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　　經(jīng)濟放緩影響深化，商業(yè)物業(yè)需求持續(xù)疲弱。

　　外資企業(yè)對廣州商業(yè)房地產(chǎn)市場需求仍然停滯不前，甲級寫字樓整體凈吸納量季度自2005年創(chuàng)新低，目前國內(nèi)企業(yè)需求相對活躍，支撐著寫字樓需求。產(chǎn)業(yè)園需求受外圍經(jīng)濟影響，而物流園則供求平衡，租金保持穩(wěn)定。商鋪表現(xiàn)參差，整體租金水平一季度下跌雙位數(shù)字。受降價和政策影響，加上信貸松綁，普通住宅市場成交量有所回升，但豪宅市場尚未回暖。部份國內(nèi)用家及投資者從重投市場，雖然國外投資者減少，但外資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場保持樂觀態(tài)度。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪指出，"第一季度市場仍未見底，大部份用家及投資者仍然采取觀望態(tài)度。但本土企業(yè)的需求呈活躍趨勢，使整體氣氛稍微好轉(zhuǎn)。"

　　甲級寫字樓市場

　　廣州甲級寫字樓2009年第一季度整體凈吸納量錄得僅接近2500平方米，環(huán)比下降達82%，為自2005年首季以來的新低。吸納量下降，主要是由于全球經(jīng)濟環(huán)境不明朗，大部份跨國企業(yè)對擴充持審慎態(tài)度，寫字樓需求持續(xù)下降；也有企業(yè)為節(jié)省運營成本，選址開始考慮非商業(yè)核心區(qū)域，搬遷至租金成本較低的大廈，同時出現(xiàn)個別公司出現(xiàn)退租的現(xiàn)象。此外，欠缺新供應(yīng)亦是吸納量下降的另一原因。

　　今年首季度沒有新供應(yīng)落成，而整體空置率水平仍然維持高位水平，達21.2%，與上季度基本持平。由于需求持續(xù)下降，加上大廈空置率有上升壓力，全市大部分寫字樓業(yè)主紛紛提供各種租金優(yōu)惠的措施吸引或保留租戶；由于租戶對搬遷成本的承受力大幅下降，所以對于未來新供應(yīng)的業(yè)主來說，其壓力尤其突出。

　　廣州甲級寫字樓平均租金和資本值繼續(xù)下滑，環(huán)比跌幅分別達8.8%和10.1%。盡管如此，相比其它城市如香港、上海等金融業(yè)發(fā)達的城市，廣州寫字樓市場由于受金融業(yè)的影響較小，租金下跌勢頭相對不大。

　　相比外資企業(yè)需求低迷，來自國內(nèi)企業(yè)的租務(wù)需求則相對穩(wěn)定。部分國內(nèi)企業(yè)為提高企業(yè)形象，利用租金下調(diào)的機會，搬遷至優(yōu)質(zhì)的珠江新城或天河北內(nèi)的甲級寫字樓，賢成集團入駐國際金融廣場就是當中典型例子。

　　短期來看，2009年內(nèi)將有近40萬平方米新供應(yīng)相繼竣工落成，市場壓力將加大。由于全部供應(yīng)都位于珠江新城和天河，例如，富力盈泰廣場、萬菱匯、保利中心、廣東全球通大廈和高德置地廣場（二期），該區(qū)的市場競爭將加劇。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖預(yù)期廣州甲級寫字樓市場在2009年底前仍然面對嚴峻考驗，"受需求下降和供應(yīng)增加的因素影響，我們預(yù)料空置率繼續(xù)攀升，2009年全年租金和資本值會出現(xiàn)雙位數(shù)字的降幅。"

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　全球經(jīng)濟衰退引發(fā)對中國貨品需求放緩，令中國出口總額繼續(xù)大幅下降。同時，市場對軟件開發(fā)和外包服務(wù)需求減少，對產(chǎn)業(yè)園的需求也因而隨之疲軟，使廣州各園區(qū)招商引資的難度加大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場平均租金自上季度開始下降后，2009年第一季度繼續(xù)呈現(xiàn)下調(diào)趨勢，環(huán)比下降2.4%。

　　物流園區(qū)方面，盡管廣州出口持續(xù)下滑，但由于廣州物流業(yè)以華南區(qū)零售和國內(nèi)貿(mào)易為主，而廣州社會消費品零售總額于2009年第一季度仍錄得8.3%的同比增長，內(nèi)需抵消部分外圍經(jīng)濟的影響。由于目前廣州物流園市場的供求相對平衡，第一季度的租金保持穩(wěn)定。

　　2009年底前將有不少新增供應(yīng)落成，其中物流園包括位于花都區(qū)金谷工業(yè)園內(nèi)的富力國際空港物流園，以及普洛斯在廣州的好幾個項目。充足的供應(yīng)量勢必對整體空置率造成影響，租金將繼續(xù)調(diào)整。產(chǎn)業(yè)園方面，第一季度新落成的產(chǎn)業(yè)園包括位于番禺節(jié)能科技園的番山創(chuàng)業(yè)園。而09年新供應(yīng)包括合景泰富位于科學城的項目。

