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　　(2008.11.24-2008.11.30)

　　房屋銷售量持續(xù)縮水，房?jī)r(jià)不斷下跌，加之緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，使得他們不得不面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，更甚或出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的惡果。

　　一、一周話題

　　回顧08展望09

　　毋庸置疑，2008年是中國(guó)樓市的"災(zāi)荒年"。由于政府宏觀調(diào)控的巨大影響，加上不期而遇的金融危機(jī)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商從今年年初到年末就沒有過上好日子，而成都本土的開發(fā)商更是雪上加霜，與5.12大地震的一次意外"邂逅"使本土樓市跌入谷底，房屋銷售量持續(xù)縮水，房?jī)r(jià)不斷下跌，加之緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，使得他們不得不面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，更甚或出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的惡果。

　　其實(shí)任何經(jīng)濟(jì)危機(jī)的實(shí)質(zhì)都是心理的危機(jī)，只有正本清源，解決了病源才能真正湊效，在樓市遭遇"災(zāi)荒"后，政府方面開始為此展開行動(dòng)。先后十多個(gè)地方政府的多項(xiàng)救市舉措陸續(xù)出臺(tái)，再是中央的一系列保障民生政策的頒布。目前看來這些政策的效用似乎不甚明顯，但考慮到政策效應(yīng)的滯后性，我們有理由相信兩點(diǎn)，其一，目前頒布的一些政策的效應(yīng)將會(huì)在09年凸顯；其二，09年如果有后續(xù)關(guān)于樓市的政策，將會(huì)是以"暖色調(diào)為主"。

　　人們何時(shí)走出觀望，市場(chǎng)人氣何時(shí)回暖，購(gòu)房信心何時(shí)恢復(fù)？或許就在2009年。這將是一個(gè)充滿了挑戰(zhàn)和機(jī)遇的年份。

　　說是機(jī)遇因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程和中產(chǎn)階級(jí)的崛起仍會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生強(qiáng)烈的刺激作用。由于中國(guó)特殊國(guó)情影響，以及國(guó)內(nèi)住宅和寫字樓需求的實(shí)際增長(zhǎng)，許多國(guó)外專家都預(yù)言中國(guó)將成為最先從全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中復(fù)蘇的市場(chǎng)，因?yàn)橹袊?guó)扮演的是發(fā)展中國(guó)家"黨代表"的角色，其規(guī)模足夠吸引國(guó)內(nèi)外投資者競(jìng)相追捧。

　　說有風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)槟鎰?shì)抄底絕不等同于渾水摸魚，這個(gè)世界上沒有穩(wěn)賺不賠的買賣。在具體操作的過程中風(fēng)險(xiǎn)依然存在，加之目前的形勢(shì)仍不明朗，會(huì)不會(huì)朝著更壞的方向發(fā)展誰都說不清楚，因此投資者仍需謹(jǐn)慎而行。目前投資者和地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向大眾化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，怎樣才能更精確的定義需求，抓住商機(jī)。因此，如何抓住這個(gè)逆勢(shì)抄底的最佳時(shí)機(jī)還需深思熟慮。

　　2009年將會(huì)成為中國(guó)樓市中承上啟下的一年。

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　--暫無土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　郊縣本周有6宗土地公告，其中1宗位于青城山，5宗位于郫縣(預(yù)公告)，供應(yīng)總面積734.135畝，土地性質(zhì)包括住宅、商業(yè)、教育科研等。(詳見附表一--郊縣土地公告詳情)

　　1.2.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　主城區(qū)本周有2宗土地成交，均位于高新區(qū)，成交總面積64.82畝，土地性質(zhì)均為工業(yè)用地。分別被成都運(yùn)達(dá)創(chuàng)新科技有限公司和四川新光多晶硅工程技術(shù)有限公司以起拍價(jià)競(jìng)得。另有1宗土地流拍(詳見附表二--主城區(qū)土地成交詳情)

　　1.22郊縣土地成交情況

　　--暫無土地成交

　　2、商品房供應(yīng)

　　2.1.一周商品住宅新增套數(shù)&面積供應(yīng)情況

　　(數(shù)據(jù)來源成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有4個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，與上周相比減少3個(gè)。

　　本周商品住宅供應(yīng)面積11.75萬㎡，供應(yīng)套數(shù)916套，供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的下降，其中供應(yīng)面積下降了46.69%，供應(yīng)套數(shù)下降了37.13%。從連續(xù)幾周的情況可以出，目前市場(chǎng)上的供應(yīng)量仍然不穩(wěn)定。

         2.2.供應(yīng)端的表現(xiàn)起伏較大，說明了開發(fā)商對(duì)目前的市場(chǎng)信心不足，大多數(shù)的供應(yīng)是在小規(guī)模的對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)進(jìn)行試探，不敢大規(guī)模的在年關(guān)推出新房原。不過根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)隨著時(shí)間進(jìn)入12月，一部分開發(fā)商或?qū)⑦M(jìn)入市場(chǎng)。

　　本周市場(chǎng)供應(yīng)量較少，大多數(shù)供應(yīng)來自城東，體量達(dá)到了5.35萬方，548套。排在各個(gè)方位的第一，另外一個(gè)值得關(guān)注的區(qū)域--城南，近期在中海，龍湖等知名開發(fā)商的帶領(lǐng)之下強(qiáng)勢(shì)反彈，再次成為了消費(fèi)者最為關(guān)注的區(qū)域之一；本周錦江區(qū)因?yàn)樗{(lán)光·凱麗香江取得預(yù)售證拉高整體供應(yīng)量，同樣供應(yīng)5.35萬方，548套，排在行政區(qū)的首位；從環(huán)域來看二～三環(huán)仍然是供應(yīng)的主力軍，本周供應(yīng)11.75萬方，916套，新增項(xiàng)目市場(chǎng)占有率100%--本周所有項(xiàng)目均來自該環(huán)域。

