男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　盡管近期國(guó)內(nèi)地價(jià)回升，地王頻現(xiàn)，但土地市場(chǎng)恐怕遠(yuǎn)未到爭(zhēng)奪最激烈的時(shí)刻。對(duì)于目前土地市場(chǎng)的嚴(yán)酷競(jìng)爭(zhēng)，某知名開發(fā)商做了個(gè)風(fēng)趣的比喻：土地好比中世紀(jì)的貴族小姐，人數(shù)有限，男人們?yōu)榕c之婚配互相殘殺；其中央企便如王公貴族，以銀行信貸為華麗馬車，政府關(guān)系做鋒利配劍，占盡優(yōu)勢(shì)，而普通民企莫能與之爭(zhēng)風(fēng)，只能瞄準(zhǔn)郊區(qū)丫鬟。

　　2009年4月成功借殼上市的信達(dá)地產(chǎn)，一方面如保利地產(chǎn)一樣，擁有華麗的馬車和配劍，一方面又坐擁大量低價(jià)土地，并掌握著獲取土地的秘密通道。

　　實(shí)力大股東

　　信達(dá)地產(chǎn)的大股東是信達(dá)投資，信達(dá)投資則是中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司的全資子公司。信達(dá)資產(chǎn)管理公司是國(guó)內(nèi)第一家專門處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司，成立以來，累計(jì)收購、管理各類不良資產(chǎn)1萬多億元，資產(chǎn)涉及國(guó)家開發(fā)銀行、建行、中行、工行、交行、上海銀行、深圳商業(yè)銀行等多家銀行，其中建行最多。

　　在此過程中，信達(dá)資產(chǎn)管理公司積累了豐富的地方政府資源與金融資源。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，與政府和金融機(jī)構(gòu)的溝通是開展業(yè)務(wù)的兩個(gè)最重要環(huán)節(jié)。

　　此前，信達(dá)投資曾公開承諾將整個(gè)集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交由信達(dá)地產(chǎn)完成，同時(shí)，集團(tuán)會(huì)幫助公司得到更多金融支持和拓展項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

　　上市后短短幾個(gè)月，信達(dá)資產(chǎn)管理公司已通過借款和債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式給上市公司提供3筆扶持資金，計(jì)10.1億元。憑借與建設(shè)銀行的歷史淵源關(guān)系，信達(dá)地產(chǎn)更易獲得建行的信貸支持。

　　信達(dá)地產(chǎn)2008年長(zhǎng)期借款15.23億元，其中建行提供5.7億元，超過1/3。經(jīng)本刊測(cè)算，信達(dá)地產(chǎn)借款的平均借款利率為6.24%。此前，本刊曾測(cè)算保利地產(chǎn)的有息負(fù)債平均利率為6.36%，萬科則為7.50%。

　　充沛的金融資源是地產(chǎn)公司做大做強(qiáng)的首要因素，這從保利連續(xù)幾年高速增長(zhǎng)可見一斑，而萬科主要依靠資本市場(chǎng)進(jìn)行的9次共達(dá)210億元融資，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。而信達(dá)地產(chǎn)借款利率堪與保利地產(chǎn)相匹敵，比萬科整整低一個(gè)百分點(diǎn)。

　　而且，信達(dá)投資還以其他形式為信達(dá)地產(chǎn)提供“資助”。從此次注資看，信達(dá)地產(chǎn)向大股東購買資產(chǎn)的總體評(píng)估增值率為53.73%，遠(yuǎn)低于2006年和2007年行業(yè)平均311%的增值水平。而實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)拿地很早，其賬面價(jià)值低廉，低增值率為上市公司今后穩(wěn)定發(fā)展打下基礎(chǔ)。另外，2008年末，信達(dá)地產(chǎn)其他應(yīng)付款為14.8億元，其中，對(duì)信達(dá)投資的應(yīng)付款為8.92億元，其中6.72億元賬齡超過一年。

　　鎖定低價(jià)地

　　信達(dá)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是將原建行分布于各省市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合后上市的。這些項(xiàng)目最早屬于建行的三產(chǎn)，具有較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)歷史，后來由于政策限制均從銀行資產(chǎn)中剝離而進(jìn)入信達(dá)資產(chǎn)管理公司的。

