昨天，“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開(kāi)幕，今年的博鰲論壇再現(xiàn)一種喜氣洋洋的氣氛。當(dāng)各開(kāi)發(fā)商們踏入會(huì)場(chǎng)時(shí)，每個(gè)人臉上都掛滿微笑，這一景象和去年的愁云慘霧形成了鮮明的對(duì)比。用潘石屹的話說(shuō)，今年是人來(lái)得最多的一次。

　　開(kāi)發(fā)商們周期性的情緒變化一如往昔，只是這一次轉(zhuǎn)變得尤其迅速。曾經(jīng)悲觀者的預(yù)言如今全部破滅，曾經(jīng)瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)家們?cè)僖淮螕P(yáng)眉吐氣。這無(wú)疑讓唱多者更加堅(jiān)信樂(lè)觀有理。

　　但或許人們沒(méi)注意的是，在這次突如其來(lái)的復(fù)蘇背后，大量熱錢正更加迅速涌入。

　　曾經(jīng)的預(yù)言都落空

　　每年一次的博鰲論壇是驗(yàn)證“預(yù)言”的最佳場(chǎng)所。具有諷刺意味的是，中國(guó)地產(chǎn)從2008年的寒冬到2009年的炎夏毫無(wú)征兆，突變讓眾多“預(yù)言”都變成了空談。

　　北京師范大學(xué)教授鐘偉2007年的報(bào)告說(shuō)，土地價(jià)格透支了三年的房?jī)r(jià)，去年的報(bào)告說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將出現(xiàn)4000億-5000億的資金缺口，足以使20家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入困境，土地價(jià)格將深幅下跌。

　　SOHO中國(guó)主席潘石屹曾說(shuō)，樓市將發(fā)生百日劇變，開(kāi)發(fā)商將死掉一大批。

　　中原地產(chǎn)主席施永青主動(dòng)翻起老賬：“我記得去年8月份的時(shí)候我說(shuō)世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入冰河時(shí)期，就是這次金融危機(jī)可能是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的，不是單是一個(gè)周期性的，受到的沖擊將會(huì)非常長(zhǎng)遠(yuǎn)。所以當(dāng)時(shí)我相信很多開(kāi)發(fā)商也看到自己的處境是非常危險(xiǎn)，資金鏈隨時(shí)可能隨時(shí)斷，能不能保命，也成了問(wèn)題。”

　　如今，三人的預(yù)言被一片欣欣向榮代替。一場(chǎng)討論中，鐘偉讓5個(gè)開(kāi)發(fā)商寫出今年上半年各自企業(yè)的銷售增長(zhǎng)率，一半以上人給出的答案是銷售增長(zhǎng)了100%以上，最低的也達(dá)到了30%。另外，5個(gè)開(kāi)發(fā)商都有土地入賬，只有數(shù)量多少的差別。

　　所有人都活得好好的，沒(méi)有巨變，也沒(méi)有冰封。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫”

　　有悲觀者失意，還有樂(lè)觀者的更加樂(lè)觀。

　　“現(xiàn)在的樓市根本不存在泡沫，泡沫的說(shuō)法是一些無(wú)知者之言。”重慶金科集團(tuán)副總裁面對(duì)泡沫論的問(wèn)題給出這么一個(gè)回復(fù)，斬釘截鐵，信心十足。

　　“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)看出有什么問(wèn)題，現(xiàn)在是一個(gè)投資增長(zhǎng)的恢復(fù)階段，沒(méi)有什么泡沫，更談不上過(guò)熱。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)[10.16 -9.37%]董事長(zhǎng)任志強(qiáng)是永遠(yuǎn)樂(lè)觀的代言人。

　　任志強(qiáng)稱，房?jī)r(jià)不但不會(huì)跌，反而“將暴漲”。任志強(qiáng)表示，增長(zhǎng)主要是因?yàn)橥恋睾头课莨┣箨P(guān)系，在今年年底、明年年初或者明年二季度之前還可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

　　目前為止，全國(guó)能夠稱得上地王的土地已經(jīng)接近20幅。

　　據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，各月成交總價(jià)排行前10名的地塊中有60%的高價(jià)地塊由國(guó)資背景企業(yè)獲得。特別是在土地市場(chǎng)較為冷清的一季度，國(guó)資背景企業(yè)幾乎包辦了所有高價(jià)土地。6月國(guó)資背景企業(yè)繼續(xù)在土地市場(chǎng)上占據(jù)重要位置，北京、重慶、成都多個(gè)城市的多幅高價(jià)土地依舊被實(shí)力雄厚的該類企業(yè)收入囊中。

　　樓市永遠(yuǎn)非理性

　　恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗的故事是，去年9月，他邀請(qǐng)一批內(nèi)地大的發(fā)展商到香港聊天。他說(shuō)，在去年的環(huán)境里，他們都是破了產(chǎn)的。讓他沒(méi)有想到的是，9個(gè)月后，同一班人，不僅僅離開(kāi)了破產(chǎn)邊緣，還再次出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，去創(chuàng)造全新的地王。

　　“在經(jīng)歷了2007年的盲目發(fā)展，2008年的調(diào)整和2009年前幾個(gè)月快速回暖后，我們對(duì)維護(hù)樓市回暖的態(tài)勢(shì)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有了更深切的認(rèn)識(shí)，我們也理性的多了、成熟的多了，我們房地產(chǎn)企業(yè)決策層們也一定要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的大起大落和房?jī)r(jià)的大起大落對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)、對(duì)百姓都是不利的。我們一定要堅(jiān)持誠(chéng)信品牌、社會(huì)責(zé)任的理念，理性的拿地，理性的發(fā)展。”中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的話代表了官方的善意。在過(guò)去的數(shù)個(gè)月內(nèi)，包括上海政府在內(nèi)，地方政府和中央政府一再通過(guò)行政手段勸告開(kāi)發(fā)商們別盲目漲價(jià)，要理性對(duì)待樓市。

