我給這個(gè)現(xiàn)象下了一個(gè)結(jié)論，叫偉哥效應(yīng)，是央行給我們?nèi)堪l(fā)了偉哥，大家吃了后，一夜之間全部興奮了。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開(kāi)幕。14日上午會(huì)上，中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波先生發(fā)表了題目為《品牌再塑造——中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的再出發(fā)》的演講。以下為黃怒波先生演講的全文實(shí)錄：

　　黃怒波：實(shí)際上這個(gè)題目稍微有一些改變，因?yàn)樽蛱炻?tīng)了一天后，有很多想法。我想這個(gè)論壇我們主題是復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來(lái)。嚴(yán)格的講實(shí)際上有兩個(gè)主題詞要討論，一個(gè)是關(guān)于復(fù)蘇，是否我們真的在復(fù)蘇。一個(gè)是改變，是否我們未來(lái)真的能改變。從這個(gè)延伸出品牌再塑造的問(wèn)題。

　　第一，關(guān)于復(fù)蘇的問(wèn)題，昨天整體來(lái)看，大家情緒都很高，因?yàn)檫@一段時(shí)間確實(shí)不錯(cuò)，所有的人房子都賣完了，包括我們的。現(xiàn)在復(fù)蘇的跡象有幾個(gè)重要的方面，一個(gè)是庫(kù)存極速下降。下降到這些年來(lái)的最低水平。第二，地王再歸來(lái)，而且地王價(jià)格大大超過(guò)了07年以前的價(jià)格。第三，房地產(chǎn)價(jià)格的恢復(fù)。我不叫它在上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上升通道是不變的，如果理性的恢復(fù)還是可以的。第二個(gè)大的跡象就是流動(dòng)性空前未有的極速增長(zhǎng)，今年這么大的流動(dòng)性、這么集中的投入，這么多年來(lái)還是不多見(jiàn)的。導(dǎo)致全社會(huì)上下對(duì)通脹的預(yù)期，對(duì)自己儲(chǔ)蓄的擔(dān)憂。最近一個(gè)統(tǒng)計(jì)，老百姓的儲(chǔ)蓄，包括企業(yè)，包括百姓的儲(chǔ)蓄，首次下降。再一個(gè)，住房的剛性需求還是在回升。在前幾年，我們很多的媒體也好，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也好，總是在講狼來(lái)了，講這個(gè)泡沫一定會(huì)出現(xiàn)。包括我們企業(yè)家也好、房地產(chǎn)專家也好，都在講，其中提出百日巨變。這些信號(hào)給大家一個(gè)預(yù)示，就是房地產(chǎn)必然要崩盤，價(jià)格一落千丈。從這個(gè)就導(dǎo)致了社會(huì)觀望情緒，甚至出現(xiàn)抵制買房，把正常存在的剛性需求也終止了。在目前流動(dòng)性過(guò)剩的前提下，大家發(fā)現(xiàn)狼沒(méi)有來(lái)，百日巨變也沒(méi)有發(fā)生，大家預(yù)期要通脹，唯一保值的就是房子，在這種情況下，出現(xiàn)了小陽(yáng)春。還有一個(gè)，中央政府也好、專家也好、媒體也好，都在說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇了。中央政府宣布保八，媒體也在講，這些信號(hào)消除了危機(jī)感。原來(lái)大家都覺(jué)得不確定，經(jīng)濟(jì)崩潰、就業(yè)有問(wèn)題，現(xiàn)在樂(lè)觀情緒出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)快速回暖。還有一個(gè)大的問(wèn)題，投資需求。實(shí)際上中國(guó)的投資產(chǎn)品非常少，通脹的預(yù)期，讓民眾發(fā)現(xiàn)了，企業(yè)唯一保值或者升值的將來(lái)或者是房產(chǎn)或者物業(yè)。

