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　　保障性住房的開發(fā)建設(shè)得到了更為實(shí)際的金融支持。日前，國家開發(fā)銀行與建設(shè)部就加強(qiáng)開發(fā)性金融合作達(dá)成一致意見。根據(jù)這一意見，國家開發(fā)銀行將對(duì)保障性住房建設(shè)給予貸款支持。

　　與此同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者獨(dú)家獲悉，國開行制定的《廉租房開發(fā)貸款管理操作細(xì)則》(以下簡稱“細(xì)則”)已經(jīng)完成，并于2月12日起正式實(shí)施。

　　建設(shè)部內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示：“從2006年開始，國開行一直對(duì)保障性住房建設(shè)給予了很大的支持，是主力軍之一。目前別的銀行還未有更直接的進(jìn)展。”

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，在財(cái)政資金和銀行資金的共同推動(dòng)下，未來廉租房的發(fā)展速度也將大大提高；“此舉也將吸引更多的開發(fā)企業(yè)投入到廉租房的建設(shè)領(lǐng)域”，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇表示。

　　保障房獲金融支持

　　據(jù)了解，從去年年中開始，國開行就積極參與了廉租房的各項(xiàng)工作。隨后，根據(jù)央行與銀監(jiān)會(huì)在去年12月份下發(fā)的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》要求，國開行制定了該細(xì)則，用于支持新建、改建廉租房的貸款。

　　華夏時(shí)報(bào)記者了解到，國開行總行評(píng)審三局將作為該項(xiàng)業(yè)務(wù)的歸口管理部門，負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目的評(píng)審以及指導(dǎo)各地分行的評(píng)審工作。各地分行是具體的執(zhí)行部門，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的貸款申請以及合同談判、簽訂和日常管理工作。

　　“為廉租房開發(fā)貸款事項(xiàng)單獨(dú)發(fā)文，足以說明國開行對(duì)這個(gè)事情的重視程度。”一位北京的業(yè)內(nèi)專家表示，此前廉租房之所以推動(dòng)不力，主要是因?yàn)槠錈o法給地方政府及開發(fā)商帶來足夠的經(jīng)濟(jì)利益，不能“掙大錢”，商業(yè)銀行也甚少介入這一領(lǐng)域。

　　按照國開行細(xì)則的規(guī)定，申請廉租房開發(fā)貸款的借款人必須是“依法設(shè)立的、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，從事廉租房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或是政府直接確定的組織實(shí)施廉租房開發(fā)建設(shè)的企(事)業(yè)法人”。

　　同時(shí)，廉租房建設(shè)貸款利率將按照央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行，貸款周期為5年，寬限期最長不超過3年。另外，新建廉租房貸款的資本金為20%，改建廉租房的資本金為30%。

　　“這也將吸引開發(fā)商更大范圍地進(jìn)入廉租房建設(shè)領(lǐng)域。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇表示：“一般的開發(fā)貸款都沒有優(yōu)惠政策，利率甚至還會(huì)略有上??；而廉租房貸款的周期比較長，相對(duì)來說條件也放寬了很多。”

　　不難比較的是，按照2003年央行“121號(hào)文”規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在申請銀行貸款時(shí)，自有資金比例不得低于項(xiàng)目總投資的35%。

　　據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，即便利率下浮10%，商業(yè)銀行仍可獲得4%左右的收益。“大型商業(yè)銀行愿意參與這樣大規(guī)模的長期項(xiàng)目，雖然短期利率低、收益比較少，但從長期來看，風(fēng)險(xiǎn)是比較小的。”

　　規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　但是，“保障房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理仍然是非常重要的。”有銀行界人士表示。

　　據(jù)了解，國開行的細(xì)則中對(duì)借款人的條件作了較為詳細(xì)的規(guī)定。其中包括，廉租房項(xiàng)目必須已納入政府的年度規(guī)劃，并獲得相關(guān)批準(zhǔn)文件和許可文件，可以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)；必須與當(dāng)?shù)卣炗喠夥康幕刭弲f(xié)議；項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、套型面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也要符合有關(guān)政策規(guī)定等。

　　而在評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)中要求，貸款人申請金額不得高于回購協(xié)議確定的回購價(jià)款，同時(shí)，該貸款必須為擔(dān)保貸款。

　　“這是一種‘政府、企業(yè)、銀行’三方互保開發(fā)模式，是一個(gè)有效解決保障房建設(shè)資金不足的思路。”一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員如此評(píng)價(jià)。

