人無遠慮必有近憂，深圳樓市獨家狂飆警示我們，一定要加強市場監(jiān)管，推進行業(yè)自律，尤其要加強對市場違規(guī)乃至投機行為的管控。

胡志剛 最近兩月，伴隨著穩(wěn)定住房消費政策的逐步到位，一線城市和部分二線熱點城市的樓市企穩(wěn)回升，其中尤以深圳樓市“異軍突起”，“一花獨秀”。5月深圳商品住宅市場成交面積67萬平方米，環(huán)比上漲46%，同比更是大漲158%。前5月累積成交面積接近去年同期兩倍，較2013年樓市高峰期亦大幅增長20%。據(jù)相關(guān)媒體調(diào)查，以自貿(mào)區(qū)概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區(qū)，以及環(huán)繞深圳北站的城市副中心輻射區(qū)，從去年“930”政策放松以來，房價漲幅高達40%—70%，而以學區(qū)房著稱的香蜜湖、景田、農(nóng)林片區(qū)，漲幅30%—40%，羅湖、鹽田、部分福田老城區(qū)房價漲幅也在20%左右。更為顯眼的是深圳中洲中央公寓曝出37萬元/平方米天價樓王。

深圳樓市何以量價齊升？是樓市政策環(huán)境改善、供應(yīng)井噴、自貿(mào)區(qū)短期炒作效應(yīng)、政府放松房價備案管控、開發(fā)商炒作營銷、部分股市、外來資金的流入等因素直接推動了深圳樓市成交火爆、均價瘋漲。深圳飆車式的房價尤為奪人眼球，牽動著人們的心弦，是喜哉？是憂哉？

筆者認為，深圳房價飆升是幾家歡喜幾家愁。歡喜的是開發(fā)商、中介商、炒房人，他們假借穩(wěn)定住房消費的口號和市場通道，通過惡意炒作、捂盤惜售、假扮市場饑餓、故意制造“日光盤”等投機行為推高樓價，在度過低迷的樓市后再次喜獲暴利。憂愁的是廣大的中低收入者以及政府：房價飆升加大了中低收入者的住房消費成本，他們再次被拋出房地產(chǎn)市場，對入市只能遙遙相望，其剛需和改善型需求都美夢難圓；同時也加大了政府實現(xiàn)穩(wěn)定住房消費和實施住房保障的難度。

深圳樓市短暫的“又一春”會讓開發(fā)商再次與創(chuàng)新轉(zhuǎn)型擦肩而過，房地產(chǎn)將無法擺脫“過山車式”的運行，并再一次綁架政府，綁架經(jīng)濟，尤其是深圳市政府壓力山大，如同“熱鍋上的螞蟻”。雖然目前深圳樓市狂飆只是獨角戲，其他城市目前尚不具備跟風的條件，但是如果深圳樓市調(diào)控把握不好，時間長了，不僅會使深圳樓市如脫了韁的野馬，危害深圳本地，而且有可能形成鯰魚效應(yīng)，波及其他城市，對沖中央的樓市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場從整體上誤入歧途，造成不良影響。深圳房價的飆升背離了房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化的大格局，必要時，可以考慮將深圳納入房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅和房地產(chǎn)稅的地方立法與改革的試點城市，并適當收縮金融政策，給深圳的房地產(chǎn)市場適度降溫。

本次調(diào)控中央提出的方針是穩(wěn)定住房消費，而不是拉動住房投資，更不是拉動住房投機，因此其他一線城市和部分二線熱點城市政府必須堅持區(qū)間調(diào)控的政策，即放寬政策刺激樓市必須把握火候與尺度：既不能因為力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場遲遲不能回暖，進而拖宏觀經(jīng)濟的后腿；又不能因為用力過猛，催生投機入市，推動樓市急劇反彈，使其再一次步入“過山車”。最近有關(guān)房地產(chǎn)應(yīng)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的呼聲又起。因為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對拉動經(jīng)濟增長效果明顯。但實踐證明：這條老路不能再走。當前經(jīng)濟出現(xiàn)的困難，根本原因之一是上一輪城鎮(zhèn)化忽視經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、升級帶來劇烈陣痛。如果重新回到以前用鋼筋混凝土堆積GDP的老路，我們的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略將嚴重受挫。因此房價上漲不具備國家政策支持的基礎(chǔ)。

前車之鑒后車之師，房地產(chǎn)已經(jīng)有過多次波折的教訓，故此中央提出房地產(chǎn)要建立長效機制，要步入常態(tài)化。人無遠慮必有近憂，深圳樓市獨家狂飆警示我們，一定要加強市場監(jiān)管，推進行業(yè)自律，尤其要加強對市場違規(guī)乃至投機行為的管控，并運用市場手段，加大土地和住宅的供應(yīng)，調(diào)整金融、稅收政策，使其更具有靶向性，引領(lǐng)和倒逼房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，總之要有風險意識，要通過一系列政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場逐步回暖，穩(wěn)定住房消費，并與常態(tài)化對接，通過法治化與市場化管窺，推動我國房地產(chǎn)業(yè)進入能夠上百年平穩(wěn)健康發(fā)展的運行軌道。

胡志剛 獨立房研學者

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