對于本地塊住宅部分來講，按照2.7萬/平方米的樓板價成本，平均售價5-6萬元/平方米應(yīng)該還會有利可圖。

張宏偉 7月15日，金融街88.15億元競得閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場以北地塊，溢價率50.12%，樓板價27022元/平方米。上海又一“地王”誕生，也是今年以來最高總價“地王”！

【閘北區(qū)上海火車站北廣場“地王”現(xiàn)狀怎么樣？】

閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場“地王”地塊沿恒豐北路西側(cè)為155住宅地塊（464街坊23丘），東側(cè)160商服地塊(212街坊12丘)，普善路東158商服地塊(214街坊8丘)。地塊沿主干道中興路，恒豐北路，滬太路。通達(dá)上?；疖囌窘煌屑~，區(qū)域聯(lián)動性強(qiáng)。

合同顯示，該宅地建筑面積近35萬平米，其中464街坊23丘地塊：住宅不大于88%，社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施不小于12%；212街坊12丘地塊：辦公不大于90%，商業(yè)不小于10%；214街坊8丘地塊：商業(yè)不小于10%，辦公不大于90%。該地塊限高464街坊23丘地塊不超過100米，212街坊12丘地塊、214街坊8丘地塊不超過150米。464街坊23丘地塊全裝修住宅比例為100%。保障性住宅比例不低于住宅建筑總面積的5%，且須成套。

該“地王”地塊由三部分組成，從地塊本身來看，商辦比例較大，又是在火車站這樣的商圈氛圍很難走向高端的地段，又有限高、精裝修、保障房配建等要求，成交總價88億元（樓板價2.7萬/平方米），盡管這個為市中心地塊，但是，地塊周邊現(xiàn)狀及要求條件來講，尤其是樓板價來講，對于開發(fā)商后期開發(fā)及運營來講具有一定的挑戰(zhàn)性。

【競拍地塊為什么備受關(guān)注？】

筆者認(rèn)為，閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場地塊備受關(guān)注的三點原因：上海樓市基本面快速好轉(zhuǎn)，住宅市場已經(jīng)沒有壓力，因此，開發(fā)商加碼布局上海樓市。從本地塊來講，35萬平方米的住宅量仍然客觀，有開發(fā)價值，房企勢必會就此有一戰(zhàn)；火車站北廣場商圈在改造升級，對于有市場潛力的市中心地塊開發(fā)商還是看好，加速房企回歸一線城市的戰(zhàn)略布局驅(qū)動因素，房企勢必會針對這個地塊進(jìn)行激烈的競拍；參與競拍的房企都有商辦開發(fā)商及運營經(jīng)驗，并且都有國企的背景，決定這今年拍地必然有一大戰(zhàn)。

【競拍房企有什么樣的特征？】

從參與競價的房企來看，包括華潤、金融街及龍湖與葛洲壩聯(lián)合體三家，競拍者兩個國企一個民企和國企聯(lián)合體都是咄咄逼人，都有一定的商辦運營經(jīng)驗，如果開發(fā)商介入可以提升板塊的商圈及市場價值，那么，今天的競拍的結(jié)果可以出乎意料，樓板價上升至2.7萬/平方米。同時，上海又一總價“地王”誕生，也是今年以來最高總價“地王”！

【“總價地王”對周邊樓市有何影響？】

筆者認(rèn)為，金融街88.15億元競得閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場以北地塊。樓板價2.7萬/平方米，對于住宅地塊來講，由于當(dāng)前周邊板塊項目平均售價已經(jīng)達(dá)到5-6萬元/平方米，預(yù)計未來金茂府還會拉升板塊總體均價，對于本地塊住宅部分來講，按照2.7萬/平方米的樓板價成本，平均售價5-6萬元/平方米應(yīng)該還會有利可圖，甚至在未來2-3年時間當(dāng)中，由于華僑城蘇河灣、金茂府等項目對板塊價格的拉動，本項目的價格仍然有一定的上漲空間，住宅部分尚無太大壓力。從項目本身來講，也會走改善高端路線，對于提升板塊品質(zhì)具有一定意義。

但是，對于商辦部分來講或許有些許壓力。尤其是現(xiàn)狀來看，火車站周邊并無實質(zhì)意義的高端商辦項目，因此，對于金融街來講，如何定位和開發(fā)這個項目還是有些挑戰(zhàn)。從項目或板塊自身前景來看，金融街如何通過這個地塊的開發(fā)介入，想法設(shè)法提升板塊商圈配套品質(zhì)、提升項目自身運營及品牌價值顯得非常關(guān)鍵。

當(dāng)然，隨著時間的推移，隨著開發(fā)商的持續(xù)投入，其市場價值勢必會逐漸體現(xiàn)出來，對于周邊項目來講，也會據(jù)此為賣點提升項目自身的價值，上海火車站北廣場或就此而改頭換面，進(jìn)而實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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