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　　一、一周話題

　　2008年10月18日，全國各地69位市長齊聚深圳參加“中國市長論壇”，住房與城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興在論壇上表示：“應該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應該說有能力、也有責任，作出一些政策上的選擇。”

　　高層的表態(tài)說明了中央默認了近期各地方政府出臺的救市政策?；蛟S今后一段時間會有更多的地方政府出臺力度更大的救市政策，或許甚至連中央政府都會有所動作，但是這樣的救市行為是否能夠力挽狂瀾，讓樓市止跌轉漲呢？

　　房地產業(yè)在這輪經濟結構調整中走得步履蹣跚，面對雙重的壓力(需求萎靡和資金短缺)不是僅僅憑借幾個地方政府的救市政策就能扭轉乾坤的。房地產業(yè)的恢復是需要一個比較長的周期的，而行業(yè)恢復的原動力也不是政府救市的諸多政策，而是消費者的信心，政策的出臺只是避免樓市崩盤，穩(wěn)定房地產市場，決不會因此就讓房價反彈，房地產企業(yè)資金困難的情況短期內是無法改觀的，需求也不可能馬上反彈。因此中原預計在四季度樓市將會繼續(xù)著它的“慘淡經營”。

　　因此即便是中央出臺“救市”政策，也不要指望樓市會呈現(xiàn)快速探底快速回升的“V”字型走勢。目前看來大多數(shù)業(yè)內人士都認為會呈現(xiàn)出一個“U”的走勢，即，探底—底部游走—回升。原因主要有三點：第一，中國宏觀經濟的基本面是長期向好的，目前整體經濟增速放緩主要是由外資撤出，出口下降造成的，而不是由次貸危機引發(fā)，所以房地產業(yè)很難發(fā)生美國房地產業(yè)雪崩式的“破盤”；第二，本輪持續(xù)了一年的深度調整已經讓許多城市的房價下跌，市場泡沫被擠壓，雖然短時間內仍然還有下調的可能性，但急速下跌的可能性不大了；第三，中國的城市化水平距離發(fā)達國家還有較大的差距，這就意味著房地產行業(yè)還存在著發(fā)展的空間。上面的三條理由都是支撐房價不會急速下跌的原因，但無法成為行業(yè)長盛不衰的理由。

　　前面已經提到過了消費者的信心才是關鍵，無論你是自住還是投資。沒信心，即使是剛性需求，在目前也是不會輕易下單的，投資就更不用說了。

　　那么怎么樣才能恢復消費者的信心呢？

　　是政府的救市政策嗎？

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　——暫無土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　——郊縣本周共有1宗土地公告，位于新都鎮(zhèn)沱江村，總面積為12.9174畝，土地性質為商業(yè)用地。(詳見附表一——主城區(qū)土地公告詳情)

　　1.2.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　2、商品房供應

　　2.1.一周商品住宅套數(shù)&面積供應情況

　　(數(shù)據(jù)來源成都市房管局)

　　據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有6個項目取得預售許可證，環(huán)比上周多出4個，房交會后第一次呈現(xiàn)出了供應端小幅放量的態(tài)勢。

　　本周商品住宅的供應面積達到了17.12萬平米，供應套數(shù)為1266套，供應面積環(huán)比增長371.63%，供應套數(shù)增長95.98%。

　　六城區(qū)商品房住宅供應情況

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房產管理局)

　　隨著近期各地的救市政策頻發(fā)，部分開發(fā)商在經歷了房交會后短暫的調整期，目前又開始試探性的進入市場。

　　從方位來看，城西強勢回歸，本周供應面積4.62萬方，供應套數(shù)525套，而城東近期動作不大，無項目取得預售許可證。城南的世紀峰景項目取得預售證，今后其發(fā)展將會密切關注。

　　從行政區(qū)來看，位于城西的青羊區(qū)本周以7.27萬方，705套的供應量排在所有行政區(qū)的第一位。

　　從環(huán)域來看，二～三環(huán)供應7.93萬方，798套，位列所有環(huán)域的首位。

　　在政策導向開始傾斜時，部分開發(fā)商又開始蠢蠢欲動，中原將持續(xù)關注近期推售項目的動向。

　　2.3.主城區(qū)單周可售商品房分析

　　成華區(qū)，金牛區(qū)等可售商品房面積都接近300萬方，與上周相比變化并不明顯。

　　從圖上看來各個行政區(qū)域的存量房面積都較大，部分區(qū)域面積還有不斷增加的趨勢，反映了目前市場飽和的狀況。

　　隨著本周商品住宅供應市場出現(xiàn)了的一個小幅放量，可售商品房業(yè)態(tài)比重發(fā)生了變化。住宅上升一個百分點達到了50%。其他業(yè)態(tài)的可售面積變化不大。