　　2.3.主城區(qū)單周可售商品房分析

　　由于供應(yīng)端沒有出現(xiàn)大規(guī)模的供應(yīng)，因此本周主城區(qū)大多數(shù)行政區(qū)域的可售商品房數(shù)量變化并不明顯。變動(dòng)范圍均在5萬左右。

　　本周各個(gè)物業(yè)形態(tài)的可售商品房面積都保持穩(wěn)定，因此比例沒有出現(xiàn)變化。

　　由于可售商品房沒有出現(xiàn)太大變化，因此可售住宅本周也保持穩(wěn)定

　　3、商品房銷售情況

　　3.1.本周商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源："房產(chǎn)114"網(wǎng)站)

　　本周商品房成交面積13.95萬㎡，成交套數(shù)1638套。成交面積環(huán)比下降了3.52%，成交套數(shù)環(huán)比下降了15.87%。

　　市場(chǎng)的成交量比上周略有下滑，可以看出與供應(yīng)端相似，成交量方面也表現(xiàn)出了一種不穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，與上期的預(yù)測(cè)相符合"成交數(shù)據(jù)只能說明本土樓市出現(xiàn)了間歇性的反彈，而不是長(zhǎng)期性的反轉(zhuǎn)，其反復(fù)性仍然很強(qiáng)。"樓市短期的高成交量，可以看成是一個(gè)特殊時(shí)間內(nèi)發(fā)生的特殊事件。整體看來本土樓市的低迷將會(huì)至少持續(xù)到明年年初。

　　但從另一方面來看市場(chǎng)的低迷，將會(huì)吸引一部分急切的剛性需求者進(jìn)入，介于今年春節(jié)較早，1將會(huì)成為淡季，因此部分消費(fèi)會(huì)抓緊在12月"下手"，因此中原預(yù)計(jì)本月的成交總量環(huán)比可能出現(xiàn)一定幅度的攀升。

　　3.2.主城區(qū)商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源："房產(chǎn)114"網(wǎng)站)

　　由于成交總量的走低，大部分區(qū)域的成交量順理成章的環(huán)比下跌。其中錦江區(qū)本周成交219套，成交量環(huán)比下降51.77%，成為了降幅最大的區(qū)域。

　　?成華區(qū)雖然環(huán)比也出現(xiàn)了下降，但是依靠區(qū)域的良好基礎(chǔ)，已然能夠排在所有行政區(qū)域的首位；而前期一直萎靡的高新區(qū)，開始逐步擺脫了陰影，近期區(qū)內(nèi)的單周成交量基本上都能穩(wěn)定在200-300套左右。

　　4、本周小結(jié)

　　本周的土地公告/成交市場(chǎng)：本周郊縣有6宗土地公告，主城區(qū)有3宗土地成交。其中值得注意的是一宗位于青城山的地塊，這是5.12大地震以來，區(qū)內(nèi)第一次出現(xiàn)土地公告，從地塊的信息分析該宗土地將會(huì)用于別墅，中原將密切關(guān)注該地塊動(dòng)態(tài)。近期無論是公告或是成交都是以工業(yè)或者商業(yè)用地為主，住宅用地遭遇寒流的情況并沒有得到改觀。

　　從供應(yīng)市場(chǎng)情況來看，本周商品住宅供應(yīng)面積11.75萬㎡，供應(yīng)套數(shù)916套，供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上升，其中供應(yīng)面積下降了46.69%，供應(yīng)套數(shù)下降了37.13%。受到市場(chǎng)諸多不確定因素的影響，樓市的供應(yīng)量表現(xiàn)不穩(wěn)定，起伏較大，目前呈現(xiàn)出"升一周，降一周"的走勢(shì)，說明了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，不敢向市場(chǎng)推出連續(xù)的體量較大的供應(yīng)。隨著時(shí)間進(jìn)入12月，為了抓住這最后的機(jī)會(huì)，本月的供應(yīng)量或許會(huì)出現(xiàn)上升。

　　再?gòu)某山皇袌?chǎng)情況來看，本周商品房成交面積13.95萬㎡，成交套數(shù)1638套。成交面積環(huán)比下降了3.52%，成交套數(shù)環(huán)比下降了15.87%。與供應(yīng)端相似，在上周沖上高點(diǎn)之后，本周的成交量迅速回落到半個(gè)月前的水平。購(gòu)買力的反復(fù)說明了在消費(fèi)者中也存在"不一樣的聲音"，有的觀望，有的介入。但若與幾個(gè)月前1500套的瓶頸比較，目前的成交量還是出現(xiàn)了略為上漲。近幾個(gè)星期的單周成交已經(jīng)接近1800套。

　　5、下周走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)：本周供應(yīng)與成交均出現(xiàn)了不同程度的下降。供應(yīng)與成交端的同時(shí)回調(diào)說明了目前的市場(chǎng)上還存在比較濃厚觀望氣氛，無法形成持續(xù)的的購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)。進(jìn)入12月后，開發(fā)商為了回款結(jié)款，可能會(huì)加大其打折優(yōu)惠力度，而部分消費(fèi)者為了趕在年前置業(yè)，也相對(duì)集中的選擇在12月介入市場(chǎng)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，在12月無論是供應(yīng)還是成交都會(huì)迎來一個(gè)小高潮。今年由于受到多方面的不利因素的影響，上漲的幅度同比可能出現(xiàn)減小。但年末反彈的大趨勢(shì)將不會(huì)改變。

　　年末樓市將出現(xiàn)一波反彈。