　　這些因素就造成了現(xiàn)在復(fù)蘇的現(xiàn)象，你說(shuō)現(xiàn)象也好，說(shuō)假象也好，但是我想無(wú)論如何它不是真正的復(fù)蘇。我給這個(gè)現(xiàn)象下了一個(gè)結(jié)論，叫偉哥效應(yīng)，是央行給我們?nèi)堪l(fā)了偉哥，大家吃了后，一夜之間全部興奮了。但是偉哥之后會(huì)怎么樣，我們?cè)偬接懱接?。?fù)蘇體現(xiàn)的背后，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，以前宏觀調(diào)控提出的問(wèn)題都沒(méi)有去解決。2004年以來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了30多次的調(diào)控，提出了許許多多的問(wèn)題，但是因?yàn)榻鹑谖C(jī)終止調(diào)控措施。從另外意義上，說(shuō)是挽救了房地產(chǎn)業(yè)。百日巨變沒(méi)有發(fā)生，到底是好是壞，也許我們失去了一次鳳凰蘗盤的機(jī)會(huì)。在金融危機(jī)之后，中央政府出臺(tái)的大量政策，幾乎把所有能給的都給了，有幾個(gè)政策比較關(guān)鍵，一個(gè)是20%資本金的問(wèn)題，還有土地出讓金緩交問(wèn)題，還有二套房放松的問(wèn)題；還有一個(gè)很關(guān)鍵的，就是最高法的司法建議，就是對(duì)金融危機(jī)當(dāng)中出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛，不采取強(qiáng)制措施，這也是很重要的一條。實(shí)際上挽救了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)，但是我認(rèn)為也把一場(chǎng)至關(guān)重要的改革與機(jī)會(huì)終止了。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，復(fù)蘇的假象的一個(gè)依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)的形象并沒(méi)有有所好轉(zhuǎn)。我們有一個(gè)簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)中國(guó)社會(huì)的形象是負(fù)面的。有幾個(gè)數(shù)字，如果你在百度當(dāng)中輸入“房地產(chǎn)暴利”，可以檢出27萬(wàn)篇。北京社會(huì)2008年調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)的誠(chéng)信程度在全社會(huì)是最低的，發(fā)生的三鹿奶粉事件食品行業(yè)誠(chéng)信度是倒數(shù)第二。昨天任總也講小康雜志做的調(diào)查，對(duì)企業(yè)也好、商人也好，誠(chéng)信度比性工作者還要低。從這個(gè)就說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)形象不是很好。中華慈善總會(huì)對(duì)100個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)只有8%的民眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)比較滿意，除此之外都是評(píng)價(jià)很低的。調(diào)查還顯示只有6成左右的房地產(chǎn)商將商業(yè)誠(chéng)信作為最主要的社會(huì)責(zé)任活動(dòng)。四成企業(yè)還沒(méi)有把這個(gè)列入社會(huì)責(zé)任履行范疇。新浪網(wǎng)進(jìn)行了一個(gè)2000人調(diào)查，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商形象是負(fù)面的比例高達(dá)80.96%。在這種情況下，宏觀調(diào)控之前的房地產(chǎn)形象完全是負(fù)面的。在這次復(fù)蘇當(dāng)中沒(méi)有看到任何有所調(diào)整的跡象，所以我說(shuō)復(fù)蘇掩蓋了一些問(wèn)題，還是沒(méi)有得到真正的解決。

　　第三，房地產(chǎn)創(chuàng)新并沒(méi)有出現(xiàn)。從這次復(fù)蘇看，開(kāi)發(fā)模式也好、營(yíng)銷模式也好、運(yùn)營(yíng)模式也好，都還是守舊的，沒(méi)有出現(xiàn)絲毫的創(chuàng)新。從土地供應(yīng)模式、金融產(chǎn)品，從銷售模式、盈利模式、社會(huì)服務(wù)以及與消費(fèi)者的關(guān)系，絲毫都沒(méi)有變化，都還是宏觀調(diào)控以前的模式。當(dāng)然了，樓盤更大了，也更漂亮了，也更美了，但是原有開(kāi)發(fā)模式與思路都沒(méi)有改變，實(shí)際上為這個(gè)行業(yè)下一步的創(chuàng)新造成了很大的阻力。這種模式不改變，也就引誘了新的進(jìn)入者進(jìn)來(lái)，因?yàn)橛S厚了。

