“SOHO中國今年的方向就是北京和上海，因?yàn)橄乱徊秸€會(huì)推出很多土地。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 SOHO中國上半年在土地市場一無斬獲，在“土地僵局”的質(zhì)疑聲中以最快的速度摘取“上海第一爛尾樓”，潘石屹可謂松了一口氣。在接受觀點(diǎn)新媒體的獨(dú)家專訪中，潘石屹一再強(qiáng)調(diào)SOHO中國收購東海廣場不存在任何曲折。

　　潘石屹認(rèn)為，SOHO中國形成的一整套商業(yè)模式是最好也是成熟的，并且不忘重申SOHO中國的未來發(fā)展方向只有北京和上海。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對潘石屹先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：8月18日，SOHO中國正式宣布接手東海廣場，成為該項(xiàng)目15年來的第7任東家，這一收購過程似乎挺曲折，期間遇到最大的困難是什么呢？

　　潘石屹：都是外界傳聞曲折，我們覺得這收購其實(shí)很簡單。東海廣場此前10多年間幾經(jīng)易手事情是很復(fù)雜，事實(shí)上，不只東海廣場這個(gè)項(xiàng)目，任何一個(gè)爛尾樓都是因?yàn)楣偎疽鸷芏嗉m紛，不過這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)建好，房產(chǎn)證都有的，中間那些環(huán)節(jié)對我們后面的交易沒有任何影響。

　　SOHO中國就此項(xiàng)目只與其持有者大摩商談，從法律關(guān)系上也只和大摩之間存在關(guān)聯(lián)，我們和其他公司并沒有過任何接觸。我們收到了天怡公司發(fā)給我們的律師函，以及它起訴上海市發(fā)改委等政府部門的資料。我們的律師和賣方摩根士丹利的律師同時(shí)為我們出具了法律意見，他們認(rèn)為天怡公司的主張和觀點(diǎn)很難得到法院的支持，并且在訴訟程序上也存在著缺陷。退一萬步，假如天怡公司贏得了行政訴訟，告贏了上海市政府，我們的購買是一個(gè)善意的第三方取得，我們與摩根士丹利的交易也是受法律保護(hù)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：市場一直有傳言認(rèn)為，SOHO中國和大摩接觸商談收購東海廣場遲遲不能落實(shí)還有一個(gè)原因就是在價(jià)格上存在歧義？

　　潘石屹：這些問題都是外界的猜想，其實(shí)雙方就價(jià)格從一開始談到現(xiàn)在為止基本沒有變，而且在兩個(gè)月前雙方已經(jīng)簽了意向書，更重要的是，簽定意向書時(shí)公司已經(jīng)向大摩打了一批定金，這部分定金是不能自悔的，就是保證了24.5億元收購價(jià)格不變。SOHO中國就收購東海廣場這個(gè)項(xiàng)目和大摩的談判交易過程沒什么特別，就是一個(gè)具體的商業(yè)談判，大摩想銷售，我想要，就這樣成交了。因?yàn)镾OHO中國是上市公司，而大摩也是個(gè)大公司，因此在法律程序，進(jìn)入調(diào)查做得詳細(xì)，另外，這個(gè)項(xiàng)目是“上海第一爛尾樓”，因此引起市場關(guān)注。

　　觀點(diǎn)新媒體：有消息稱，SOHO中國在北京CBD的模式遇到困難，無法獲取更多的土地，特別是打散銷售模式不為上海市政府認(rèn)可，不愿意讓SOHO中國在核心區(qū)拿地，公司之前在接觸東海廣場這個(gè)項(xiàng)目時(shí)是否遇到這樣的阻撓？

　　潘石屹：SOHO中國從來沒有跟上海市政府就此問題接觸過，我覺得這都是外界的謠言。我們的商業(yè)模式即“開發(fā)-銷售，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理”，按照這種商業(yè)模式SOHO中國在北京開發(fā)的所有項(xiàng)目出租率都超過了95%，我們認(rèn)為這種模式貼近市場，社會(huì)財(cái)富得到最大限度利用，而且實(shí)踐證明這樣的商業(yè)模式對股東、對社會(huì)各方面都是很好的。而且上海市政府對SOHO中國進(jìn)軍上海持歡迎的態(tài)度。

　　觀點(diǎn)新媒體：SOHO中國最早什么時(shí)候開始關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目的？這個(gè)項(xiàng)目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手都沒能運(yùn)作好，這個(gè)項(xiàng)目吸引您的是什么？

　　潘石屹：SOHO中國關(guān)注的項(xiàng)目很多，但這些都不是我在關(guān)注，公司的副總裁負(fù)責(zé)項(xiàng)目購買，可能接觸這個(gè)項(xiàng)目比較早，等我知道的時(shí)候是三四月前的事情了，我不太清楚接觸該項(xiàng)目是通過中介代理還是他們自己找，因?yàn)楣居袑ｉT的部門談項(xiàng)目取土地，如果沒有進(jìn)入到一定階段都不會(huì)介入。

