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　　房價急漲之謎―――

　　背后的資本推手

　　8月的上海隨著臺風(fēng)天的頻頻光顧而暫別了之前的酷暑，紅火了半年的樓市也似乎隨著天氣的變化嗅出了一絲不一樣的味道。

　　最近一個月來，在房價走高的背景下，各大地產(chǎn)開發(fā)商加快了融資籌錢與“跑馬圈地”的速度。不僅“地王”頻頻出現(xiàn)在各大城市的土地拍賣市場上，A股市場也是一片房企融資潮。不過，這些行為迅速成為眾矢之的，廣州等地接連傳出了大刀闊斧整頓閑置“地王”的消息，與此同時，樓市“價漲量跌”的局面也初露端倪。

　　房價與“地王”起舞

　　在滬上某家外資企業(yè)工作的劉小姐最近心情不錯。原來，她趁著去年年底樓市低迷時購買了一套小戶型房子，現(xiàn)在的升值幅度已經(jīng)達(dá)到了25％。“買的時候很多朋友都勸我再等等看，還好我出手快，本來1.2萬元一平米的房子，現(xiàn)在都漲到1.5萬元了。”說起到手的新房，劉小姐的興奮之情溢于言表。

　　正如劉小姐所感受到的那樣，從去年的沉寂到今年的火爆，國內(nèi)房價拐頭向上的速度有點(diǎn)出人意料。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局最新的調(diào)查數(shù)據(jù)，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，環(huán)比也有0.9%的漲幅。其中，新建住房銷售價格同比上漲0.3%，而90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲達(dá)2.3%。

　　就在房價節(jié)節(jié)攀升的同時，地價也在悄然上揚(yáng)，尤其6月份之后，各地連續(xù)出現(xiàn)了一批天價“地王”，頻頻刷新土地市場的價格紀(jì)錄。

　　5月21日，富力地產(chǎn)以超出起拍價近4倍的10.22億元奪得北京廣渠門外10號地塊，“地王”自此重回2009年的樓市；5月22日，萬科擊敗保利，以13.86億元的價格摘下佛山市佛南（掛）2009-015商住用地，一舉創(chuàng)造了當(dāng)?shù)氐?ldquo;地王”；6月8日，世茂地產(chǎn)擊敗萬科等，出價30.2億元拿下廈門湖邊水庫金邊路以東地塊這一廈門“地王”；6月25日，保利在與萬科的對決中勝出，以38.1億元攬獲重慶鴻恩寺地塊這一“地王”；7月23日，金地一口報價30.48億元，吃下上海郊區(qū)趙巷10號地塊，刷新上海“地王”紀(jì)錄……

　　“2008年的房價下跌，開發(fā)商都不敢輕易開工或者拿地。就算今年年初，土地市場還是很冷清，只是在近幾個月才突然爆發(fā)出來。”一位國有房企負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　長江證券研究員蘇雪晶對此持有相同觀點(diǎn)。她認(rèn)為，今年以來各地土地市場的火爆，從側(cè)面反映出行業(yè)資金充裕程度。更應(yīng)引起市場注意的是，本輪周期中，大量上市地產(chǎn)企業(yè)拿地高峰還沒有到來，預(yù)計至少在秋季來臨前，土地市場都將保持火熱情緒。

　　是誰在制造“泡沫”

　　近一個月以來，北京、上海、深圳、廣州等城市誕生的8個“地王”，其背后的開發(fā)商幾乎都是上市公司或者控股公司。

　　中國指數(shù)研究院與搜房網(wǎng)最新的調(diào)查顯示，今年1至7月，萬科、保利、金地、綠地、富力、世茂、華潤置地以及大華集團(tuán)等八大上市地產(chǎn)公司在15個城市合計投入資金近300億元，儲地規(guī)模超過1000萬平方米。

　　對于近期“地王”頻現(xiàn)的狀況，SOHO中國有限公司董事長潘石屹一針見血地指出，這些企業(yè)是“為了短期的利益，在制造泡沫。”