　　第三個(gè)就想談復(fù)蘇當(dāng)中的新的風(fēng)險(xiǎn)。第一，經(jīng)濟(jì)回暖的不確定性。現(xiàn)在也許是我們自己走夜路，自己給自己吹口哨，我們講中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是在一個(gè)全球化背景下發(fā)展，我們是全球化最大的受益者，在全球經(jīng)濟(jì)還在谷底的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是不是能一枝獨(dú)秀，是不是這四萬(wàn)億的偉哥刺激的我們很興奮，下一步會(huì)怎么樣？所以在這個(gè)問(wèn)題上，經(jīng)濟(jì)回暖有很大的不確定性。給我們房地產(chǎn)下一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)背景也帶來(lái)了極大的不確定性。新的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)整個(gè)產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了回暖，導(dǎo)致了各種的鯊魚也好、鱷魚也好，各種精英單位作為新的野蠻人闖入，只有這個(gè)地方有利益。在這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)地王，拉高地價(jià)不計(jì)成本，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升預(yù)期、通脹預(yù)期，再加上庫(kù)存急速下降，開(kāi)工量不足，就出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)買，怕明天沒(méi)有房了。這就造成房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、不理性的急速上漲，給中央政府對(duì)我們行業(yè)調(diào)控埋下了禍根。改革開(kāi)放以來(lái)，唯一給民營(yíng)企業(yè)開(kāi)放的領(lǐng)域就是房地產(chǎn)業(yè)，為什么房地產(chǎn)業(yè)在福布斯富豪榜這么多，就是因?yàn)橹挥羞@個(gè)行業(yè)給民營(yíng)開(kāi)放。再一個(gè)，目前大家都在披星戴月，日夜兼程的開(kāi)工，所有房地產(chǎn)企業(yè)都在趕快開(kāi)工。明年下半年起就會(huì)有大量的產(chǎn)品，在這個(gè)時(shí)候如果經(jīng)濟(jì)回暖不確定性再繼續(xù)保持，如果世界經(jīng)濟(jì)再出新的問(wèn)題，如果央行再出現(xiàn)新的政策，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)很大的危機(jī)。這個(gè)時(shí)候會(huì)帶來(lái)新的庫(kù)存與資金鏈的問(wèn)題。鐘偉教授給我講，今年將發(fā)生豬肉價(jià)格飛速上漲，因?yàn)榍皟赡陜r(jià)格下跌，老百姓不養(yǎng)豬了，但是豬肉還是要吃，今年可能豬肉價(jià)格就會(huì)急速上漲。我管目前的現(xiàn)象叫“養(yǎng)豬現(xiàn)象”。我給它定義盛世危年，大家都在說(shuō)好聽(tīng)的，總得有人說(shuō)點(diǎn)不好聽(tīng)的。如果我們那么樂(lè)觀，或者會(huì)給自己埋下一個(gè)麻煩的伏筆。當(dāng)政府緩過(guò)勁來(lái)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，要考慮平衡，那個(gè)時(shí)候政府會(huì)再出手，延續(xù)終止的調(diào)控措施。對(duì)這個(gè)我們要有思想準(zhǔn)備。當(dāng)然也有好的一面，四萬(wàn)億投入后，基礎(chǔ)設(shè)施、交通能源大幅投入，中國(guó)大城市會(huì)不斷形成、不斷完善。城市空間會(huì)放大，出行的便利，新的建設(shè)用地的城市空間會(huì)形成，比如舉一個(gè)例子，原來(lái)北京的大興，所有土地都在升值，所有的土地都得到了大家關(guān)注。原來(lái)大家都不去，因?yàn)榻煌ú槐恪３鞘谢l(fā)展速度，會(huì)給我們城市增加無(wú)限空間。所以大家不要以為地沒(méi)有了，新的土地量出現(xiàn)，會(huì)對(duì)建筑價(jià)格產(chǎn)生抑制。舊村改造也是一個(gè)大的戰(zhàn)略，將騰出十年發(fā)展的用地，這方面大家不用擔(dān)心。

