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　　合作背景

　　07年下半年，各大地產(chǎn)商紛紛瘋狂圈地、各大城市“地王”也層出不窮。這幾塊土地正是在這樣的背景下被招商地產(chǎn)和九龍倉拍下的。

　　此外，招商地產(chǎn)和九龍倉各自都在擴張土地儲備，拿地速度明顯加快。

　　整個2007年，招商地產(chǎn)先后在深圳、佛山、廣州番禺、蘇州、上海、重慶以及漳州取得14個項目共447.53萬平米的土地儲備。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年招商地產(chǎn)購地的資本開支達48.22億元(未計算新設(shè)項目公司及增資投入)，而在2006年，這一數(shù)字僅為5億元。

　　而為在五年內(nèi)實現(xiàn)內(nèi)地與香港的資產(chǎn)各占一半比重的目標，九龍倉拿地的動作也絲毫不小于招商地產(chǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計，僅2006年，九龍倉在內(nèi)地的土地儲備就由158萬平方米躍至464.5萬平方米。07年，這個數(shù)據(jù)又翻了個跟斗，超過800萬平方米。

　　根據(jù)九龍倉2007年的年報，九龍倉僅在2007年年內(nèi)及2008年年初在成都、杭州、蘇州、重慶、南京、常州及無錫等城市就購入十二幅地塊，自2005年年中以來已經(jīng)在內(nèi)地購入十七幅土地。

　　九龍倉還提出了中期目標計劃在幾年內(nèi)將按容積率計算的土地儲備及投資物業(yè)總面積擴張到一億平方米。結(jié)果07年的大肆圈地，目前已經(jīng)基本實現(xiàn)這一目標。

　　2007年11月9日，重慶市CBD內(nèi)最大一塊土地——彈子石地塊被香港九龍倉和中海地產(chǎn)以75億的價格聯(lián)手拍走。此前，重慶市國土資源與房屋管理局公告底價為25.4798億元。

　　此外，九龍倉還以72.4億拍下了成都“地王”。

　　據(jù)統(tǒng)計，07年的最后四個月，九龍倉先后在重慶彈子石、杭州錢江新城、蘇州園區(qū)、重慶江北城、成都錦江區(qū)等共計拿地168.25萬平方米，合計耗資279.46億元人民幣。

　　在這樣的背景下，招商地產(chǎn)和九龍倉要想聯(lián)手拿到的土地其價格出現(xiàn)高估絲毫不奇怪。

　　困局

　　一位長期跟蹤招商地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，由于有大股東招商局的支持，招商地產(chǎn)在蛇口和漳州通?？梢垣@得大量低價土地。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，部分港資房企對內(nèi)地市場不了解，加上缺乏土地、項目資源，短期內(nèi)要快速擴展內(nèi)地業(yè)務(wù)，選擇與內(nèi)地房企聯(lián)手的模式有其獨特的優(yōu)勢。

　　但在全國土地價格狂飆各自為實現(xiàn)戰(zhàn)略目標急于擴張土地儲備的情況下，拿地成本不可避免的虛高。

　　招商和九龍倉一年內(nèi)不同區(qū)域、不同時間拿到的土地到了都陷入了虧損困局，難以盈利，說明招商地產(chǎn)和九龍倉和合作機制就有問題。

　　一位深圳業(yè)內(nèi)人士向觀點網(wǎng)透露，招商地產(chǎn)在深圳的大型地產(chǎn)企業(yè)中是典型的“國企”，很多重大決策主要依靠的是領(lǐng)導(dǎo)拍板，決策流程較為簡單。這樣的決策程序有效率高、速度快的特點，但是往往容易出現(xiàn)決策失誤。

　　據(jù)一位總部位于上海的券商分析師向觀點網(wǎng)透露，招商地產(chǎn)年報肯定會對一些項目計提減值準備。根據(jù)業(yè)內(nèi)較為權(quán)威的朝陽永續(xù)一致預(yù)期數(shù)據(jù)預(yù)測，招商地產(chǎn)08年利潤為11.79億。按照曹旭特的估計，上述三個項目若都不出現(xiàn)退地的話，產(chǎn)生的減值額將為2.29億元。這一數(shù)字占其08年利潤的19.4%。