　　根據(jù)潘石屹的觀點(diǎn)，出現(xiàn)“地王”的主要原因是一些大型房產(chǎn)企業(yè)在目前的背景下，取得資金很容易，成本也很低。他將這一現(xiàn)象與最近發(fā)生的多起車禍釀成的悲劇進(jìn)行類比稱，“有相當(dāng)一部分車禍?zhǔn)呛染圃斐傻?。有人為了一時的高興，沒有為自己的健康和別人的生命著想，市場也是同樣的道理。”

　　應(yīng)當(dāng)看到的是，“地王”重現(xiàn)江湖的背后，一大批房產(chǎn)企業(yè)的資金面發(fā)生了脫胎換骨的變化，而上市公司在其中更顯得“如魚得水”。

　　“面對以資金實(shí)力論英雄的土地交易市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)市場，游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變。”一位房地產(chǎn)分析人士表示，對于上市公司，土地價格的高低，并非是他們的重點(diǎn)考慮問題，因?yàn)楝F(xiàn)在土地市場變成了資本運(yùn)作的平臺，而土地則變成了一個資本運(yùn)作的工具。

　　資本市場掀起“融資潮”

　　有人用“左右互搏”來形容這場資本游戲，房產(chǎn)商在地市與股市之間兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，玩得不亦樂乎。就在頻頻出擊拿地囤地的當(dāng)口，一家又一家房產(chǎn)上市公司在A股市場掀起了“融資潮”。

　　來自Wind資訊的統(tǒng)計顯示，今年以來，滬深股市中的房地產(chǎn)類上市公司再融資熱情高漲。此前，保利地產(chǎn)80億元定向增發(fā)方案的獲準(zhǔn)，助漲了房地產(chǎn)類上市公司增發(fā)融資的熱潮。僅僅7月份，就有新湖中寶、世榮兆業(yè)、海泰發(fā)展、招商地產(chǎn)、世茂股份等數(shù)十家房地產(chǎn)類上市公司，相繼發(fā)布再融資預(yù)案，計劃通過增發(fā)募集資金達(dá)257.38億元。房地產(chǎn)類上市公司今年以來擬融資總和已超過440億元。

　　與此同時，中國建筑的首發(fā)成功，也讓那些苦等近兩年、想上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)看到了新的希望。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至8月中旬，包括南國置業(yè)、中信地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計劃。

　　據(jù)了解，中國建筑作為一年多來首只登陸A股的建筑地產(chǎn)股，受到了市場資金的熱捧。中國建筑擬發(fā)行120億股，IPO募投項(xiàng)目資金規(guī)模為426億元；而最后凍結(jié)資金高達(dá)1.85萬億元。

　　近日，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印表示，“隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)和國際資本市場的恢復(fù)，恒大地產(chǎn)將重啟IPO計劃。”

　　而萬達(dá)集團(tuán)也已進(jìn)入了上市的申報程序，該集團(tuán)新一輪土地儲備起步于去年下半年，半年內(nèi)新增7幅土地。今年上半年加大了力度，新增10幅土地，下半年計劃再新增至少10幅地，全年新增土地儲備目標(biāo)超過1000萬平方米。

　　除此之外，復(fù)地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等多家H股上市公司也表示，回歸A股的計劃也將重新啟動。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年房地產(chǎn)企業(yè)將加大新開工力度和土地購置的規(guī)模，因此，對資金的需求將膨脹。而負(fù)債率一向偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，尋求各種方式的融資，將變得較為迫切。而現(xiàn)在，樓市和股市都已經(jīng)逐漸走出低谷，這為房企尋找資金提供了便利的條件。

　　融資與房價的怪圈

　　不難發(fā)現(xiàn)，融資拿地與房價之間確實(shí)存在一個“對賭”的怪圈。當(dāng)樓市、股市趨向好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)公司上市或增發(fā)數(shù)量勢必將越來越多，而這又在一定程度上助推房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。

　　事實(shí)上，能夠通過資本市場順利融資一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)“圈錢”的原動力。安華證券房地產(chǎn)分析師許東指出，開發(fā)商上市融資后，用一大部分資金去買地；而圈到地之后，該房地產(chǎn)企業(yè)會備受投資者追捧，股價隨之攀升；再融到資后，房地產(chǎn)企業(yè)又將資金投入到土地市場，并且因有錢在手，不惜花重金買地，非理性囤地也推高了地價，地價的抬升則又會助長房價。

