是住宅項目附屬的商業(yè)配套，占公司業(yè)務(wù)的比例很小。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化屬于比較復(fù)雜的金融產(chǎn)品，其推出離不開相關(guān)制度安排的支持；對企業(yè)而言，不僅需要等待制度的明確，在之后也還有一個學(xué)習(xí)的過程。