男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　——“金九銀十”后廣州樓市預(yù)測(cè)

　　因經(jīng)濟(jì)調(diào)整、購(gòu)買力下降、消費(fèi)信心整體下挫帶來(lái)的負(fù)面影響，將加重樓市的調(diào)整深度與廣度，延長(zhǎng)價(jià)格調(diào)整的時(shí)間。

　　被寄予厚望的“十一”黃金周已落下帷幕，期間樓市雖然整體表現(xiàn)平淡，但仍有不少亮點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)突出，為后市的維穩(wěn)帶來(lái)成功經(jīng)驗(yàn)借鑒和信心基礎(chǔ)。本文擬對(duì)“金九銀十”后樓市的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境、消費(fèi)者構(gòu)成、供應(yīng)、價(jià)格和成交量等多方面的情況做出判斷，供同行和消費(fèi)者參考。

　　一、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇，救市政策有望出臺(tái)

　　從美國(guó)政府接管“兩房”到雷曼兄弟破產(chǎn)、AIG被政府接管、摩根士丹利和高盛轉(zhuǎn)型為銀行控股公司，次貸危機(jī)已全面演變成金融危機(jī)，同時(shí)向全球擴(kuò)散。歐洲一些銀行被迫國(guó)有化，冰島甚至面臨國(guó)家破產(chǎn)，全球經(jīng)濟(jì)處于衰退邊緣。而我國(guó)由于金融市場(chǎng)尚未完全開放，受全球金融危機(jī)影響相對(duì)較小，但出口型經(jīng)濟(jì)受到全球需求疲軟影響嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑。

　　在這種背景下，中央政府正考慮出臺(tái)一攬子的刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，其中不排除有針對(duì)樓市的政策。進(jìn)入十月后，就已經(jīng)有一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)了類似《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》的文件，這些文件出臺(tái)補(bǔ)貼消費(fèi)者房款、放松公積金貸款額度、減免交易稅費(fèi)等多種政策手段來(lái)刺激樓市消費(fèi)。由于樓市的持續(xù)低迷，地方政府財(cái)政收入縮水，各地的聯(lián)動(dòng)救市似有形成合圍之勢(shì)，中央政府有可能采取減免房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)，甚至放寬二次房貸限制等措施，具體救市政策有望在年底出臺(tái)。

　　二、投資客戶將持續(xù)觀望，自住型客戶仍占主體

　　即使政府救市，放寬二次房貸限制，預(yù)計(jì)投資客戶仍將采取觀望態(tài)度，短期內(nèi)入市的概率不大。帶動(dòng)去年樓市繁榮的投資客戶有兩種類型，一類客戶由于股市暴跌，大部分人的財(cái)富縮水過半，投資能力嚴(yán)重減弱；另一類仍有實(shí)力的投資客戶由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化將采取更加謹(jǐn)慎的態(tài)度，不會(huì)因?yàn)槟承┱叩母淖兙洼p易入市，這類客戶“買漲不買跌”的心態(tài)非常明顯。

　　可以說(shuō)，“金九銀十”后樓市的主力客戶群仍以自住型消費(fèi)者為主。“十一”黃金周期間，經(jīng)緯行研究中心就對(duì)當(dāng)前的潛在購(gòu)買者做了訪問調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，目前的自住型買家占到六成，比五一期間上升了12個(gè)百分點(diǎn)，反映了目前的買方市場(chǎng)中剛性需求占主導(dǎo)地位；而投資型買家比例保持在10.5%的低水平(詳見下圖)。

　　三、供應(yīng)以余貨銷售為主，貨量集中于五區(qū)

　　由于今年的低迷行情，大部分樓盤余貨尚多；而開發(fā)商由于資金回籠慢，一些工程也開始放慢了進(jìn)度，預(yù)計(jì)今年第四季度新增貨量不多，將以尾貨消化為主。從9月、10月已經(jīng)消化掉的貨量和年底前將新增的貨量統(tǒng)計(jì)來(lái)看，10月后市場(chǎng)上仍然會(huì)有4.5-5萬(wàn)套的供應(yīng)量。市場(chǎng)上的貨量充沛，消費(fèi)者的選擇面非常之寬，買方市場(chǎng)進(jìn)一步鞏固，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢(shì)。

