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　　七月量?jī)r(jià)齊跌房企買地扎堆

　　本月提要：

　　1、量?jī)r(jià)齊跌：本月標(biāo)桿房企總銷量250萬(wàn)平方米，環(huán)比降26%

　　2、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：一線城市成交比重下降，二三線城市上升

　　3、可售不足：新增供應(yīng)少、庫(kù)存尾盤為主造成標(biāo)桿房企在某些一線城市銷量降低

　　4、融資順暢：富力擬發(fā)公司債55億，招商增發(fā)、借貸融資60億

　　5、拿地踴躍：標(biāo)桿房企本月新增土地15幅，金額158億，環(huán)比增43%。

　　7月，十大標(biāo)桿房企銷量大減，總量為250萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下跌26%，是此連續(xù)5個(gè)月上漲以來(lái)的首次下跌。8大主要城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州)7月一手房成交量環(huán)比僅跌2%，跌幅小于標(biāo)桿房企。

　　本月標(biāo)桿房企推盤速度有所放緩，新增預(yù)售許可證27個(gè)(上月為34個(gè))應(yīng)量90萬(wàn)平方米，環(huán)比上月降11%。本月推盤量較大的開(kāi)發(fā)商有保利，金地，中海，萬(wàn)科；推盤項(xiàng)目主要集中在重慶，天津，北京，成都，上海。

　　7月底，十家標(biāo)桿房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫(kù)存面積總量達(dá)852萬(wàn)平方米，環(huán)比上月繼續(xù)下降15.8%。由于銷量下跌，庫(kù)存的消化速度開(kāi)始放緩。同時(shí)，可售面積減少對(duì)于銷量的影響也開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　十房企僅三家銷量上升

　　標(biāo)桿房企中，本月復(fù)地，金地，華潤(rùn)銷售面積環(huán)比有所增加，分別達(dá)29%，16%，2%，其余7家房企本月銷量均有所下降，降幅較大的房企有招商，中海，保利，綠城，降幅分別達(dá)49%，37%，36%，33%。

　　復(fù)地整售寫字樓物業(yè)

　　復(fù)地在北京的物業(yè)嘉都大廈本月達(dá)成整棟交易的協(xié)議，出讓面積2.25萬(wàn)平方米，折現(xiàn)4.55億。7月，金地銷量主要來(lái)自上海、天津、佛山三市；而華潤(rùn)銷量主要來(lái)自成都、無(wú)錫。

　　降幅最明顯的四家房企其共同之處在于前三個(gè)月的銷量增幅均較大，因而，盡管本月降幅較大，其銷量仍處于正常水平。銷量的回落一方面受推盤節(jié)奏影響，另外季節(jié)性因素及近期的二套房貸收緊也有一定影響。

　　銷量主要來(lái)自：

　　7月，十家上市房企的銷量主要來(lái)自：上海、深圳、武漢、北京4市，四市成交量約占全國(guó)銷量的42%。4大主要一線城市(京滬穗深)本月銷量占比達(dá)37%，與上上海，深圳，武漢，北京月相比，有所降低。體現(xiàn)出本月市場(chǎng)的特點(diǎn)：一線城市回落明顯，而二三線城市比重有所增加。

　　一線城市比重下降

　　標(biāo)桿房企本月在廣州、杭州的成交量大幅下降，環(huán)比上月分別減少69%、50%，新拉低銷售均價(jià)增供應(yīng)未能及時(shí)跟上，可售量有限、且多為尾盤是兩市銷售不佳的主要原因。而武漢，青島本月銷量環(huán)比大幅增加，主要是得益于萬(wàn)科在武漢的多個(gè)項(xiàng)目熱銷以及青島中海熙岸的大賣。

　　本月，十大標(biāo)桿房企成交均價(jià)為10230元/平方米，環(huán)比下降5%。除金地及招商外，其余房企本月成交均價(jià)均有所下調(diào)。成交均價(jià)下降最高的是富力及萬(wàn)科，分別達(dá)15%，14%。富力本月熱銷的項(xiàng)目昆山富力灣，廣州金港城，成都桃園售價(jià)均低于富力全部項(xiàng)目平均價(jià)格，導(dǎo)致均價(jià)被拉低，同樣萬(wàn)科本月在武漢及成都的項(xiàng)目熱銷也拉低其成交均價(jià)。