　　一直以來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)都保持著非常高的資本回報率，巨額的項(xiàng)目回報相對于很少的資本金，使得該行業(yè)的資本回報率高達(dá)100%到400%，而一般項(xiàng)目2到4年的建設(shè)期，使得投資者和開發(fā)商在短短的幾年，從房地產(chǎn)項(xiàng)目中取得了巨額的利潤。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程始終伴隨著融資的沖動。

　　正是由于“高利潤”、“高融資”的行業(yè)特性，讓這場開發(fā)商的資本游戲顯得似乎順理成章，但這背后隱藏的風(fēng)險不容小覷。

　　互推上漲隱藏風(fēng)險

　　每一輪樓市高漲，都會伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面上的損失。對于那些已經(jīng)上市的開發(fā)商來說，由于融資的便捷，高價囤地更是自我擴(kuò)張最直接的方式。一場串連融資、地價、房價的怪圈不斷在國內(nèi)樓市中上演。正如一位分析人士所作的總結(jié)―――“資產(chǎn)高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場資本游戲。”

　　陽光100總裁易曉迪曾在多個場合指出“融資怪圈”的危險性，“如果這個游戲繼續(xù)下去的話，那么房地產(chǎn)這個行業(yè)就不存在了，所有的基金和銀行都會介入房地產(chǎn)行業(yè)競爭，因?yàn)樗鼈兏绣X。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融機(jī)構(gòu)有錢，那一個惡性競爭就會來了。我想這對這個行業(yè)是災(zāi)難性的。”

　　土地市場以資金論英雄的現(xiàn)實(shí)，可能形成土地過于集中的局面，房地產(chǎn)市場的“定價權(quán)”越來越掌握于少數(shù)幾家大型房企之手。不少業(yè)內(nèi)人士指出，這種局面將不利于市場競爭。

　　另一方面，股市、地市、樓市的互推上漲也可能吹大資產(chǎn)泡沫，增加金融風(fēng)險。在中國工商銀行高級研究員史晨昱看來，房地產(chǎn)企業(yè)用IPO以及融資資金“圈地”不僅僅是造成了房地產(chǎn)價格的上漲。“如果包括房地產(chǎn)上市公司在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不受限制地獲得了資本市場的資金支持，并且不受限制地購置、囤積土地，發(fā)展到一定程度時，這個行業(yè)就會陷入危險的境地，也會危及國家金融與經(jīng)濟(jì)安全。”

　　對于開發(fā)商來說，大量的土地儲備也并不意味著“萬事大吉”。資本市場有條不變的定理是―――泡沫，總有破裂的一天。緊崩的資金鏈一旦斷裂，曾經(jīng)風(fēng)光的“地王”就會成為巨大的負(fù)擔(dān)。

　　順馳，這個名字或許正在被逐漸遺忘。這家來自天津的開發(fā)商曾在一夜間頭戴無數(shù)全國“地王”光環(huán)，卻因資金鏈一朝斷裂而迅速隕落。往事令人扼腕，更發(fā)人深省。盡管目前樓市已暫別“寒冬”，但對于房產(chǎn)商來說，蓋好房子、練好內(nèi)功才是最可靠的立身之本。

　　萬科融資“迷霧”―――

　　是陽光還是泡沫

　　王石或許不會想到，昨天他還在孜孜不倦地通過“阿拉善”重塑萬科企業(yè)公民的形象，而一天之后他所要面對的卻是媒體針對這家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“再融資”長篇累牘的質(zhì)疑。

　　房企頻頻融資背后是否助推了房價節(jié)節(jié)高升？經(jīng)歷了沸騰一時的“捐款門”事件，萬科這次所需要“招架”的與其說是對一家公司自身經(jīng)營模式的考驗(yàn)，還不如說是一場國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)成長的集體反思。

　　釋放“再融資”信號

　　10.64元，8月19日萬科A的股價一度創(chuàng)下了近兩個月的盤中新低。自7月初創(chuàng)下此輪反彈新高后，萬科似乎在一夜之間一改前期藍(lán)籌牛股的姿態(tài)，掉頭逐步下探。

