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　　一、一周話(huà)題

　　國(guó)務(wù)院辦公廳21日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中提到，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。

　　最近中央/地方政府接二連三地推出各種救經(jīng)濟(jì)救市的措施。使得每一個(gè)房企，每一個(gè)行業(yè)人員，甚至每一個(gè)普通百姓，都在這個(gè)漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)冰凍期當(dāng)中多了一份關(guān)注。大家希望的“基本面”是相同的——希望經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，希望股市上漲，希望失業(yè)率下降。

　　但在這和諧的希望中，樓市的希望似乎成為了一個(gè)剪不斷，理還亂的難題。

　　貴還是不貴？救還是不救？各方爭(zhēng)論不休。

　　一派認(rèn)為樓價(jià)必須保住，否則銀行壞賬增加，失業(yè)率將增加，甚至8%的增長(zhǎng)目標(biāo)都可能不保，不救樓市，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇就無(wú)期。一派認(rèn)為樓價(jià)仍然超出了大多數(shù)普通居民的支付能力。挺前一派的以發(fā)展商、地方政府居多。挺后一派的是民眾和學(xué)者。中央在反復(fù)研究和權(quán)衡后終于提出了兩個(gè)大概括：一是房?jī)r(jià)仍高于普通居民支付能力。二是樓市需要提振。

　　中央的定調(diào)也為樓價(jià)貴還是不貴，會(huì)升還是繼續(xù)會(huì)跌，該救樓市還是不該救樓市的爭(zhēng)論確定了個(gè)官方的判斷。無(wú)論這種爭(zhēng)論以后是否還會(huì)繼續(xù)，判定工作已經(jīng)作出，工作方向已經(jīng)明確。那就是樓價(jià)仍然存在泡沫，主要意見(jiàn)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距大，已經(jīng)到了一個(gè)剪刀差的比例。同時(shí)盡管前一階段樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，但仍有下調(diào)空間，現(xiàn)在樓市的低迷已經(jīng)不單純是信心的問(wèn)題，而是實(shí)際支付力不足的問(wèn)題。另一方面是樓市必須救，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)GDP的影響確實(shí)很大，在某種程度上房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)本身對(duì)GDP的影響，加上房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其上下游產(chǎn)業(yè)(例如水泥，鋼材，家具等)的影響巨大，最后土地的出售也是地方政府最主要的財(cái)政收入來(lái)源，政府手中無(wú)前，各種政府投入項(xiàng)目的發(fā)展也無(wú)從談起。所以房地產(chǎn)不復(fù)蘇，中國(guó)保增長(zhǎng)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。要想盡快讓房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍起來(lái)，“放棄價(jià)格”是唯一途徑——棄價(jià)保量。

　　讓我們拭目以待09年的樓市。

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況——暫無(wú)土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況——暫無(wú)土地公告

　　1.2.土地成交情況

　　 1.21主城區(qū)土地成交情況——暫無(wú)土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況——暫無(wú)土地成交

　　2、商品房供應(yīng)

　　2.1.一周商品住宅新增套數(shù)&面積供應(yīng)情況

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有5個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，與上周持平。本周商品住宅供應(yīng)面積16.28萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲38.08%，供應(yīng)套數(shù)為1370套，還比增加30.98%。供應(yīng)量出現(xiàn)上漲，特別是本周城南項(xiàng)目集體爆發(fā)，供應(yīng)量出現(xiàn)了一個(gè)井噴。

(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　2.2.主城區(qū)商品房住宅供應(yīng)新增情況

(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局)

　　在城南項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，本周或許迎來(lái)了節(jié)前放量的最后一個(gè)高峰。

