外資開始頻頻在上海拋售商業(yè)物業(yè)項目，上海甲級寫字樓的空置率也由年初的5%左右升至15.4%，其中浦東陸家嘴空置的寫字樓面積則超過25%。

　　近日，外資開始頻頻在上海拋售商業(yè)物業(yè)項目，上海甲級寫字樓的空置率也由年初的5%左右升至15.4%，其中浦東陸家嘴空置的寫字樓面積則超過25%。

　　拋售

　　由于美國次貸危機以及全球經(jīng)融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)顯然也難以獨善其身。

　　近日，據(jù)媒體報道，摩根士丹利已將上海多項收購物業(yè)進行打包，意欲以整體出讓的形式尋找買家，套現(xiàn)心理迫切。

　　據(jù)了解，摩根士丹利已經(jīng)密切接觸了多家外資基金。盡管資產(chǎn)包尚未定價，但凡對資產(chǎn)包有興趣的客戶，都可以在價格上進行協(xié)商。摩根士丹利推出的資產(chǎn)包內(nèi)含有寫字樓、商場、住宅等多種類型物業(yè)。其中包括了盧灣區(qū)的上海廣場商場部分、靜安區(qū)的東海廣場寫字樓、寶山區(qū)的安信商業(yè)廣場，以及另外三個住宅項目。

　　同時，澳大利亞最大投行麥格理集團也正以3億元人民幣為旗下上海城市公寓酒店找買家，這一報價較3年前該公司的買入價4億元下調(diào)了25%。

　　除外資外，港資公司也在開始拋售上海商業(yè)物業(yè)進行套現(xiàn)。

　　近期李嘉誠旗下的和記黃埔將把黃金城道步行街上位置最好的2萬多平方米御翠豪庭商鋪低價甩賣。這也是和記黃埔在2008年上半年拋售世紀商貿(mào)廣場和御翠豪庭高檔公寓之后，第三次在上海拋售旗下物業(yè)以期回籠更多資金。據(jù)分析師表示，預(yù)計和黃本次拋售的商鋪價值超過10億元。

　　另外，據(jù)第一太平戴維斯日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2008年年底上海甲級寫字樓平均空置率飆由年初的5%左右升至15.4%，其中浦東陸家嘴空置的寫字樓面積則超過25%。預(yù)計2009年上海甲級寫字樓空置率將攀升至20%以上。

　　套現(xiàn)救急

　　對于外資在上海拋售商業(yè)項目，中銀國際分析師周路在接受觀點網(wǎng)采訪時表示，很多是因為要回去救火救急。“他們本身的資產(chǎn)負債表都不是太理想，負債率比較高，可能是有一些套現(xiàn)壓力，需要現(xiàn)金流來幫助他們本部。當然，也有一部分是因為對短線不是特別看好，再加上他們有些物業(yè)持有的時間比較長了，也有一定的利潤鎖定?，F(xiàn)在的價格對他們來說還是有利可圖的。這個應(yīng)該是多方面的原因。”

　　易居中國研究院副院長楊紅旭也持相同觀點，在其看來，外資主要是因為金融危機的影響，后院失火，回家救急。

　　而上海甲級寫字樓空置率上升，周路則認為，一方面，是因為上海寫字樓集中供應(yīng)比較大，短期內(nèi)供過于求。另一方面，則是由于全球經(jīng)融危機的沖擊超出了我們原來的設(shè)想。

　　“情況比我們原來想象的要糟糕很多，很多企業(yè)擴組、續(xù)租的計劃都有所改變，會進一步觀望，所以導(dǎo)致了現(xiàn)在這種局面。”在其看來，這種局面還會進一步加劇，因為09年上海的供應(yīng)量還是相當大的。“這種市場環(huán)境下，如果要指望一個很快的回升是不太現(xiàn)實的。首先是要經(jīng)濟見底，供求回到一個相對的平衡，我覺得2010年看起來可能會相對好點吧。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2008年全年上海甲級寫字樓新增供應(yīng)83.7萬平方米(其中浦東地區(qū)61.9萬平方米)，達到歷年新高。而當年市場吸納吸量只為36.6萬平方米。

　　第一太平戴維斯上海董事總經(jīng)理劉德?lián)P表示，根據(jù)目前在建甲級寫字樓工程進度預(yù)測，2009年上海還將有75.4萬平方米(43.5萬平方米分布在浦東)的甲級寫字樓項目將竣工。

　　此外，第一太平戴維斯預(yù)測，2009年上海甲級寫字樓空置率將攀升至20%以上，平均租金水平繼續(xù)回落5%—15%，日租金下滑到6元/平方米左右。

　　楊紅旭認為，商業(yè)地產(chǎn)回暖還需要兩年左右的時間。畢竟目前經(jīng)濟危機也在加劇，一些企業(yè)都搬到小辦公室。2009年回暖應(yīng)該沒希望的。

　　“2010年見底后就會好點，短期內(nèi)上海商業(yè)項目的壓力還是挺大的。現(xiàn)在租金還在往下走。不過商鋪現(xiàn)在要好點，但也有一些開發(fā)商因為套現(xiàn)的壓力，所以拿出來賣。成熟商業(yè)這一塊相對來說要好一點。”周路對觀點網(wǎng)說。

　　但其補充到，“是指成熟商圈，有些商圈因為還沒有建立或者剛剛建立起來，招商壓力也是挺大的。”