　　或許股價的漲跌包含了太多的因素，然而巧合的是，就在8月初萬科的高層人士多次釋放出“再融資”的信號。根據(jù)萬科最近公布的半年報，目前公司正在考慮時機(jī)成熟時進(jìn)行一次股權(quán)融資，并積極探討可行方案。

　　增發(fā)再融資似乎已是“箭在弦上”，而萬科冒著被市場質(zhì)疑“圈錢”的風(fēng)險，出劍所指的則是全國范圍內(nèi)“新一輪的房地產(chǎn)擴(kuò)張”。今年5月至7月，萬科以迅雷不及掩耳的速度增加土地儲備，3個月的時間新增項(xiàng)目19塊，總建筑面積達(dá)到450.6萬平方米，合計需支付土地款項(xiàng)約69億元。萬科的半年報中也提到，公司今年新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。

　　背后的故事是，在去年國內(nèi)房地產(chǎn)陷入調(diào)整期，萬科提出的“現(xiàn)金為王”策略幫助公司度過了“嚴(yán)冬”。然而，隨著今年房價回升，市場迅速回暖，與保利、金地、招商、中海等積極擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)都取得了大幅增長的業(yè)績相比，萬科的表現(xiàn)顯得相對乏力。一家獨(dú)大多年的萬科，被保利地產(chǎn)追趕的情形已越來越明顯。于是，不能“坐以待斃”的萬科不得不選擇了奮起直追，多處出擊購地，此時資金流是否充裕成為此招成敗的關(guān)鍵因素。

　　9次融資募得約200億

　　“根據(jù)我這么多年的跟蹤，說白了萬科最重要的秘密就是融資。”這是一位曾長期跟蹤萬科的知名券商分析師的表述。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自上市以來，萬科共有大大小小9次融資行為，包括1991年發(fā)行A股，1993年發(fā)行B股，1997年和1999年通過配股融資，2002年和2004年發(fā)行了近35億元可轉(zhuǎn)換公司債，2006年非公開增發(fā)，2007年公開增發(fā)，以及最近一次2008年8月發(fā)行的公司債，歷年來總共獲得約200億元，而這些資金大多都投入到了土地儲備之中。

　　2006年初，萬科在其2005年年報中提出，年內(nèi)新增1000萬平方米的項(xiàng)目儲備。2006年三季報表明其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72.1%，比2005年度末提高了11.1個百分點(diǎn)，資金壓力再度逼近時萬科選擇了增發(fā)融資。

　　2007年底的融資規(guī)模在2006年的基礎(chǔ)上再次加碼，從募集資金投向看，其轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市的跡象開始顯露，投向的11個項(xiàng)目中有7個位于二線城市。正是依賴于本次高價增發(fā)所獲近百億資金，萬科2008年在已深陷調(diào)整的房市氛圍中，仍然大舉拿地，全年新增項(xiàng)目17個，總規(guī)劃建筑面積422.8萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果說2006年的增發(fā)給萬科帶來了實(shí)質(zhì)增長外，2007年底和2008年8月實(shí)施的融資則更多是為其2007年所犯錯誤埋單。在“地王”頻出的2007年，萬科也多次高價拿地，這直接導(dǎo)致其2008年年報，不得不計提存貨跌價準(zhǔn)備13個項(xiàng)目，跌價準(zhǔn)備總金額達(dá)到12.41億元，其中 11個為2007年購入的高價地項(xiàng)目。

　　“融資拿地”的發(fā)展模式

　　仔細(xì)分析一下上市以來的9次融資，不難發(fā)現(xiàn)，融資拿地與萬科的自身成長擴(kuò)張構(gòu)成了相關(guān)度很高的正比關(guān)系。