　　本周市場(chǎng)供應(yīng)的“火力點(diǎn)”從城東，城北區(qū)域轉(zhuǎn)向了城南方向，5個(gè)取得預(yù)售證的項(xiàng)目中有4個(gè)來(lái)自城南區(qū)域，14.38萬(wàn)方的供應(yīng)量，占到了本周總供應(yīng)量的88.33%。城東方向依靠建設(shè)路上的項(xiàng)目，仍然保持著連續(xù)的供應(yīng)。不過(guò)從近期的情況來(lái)看，由于建設(shè)路板塊的多數(shù)項(xiàng)目都進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，因此未來(lái)城東方向的供應(yīng)量可能將會(huì)受到一定的影響，出現(xiàn)下滑。其它幾個(gè)方位本周未出現(xiàn)新推項(xiàng)目。

　　由于本周出現(xiàn)了一個(gè)大體量的項(xiàng)目——凱麗香江，供應(yīng)面積達(dá)到了6.81萬(wàn)方，供應(yīng)套數(shù)也超過(guò)了600套，因此項(xiàng)目所在的錦江區(qū)毫無(wú)爭(zhēng)議的成為了本周各個(gè)行政區(qū)中的領(lǐng)頭羊。另外高新區(qū)中天盈項(xiàng)目的亮相(疊翠峰)備受關(guān)注，這是繼世紀(jì)峰景，城南一號(hào)之后片區(qū)，近三個(gè)月中亮相的第三個(gè)高端項(xiàng)目。

　　環(huán)線(xiàn)來(lái)看，由于凱麗香江項(xiàng)目位于二～三環(huán)之間，因此本周該環(huán)域的供應(yīng)體量最大，達(dá)到了8.41萬(wàn)方，供應(yīng)套數(shù)768套。另外本周有兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)在一～二環(huán)之間，因此環(huán)域的供應(yīng)量也達(dá)到了4.25萬(wàn)方，401套。

　　由于半個(gè)月后就是春節(jié)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)大的放量情況。

　　2.3.主城區(qū)單周可售商品房分析

(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)本周可售商品房出現(xiàn)上漲的區(qū)域幾乎都是本周有新增供應(yīng)的區(qū)域——高新，錦江武侯成為了上漲最多的三各行政區(qū)。但通過(guò)下標(biāo)可以看出雖然本周的供應(yīng)量較大，但卻沒(méi)有出現(xiàn)環(huán)比大幅攀升的情況特，漲幅最大的錦江區(qū)上漲1.57%，這說(shuō)明了本周的成交市場(chǎng)表現(xiàn)同樣出色。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　本周可售商品房物業(yè)比例穩(wěn)定，繼續(xù)維持之前的形態(tài)。

(注數(shù)據(jù)來(lái)源：房產(chǎn)114網(wǎng)站)

　　各個(gè)區(qū)域的可售商品住宅變化幅度不大。本周出項(xiàng)供應(yīng)較大的三個(gè)區(qū)域錦江，高新，武侯區(qū)的可售商品住宅出現(xiàn)了略微的上漲，其余的區(qū)域都是呈現(xiàn)出環(huán)比下降的趨勢(shì)。

　　3、商品房銷(xiāo)售情況

        3.1.本周商品房成交概況

(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

        本周商品房成交面積17.94萬(wàn)㎡，成交套數(shù)2160套。成交面積環(huán)比上升了31.04%，成交套數(shù)環(huán)比上升了36.11%。

由于前期受到圣誕節(jié)，元旦節(jié)等節(jié)日的影響，市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力暫時(shí)退出市場(chǎng)，也正是在這段時(shí)間內(nèi)積累的剛性需求，在本周的統(tǒng)一爆發(fā)，為沖上2175套的高點(diǎn)提供了源動(dòng)力。在此之前成交量沖告回落，連續(xù)三周呈現(xiàn)出下跌的趨勢(shì)。本周是節(jié)后的第一周，之前積壓的需求在本周內(nèi)的到了集中的釋放，市場(chǎng)成交量猛增，再次站上了2000套/周的高點(diǎn)。