　　下一步對(duì)房地產(chǎn)業(yè)要意識(shí)幾個(gè)問(wèn)題，第一，資源短缺將是城市化加速后的重大問(wèn)題。水、氣、電、交通這些公共產(chǎn)品，一定會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制約因素。比如原來(lái)沒(méi)有意識(shí)到你建的小區(qū)可能沒(méi)有水了，地下水限制開(kāi)采。做房地產(chǎn)不考慮這個(gè)，是沒(méi)有辦法開(kāi)發(fā)的。南水北調(diào)，將給北京市帶來(lái)一個(gè)巨大發(fā)展空間。因?yàn)橛兴耍鞘腥菁{量大了，人口可以容納更多了，這使房地產(chǎn)需求更大。但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，我們?nèi)ヒ粋€(gè)將會(huì)發(fā)生水危機(jī)的城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那將是一場(chǎng)災(zāi)難，比如水價(jià)不斷上升。防災(zāi)和安全問(wèn)題是現(xiàn)在一個(gè)重要問(wèn)題，現(xiàn)在城市災(zāi)害越來(lái)越多，這個(gè)將會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題。我們是不是在災(zāi)難頻發(fā)的地區(qū)投資，這個(gè)要考慮。還有天氣越來(lái)越熱，成本越來(lái)越上升，這些都要考慮。此外安全問(wèn)題也提出來(lái)了，我們?cè)瓉?lái)以為社會(huì)治安很好，現(xiàn)在社會(huì)矛盾加劇，城市越來(lái)越不安全。在這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)提供產(chǎn)品的時(shí)候，下一步是它一個(gè)支撐的因素，也是一個(gè)失敗的因素。要考慮到隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)系數(shù)增大，現(xiàn)在大概0.496，社會(huì)利益沖突越來(lái)越尖銳，在這個(gè)時(shí)候我們房地產(chǎn)企業(yè)要防范風(fēng)險(xiǎn)，避免成為矛盾對(duì)象。同時(shí)社會(huì)安全問(wèn)題將影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的提供，更安全、更安靜、更放心的社區(qū)規(guī)劃是高品質(zhì)的標(biāo)志，所以我們做房地產(chǎn)商從現(xiàn)在規(guī)劃，要考慮防災(zāi)意識(shí)，要考慮安全意識(shí)。

　　這個(gè)結(jié)論就是要相信未來(lái)，我們從改變看到行業(yè)很好的未來(lái)。在這兩個(gè)結(jié)論下，我提出房地產(chǎn)企業(yè)再塑造的問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題，我們針對(duì)剛才講的負(fù)面形象來(lái)講，我們行業(yè)一定要整體企業(yè)公民，要勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，要改善與社會(huì)、與民眾的關(guān)系。要塑造善的企業(yè)品牌，樹(shù)立不作惡的企業(yè)形象?，F(xiàn)在上海梅都倒掉的這個(gè)樓，是一個(gè)很壞的形象，是一個(gè)作惡的企業(yè)。我們要注意品牌再塑造的問(wèn)題。品牌再塑造當(dāng)中，我們要做社會(huì)的一個(gè)進(jìn)步的領(lǐng)先者。比如社會(huì)的節(jié)能、安全，這些科技方面我們要采取新的產(chǎn)品、新的設(shè)計(jì)、新的規(guī)劃，做社會(huì)進(jìn)步的引領(lǐng)者，在這個(gè)當(dāng)中找到我們盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。再一個(gè)，改善土地持有、資金獲得、上升預(yù)期為模式的經(jīng)營(yíng)模式，增強(qiáng)我們的公益性。實(shí)際上萬(wàn)科在四川地震后做了很多工作，但是他們因?yàn)轶@弓之鳥(niǎo)，不敢再說(shuō)了。這是改善我們企業(yè)形象、行業(yè)形象一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。

　　總體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)針對(duì)上面的改變，我們應(yīng)該提出一個(gè)品牌再塑造的概念，如果在這樣的情況下，我想面臨兩三年內(nèi)有可能到的大的宏觀調(diào)控，我們可能不至于再象去年那樣惶惶不可終日。謝謝！