　　以萬科2007年8月的公開增發(fā)為例，當(dāng)時公司在A股市場發(fā)行了3.17億股股票，發(fā)行價格高達(dá)31.53元，最終募集了99億元資金。該公司最新的半年報顯示，截至今年6月30日，萬科已經(jīng)使用了94.7億元，占募集資金凈額的95%，余額4.6億元將隨著項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)全部投入。這次高價增發(fā)頗受市場質(zhì)疑，而且萬科的半年報也顯示，公司似乎并不缺錢。截止至6月30日，萬科賬上貨幣資金一項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到268.8億元，較年初增加69.02億元。公司的凈負(fù)債率為10.7%，比2008年末下降22.4%。因此，此時萬科又發(fā)再融資信號，距上次巨額增發(fā)還不到兩年，過高頻率的大規(guī)模融資難免有“圈錢”之嫌。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以最低的成本融資，囤地高價賣房正是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)一種“快餐式”的發(fā)展模式。南京證券分析師楊建新表示，在市場環(huán)境好的情況下通過股權(quán)融資是房企迅速提升競爭力的重要法寶，如保利地產(chǎn)今年7月份募集資金78億元。另一方面是由行業(yè)的特殊性所決定的，地產(chǎn)公司必須儲備土地才能發(fā)展，近期全國頻頻上演“地王”爭奪戰(zhàn)，動輒幾十億，如果沒有雄厚的資金支持，很難取得持續(xù)發(fā)展。

　　嚴(yán)查融資囤地增加有效供給

　　政府出招破除“融資怪圈”

　　新“地王”頻出，老“地王”閑置；開發(fā)商不斷融資買地，有效供應(yīng)卻未見增長……面對“融資怪圈”，政府已經(jīng)開始出招。

　　一則最新的消息是，深圳市近期共清理已批未建土地735宗，其中半數(shù)以上已得到盤活。當(dāng)?shù)貒烈?guī)劃部門對閑置土地分別采取限期開發(fā)、收回土地使用權(quán)等方式予以處理。

　　這一系列措施宣告了一場嚴(yán)查風(fēng)潮的來臨。8月24日，國土資源部發(fā)布“禁令”：在確保拉動內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。顯然，監(jiān)管層已意識到，房地產(chǎn)企業(yè)大肆融資囤地，不符合上市公司追求均衡穩(wěn)定收益機(jī)制，也不利于市場穩(wěn)定。

　　實(shí)際上，早在2008年上半年，中國證監(jiān)會發(fā)行部的有關(guān)人士就曾表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。而當(dāng)年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。

　　不過，一場突如其來的全球金融風(fēng)暴，讓不少開發(fā)商出現(xiàn)了資金“困局”，這些規(guī)定并沒有被很好地執(zhí)行。

　　業(yè)界人士指出，抑制開發(fā)商拿高價地，最重要是嚴(yán)格督促其動工時間，防止出現(xiàn)拿地僅哄抬了在售樓價，卻無法將土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為樓市有效供應(yīng)、緩解供需矛盾。

　　由于城市規(guī)劃和拆遷成本等因素，各大城市在土地供應(yīng)方面一直存在種種問題。

　　值得一提的是，今年下半年各地政府不斷釋放出將加大土地供應(yīng)的信號。國務(wù)院批準(zhǔn)的全國81個城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。其中，七成以上的批準(zhǔn)用地用于公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項(xiàng)目建設(shè)。各地政府也表示，將加大供地力度，從增加供給的角度防止房價過度上漲，改善樓市供求關(guān)系。北京、上海、廣州等城市已先后出臺了土地市場擴(kuò)容計劃。

　　不過，業(yè)界人士也指出，地方政府在“推地”同時，應(yīng)實(shí)時公開開發(fā)商利用進(jìn)度，敦促開發(fā)商加快開工以增加當(dāng)期供給。此外，應(yīng)放大保障性住房供給，穩(wěn)定房價預(yù)期，并帶動房地產(chǎn)投資回升。這些都將是擴(kuò)張樓市未來有效供給的合理舉措。

　　題記

　　最近幾個月來，消失了一段時間的“地王”再次走入了人們的視野。與之相伴的是，房價與股價似乎也同步迎來了大幅飆升的局面。這是一次剛性需求集中釋放所引發(fā)的大反彈，還是一場資金逐利推動下的資本游戲？

　　記者通過一系列采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)樓市、股市乃至土地市場的價格存在著一個聯(lián)動“怪圈”，而其中隱藏的

　　風(fēng)險卻不僅僅止步于房地產(chǎn)這一個行業(yè)。值得一提的是，今年下半年各地政府已經(jīng)集體釋放出將加大土地供應(yīng)、嚴(yán)查開發(fā)商囤地的信號，然而如何“化土地供應(yīng)為有效供應(yīng)”依然考驗(yàn)著監(jiān)管者的智慧。