由于在本周需求已經(jīng)得到有效釋放，預(yù)期后市的成交量，將會(huì)表現(xiàn)出沖高回落的態(tài)勢(shì)，加之春節(jié)已經(jīng)臨近，繼續(xù)保持2000套/周的高成交量難度較大。3.3.主城區(qū)商品房成交概況21(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)本周除武侯區(qū)之外，所有行政區(qū)的成交亮環(huán)比全線(xiàn)“飄紅”。漲幅最小的金牛區(qū)成交量也上漲了近30%。高新區(qū)更是猛漲110%。成為了漲幅最大的區(qū)域。武侯區(qū)前期成為成交市場(chǎng)最為火熱的區(qū)域，本周隨著置信麗都花園城項(xiàng)目不再推盤(pán)，區(qū)域也進(jìn)入調(diào)整期。從各個(gè)行政區(qū)的成交量普漲可以看作是在連續(xù)節(jié)假日之后，市場(chǎng)在集中的時(shí)間段內(nèi)的一次井噴。但目前的銷(xiāo)售節(jié)奏將會(huì)被春節(jié)的到來(lái)打斷，春節(jié)過(guò)后購(gòu)買(mǎi)力是否能形成一次強(qiáng)度更大的沖告行情？這輪沖告行情的的延續(xù)性又將如何？中原將密切關(guān)注。

隨著本輪沖告行情的結(jié)束，各項(xiàng)目都進(jìn)入年末的盤(pán)點(diǎn)收尾階段，消費(fèi)者的購(gòu)房熱情也會(huì)隨著春節(jié)的來(lái)臨而下降，因此預(yù)計(jì)未來(lái)兩周的成交量將會(huì)走低。

　　4、本周小結(jié)

    本周無(wú)土地公告/成交

本周商品住宅供應(yīng)面積16.28萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲38.08%，供應(yīng)套數(shù)為1370套，還比增加30.98%。城南的“意外”表現(xiàn)，讓對(duì)后市看空的供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)了一線(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，拉升了整體的供應(yīng)量。但在目前市場(chǎng)，目前的階段，推出大體量的房源能否引起市場(chǎng)的“共鳴”，需要通過(guò)近期項(xiàng)目的表現(xiàn)來(lái)判斷。隨著春節(jié)將至樓市逐漸開(kāi)始降溫，預(yù)計(jì)近期的供應(yīng)將會(huì)逐漸減少。這樣的情況將會(huì)持續(xù)到節(jié)后。

本周商品房成交面積17.94萬(wàn)㎡，成交套數(shù)2160套。成交面積環(huán)比上升了31.04%，成交套數(shù)環(huán)比上升了36.11%。在受到節(jié)日的短期影響之后本周，成交量觸底反彈，再次逼近前期高位?？梢钥吹郊幢闶窃谀壳暗那闆r下，消費(fèi)者的需求仍然旺盛，只要項(xiàng)目的價(jià)格達(dá)到消費(fèi)者的預(yù)期，那么購(gòu)買(mǎi)欲望就會(huì)迅速轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)行為。但隨著春節(jié)的到來(lái)這輪沖告行情也將戛然而止，積蓄的需求是否會(huì)再次出現(xiàn)井噴，我們拭目以待。

　　5、下周走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)：供應(yīng)量在城南多個(gè)項(xiàng)目的帶動(dòng)下沖高；剛性需求在開(kāi)年后的第一周得到有效釋放，圣誕，元旦“積累”的購(gòu)買(mǎi)力在本周得到轉(zhuǎn)化，成交量逼近前期高點(diǎn)。但隨著本輪沖告行情的結(jié)束，春節(jié)的臨近，消費(fèi)者的注意力轉(zhuǎn)移，無(wú)論是供應(yīng)還是成交都很難維持高位的市場(chǎng)運(yùn)作。因此未來(lái)兩周供應(yīng)/成交市場(chǎng)都將看空。

　　需求得到釋放，后市繼續(xù)看空