　　近期市場消化速度仍然比較緩慢，因此預計未來各業(yè)態(tài)變化比重不大。住宅比例將會在48%---50%之間徘徊。

　　同樣受到，本周供應端小幅放量的影響，大部分區(qū)域的可售商品住宅環(huán)比出現(xiàn)了上漲，目前存量房的數(shù)量保持穩(wěn)定。

　　3、商品房銷售情況

　　3.1.本周商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產114”網(wǎng)站)

　　本周商品房成交面積為11.72萬平方米，成交套數(shù)為1553套。成交面積環(huán)比下降了16.11%，成交套數(shù)環(huán)比減少7.89%。

　　近期的成交套數(shù)在1500套左右徘徊，與前段時間相比，出現(xiàn)了一個小幅度的提升。究其原因，開發(fā)商的降價優(yōu)惠措施開始吸引部分消費者進入市場，加之最近政策頻發(fā)，政策面表現(xiàn)出來的“救市情緒”有助于消費者恢復信心。

　　絕大部分消費者仍然采取觀望的態(tài)勢，在接下來的四季度，成交量上很難取得突破。

　　3.2.主城區(qū)商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產114”網(wǎng)站)

　　城西的幾個區(qū)域近期推盤力度較大，特別值得注意的是武侯區(qū)，此前該區(qū)域供應量一直較小，上周才新推出房源，本周的成交量就出現(xiàn)了一個急速的上升，可見片區(qū)的剛性需求旺盛，有較大的市場。另外近期青羊區(qū)的成交量較之前期也出現(xiàn)了一個較大幅度的攀升。城東依然保持較高的成交量，本周成交350套。

　　高新區(qū)方面的表現(xiàn)依然不穩(wěn)定，本周再度跌回百套以內，片區(qū)近期推出的項目較少。影響力越來越弱。龍湖的項目或將成為區(qū)內近期的熱點，中原將持續(xù)關注。

　　4、本周小結

　　本周的土地公告/成交市場：本周的土地市場比較平靜。主城區(qū)無供應，郊縣方面出現(xiàn)了1宗小面積的地塊公告，面積為12.9174畝，土地性質為商業(yè)用地。土地成交市場本周沒有動作，總體來看本周無亮點，延續(xù)著今年以來低迷態(tài)勢。

　　從供應市場情況來看，本周有6個住宅項目取得預售許可證，比上周增加了4個。商品住宅的供應面積達到了17.12萬平米，供應套數(shù)為1266套，供應面積環(huán)比增長371.63%，供應套數(shù)增長95.98%。供應端在本周出現(xiàn)了一個小幅的放量，在這個政策頻發(fā)的時間段，開發(fā)商開始嘗試小規(guī)模的推盤，試探市場反應。

　　再從成交市場情況來看，本周商品房成交面積為11.72萬平方米，成交套數(shù)為1553套。成交面積環(huán)比下降了16.11%，成交套數(shù)環(huán)比減少7.89%。成交量目前保持穩(wěn)定，較之房交會之前出現(xiàn)了一個小幅度的上漲。目前項目降價打折風盛行，加之政策的引導，部分消費者可能選擇在此時進入市場，因此市場的成交量出現(xiàn)了一個上漲。但更多的人是持觀望的心態(tài)在等待，因此成交量方面在近期都不會出現(xiàn)大幅度的增長。

　　5、下周走勢預測

　　根據(jù)中原地產預測：目前項目降價打折風盛行，加之政策的引導，部分消費者可能選擇在此時進入市場，因此近期市場的成交量出現(xiàn)了一個小幅上漲。但更多的消費者對后市仍然看跌，持觀望心態(tài)等待，因此成交量方面在近期都不會出現(xiàn)大幅度的增長。

　　另外近期各地方政府的救市政策頻發(fā)，中原認為政策的出臺只是避免樓市崩盤，穩(wěn)定房地產市場，決不會因此就讓房價反彈，房地產企業(yè)資金困難的情況短期內是無法改觀，需求也不可能馬上反彈。因此中原預計在四季度樓市將會繼續(xù)著它的“慘淡經營”。

　　消費者信心不足，政策影響力有限。