　　這樣的模式此前已有成功的案例。1月6日，中冶集團(tuán)旗下的中國冶金科工股份有限公司下稱“中冶科工”與中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和交通銀行簽署了總額350億元的保障性住房信貸合作協(xié)議。而在此前的2008年年初，中冶科工與國家開發(fā)銀行簽署了100億元保障性住房授信。

　　中冶置業(yè)有限公司總經(jīng)理侯寶旭此前對(duì)記者表示，在這個(gè)“三角”互保合作模式中，地方政府作為保障房建設(shè)的主體之一，除負(fù)責(zé)保障房建設(shè)用地的拆遷外，還需出具一份保障房回購擔(dān)保；而中冶科工則在投入30%自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目后，憑借回購擔(dān)保就可獲得銀行剩余資金的支持。

　　國開行相關(guān)責(zé)任人進(jìn)一步解釋說，為了保證貸款資金的安全，廉租房開發(fā)貸款實(shí)行封閉管理。資金進(jìn)入專門帳戶，投入建設(shè)后，國開行將按照工程進(jìn)度和相關(guān)合同逐筆支付，并對(duì)資金的流入和流出進(jìn)行監(jiān)控管理，建立單獨(dú)臺(tái)帳。

　　同時(shí)，根據(jù)回購協(xié)議中的相關(guān)約定，借款人應(yīng)按期將回購資金存入專項(xiàng)帳戶，用于償還。

　　“這直接規(guī)避了開發(fā)商左手倒右手的變相挪用資金。”上海五合智庫投資咨詢管理公司總經(jīng)理鄒毅表示。另外，“地方政府的信用擔(dān)保和項(xiàng)目資金的封閉運(yùn)作，使公司的開發(fā)模式處于零風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，切實(shí)兼顧了銀行利益。”侯寶旭說。

　　廉租房加速

　　去年12月17日，國家發(fā)改委已下達(dá)100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。

　　上月，由發(fā)改委牽頭的2009年中央投資廉租房補(bǔ)助方案已經(jīng)敲定，并已通過承辦部委會(huì)簽下發(fā)。該筆資金共計(jì)200億元，用于各地新增廉租房建設(shè)補(bǔ)貼。

　　接近發(fā)改委的消息人士同時(shí)表示，未來還可能有一筆百億元左右的中央財(cái)政撥款，專項(xiàng)用于廉租房貨幣補(bǔ)貼。

　　但是，僅靠政府的直接補(bǔ)貼顯然難以完成三年9000億的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。而目前，廉租房建設(shè)過程中政府財(cái)政“一肩挑”的模式正在有所改變，“商業(yè)銀行在廉租房建設(shè)中的貢獻(xiàn)力量十分重大。”《財(cái)經(jīng)》首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高表示。

　　更多的專家認(rèn)為，在財(cái)政資金和銀行資金的共同推動(dòng)下，未來廉租房的發(fā)展速度也將大大提高。

　　事實(shí)上，保障性住房建設(shè)的任務(wù)仍然十分艱巨。根據(jù)建設(shè)部2009年的保障住房工作計(jì)劃，2009年，建設(shè)部將編制2009年廉租住房工作計(jì)劃，以實(shí)物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。

　　同時(shí)，建設(shè)部將配合國家發(fā)改委、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局編制國有林區(qū)棚戶區(qū)、墾區(qū)危舊房改造規(guī)劃，擬訂2009年度項(xiàng)目計(jì)劃，完成80萬戶煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)危舊房居民的住房改造。增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，指導(dǎo)地方從實(shí)際情況出發(fā)，搞好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，新建經(jīng)濟(jì)適用住房130萬套。

　　建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人近日透露，此次與國開行達(dá)成一致意見后，接下來，為支持保障性安居工程建設(shè)，并結(jié)合中央新增廉租住房、城市、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)(危舊房)改造和農(nóng)村危房改造等領(lǐng)域投資情況和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，國開行將選擇落實(shí)具體貸款支持項(xiàng)目。同時(shí)，國開行還將積極支持公共租賃住房建設(shè)，解決中低收入家庭住房問題。

　　另外，華夏時(shí)報(bào)記者獲悉，國家審計(jì)署已于本月開始對(duì)全國30多個(gè)城市的廉租房和棚戶區(qū)改造開展專項(xiàng)審計(jì)工作，其內(nèi)容將涵蓋廉租房政策制定落實(shí)等各個(gè)方面。該項(xiàng)審計(jì)工作將持續(xù)四至五個(gè)月，屆時(shí)，審計(jì)署將會(huì)匯總其中的突出問題，向國務(wù)院出具專項(xiàng)審計(jì)建議報(bào)告。

　　“這對(duì)廉租房的建設(shè)將起到積極的促進(jìn)作用，”分析人士指出。