隨著錦延大廈被低價拋售，外資在上海寫字樓的發(fā)展告一段落?；蛟S，這又將是一個歷史性的轉折。

　　錦延大廈，作為上海曾經(jīng)的甲級寫字樓，也是較早對外資開放并受到青睞的寫字樓，隨著10年歲月的流逝，其自持出租的收益率再加上目前上海寫字樓市場的影響，已不再讓上海古北(集團)有限公司心動，其正欲將錦延大廈剩下的兩層以不到2000萬元的低價掛牌轉讓。

　　古北低價拋售

　　黃白相間的錦延大廈是一幢樓高24層的辦公樓，建成時間已近10年。隨著時間的流逝以及大上海的日益繁華，昔日風光的外衣逐漸黯淡，其周邊早已是一片成熟的商務區(qū)。緊挨著的是東方海外大廈和新民晚報大樓；北面正對延安路高架，與上海展覽中心、嘉里中心等隔路相對；東面則與馬勒別墅、城市酒店相鄰，交通四通八達。錦延大廈的地段可謂得天獨厚，南京西路商圈、靜安寺商圈、淮海路商圈和人民廣場商圈都在四周不遠處。

　　上海古北集團此次欲出售的是錦延大廈的第7層和第8層，辦公樓面積共計為1095平方米，掛牌總價1908.8萬元，這兩層辦公樓的平均每平方米單價在17432元左右。而據(jù)了解，錦延大廈70平方米的每月租金可達3600-3800元左右，銷售均價約為25714元/平方米。相比之下，古北集團這次掛牌轉讓錦延大廈辦公樓的單價折讓32%左右。

　　無論如何，雖然古北是在拋售錦延大廈剩余的辦公樓，但在延安中路、陜西南路這樣黃金地段的辦公樓，17432元/平方米的單價確實是有點低。

　　事實上，由于美國金融危機的爆發(fā)，外資在上海寫字樓的投資似乎也開始顯得疲憊。之前有市場消息稱，過去一段時間以來，多家海外投資基金開始通過中介尋找買家，準備出售此前在上海購買的物業(yè)資產(chǎn)。例如：摩根士丹利計劃將其在上海投資的第一個項目“錦麟天地”酒店式公寓出售；花旗銀行擬出售閔行漕河景苑其中兩幢高層小戶型公寓；雷曼兄弟出售去年聯(lián)合資本策略拿下的福海商廈；美林名下包括南京西路開發(fā)項目在內(nèi)的物業(yè)正在尋找買家。

　　另外，第三季度上海有環(huán)球金融中心、未來資產(chǎn)大廈、中建大廈和東海廣場等四個高檔寫字樓入市，其中最為重要的是占據(jù)大約一半新入市面積的“上海新地標”環(huán)球金融中心。然而，在辦公樓空間增加的同時，租戶并沒有大面積的擴張。

　　一向堅挺的上海寫字樓在這些因素的作用下終于開始走軟，整體空置率大幅上升至9.8%，為四年來新高。產(chǎn)權式寫字樓的成交量比第二季度下滑47.5%，創(chuàng)五年來季度成交量新低。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度上海寫字樓的供應量達到114.18萬平方米，比去年同期增加了26.6%。成交量為96萬平方米，環(huán)比下降23.2%。在經(jīng)歷了2007年的供不應求之后，2008年產(chǎn)權式寫字樓的供應量大幅攀升。然而成交量出現(xiàn)了大幅下滑，從而導致產(chǎn)權式寫字樓的供需比從去年前三季度的0.72上升到今年同期的1.19。

　　寫字樓市場的下行，或許是古北欲低價拋售錦延大廈剩下的兩層寫字樓的原因。隨此，外資在上海寫字樓的發(fā)展告一段落?；蛟S，這又將是一個歷史性的轉折。

　　外資搶灘登陸

　　在上海寫字樓的發(fā)展中，錦延大廈無疑也有一席位置。它是上海較早一批對外資開放的寫字樓，在其建立之初就開始對外資出租或出售。

　　上海寫字樓最早集中出現(xiàn)于上世紀90年代，在上世紀90年代之前，在上海的外資公司以及外資公司的代表處大都集中在上海的各個高檔賓館中辦公。隨著中國對外改革開放的不斷擴大以及國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，對辦公樓的需求越來越大。上海市委抓住機遇，及時提出了發(fā)展樓宇經(jīng)濟的口號，從上世紀90年代開始，在上海各個區(qū)域興建了一批面向租賃市場的寫字樓。

　　1990上海商城的建成并推向市場，將甲級辦公樓的概念帶入整個市場。承接這一上升趨勢，整個市場在1993-1995年達到一個高峰。1993年國貿(mào)中心建立、1996年永華大廈建立，然而這些甲級寫字樓仍無法滿足市場需求。浦西寫字樓的租金也因此漲到了每天2.06美元/平方米的歷史高位。