　　話音落下幾分鐘后，陳啟宗直接的反駁了他們的良苦用心。這個(gè)逐利的地產(chǎn)商人很直接的說(shuō)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)，原本就不是一個(gè)理性的市場(chǎng)。

　　8月8日，上海浦東星河灣開(kāi)盤首日就銷售264套，成交金額超40億元。星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕說(shuō)，他們?cè)绢A(yù)期，完成這個(gè)銷售額，需要花幾個(gè)月時(shí)間。

　　但是，過(guò)去的一年讓人更加謹(jǐn)慎。論壇中的一場(chǎng)論題名為“不確定的未來(lái)與政策回歸”，主題恰如其分。

　　“莫名其妙的跌下來(lái)了，心里緊張還沒(méi)恢復(fù)過(guò)來(lái)，又莫名其妙好上去了。”一名開(kāi)發(fā)商說(shuō)這句話的時(shí)候神情茫然，他們公司剛剛?cè)〉昧穗y得的銷售業(yè)績(jī)，但他心中依然不覺(jué)踏實(shí)。

　　復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉的疑問(wèn)代表了很多房地產(chǎn)企業(yè)家的困惑：從去年到今年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)就這么過(guò)去了么？同樣的寬松經(jīng)濟(jì)政策，何以給日本留下如此大的重創(chuàng)。

　　1000億美元熱錢流入

　　今年來(lái)一直唱多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的摩根大通中國(guó)區(qū)副董事長(zhǎng)龔方雄告訴公眾，二季度中國(guó)外匯儲(chǔ)備增加了近2000億美元，考慮外貿(mào)順差、外國(guó)直接投資、現(xiàn)有外匯儲(chǔ)備存量因素后，有1000億美元的外匯儲(chǔ)備來(lái)自哪里解釋不了，龔方雄認(rèn)為很可能就是熱錢流入,類似情形半年到一年半時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。

　　如此大規(guī)模，在以往前所未見(jiàn)。

　　2004年，熱錢是業(yè)內(nèi)人士和媒體最追逐的一個(gè)詞匯，當(dāng)年還是作為摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的謝國(guó)忠曾最早預(yù)警中國(guó)的房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題，同時(shí)指出國(guó)際游資是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的最主要原因。

　　龔方雄分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，他認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)格局實(shí)際上比大家想象的要好，現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年1、2月份的情況很相似，實(shí)際上已經(jīng)在企穩(wěn)復(fù)蘇當(dāng)中。他預(yù)測(cè)未來(lái)6-18個(gè)月，全球資本將持續(xù)流入高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，全球的資金將重倉(cāng)中國(guó)。

　　龔方雄分析，大家預(yù)期未來(lái)6-18個(gè)月全球經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)周期性反彈，全球資本最近正從低風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域流入高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，未來(lái)6-12個(gè)月，這種趨勢(shì)不會(huì)改變。所以，現(xiàn)在很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都到香港、美國(guó)融資。他認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商如果要上市融資會(huì)非常容易，因?yàn)槭袌?chǎng)愿意把錢給他們。

　　龔方雄說(shuō)，從長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)在全球市場(chǎng)的投資人都把資金重倉(cāng)投入中國(guó)，因?yàn)槿蛲顿Y者對(duì)中國(guó)的信心正不斷增強(qiáng)。摩根大通建議，投資者如果要重配新興市場(chǎng)，一定要重配中國(guó)及中國(guó)內(nèi)需。中國(guó)內(nèi)需的引擎則來(lái)自房地產(chǎn)、汽車行業(yè)。中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的結(jié)構(gòu)性原因，從供給和需求講都是土地價(jià)格。中國(guó)的城市化率只有45%左右，而城市化進(jìn)程每年以1%—2%上升，意味著中國(guó)城鎮(zhèn)人口每年都以1500萬(wàn)—2000萬(wàn)在上升。這是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，國(guó)際投資者對(duì)此非常清楚。

　　房地產(chǎn)最可能出現(xiàn)通脹

　　龔方雄同時(shí)分析，人民幣在去年新興市場(chǎng)中是一個(gè)唯一沒(méi)有貶值的貨幣，經(jīng)過(guò)這場(chǎng)百年不遇的金融風(fēng)暴，人民幣穩(wěn)定趨勢(shì)加強(qiáng)了很多。很多國(guó)際資本愿意在香港、美國(guó)購(gòu)買中國(guó)資產(chǎn)，因此熱錢不斷流入。“從趨勢(shì)性角度來(lái)講，中國(guó)城市化進(jìn)程和土地價(jià)格長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，加上國(guó)際資本從低風(fēng)險(xiǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)類別配置，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力比全球經(jīng)濟(jì)要強(qiáng)得多。唯一有可能出現(xiàn)通脹的領(lǐng)域是資產(chǎn)通脹，其中就包括房地產(chǎn)。”

　　如今，這種涌入的勢(shì)頭更加明顯，龔方雄將之稱為重倉(cāng)中國(guó)。只是龔方雄只說(shuō)了話的前一半，后一半曾經(jīng)由謝國(guó)忠說(shuō)過(guò)，一旦游資撤離，經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)巨大損失。龔方雄實(shí)際上也給了一個(gè)時(shí)間表：最長(zhǎng)18個(gè)月。