　　之前有些聲音對SOHO中國能否拿下這個(gè)項(xiàng)目持質(zhì)疑態(tài)度。我想是天怡在答記者問時(shí)提到阻止我們，勸告SOHO中國不要收購東海廣場，可我們的依據(jù)不是任何一個(gè)人或者公司給我一個(gè)律師函，我們的依據(jù)是法律，法律上一切信息都很清楚，別人是阻擋不了的。

　　SOHO中國在收購和開發(fā)每一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，有兩條重要標(biāo)準(zhǔn)，一是，我們做的每件事對社會(huì)是不是有益的，是在增加社會(huì)財(cái)富，為社會(huì)創(chuàng)造和增加價(jià)值。而不是造成閑置、浪費(fèi)，或者為了短期利益來制造泡沫。第二條標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)，要有一定回報(bào)率，投資要值得，當(dāng)然這一條有具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)去評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目。

　　表面看，這兩條有時(shí)可能會(huì)矛盾。但從本質(zhì)上看是不矛盾的，是能夠統(tǒng)一起來的。如果創(chuàng)造價(jià)值不能在市場上得到實(shí)現(xiàn)，市場會(huì)證明你的勞動(dòng)是無效的勞動(dòng)，是不能得到別人承認(rèn)的勞動(dòng)。反過來，如果不能從為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ)出發(fā)點(diǎn)出發(fā)，短期利潤很可能變成為泡沫，常常是“偷雞不成蝕把米”。

      “東海廣場”的項(xiàng)目用這兩條標(biāo)準(zhǔn)去衡量，得分都是很高的。從社會(huì)價(jià)值的角度，一座多年的爛尾樓，把它的價(jià)值，通過我們的努力在市場上得以實(shí)現(xiàn)，并體現(xiàn)出來。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的角度來看，投資回報(bào)率很高，也是很合理的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手多次，許多公司都無法運(yùn)作好。SOHO中國能夠?qū)崿F(xiàn)它價(jià)值的優(yōu)勢在什么地方？

　　潘石屹：我們的重要優(yōu)勢是SOHO中國的商業(yè)模式和SOHO中國的管理，商業(yè)地產(chǎn)（商鋪和寫字樓）的經(jīng)營出租和銷售，相對于住宅市場來說難度更高，需要更多的經(jīng)驗(yàn)和準(zhǔn)確的市場定位。SOHO東海廣場這個(gè)項(xiàng)目從地理位置來說，它地處南京西路，是上海最繁華的地段，交通非常便捷，是地鐵和地上交通的交匯處，大樓質(zhì)量非常好。這些基本條件都已經(jīng)具備，只要能把它的定位與上海的市場貼近，就一定會(huì)獲得成功。我們帶到SOHO東海廣場最寶貴的經(jīng)驗(yàn)是我們的商業(yè)模式，這是SOHO中國在過去十多年時(shí)間里摸索出來的。

　　而保證我們的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗(yàn)實(shí)施的堅(jiān)固堡壘是我們?yōu)槿颂幨碌脑瓌t—誠實(shí)、公開、正直。東海廣場前期的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)充分證明了這種原則的重要性。

　　觀點(diǎn)新媒體：SOHO中國收購東海廣場后，項(xiàng)目更名為“SOHO東海廣場”，該項(xiàng)目什么時(shí)候正式推出，預(yù)期盈利怎樣？

　　潘石屹：很快吧，但是具體時(shí)間還沒有確定下來，因?yàn)槲覀儗?xiàng)目定位會(huì)做些調(diào)整。至于盈利預(yù)期，按照聯(lián)交所對上市公司的規(guī)定，我們暫時(shí)不能透露。目前該項(xiàng)目的出租率有30%左右，租客是國際大公司，現(xiàn)在辦公樓的租金區(qū)間在8-12元/天/平方米。至于該項(xiàng)目的第二、三期，我還不了解，暫時(shí)無法作出回答。

　　觀點(diǎn)新媒體：畢竟上海和北京市場還是有區(qū)別，在東海廣場這個(gè)項(xiàng)目上是否改變SOHO中國貫有的模式？

　　潘石屹：我覺得上海和北京市場特別相似，尤其在體量上，北京的開發(fā)量占全國商品房銷售量的十分之一，上海也是占十分之一，從經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)各方面來講非常相近，北京和上海在中國的城市中就像兩兄弟一樣。SOHO中國的模式不會(huì)改變，東海廣場未來總體經(jīng)營策略與北京SOHO項(xiàng)目保持一致，將同時(shí)進(jìn)行銷售和出租經(jīng)營策略，總體而言，我們覺得這樣的模式是最好的，對社會(huì)、對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對我們自己的回報(bào)率都非常高。

　　觀點(diǎn)新媒體：SOHO中國有沒有進(jìn)軍其他一線城市的想法？

　　潘石屹：沒有，更沒有要跑到在河北廊坊拿地的想法，這與我們對投資者的承諾和發(fā)展戰(zhàn)略不一致，你一定要給我澄清這個(gè)謠言。SOHO中國今年的方向就是北京和上海，因?yàn)橄乱徊秸€會(huì)推出很多土地。另外，二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也很快，人也很多，我們會(huì)留意。