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　　市場成交明顯活躍，成交量節(jié)節(jié)攀升，深圳樓市迎來了牛年“開門紅”。

　　受春節(jié)長假等因素的影響，一季度樓市屬于傳統(tǒng)的淡季。但自去年四季度以來，中央政府頻頻出臺利好樓市政策，加上近期廣東省政府亦出臺了十五條“新政”刺激樓市，以及房價經(jīng)過去年底較大幅度的理性回調(diào)，購房者特別是剛性需求者入市信心大增，市場成交明顯活躍，成交量節(jié)節(jié)攀升，深圳樓市迎來了牛年“開門紅”。

　　市場供應：開發(fā)商推盤熱情升溫。供應量穩(wěn)步上升

　　隨著深圳樓市成交量的穩(wěn)步上升，開發(fā)商的推盤熱情也漸漸升溫。據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年1-3月全市新建商品住宅供應量為86.7萬平方米，同比小幅上升2%（見表1）；共6775套，同比下降11%（受主要供應為中大戶型影響）；其中關外兩區(qū)依然是供應主力，共供應45.9萬平方米，但同比下降39%。下降的主要原因來自于寶安區(qū)，該區(qū)一季度新增供應大幅下降，供應僅為7.6萬平方米，而去年該區(qū)一季度供應達56.9萬平方米。龍崗區(qū)供應則大幅上升，躍居全市供應首位，新增供應達38.3萬平方米，同比上升109%。而一季度關內(nèi)新增供應則集中在南山區(qū)，供應面積達30萬平方米；其次是羅湖區(qū)，供應10萬平方米。

　　一季度共有18個項目入市，其中大部分位于龍崗區(qū)，振業(yè)城、御峰園、盛龍花園、公園大地花園等樓盤為此片區(qū)帶來了充足的房源；寶安區(qū)入市項目大幅減少，僅有三個項目，分別為灣上六座、蘭喬圣菲和圣莫里斯花園三期；南山區(qū)雖然只有三個項目入市，但各項目體量較大，如紅樹灣三期8.8萬平方米、紅樹灣花城8.8萬平方米、諾德假日花園7.8萬平方米等。

　　由于樓市的成交迅速回升，小戶型項目持續(xù)旺銷，市場人氣較為旺盛，帶動中大戶型項目的入市信心明顯增強。一季度住宅供應以中大戶型為主，中大戶型項目有12個，有不少大戶型及別墅豪宅產(chǎn)品入市，致使全市供應的住宅平均套型面積達128平方米。其中關外的龍崗區(qū)仍然以大戶型供應為主，隨著振業(yè)城、御峰園、公園大地花園等大戶豪宅型產(chǎn)品的入市，全區(qū)平均套型面積達125平方米。而寶安區(qū)也是以大戶豪宅為主，如蘭喬圣菲和圣莫里斯等豪宅的套型面積在188平方米以上，使得全區(qū)平均套型面積達150平方米。在關內(nèi)方面，各區(qū)中小戶型項目則占多數(shù)，其中南山區(qū)平均套型面積107平方米，羅湖區(qū)平均套型面積85平方米，福田區(qū)只有一個小項目入市，平均套型面積為95平方米。

　　市場成交：成交大幅攀升，小戶持續(xù)旺銷

　　自去年四季度以來政府頻頻出臺利好政策，樓市觀望氣氛逐漸緩解，剛性購房者大量入市，推動市場成交回升。2009年一季度全市新建商品住宅銷售面積 169萬平方米，同比上升達179%，環(huán)比上升1%（見表2）；銷售套數(shù)為18232套，同比上升185%，環(huán)比上升1.2%。其中，關外依然是成交主力，寶安區(qū)成交達73.3 萬平方米，居全市首位；龍崗區(qū)成交47.3萬平方米，居全市次席。關內(nèi)的南山區(qū)成交喜人，一季度成交量達30.3萬平方米；福田區(qū)成交8.9萬平方米；羅湖區(qū)成交4.3萬平方米；鹽田區(qū)成交4.6萬平方米。