　　由于全球經(jīng)濟前景不明朗，廣州總體工業(yè)物業(yè)市場需求預(yù)計在2009年前仍然呈下降趨勢。仲量聯(lián)行廣州及深圳工業(yè)部主管符永康分析，"盡管外圍環(huán)境不理想，加上內(nèi)需增長放緩，但相信零售市場仍能保持一定動力；同時零售商對位置便利及規(guī)格優(yōu)越的貨倉將有一定需求。"

　　商鋪市場

　　社會消費品零售額在2009年一季度同比上升8.3%，顯示經(jīng)濟放緩對零售市場的影響暫時未去到嚴重的地步，但需留意，零售額升幅已較去年同期的16.1% 明顯減速，當中以大額類和奢侈品消費的下降最為明顯。同時，受經(jīng)濟下滑及對比基數(shù)較高的影響，廣州城市居民消費價格總水平出現(xiàn)近年來首次下降，1至2月份同比下降1.2%，顯示內(nèi)部消費動力正在減慢。

　　雖然如此，大眾消費品行業(yè)和大型零售商反而受到的影響較少，例如大型零售商吉之島仍有擴張計劃，準備近期開兩家新店。

　　但是大部分零售商紛紛評估各分店盈利水平，對于續(xù)約持謹慎態(tài)度。商場表現(xiàn)參差，部分非核心區(qū)域的商場壓力較大，業(yè)主紛紛減租吸引新租客進駐，從而導(dǎo)致本季度整體租金水平自2006年以來首次出現(xiàn)雙位數(shù)字下降，環(huán)比下跌11.5%。但是核心商圈，例如天河區(qū)仍然保持穩(wěn)定。本季度，位于天河北的柏西商都正式開業(yè)，為市場增加4萬平方米的新供應(yīng)。

　　年內(nèi)將有多個重視業(yè)態(tài)組合的中高檔商業(yè)物業(yè)落成，例如天河區(qū)的萬菱匯、珠江新城的高德置地廣場和黃沙的西城都薈，預(yù)期將導(dǎo)致整體商鋪空置率上升。同時，2009年零售商將繼續(xù)謹慎擴張，最受影響將是大型旗艦店。因此，預(yù)料非核心商業(yè)區(qū)的商鋪租金會繼續(xù)受較大壓力，影響2009年全年平均租金下調(diào)。

　　Sandalwood*廣州及深圳主管林世松表示，"相比西方的零售市場，連鎖店仍然很受中國零售市場的歡迎。而廣州市場由于大型連鎖店進入緩慢，我們預(yù)期由于新型的大型購物商場相繼落成，將吸引新的零售商進入市場。"

　　住宅市場

　　普通住宅市場在2009年第一季度出現(xiàn)"小陽春"，成交量上升，這主要是由于售價下調(diào)，信貸松綁以及政策刺激而釋放了因為去年市場低迷而壓抑的自住需求。

　　普通住宅成交漸趨活躍令發(fā)展商重燃信心，售價讓步的空間縮小。但是，買家仍然處于觀望狀態(tài)，期望售價進一步下跌。仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平認為，"發(fā)展商與買家對售價的期望背道而馳，市場仍將處于膠著階段。預(yù)期如經(jīng)濟狀況不再轉(zhuǎn)差，市場成交量有望穩(wěn)步上揚，但相信出現(xiàn)租金和售價顯著上升的機會輕微。"

　　此外，由于新出臺的政策措施大部分是針對普通商品住宅，對豪宅市場影響有限。由于豪宅市場多是投資性需求，鑒于目前經(jīng)濟及投資環(huán)境仍未明朗，加上外資公司為節(jié)省成本而降低雇員住房津貼，影響租務(wù)市場，導(dǎo)致豪宅市場投資氣氛仍然低迷。首季售價和租金分別錄得4.9%和5.5%的降幅。銷售方面，豪宅新房銷售量尚未回升，首季度與去年第四季度持平，成交量約480套單位。

　　投資

　　股市轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，加上信貸松綁，令部份國內(nèi)投資者從拾信心，第一季物業(yè)投資市場活動有所回升；雖然國外投資者減少，外資參與落實成交緩慢，但因為中國是長線投資最具潛力的國家之一，外資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場仍保持樂觀態(tài)度。

　　物業(yè)類型方面，由于寫字樓租務(wù)需求下降，供應(yīng)量大，空置率攀升，投資者較多趨向關(guān)注商鋪和住宅物業(yè)。

　　仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平表示，"第一季度住宅市場成交量上升，可能使機構(gòu)性投資者信心恢復(fù)，但相信市場仍未見底，物業(yè)投資市場前景仍將取決于中國經(jīng)濟能否順利步出寒冬，目前傾向維持觀望審慎態(tài)度。"