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　　樓市進(jìn)入靜默期，但業(yè)界預(yù)計(jì)房價(jià)難有大幅回調(diào)

　　此前風(fēng)傳的二套房貸收緊政策，已經(jīng)正式落地。面對(duì)眾多申請(qǐng)二套房貸市民的咨詢，廣州地區(qū)的各大銀行基本上統(tǒng)一了口徑——首付必須四成、利率也要上浮1.1倍。

　　利用二套房貸優(yōu)惠利率炒房的投資客驟遇紅燈，房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，二套房貸收緊，確實(shí)阻擋了投資客進(jìn)入樓市的腳步，尤以大面積、總價(jià)超過300萬元的物業(yè)受影響較大。

　　由于二套房貸收緊，雖然首次置業(yè)者和改善型置業(yè)者仍可享受打折利率，但有購房者看到政策轉(zhuǎn)風(fēng)向，開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，廣州樓市由此再度進(jìn)入靜默期，二手房業(yè)主反復(fù)加價(jià)的現(xiàn)象不復(fù)存在。不過，業(yè)界人士預(yù)計(jì)，單憑二套房貸收緊之力，只能阻止房價(jià)快速躥高，卻難使其再次大幅回調(diào)。

　　二套房貸收緊政策正式落地

　　8月24日，當(dāng)記者以申請(qǐng)二套房貸人士進(jìn)行咨詢時(shí)，建設(shè)銀行解放南路辦事處職員連聲說，“下半年開始已執(zhí)行首付四成、利率上浮1.1倍的政策，沒有任何優(yōu)惠。”附近一家交通銀行的個(gè)人金融部員工也告訴記者，首付、利率優(yōu)惠已成為過去時(shí)。

　　包括建行、農(nóng)行、中行、交行、招行、深發(fā)展等銀行的個(gè)貸部人士接受記者采訪時(shí)，均稱已嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率政策。各大商業(yè)銀行的口風(fēng)轉(zhuǎn)變，源于7月以來銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸的態(tài)度漸趨強(qiáng)硬。銀監(jiān)會(huì)此前除重申二套房貸政策須嚴(yán)格執(zhí)行外，還對(duì)銀行打“擦邊球”的現(xiàn)象十分關(guān)注，表示將嚴(yán)查二套房貸款業(yè)務(wù)里的各種違規(guī)問題。

　　廣州有商業(yè)銀行人士也透露，近期廣東省銀監(jiān)局密集排查各銀行，督促落實(shí)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。重壓之下，各行也紛紛開始自查核規(guī)，操作上亦有不同程度的收緊。

　　不過，在具體申請(qǐng)過程中，銀行方面其實(shí)仍有一些折中的辦法。某股份制商業(yè)銀行人士稱，在該銀行申請(qǐng)二套房，仍可以“個(gè)人”而并非以“家庭”為單位來計(jì)算房產(chǎn)套數(shù)，比如一對(duì)夫妻名下已有一套房產(chǎn)，作為非主貸人的一方，在另外購置新房時(shí)仍可享受首套房的商業(yè)貸款優(yōu)惠利率；再如如果第一套房貸款已還清，則申請(qǐng)第二套房房貸首付、利率仍可參照首套優(yōu)惠進(jìn)行。

　　據(jù)有關(guān)傳聞，監(jiān)管層將下發(fā)明確二套房貸利率政策規(guī)定，二套房貸至多只能下調(diào)至基準(zhǔn)利率的85%，即優(yōu)惠15%的利率，銀監(jiān)會(huì)人士對(duì)此未有回應(yīng)。銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士稱，“鑒于二套房貸比首套房貸的風(fēng)險(xiǎn)加深，我們要求商業(yè)銀行對(duì)于二套房的房貸利率，不能低于首套房利率”。

　　廣州簽約量降至年初水平

　　7月份起，二套房貸收緊風(fēng)聲猛刮，“刮跑”了部分廣州樓市的成交量，一手房市場(chǎng)首當(dāng)其沖。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年上半年，廣州一手住宅市場(chǎng)迅速反彈，剛性需求買家和投資型需求買家紛紛入市，上半年共簽約近490萬平方米，月均簽約超過80萬平方米。而7月份的簽約量同最近半年的水平相比明顯下降，僅略高于今年1月份的水平。

　　中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞認(rèn)為，在廣州樓市成交量萎縮的諸多因素中，至少有一成左右是拜二套房貸收緊所賜。二套房貸相關(guān)政策的從緊執(zhí)行，從7月份開始就對(duì)不少準(zhǔn)備二套房貸的購房者造成較大影響，也令不少購房者擔(dān)心政策會(huì)繼續(xù)調(diào)整而有所猶豫，導(dǎo)致成交速度放緩。在滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認(rèn)看來，對(duì)于購置第二套或以上房產(chǎn)的客戶而言，提高首付款比例及貸款利率，必定會(huì)相應(yīng)增加他們的購房成本及還款壓力。這種心態(tài)變化也導(dǎo)致購房者的考慮時(shí)間相應(yīng)增加，市場(chǎng)成交速度有所放緩。