　　本次注入上市公司的資產(chǎn)共有在開發(fā)和待開發(fā)項(xiàng)目35個(gè)，總占地面積300萬平方米，可開發(fā)建筑面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本極為低廉。

　　2008年，信達(dá)地產(chǎn)賬面存貨61.97億元，可開發(fā)面積510萬平方米，由于存貨中包括土地儲(chǔ)備、在建工程及已建未售的樓盤，由此推算平均土地成本最多不超過1200元/平方米。

　　這些土地主要分布于寧波、嘉興、青島、長(zhǎng)春、烏魯木齊等12個(gè)城市。其中成本最高項(xiàng)目的樓面地價(jià)不超過2000元/平方米，而公司項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)約為5000元/平方米，這保證了公司的利潤(rùn)率水平。

　　在萬保招金四家龍頭地產(chǎn)公司里，保利地產(chǎn)2006年以來新增土地樓面地價(jià)為2051元/平方米，同期，萬科、招商、金地則分別為2517元/平方米、3166元/平方米和3150元/平方米。

　　即便和以開發(fā)二、三線城市為主營(yíng)的榮盛發(fā)展相比，信達(dá)地產(chǎn)仍存在成本優(yōu)勢(shì)。榮盛發(fā)展自2007年上市以來，斥資40.6億元拿地14塊，共329.3萬平方米，平均樓面地價(jià)1233元/平方米。

　　雖然信達(dá)地產(chǎn)拿地途徑中涵蓋了招牌掛、協(xié)議和股權(quán)收購各種方式，但其中協(xié)議部分占到42%。雖然目前協(xié)議出讓方式已成為過去時(shí)，但在舊城改造方面，政府仍會(huì)選擇值得信任的開發(fā)商。

　　比如，2006年信達(dá)地產(chǎn)在長(zhǎng)春參與了舊城改造，獲得信達(dá)東灣半島項(xiàng)目，土地為協(xié)議劃撥，目前國(guó)有劃撥土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)全部取得。

　　該項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市中心區(qū)域，規(guī)劃建筑面積126.68萬平方米，是長(zhǎng)春市最大的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，也是吉林省重點(diǎn)工程?？紤]拆遷成本，項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為每平米360元，而預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)到4800元。

　　秘密通道

　　信達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)有土地可支持公司未來2-3年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但2009年上半年，公司未有拿地動(dòng)作。從中長(zhǎng)期而言，公司還要進(jìn)一步培育自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2008年年報(bào)中，管理層表示，今后宜優(yōu)化地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，積極推動(dòng)北京、上海等一線城市的項(xiàng)目拓展計(jì)劃。

　　實(shí)際上，從信達(dá)地產(chǎn)的歷史淵源看，整合建行剝離的資產(chǎn)，可能是其今后獲取低價(jià)土地的一個(gè)秘密武器。

　　在接受本刊采訪時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)管理層透露：“信達(dá)資產(chǎn)剝離銀行的不良資產(chǎn)中，一些權(quán)屬不清晰或者過于零碎的地塊條件不成熟，不適合打包注入上市公司，但還是有些比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，如某些地產(chǎn)公司的債權(quán)和比較完整的地塊，將來不排除注入上市公司。上市公司也會(huì)積極爭(zhēng)取從集團(tuán)獲取這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這是除了招拍掛以外，公司獲取土地的重要路徑。信達(dá)投資旗下的另一上市公司同達(dá)創(chuàng)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也接近尾聲，今后集團(tuán)將把信達(dá)地產(chǎn)作為唯一的地產(chǎn)上市平臺(tái)。”

　　盡管信達(dá)資產(chǎn)管理公司面臨十年大限，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，但總裁田國(guó)立曾明確表示：“轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行，信達(dá)必須堅(jiān)持以不良資產(chǎn)處置經(jīng)營(yíng)和托管重組為主業(yè)，積極拓展多元化的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。”6月份，建行董事長(zhǎng)郭樹清也表示，建行有興趣入股信達(dá)資產(chǎn)。