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　　朱中一：各位嘉賓下午好！房地產(chǎn)的問題是大家現(xiàn)在最關(guān)心的問題，講房地產(chǎn)的形勢不是很好講的，因為與大家是息息相關(guān)的，就社會上評論來說，對房地產(chǎn)市場要求得比較多，一講房價的時候，老百姓都覺得比較高，但是客觀方面，我們是需要肯定房地產(chǎn)這些年取得的一些成績。

　　尤其明天12月18號是一個值得紀(jì)念的日子，30年前的12月18號是改革開放拉開序幕，也是十一屆三中全會開幕的日子，房地產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)改革也拉開了新的歷程，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展是取得巨大的成績，在這個成績里頭，包括廣州、深圳為這個行業(yè)發(fā)展探索提供很多寶貴的經(jīng)驗。

　　同時，我們確實需要看到，這些年來我們可以看出，這個行業(yè)依然是關(guān)注度最高的行業(yè)，問題也確實存在，包括一開始講的房價問題，市場供應(yīng)機(jī)構(gòu)問題，市場不規(guī)范問題和保障制度問題。

　　特別是去年四季度以來，尤其是今年下半年以來，由于受房地產(chǎn)本身規(guī)律的影響，再加上國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，消費(fèi)觀望，市場持續(xù)低迷，銷售量明顯下降，投資信心不足，土地擱置面積，完成土地開發(fā)面積和新開發(fā)面積明顯減少，企業(yè)資金緊張，不少企業(yè)負(fù)債率在提高，拖欠工程款的問題在不少地方也已經(jīng)突顯出來了。

　　我自己感覺到現(xiàn)在房地產(chǎn)暴露出來的問題是前些年房地產(chǎn)市場問題的疊加，當(dāng)然，這也與國內(nèi)國際的宏觀形勢有關(guān)系，如果沒有前兩年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，包括去年第二套放貸的政策，可能現(xiàn)在的問題還會更多一些。

　　為了應(yīng)對國際危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速的影響，今年7月份以來中央地方政府在保障和擴(kuò)大內(nèi)需做和很多措施，緩沖房地產(chǎn)下滑的趨勢。

　　例如像北京、上海、南京、等等城市，12月份的成交量有回暖的跡象，但是我們必須認(rèn)識到今后幾個月不確定因素仍然很多，消費(fèi)者的降價預(yù)期和開發(fā)商的促銷活動也可能還有一個拉鋸的過程，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力依然很大。

　　明年的房地產(chǎn)形勢不外乎與外面的影響有關(guān)系。

　　關(guān)鍵性的因素有兩條。

　　第一、看政策的趨向。我覺得中央政府和地方政府已經(jīng)出臺了不少措施，我估計可能在不太長的時間內(nèi)還會出臺一些鼓勵制度性消費(fèi)，改善性消費(fèi)的政策，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是利好的。政策環(huán)境是向利好的方向發(fā)展。

　　第二、需要我們樹立信心，努力配合和協(xié)調(diào)。包括開發(fā)商要積極呼應(yīng)、合理定價，居民要理性消費(fèi)，媒體要客觀報道，正確引導(dǎo)。

　　這個我也客觀地說一下，最近一些媒體，包括廣州的媒體報道失真的問題不少，有一些話我沒有說過都報道出來了。有一段話我講的，有一段話我完全沒有講過，上一次也有一個報道，說獨(dú)家采訪我，但是報道失實。

　　我是房地產(chǎn)協(xié)會的，不可以對地方政府是政策說三道四的，房地產(chǎn)協(xié)會7月14好形成給國家發(fā)改委的提綱，我們當(dāng)時回報的建議和現(xiàn)在地方出臺的政策基本上溫和的，我們怎么會說三道四呢？這明明是胡說八道。這些是亂說的，但是有一些媒體就信了，信了就去轉(zhuǎn)載。

　　所以，房地產(chǎn)是否可以健康發(fā)展有兩個因素。

　　第一、政策的趨向。中央政府、地方政府的趨向。

　　第二、需要和各方面的配合，包括開發(fā)商、消費(fèi)者、媒體的客觀報道和正確的引導(dǎo)。

　　接下來，房地產(chǎn)的健康問題以及企業(yè)怎么樣的改變問題，現(xiàn)在我說這個題目20分鐘是不夠的。

　　首先說一下促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展若干問題的看法。

　　房地產(chǎn)依托投資和消費(fèi)，在當(dāng)前出口明顯下降的情況下，房地產(chǎn)對穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)起的作用顯然是很大的，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我剛剛講了，從7月份以來，我們就向發(fā)改委和建設(shè)部提出了一些建議，最近一次是7月27號發(fā)改委通知我們?nèi)ラ_一個會議，我們提出了4個建議。

