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　　2009年上半年重慶住宅市場(chǎng)顯著回暖，供應(yīng)成交均較活躍，二季度環(huán)比增長(zhǎng)3%以上，預(yù)計(jì)下半年將保持相對(duì)平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

　　經(jīng)過(guò)去年一年的市場(chǎng)盤整，今年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)踏著與重慶宏觀經(jīng)濟(jì)相同的步調(diào)逐漸好轉(zhuǎn)。今年1月，重慶GDP增長(zhǎng)僅為2.3%，而1-5月，增長(zhǎng)幅度則已恢復(fù)至11.3%?；谥貞c經(jīng)濟(jì)主要依靠?jī)?nèi)需，對(duì)出口依賴有限的宏觀背景，憑借國(guó)家和地方投資增長(zhǎng)、汽車摩托車行業(yè)、城鄉(xiāng)消費(fèi)增長(zhǎng)等方面拉動(dòng)，據(jù)政府預(yù)計(jì)全市上半年GDP增長(zhǎng)將超過(guò)12%，全年增長(zhǎng)有望達(dá)到14%。同期，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了去年的下跌后，也走出了一波穩(wěn)健上揚(yáng)的行情。

　　2009年上半年重慶住宅市場(chǎng)顯著回暖，供應(yīng)成交均較活躍，高檔住宅市場(chǎng)均價(jià)也在一季度環(huán)比下跌的趨勢(shì)下掉頭向上，二季度環(huán)比增長(zhǎng)3%以上，預(yù)計(jì)下半年將保持相對(duì)平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金跌勢(shì)漸緩，由一季度環(huán)比下跌1.8%至二季度環(huán)比下跌0.9%，其中乙級(jí)寫字樓租金上半年始終保持略為上漲，預(yù)計(jì)下半年將延續(xù)這一趨勢(shì)。優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)租金季節(jié)性下調(diào)。

　　一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

　　重慶的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)（包括甲乙級(jí)）尤其是甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)受到全球經(jīng)濟(jì)變化的影響，市場(chǎng)需求相對(duì)下降，以跨國(guó)公司為代表的外來(lái)需求對(duì)新設(shè)或擴(kuò)大辦公室表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，少部分企業(yè)由于裁員、壓縮辦公成本等因素縮小現(xiàn)有辦公面積。而國(guó)內(nèi)企業(yè)受影響相對(duì)較小，對(duì)寫字樓的需求起到一定的支撐作用。

　　上半年新增1棟乙級(jí)寫字樓3萬(wàn)平方米左右，這使得截至2009年二季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓總體空置率略有上升至15.9%，比一季度上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中甲級(jí)寫字樓空置率8.8%，乙級(jí)寫字樓空置率20.1%。二季度優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金每月每平方米56.38元（建筑面積，下同），環(huán)比下跌0.9%，其中甲級(jí)寫字樓平均租金每月每平方米71.41元，環(huán)比微跌0.7%，乙級(jí)寫字樓受宏觀環(huán)境變化影響較小，需求保持相對(duì)穩(wěn)定，平均租金每月每平方米47.40元，環(huán)比略漲0.6%。

　　下半年在全球經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以恢復(fù)的預(yù)期下優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃需求可能持續(xù)疲軟的現(xiàn)狀，但在跨國(guó)公司的需求縮減的同時(shí)，國(guó)內(nèi)金融企業(yè)及其他國(guó)內(nèi)或本地企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍將保持增長(zhǎng)，這點(diǎn)從近期預(yù)售的一些寫字樓項(xiàng)目成交活躍即可預(yù)見(jiàn)。

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)在下半年仍有約12.6萬(wàn)平方米的寫字樓入市?？紤]到上述的供需狀況，預(yù)計(jì)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇，但由于新建項(xiàng)目的品質(zhì)較高所帶來(lái)的預(yù)期較高的報(bào)價(jià)以及國(guó)內(nèi)企業(yè)和投資者對(duì)購(gòu)買寫字樓的需求將有助于緩解下半年租金和售價(jià)將所面臨的的市場(chǎng)壓力。

　　二、高檔住宅市場(chǎng)

　　受整個(gè)重慶整體住宅市場(chǎng)逐步回暖的帶動(dòng)，2009年上半年重慶高檔住宅銷售情況較去年同期明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)，二季度重慶高檔公寓銷售均價(jià)為每平方米8，045元，與一季度相比上漲3.7%，別墅銷售均價(jià)每平方米10，400元，比一季度上漲3.9%。（注：世邦魏理仕選取高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)為，建筑面積售價(jià)在每平方米7000元以上）。

　　從近期市場(chǎng)成交的活躍狀態(tài)可以看出，重慶高檔住宅需求保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，人們對(duì)居住舒適度的品質(zhì)要求再上新臺(tái)階，位于市中區(qū)稀缺地段，由具有良好背景的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高檔住宅受到購(gòu)房者的青睞，如珊瑚水岸、招商江灣城、恒大華府等，目前的市場(chǎng)需求仍以剛性的自主需求為主。

　　根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，高檔住宅的供應(yīng)量今年預(yù)計(jì)近3千套，相對(duì)于上半年的熱銷局面，下半年市場(chǎng)吸納能力將面臨一定壓力。下半年將有重慶目前唯一國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目--雅仕閣公寓開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目將帶來(lái)高端住宅市場(chǎng)新的物業(yè)形態(tài)，填補(bǔ)重慶市場(chǎng)空白，推動(dòng)重慶高檔住宅市場(chǎng)的多樣化發(fā)展，提升國(guó)際化水平，根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)這一物業(yè)形態(tài)在未來(lái)幾年也將有更多的供應(yīng)項(xiàng)目推出。

　　2009年2季度高檔公寓的租金為每月每平米24.26元，環(huán)比上漲1.4%，高檔別墅的租金每月每平米64.50元，環(huán)比略漲0.3%。伴隨重慶開(kāi)放程度的不斷擴(kuò)大，租賃需求市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)抗壓性，與寫字樓市場(chǎng)相比租金一直保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，預(yù)計(jì)下半年仍將保持這一趨勢(shì)。

　　三、優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)

　　2009年上半年，重慶零售市場(chǎng)依然表現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，1-5月，全市社會(huì)商品零售總額增長(zhǎng)18.1%。部分國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌仍然有條不紊的在重慶進(jìn)行著擴(kuò)張計(jì)劃，如：Zara、優(yōu)衣庫(kù)、LV等，但總體上商家對(duì)新開(kāi)店的數(shù)量和節(jié)奏表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　上半年新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積10.5萬(wàn)平方米，因?yàn)橹貞c多點(diǎn)式的商圈結(jié)構(gòu)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)的生存提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，新增外來(lái)百貨品牌如大洋百貨、嘉茂購(gòu)物中心等均取得了較好的招商和經(jīng)營(yíng)效果。截至二季度，優(yōu)質(zhì)商業(yè)總體空置率為4.9%，比上季度下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，租金首層每天每平方米27.31元，環(huán)比下降1.9%。

　　受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境波及，目前一些原計(jì)劃于2009年下半年開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)程延緩，因此，可以預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金在下半年仍將保持在高位，空置率將保持較低水平，尤其是中心城區(qū)成熟商圈的大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)。