2009年，龍湖“地王”后工項目最終動工。這一次，龍湖的未來也許就寄托到商業(yè)地產(chǎn)上了。

　　“地王”后工項目

　　2月17日下午，龍湖重慶公司在重慶江北世紀(jì)金源飯店舉行“客戶價值年”新聞溝通會。會上，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，龍湖地產(chǎn)后工項目已動工，并將在今年9月前后開始銷售。

　　龍湖是在2007年8月10日以30.25億元價格拍得后工地塊，該地塊公開拍賣之時，起拍價為9億元。按照合同，出讓校區(qū)的后勤工程學(xué)院將遷往大學(xué)城。

　　據(jù)了解，該項目有著非常好的區(qū)位優(yōu)勢。一是項目地段馬家堡位于重慶市中心區(qū)域渝中區(qū)，目前渝中區(qū)可供開發(fā)的土地資源稀缺，馬家堡又是渝中區(qū)重點建設(shè)區(qū)域；二是周圍配套設(shè)施完備。附近有大型兩家三甲醫(yī)院、有兩所高校、有數(shù)家星級賓館、有大量中小學(xué)，商業(yè)和銀行眾多，同時，作為重慶市傳統(tǒng)的交通樞紐，輕軌和高九路使該區(qū)域交通更為便捷快速。

　　在提到該項目的規(guī)劃時，龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人透露道，龍湖的后工項目，將規(guī)劃相當(dāng)于兩倍龍湖“北城天街”項目規(guī)模的巨大購物公園，中央步行街，以及LOFT大型創(chuàng)業(yè)基地等，龍湖地產(chǎn)后工項目的建成，將有望改變重慶渝中區(qū)當(dāng)前的城市格局而成為渝中區(qū)的第二個城市中心。龍湖對后工地塊商業(yè)地產(chǎn)項目的期望值可見一斑。

　　但此前一直有傳言稱，龍湖將退掉后工“地王”項目，但現(xiàn)在隨著后工項目的最終動工也使得這個傳言“不攻自破”。

　　城市綜合體

　　一位重慶房地產(chǎn)資深的業(yè)內(nèi)人士表示，按照30.25億的總地價，龍湖后工地塊的樓面地價將在3300元每平方米左右，再加上2000元每平方米的建安成本，5.5%的營業(yè)稅，10%的期間費率，龍湖后工地塊的成本將在6200以上，而龍湖后工地塊所處的重慶市石油路和馬家堡一帶的一手精裝修高層售價現(xiàn)在僅在4000-5000元每平方左右，龍湖的產(chǎn)品將來即使可以賣得出更高的價格，但如此之高的成本，在樓價逐漸回歸理性的今天，該地塊的開發(fā)極有可能會產(chǎn)生虧損的情況。

　　但龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受觀點網(wǎng)采訪時表示道，該地塊雖然動工了，但尚未開盤，開盤后的銷售定價現(xiàn)在尚未可知。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，龍湖的既定策略也許是，將后工地塊的定位為城市綜合體項目，只要在住宅項目上的開發(fā)銷售，可以提供開發(fā)過程中的現(xiàn)金流支撐，后期大量開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)則可以獲取較高的利潤。龍湖寄希望于這些利潤能夠彌補(bǔ)住宅項目開發(fā)的盈利。

　　龍湖對該項目的規(guī)劃印證了這種猜測，據(jù)龍湖“客戶價值年”新聞溝通會上的披露，龍湖后工項目，將規(guī)劃相當(dāng)于兩倍龍湖“北城天街”項目規(guī)模的巨大購物公園，中央步行街，以及LOFT大型創(chuàng)業(yè)基地等。

　　對此有重慶業(yè)內(nèi)人士表示，后工地塊雖然商業(yè)價值較高，具備做出城市綜合體的條件。但是該區(qū)域的商業(yè)項目的開發(fā)還是存在一定的難度，雖然消費人群較多，但是也面臨著瑞安、石橋鋪、楊家坪、城上城、華潤等商業(yè)項目的競爭，周邊商業(yè)項目的體量太大，而且區(qū)域輻射力有限，最終商業(yè)物業(yè)形成后的招商形勢也許將難言樂觀。

　　該名重慶業(yè)內(nèi)人士亦分析道，后工地塊的高層住宅做成豪宅的可能性并不大，而商業(yè)，寫字樓，酒店又都是大量耗用資金的項目，一是建設(shè)成本更高，二是資金沉淀的幾率相對比較大，三是運營的風(fēng)險相對更大。

　　他表示，這點對龍湖的考驗是巨大的，而此前龍湖開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目“北城天街”的成功，并不能完全說成是龍湖項目經(jīng)營的成功，而是江北城區(qū)發(fā)展的成功。而現(xiàn)在據(jù)了解，“北城天街”商鋪的前期銷售確實非?；鸨珡暮笃诘慕?jīng)營狀況來看，不僅專賣店人流量稀少，一部分商場甚至經(jīng)營艱難，一直處于虧損狀態(tài)。

　　此外，這些需要沉淀大量資金的商業(yè)地產(chǎn)項目，將會讓龍湖的資金鏈更加緊繃。

　　富力之“鑒”

　　也許廣東地產(chǎn)企業(yè)富力在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的得失可以成為龍湖地產(chǎn)為之不遠(yuǎn)的殷鑒。

　　富力地產(chǎn)在2005年大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，其在寸土寸金的廣州新興CBD珠江新城擁有的項目就達(dá)到10多個。但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)回收周期過長、沉淀資金過多的雙重壓力，也成為了富力地產(chǎn)目前面臨的最大困境。

　　根據(jù)2008年富力地產(chǎn)中報披露的數(shù)據(jù)顯示，截止6月底其現(xiàn)金存款僅為20億元左右，流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比為0.3，但其一年到期的短期貸款高達(dá)80.73億元，長期借款也達(dá)125.16億元之巨，這里還不算上其未支付的劇額土地出讓金。

　　而最終富力也不得不通過發(fā)行公司債，股東輸血，變賣快要下蛋的母雞——馬上就要進(jìn)入投資回報期的寫字樓來解除自身的壓力。

　　一向把萬科當(dāng)作老師的龍湖這次似乎想學(xué)習(xí)另外一個華南大佬富力，龍湖“地王”后工項目押注的是商業(yè)地產(chǎn)的未來，但同時勢必也將沉淀大量的資金，運營的風(fēng)險也會加大。