由行業(yè)的供求關(guān)系發(fā)生變化引起，標(biāo)志著賣方主導(dǎo)樓市的時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)買方市場(chǎng)時(shí)代到來(lái)，成交疲軟、庫(kù)存高企、價(jià)格低開、利潤(rùn)攤薄等正成為樓市運(yùn)行新常態(tài)。

陳志翔 一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的風(fēng)姿，一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的傳奇。上世紀(jì)70年代以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)將人類由電氣時(shí)代帶入信息時(shí)代，不但改變了人類社會(huì)的生產(chǎn)、生活和交往方式，也促使世界經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)發(fā)展發(fā)生深刻變革。時(shí)至今日，作為創(chuàng)新2.0下互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)融合發(fā)展的新模式、新業(yè)態(tài)，“互聯(lián)網(wǎng)+”正站在一個(gè)新的時(shí)代到來(lái)的前沿。而恰在此時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，成交疲軟、利潤(rùn)攤薄，賣方市場(chǎng)漸行漸遠(yuǎn)，行業(yè)洗牌加劇，房企轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”備受關(guān)注和追捧。

人們對(duì)事物的認(rèn)識(shí)往往會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由少到多、由淺入深的過(guò)程。2000年之前，互聯(lián)網(wǎng)帶給我們的認(rèn)知還多停留在工具層面，后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展以及IT技術(shù)的普及，互聯(lián)網(wǎng)的影響范圍越來(lái)越廣泛和深入，人們對(duì)其認(rèn)識(shí)也由最初的工具逐步深化至渠道、基礎(chǔ)設(shè)施乃至互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)體等。

“兩會(huì)”期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，并指出“站在‘互聯(lián)網(wǎng)+’的風(fēng)口上順勢(shì)而為，會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛起來(lái)”。一時(shí)間，“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)潮席卷中華大地，成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下備受關(guān)注的興奮點(diǎn)。

顯而易見，“互聯(lián)網(wǎng)+”并不是一個(gè)空洞的口號(hào)，而是對(duì)創(chuàng)新2.0下互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展新模式、新業(yè)態(tài)的高度概括，集中體現(xiàn)為用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)革新和改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促其由過(guò)去的以企業(yè)為中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行模罱K讓客戶獲取最大的收益和享受最好的服務(wù)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)革新和改造的重點(diǎn)在于“在線化”、“數(shù)據(jù)化”，其堅(jiān)持把互聯(lián)網(wǎng)本身固有的開放、平等、包容、體驗(yàn)、普惠等精神融入到傳統(tǒng)行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)中，并助其實(shí)現(xiàn)自我更新。

近年來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+”日益成為難以逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)結(jié)合而產(chǎn)生的各種新模式、新業(yè)態(tài)層出不窮，如京東、余額寶、快的打車、世紀(jì)佳緣和陽(yáng)光舌尖等。作為中國(guó)最傳統(tǒng)的行業(yè)之一，房地產(chǎn)一直沒(méi)有主動(dòng)觸網(wǎng)的危機(jī)感，但進(jìn)入2014年以后，事情似乎悄然發(fā)生了變化。

2014年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，此次調(diào)整不同于以往或由于國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控、或由于國(guó)際金融危機(jī)等外因?qū)е率袌?chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)，而是由行業(yè)的供求關(guān)系發(fā)生變化引起，標(biāo)志著賣方主導(dǎo)樓市的時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)買方市場(chǎng)時(shí)代到來(lái)，成交疲軟、庫(kù)存高企、價(jià)格低開、利潤(rùn)攤薄等正成為樓市運(yùn)行新常態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，銷售額7.6萬(wàn)億元，同比下降6.3%；2015年一季度，10家代表性品牌房企銷售面積1602萬(wàn)平方米，同比下降16.9%；銷售額為1610億元，同比下跌18.7%，品牌房企季度銷售業(yè)績(jī)同比下滑在近三年來(lái)尚屬首次。