　　于是，強烈的需求刺激了市場供給。各個開發(fā)商也看到了其中孕育的巨大商機，紛紛拿地立項。一時間，從浦東到虹橋，整個上海掀起了建設CBD的熱潮。1998年，約80萬平方米的寫字樓集中上市，供應量創(chuàng)歷史紀錄。錦延大廈就是在這一時期建立起來的。靜安區(qū)政府利用南京西路的傳統(tǒng)優(yōu)勢，做了高檔辦公商業(yè)一條街的規(guī)劃改造。其得天獨厚的地理優(yōu)勢以及完善的商業(yè)配套設施，吸引了以來自日本、臺灣為主的大量外籍客戶。

　　然而1997年亞洲金融危機爆發(fā)，大量外資公司撤離上海，辦公樓市場陷入了低谷，出現(xiàn)了嚴重的空置和低租金狀況。直接導致2000年浦西寫字樓租金跌至一天0.37美元/平方米的谷底。

　　此后，隨著地鐵1號線和2號線的建成通車，上海的辦公樓逐漸形成了陸家嘴、淮海路、人民廣場、南京西路、虹橋、徐家匯6大CBD傳統(tǒng)區(qū)域。其中淮海路區(qū)域利用其獨特的人文風情以及在世界上的知名度，成為高品質(zhì)的外籍公司入住上海的首選。

　　人們對方便快捷的軌道交通越來越多的依賴，使得虹橋這個傳統(tǒng)的CBD區(qū)域出現(xiàn)了逐漸被邊緣化的趨勢，但是由于南京西路、淮海路之前對于其自身發(fā)展高端辦公物業(yè)的良好定位形成的聚集效應，很多高品質(zhì)的公司還是更青睞這些地方的甲級寫字樓。位于南京西路的錦延大廈也不例外。

　　因為中國金融證券市場的高速成長，在小陸家嘴興建的招商局大廈(1997年)、中保大廈(1999年)、浦發(fā)大廈(2002年)等大樓以其良好的品質(zhì)吸引了大量國內(nèi)外金融證券及相關產(chǎn)品的客戶。徐家匯區(qū)域由于其良好的地理位置及交通，成為了上海辦公樓西南角的重鎮(zhèn)，2005年、2006年相繼面世的港匯雙塔寫字樓在一定程度上改變了這個區(qū)域缺少超甲級寫字樓的尷尬。此時的上海寫字樓市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了一個業(yè)態(tài)聚集效應，例如金融服務業(yè)公司會選擇陸家嘴；跨國企業(yè)一般選址淮海路、南京西路；服裝類、加工類企業(yè)都會在徐家匯、虹橋選擇辦公地點；貨代公司一定會在黃浦、虹口找房子。

　　輪回

　　到了2004年，由于亞洲金融風暴的遠離和中國經(jīng)濟的高速增長，大量外資公司紛紛在上海擴大或?qū)ふ易约汉线m的辦公場所。這一年，外資基金也開始進入，幾乎所有的上海新建高端寫字樓都由外資背景開發(fā)或長期持有。

　　據(jù)戴德梁行最新統(tǒng)計顯示，上海寫字樓市場一改過去基本由中資購買格局，2004年以來，外資購買增多明顯：著名的勞力士公司在淮海路購買甲級寫字樓，歐洲某國的上海領事館也在市中心的一幢甲級寫字樓里購買了1000平方米的面積辦公，地處徐家匯商務圈的飛洲國際廣場的購買客戶更是來自多達10個國家和地區(qū)。用他們的話說，花10余年的租金，購買產(chǎn)權50年的寫字樓，在公司業(yè)務穩(wěn)定發(fā)展、寫字樓走勢上揚的前提下，應該更具經(jīng)濟性。

　　2004年至2007年，頻現(xiàn)外資收購上海寫字樓，上海寫字樓的租金也一路上揚。2007年上海寫字樓空置率達到1.6%的歷史低位，其中浦東的空置率僅為0.8%，浦西的空置率為1.9%。

　　投資者青睞于上海寫字樓市場的主要原因在于其巨大的投資潛力。德意志銀行旗下房地產(chǎn)業(yè)務機構rreef的一份報告指出：投資上海寫字樓成為外資全球資產(chǎn)配置的最佳選擇。外資的熱衷又帶動了內(nèi)資的跟風，但隨著國家“限外令”的發(fā)布及國際金融危機的爆發(fā)，外資開始套現(xiàn)離場，而外資的退出同樣導致國內(nèi)資本的跟風，從而使上海寫字樓市場在今年三季度發(fā)生了根本性的逆轉，預計明年上海寫字樓的空置率將繼續(xù)走高，租金也將面臨更大的壓力。