　　本月，標(biāo)桿房企漲價(jià)項(xiàng)目約占全部在售項(xiàng)目數(shù)的38%，降價(jià)項(xiàng)目約占9%。對(duì)比上月，降價(jià)項(xiàng)目有所減少，而漲價(jià)項(xiàng)目個(gè)數(shù)繼續(xù)增加。因此，本月房企的成交價(jià)格主要反映了一線城市銷售比重下降，二三線城市銷售比重上升的趨勢(shì)，而非項(xiàng)目均價(jià)下跌所致。

　　本月，招商地產(chǎn)發(fā)公告稱擬向不超過(guò)10名特定對(duì)象定向增發(fā)，募集的金額不超過(guò)50億元；同時(shí)與新華信托股份有限公司簽署借款協(xié)議,向其借款人民幣10億元,借開(kāi)發(fā)商多渠道融資款期限3年。共計(jì)增加資金約60億人民幣。

　　土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　富力地產(chǎn)在港交所發(fā)布公告稱，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)已有條件通過(guò)公司建議債券發(fā)行的申請(qǐng)，此次發(fā)行公司債的金額約55億元，期限為5-10年。

　　增發(fā)，公司債，借貸……在目前寬松的貨幣政策下，開(kāi)發(fā)商紛紛采用各種手段融資。土地儲(chǔ)備對(duì)于發(fā)展商的意義，如同油田對(duì)于石油公司一樣，是不可再生的稀缺資源，利用目前融資和政策方面的便利，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備符合開(kāi)發(fā)商自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

　　本月標(biāo)桿房企拿地合計(jì)達(dá)15地塊(其中包括兩地塊為綠城通過(guò)合營(yíng)公司取得)萬(wàn)科保利各增4地塊，金地增3塊，招商增1地塊，而綠城購(gòu)買了杭州一地塊30%股權(quán)，并成立兩合營(yíng)公司拿地。前幾月僅有萬(wàn)科一個(gè)月中多次拿地塊，而本月開(kāi)始多家開(kāi)發(fā)商都在一個(gè)月中數(shù)次出手，土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

　　綠城成立合營(yíng)公司

　　值得關(guān)注的是，本月綠城先后成立了兩家合營(yíng)公司，以合作開(kāi)發(fā)的形式增加了慈溪，諸暨兩市的多處土地儲(chǔ)備。合作開(kāi)發(fā)的形式降低了風(fēng)險(xiǎn)，減少了資金壓力，同時(shí)對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，避開(kāi)借貸的手段以避免負(fù)債率高企不失為良策。

　　后市預(yù)測(cè)：量?jī)r(jià)平穩(wěn)，融資加速

　　7月，標(biāo)桿房企的成交量出現(xiàn)了今年以來(lái)首次下跌，且幅度較大。新增供應(yīng)有限，可售量不足已導(dǎo)致標(biāo)桿房企在部分一線城市銷量下滑，二套房貸的收緊也有一定影響。由于上述因素在近期仍會(huì)存在，且投資需求有所抑制，預(yù)計(jì)下月標(biāo)桿房企成交量將與7月持平或小幅下降。

　　二套房貸、打擊捂盤等措施將一定程度上緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，但不會(huì)改變當(dāng)前整體價(jià)格上升的趨勢(shì)。受區(qū)域成交結(jié)構(gòu)影響，一線城市成交比重減少，將影響標(biāo)桿房企整體銷售均價(jià)。

　　近幾月，土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，“融資-圈地”的模式仍在持續(xù)。盡管標(biāo)桿房企不缺地，一些房企仍計(jì)劃加快融資步伐，趁貨幣政策仍寬松之時(shí)做好資金上的準(zhǔn)備。雖然土地價(jià)格已經(jīng)在資金的追捧下屢創(chuàng)新高，但考慮到目前融資的便利性，以及土地資源的稀缺性，仍然無(wú)法阻擋具有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地?zé)崆?，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)上的火爆局面仍將持續(xù)。