　　其中，花都、白云、番禺、海珠、天河5區(qū)的供應(yīng)總量龐大，占了全市十區(qū)可售貨量的80%以上。白云、番禺、海珠、天河四區(qū)為傳統(tǒng)的供求熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)接受度與吸納力較高，因此供求前景依然審慎樂觀；而相比之下，花都區(qū)則在1萬(wàn)套以上的供應(yīng)壓力下，將遭遇前所未有的樓市大洗牌式的挑戰(zhàn)。

　　荔灣、越秀等老城區(qū)供應(yīng)亦有所放量，供不應(yīng)求的局面在一定程度上將得到緩解；蘿崗區(qū)供應(yīng)仍以限價(jià)房為主；年輕的南沙無(wú)論產(chǎn)業(yè)或者配套的成熟均尚需時(shí)日，其貨量將維持在1800套左右。黃埔因?yàn)樵谑垌?xiàng)目較少，下半年供貨最少，估計(jì)總供應(yīng)量將在100套左右。

“金九銀十”后廣州十區(qū)可售貨量預(yù)測(cè)

　　四、降價(jià)趨勢(shì)不變，調(diào)整周期延長(zhǎng)

　　“十一”黃金周后市場(chǎng)仍然有接近4.5-5萬(wàn)的可售貨量，供大于求現(xiàn)象明顯，市場(chǎng)銷售壓力倍增，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格會(huì)持續(xù)下行，但下降幅度不大。由于上半年市區(qū)盤(不包括豪宅)銷售行情不錯(cuò)，所以“十一”期間市區(qū)盤降價(jià)幅度也不大，預(yù)計(jì)市區(qū)盤的再降價(jià)空間不大。反觀部分市區(qū)豪宅盤、郊區(qū)盤在“十一”期間大做降價(jià)促銷活動(dòng)，獲得了較好的市場(chǎng)承接力，價(jià)格初步探底成功，尤其是恒大山水城、保利城等在“十一”黃金周期間利用一步到位的價(jià)格策略贏得了較好的人氣和成交。預(yù)計(jì)沒有作出太多價(jià)格讓步的豪宅盤和郊區(qū)盤會(huì)在年底前有較大的優(yōu)惠措施。

　　而進(jìn)入下半年以來(lái)，隨著美國(guó)、歐元區(qū)等世界主要經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)金融動(dòng)蕩、經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化與蔓延，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)受到了一定的沖擊。預(yù)計(jì)下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將持續(xù)下滑，居民收入增長(zhǎng)放緩甚至出現(xiàn)減少，包括購(gòu)房在內(nèi)的消費(fèi)開支遭到削減，整體的信心受挫。因經(jīng)濟(jì)調(diào)整、購(gòu)買力下降、消費(fèi)信心整體下挫帶來(lái)的負(fù)面影響，將加重樓市的調(diào)整深度與廣度，延長(zhǎng)價(jià)格調(diào)整的時(shí)間。

　　五、年底促銷力度加大，成交有望保持穩(wěn)定

　　今年年底是發(fā)展商消化余貨和沖刺業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)大部分樓盤會(huì)有較大的促銷活動(dòng)。與往年有所不同的是，今年過年比較早，比往年會(huì)早出20余天，因此，發(fā)展商不會(huì)坐等到年底才大肆促銷，而是選擇在11月就會(huì)開始有所動(dòng)作，提前開戰(zhàn)，預(yù)計(jì)在“十一”黃金周期間沒有調(diào)整的樓盤會(huì)采取更多的優(yōu)惠措施，已經(jīng)做出讓利的樓盤將繼續(xù)保持折扣幅度。

　　今年1-8月，廣州全市商品住宅的成交量?jī)H為363.55萬(wàn)平方米，同比大幅萎縮37%，成交金額350.77億元，同比大幅下挫了約39%?？梢娪捎谑艿饺蚪鹑谑袌?chǎng)不穩(wěn)定等諸多內(nèi)外因素的影響，樓市整體氛圍并不好，今年的成交量明顯下滑，發(fā)展商回籠資金也較困難，預(yù)計(jì)樓市的調(diào)整期會(huì)繼續(xù)持續(xù)到2009年。但從2008年各季度成交情況可以看到，在發(fā)展商不斷降價(jià)和促銷的基礎(chǔ)上，商品住宅的成交趨勢(shì)是呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)的，經(jīng)緯行研究中心預(yù)計(jì)廣州在未來(lái)幾個(gè)月的推貨持續(xù)放量、促銷活動(dòng)不斷加強(qiáng)的推動(dòng)下，第四季度的成交量有望繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，月均成交量約在53萬(wàn)平方米左右。