價(jià)格方面，2014年百城價(jià)格指數(shù)自5月起連續(xù)8個(gè)月下跌，全年累計(jì)下跌2.69%；十大城市累計(jì)下跌0.61%；在庫(kù)存方面，截至2014年12月，廈門、杭州、海口等城市出清周期在15個(gè)月以下，而呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期較長(zhǎng)，超過(guò)20個(gè)月，短期庫(kù)存去化壓力較大；在利潤(rùn)方面，截至4月16日，滬深兩市上市房企共計(jì)有42家發(fā)布了2015年一季度業(yè)績(jī)預(yù)告，對(duì)今年首季做出業(yè)績(jī)預(yù)警的公司多達(dá)27家，也就是說(shuō)，超過(guò)六成的上市房企，對(duì)今年一季報(bào)不樂(lè)觀。在預(yù)警名單中，首虧企業(yè)多達(dá)10家，萬(wàn)科一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.9億元和凈利潤(rùn)6.5億元，同比分別下降6.4%和57.5%。

隨著調(diào)整期的到來(lái)，房地產(chǎn)全面高速增長(zhǎng)時(shí)代已一去不復(fù)返，行業(yè)面臨重新洗盤，房企分化成為必然趨勢(shì)。若想不被淘汰出局，房企迫切需要根據(jù)時(shí)代背景和自身發(fā)展困境進(jìn)行變革。在此條件下，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”成為諸多房企的新生存之道。

縱觀房企與互聯(lián)網(wǎng)的合作，除了傳統(tǒng)的電商外，截止目前形成的比較典型的模式有房產(chǎn)眾籌、社區(qū)APP以及自營(yíng)O2O等。

在房產(chǎn)眾籌方面，可通過(guò)萬(wàn)科操作窺知一二。2014年9月，萬(wàn)科曾以蘇州萬(wàn)科城聯(lián)手搜房發(fā)起全國(guó)首單房產(chǎn)眾籌——拿出6折房源進(jìn)行眾籌資金招募及房屋競(jìng)拍，眾籌投資人只需投資1000元，即可待拍賣結(jié)束后就溢價(jià)部分按照認(rèn)籌金比例進(jìn)行分紅。據(jù)了解，原定四天完成眾籌的萬(wàn)科城項(xiàng)目，因參與人數(shù)火爆超出想像，當(dāng)天9個(gè)小時(shí)就順利完成54萬(wàn)眾籌資金。萬(wàn)科由此獲得了客戶儲(chǔ)備、廣告效應(yīng)、洞察客戶需求以及調(diào)整定價(jià)策略等多種收益。

社區(qū)APP是以增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)換市場(chǎng)和拓展，其一方面可搭建傳統(tǒng)開發(fā)商與客戶或潛在客戶的溝通橋梁，促使開發(fā)商深入了解客戶需求，客戶順暢表達(dá)需求，從而助力房企實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)開發(fā)和精準(zhǔn)營(yíng)銷，另一方面在給業(yè)主提供更完備的服務(wù)的同時(shí)，也為房企提供了一個(gè)擴(kuò)大自身經(jīng)營(yíng)范圍、獲得做物業(yè)服務(wù)以外利潤(rùn)的途徑。萬(wàn)科的“住哪兒”、中海的“悅居中海以及金融街的“Life金融街”都是有聲有色的社區(qū)APP案例。

自營(yíng)O2O模式的代表作是潘石屹推出的SOHO3Q。該平臺(tái)充分利用互聯(lián)網(wǎng)的高效便捷，解決小微企業(yè)的寫字樓辦公需求，助其在線上選房、租賃、簽約以及支付租金從而實(shí)現(xiàn)短租辦公。與此類似的模式還有萬(wàn)通自由筑屋以及當(dāng)代置業(yè)推出的“無(wú)憂我房”等。

此外，以全民經(jīng)紀(jì)人為體現(xiàn)的微信營(yíng)銷和發(fā)揮定向推廣功能的大數(shù)據(jù)應(yīng)用也構(gòu)成了目前“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的具體模式。但通過(guò)上述分析不難發(fā)現(xiàn)，上述模式多集中在營(yíng)銷環(huán)節(jié)，而營(yíng)銷只是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)而已，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”絕不應(yīng)該僅限于此，一定要走向深入，逐步覆蓋前端的融資、拿地、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建材采購(gòu)等領(lǐng)域以及中后端的生產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域，努力打造打造“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”全產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)。

陳志翔 產(chǎn)業(yè)高級(jí)分析師

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