　　匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜告訴記者，目前各家銀行根據(jù)申請(qǐng)人個(gè)人信息，對(duì)改善型真實(shí)性多次審查，嚴(yán)格進(jìn)行二套房貸政策。如果真的是改善型置業(yè)，利率仍可配套房子真實(shí)情況適當(dāng)下浮。“比如，一家三口原先住在70多平方米的房子里，現(xiàn)在住到90多平方米，可以適當(dāng)下浮15%，也就是享受8.5折的利率。但如果是非改善型的投資置業(yè)，購買第二套房就要首付四成，并且利率上浮1.1”。不過，各家銀行各有自身劃分改善型置業(yè)的人均面積分界線：比如，有的是按照人均居住面積29.9平方米，有的是按照人均居住面積19平方米。

　　城區(qū)高價(jià)物業(yè)仍受追捧

　　中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞表示，投資客受房貸政策變動(dòng)影響，進(jìn)軍樓市腳步有所放緩，但市場(chǎng)上仍有投資客繼續(xù)動(dòng)作。由于通貨膨脹的預(yù)期，總價(jià)300萬元以下的一手小戶型投資，仍很吃香。在樓市中，一手房受影響比二手房大，大戶型物業(yè)又比小戶型物業(yè)大?？們r(jià)300萬元以上的一手大戶型，基本上已少有成交，這部分物業(yè)除了集中在珠江新城CBD，還包括一些郊區(qū)用于旅游投資的別墅。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰則表示，在二手房市場(chǎng)真正受影響的是中低端市場(chǎng)。中低端客戶早在今年3至5月份已蜂擁入市購置相對(duì)較低價(jià)格的房產(chǎn)，目前無論客源抑或房源皆被有效消化?，F(xiàn)在減少成交的是7000元/平方米以下的物業(yè)居多，一方面是樓價(jià)上漲，7000元/平方米以下物業(yè)供應(yīng)減少；另一方面是對(duì)應(yīng)的買家多數(shù)是資金量不足的，必須盡可能通過銀行貸款才能達(dá)成購房意愿，他們中多數(shù)選擇了停止入市。

　　相比之下，高端市場(chǎng)的影響并不算大，且有“逆市放量”的跡象。這主要是因?yàn)?，高端客戶的資金擁有量相對(duì)充足，他們對(duì)未來通脹預(yù)期的擔(dān)心比中低端客戶要大，在沒有太多投資途徑的前提下，高端客戶將手頭上的資金投入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)購置房產(chǎn)，特別是供應(yīng)量相對(duì)缺乏的中心城區(qū)高價(jià)物業(yè)，至少可以起到保值的作用。

　　業(yè)界分析

　　下半年樓市 將趨于平穩(wěn)

　　2007年的第四季度，二套房貸政策橫空出世，最終樓市形勢(shì)應(yīng)聲而下。時(shí)隔2年，二套房貸再收緊，房價(jià)是否會(huì)再應(yīng)聲而下呢？

　　滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉分析，2007年中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好，國家為防止經(jīng)濟(jì)過熱實(shí)行緊縮貨幣政策，有意抑制樓市過熱，降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性。但2009年為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，國家實(shí)行寬松的貨幣政策，為了擴(kuò)大內(nèi)需不得不依賴房地產(chǎn)消費(fèi)?，F(xiàn)在，政府宣布二套房貸政策收緊，房價(jià)上漲的有利因素有所削弱，但是政府的態(tài)度也很明顯，出于“保8”和鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的需要，寬松的貨幣政策在下半年還將延續(xù)，住房消費(fèi)還是擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)。政府暫時(shí)不會(huì)考慮收回其它對(duì)房地產(chǎn)的利好政策，出臺(tái)新的抑制樓市的政策更不可能。在目前的情況下，樓價(jià)大漲和大跌都是政府不愿意看到的，“求穩(wěn)”將成下半年樓市政策的主調(diào)。因此，單純依靠二套房貸政策收緊，還不足以讓樓市在下半年又一次重返下行通道，政府只是拉住了房價(jià)這匹野馬繼續(xù)狂奔的韁繩。中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞也表示，僅憑二套房價(jià)收緊只可能使房價(jià)出現(xiàn)微調(diào)，但要達(dá)到2007年年底出現(xiàn)的20%～30%的大幅回調(diào)，難度比較大。