　　而在一季度的住宅成交中，各區(qū)成交量同比均有明顯上升（見表3）。關外樓市仍然是成交主力，寶安區(qū)域占優(yōu)勢的項目出現(xiàn)熱銷景象，如寶安中心區(qū)大戶型項目深業(yè)·新岸線三期二區(qū)開盤當天即售罄，梅林關口的小戶型項目金域華府一期也開盤告罄，其他項目如金地梅隴鎮(zhèn)花園、溪山美地園、世紀春城四期、碧海富通城等成交也較為活躍。大小戶型的聯(lián)袂旺銷推動該區(qū)成交同比上升198 %；龍崗區(qū)仍然是大戶型支撐成交量的局面，熱點項目有公園大地花園、御峰園、瑞華園等，成交量同比上升112%。關內(nèi)方面，南山區(qū)成交升幅最大，同比上升362%，其中諾德假日花園、鼎太風華七期、半島城邦花園(二期)、華聯(lián)城市山林花園等大盤成交活躍。鹽田區(qū)升幅居次席，同比上升349%，其中盛世名門家園、金水灣御園、萬科東海岸社區(qū)(三區(qū))等成交良好。福田區(qū)四季山水花園、天安高爾夫瓏園、皇御苑等大戶型樓盤成交明顯上升，推動該區(qū)成交量同比上升138%。羅湖區(qū)航天晴山月名園、鴻翠苑、百仕達東郡廣場等成交情況良好，推動成交量同比上升98%。

　　房價理性回落，持續(xù)穩(wěn)定運行

　　09年一季度成交均價10994元/平方米（見表4），同比下降18%，環(huán)比下降8%。從各區(qū)成交均價情況來看，都出現(xiàn)了較為明顯的下降。其中關內(nèi)的羅湖區(qū)降幅較大，一季度成交均價為13323元/平方米，同比下降32%。主要原因是受90/70政策的影響，支撐高價格的大戶豪宅逐步減少，致使均價逐步回調(diào)。其次是南山區(qū)，成交均價為13969元/平方米，同比下降25%，該區(qū)是關內(nèi)供應量最大的區(qū)域，片區(qū)競爭較為激烈，導致均價回落。而福田區(qū)和鹽田區(qū)可供應量已經(jīng)非常少，稀缺性逐步凸顯，主要是受市場調(diào)整影響，均價同比亦回落20%。關外的寶安區(qū)一季度均價10328元/平方米，同比回落22%。而龍崗區(qū)一季度均價8101元/平方米，同比下降17%，該區(qū)土地資源較為豐富，可供應量仍然較大，未來價格仍將受到考驗。

　　而從近期新開盤項目價格上看，部分樓盤均價有所上升，如3月份灣上六座新推出單位均價9000元/平方米，而去年12月份開盤均價為7800元/平方米。萬科金域華府2月份新推單位均價13000元/平方米，而其元旦開盤均價為11000元/平方米。

　　營銷推廣：降價促銷活動減少，開盤特惠受歡迎

　　隨著市場的好轉，成交量上升，開發(fā)商的資金壓力逐步緩解，各大樓盤的降價促銷活動較去年底明顯減少，新春期間也并未組織大規(guī)模促銷活動，部分樓盤甚至取消特價房，低折扣，如金海華府、富通城等。而新入市項目則主要是以開盤特惠吸引客戶，如寶安中心區(qū)的大型項目新岸線三期二區(qū)開盤96*83折，開盤當天即售罄；金域華府一期，開盤當日普遍有總價減9萬元的優(yōu)惠，其中VIP家族尊享卡優(yōu)惠4萬，開盤當天按時簽約優(yōu)惠3萬，還有2萬的額外優(yōu)惠，該樓盤開盤售罄；中信紅樹灣灣區(qū)果嶺國際公寓首批單位推出，共112套，當天全部售罄，對老客戶打出開盤當日購買每平方米減3000元的活動，而優(yōu)惠幅度是成交火爆的主因。

　　市場熱點

　　廣東15條樓市“新政”進一步提振樓市信心

　　2009年3月3日廣東省穩(wěn)定樓市15條措施，其中重點內(nèi)容如：“提高公積金貸款上限”，緩解購房者資金壓力；“出售超過2年普通住房免交營業(yè)稅”，減少二手房流通障礙；“個人首次購買普通住房契稅按1%征收”，降低購房成本；“有條件放寬購房入戶政策以及港澳臺居民在廣東省境內(nèi)購買住房，執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策”，可有效吸引外地置業(yè)者入粵購房，緩解庫存壓力；“適當延長房企繳納土地出讓價款期限以及鼓勵商業(yè)銀行為優(yōu)質(zhì)房企提供融資需求”，可有效緩解開發(fā)商資金壓力，維護房地產(chǎn)企業(yè)正常運作。15條樓市措施的出臺，一方面更為明確了房地產(chǎn)作為支柱性行業(yè)的地位；另一方面能提振樓市信心，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有積極作用。