　　第一、就是建議政府能否對住房情況進(jìn)行普查，科學(xué)提出出年度規(guī)劃和5年規(guī)劃，確保房地產(chǎn)投資特別是住宅投資的規(guī)模，現(xiàn)在住宅投資的規(guī)模比較小，這個投資規(guī)模影響國家固定資產(chǎn)投資，也影響一系列的措施。

　　第二、保持住宅保障與商品房市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。住房保障是9千億，但是如何協(xié)調(diào)發(fā)展特？我們覺得目前房地產(chǎn)市場中小套型中低價位的房子比較多，90平方米的房子也開始積壓了，如果再加9千億，整個市場份額有存在一個積攢的問題，是否可以用政府的辦法解決經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，價格需要跟開發(fā)商協(xié)商，用政府收購房子的辦法解決，使市場可以健康持續(xù)發(fā)展。

　　第三、希望采取降低稅費(fèi)、支持信貸的措施繼續(xù)鼓勵支持居民合理制度性的需求和改善性需求，涉及的人群是比較多的。

　　第四、按照特別對待，對符合產(chǎn)業(yè)政策的項目在信貸上繼續(xù)給予支持，同時房地產(chǎn)所得稅的預(yù)征建議調(diào)整。

　　以上是我們在發(fā)改委會議上提出四點(diǎn)的建議。

　　從產(chǎn)業(yè)上看，我們覺得如果要保持房地產(chǎn)健康發(fā)展有幾個問題需要研究的。

　　第一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城鎮(zhèn)化的發(fā)展相協(xié)調(diào)，因為大家都知道，前幾年房地產(chǎn)的快速發(fā)展與城鎮(zhèn)快速發(fā)展有關(guān)系，我們也建議，我們城鎮(zhèn)化到2010年進(jìn)入快速發(fā)展，即使房地產(chǎn)進(jìn)行短期調(diào)整，長期還是看好的，但是如何保證城鎮(zhèn)化規(guī)模和制度是一個非常重要的課題，這個課題我在2005年的時候參與課題的研究，當(dāng)時我們建議每一年增長0.8%，但是根據(jù)實際情況可以改變增長速度有所不同。但是全國增長0.8%比較合理，所以在國家“十一五計劃”當(dāng)中，希望5年以后增長4%，但是實際上是相差得比較大的。

　　今天上午舉了一個例子，深圳和東莞從去年第四季度以來，房價下跌得很厲害，銷售價下跌得很厲害，當(dāng)時國際金融危機(jī)還沒有來，金融風(fēng)暴還沒有來，這與外部環(huán)境一點(diǎn)關(guān)系也沒有，為什么下跌呢？就是是由于房價上漲過快，上漲得很快的話老百姓就買不起了。

　　當(dāng)時深圳常住人口只有3、4比萬，流動人口達(dá)到一千多萬，東莞常住人口達(dá)到2百多萬，當(dāng)流動達(dá)到7、8百萬，人口大量剩余的時候，市場必然會這樣，所以不要考慮金融危機(jī)、金融風(fēng)暴的問題，這與金融危機(jī)沒有什么關(guān)系的。當(dāng)然事實上也有一點(diǎn)關(guān)系的，但是這個關(guān)系不是主要的矛盾，主要矛盾是怎樣科學(xué)地預(yù)測城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

　　現(xiàn)在我們流動人口是一億三千萬，進(jìn)城和流動人口是10：1，如果做不好的話就為房地產(chǎn)增值需求帶來了假象，給我們的預(yù)期帶來的假象。所以我們一定要研究房地產(chǎn)發(fā)展和小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律性，提出一個合理的指標(biāo)，保持一個合理規(guī)律。

　　第二、說一下商品房市場和住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。人人都有房住，這是聯(lián)合國提出的目標(biāo)，但是人人都有房不等于是人人都買房，即使不少發(fā)達(dá)國家也有30%的人租房的，現(xiàn)在我們租房率比較高，主要是借助于房改，所以現(xiàn)在我們國家房子保有率是30%多，我們透視看到在住房保障問題方面，我們對真正貧困家庭的解決不是很好，這些方面需要繼續(xù)加大力度，在這些方面地方政府需要作為長遠(yuǎn)性的工作來抓。

　　第二個觀點(diǎn)就是住宅地產(chǎn)要和非住宅的地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第三個觀點(diǎn)就是住宅地產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是大城市，包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等等需要有一個協(xié)調(diào)發(fā)展。
    第四個問題，在目前情況下，我們繼續(xù)推動發(fā)展二手房市場和租賃市場，尤其是在現(xiàn)在，我們控制房到4月份已經(jīng)到1億3千萬平方米，這些如何消化，如何發(fā)揮質(zhì)量的作用也是一個大問題，因為隨著城鎮(zhèn)化越來越推進(jìn)，現(xiàn)在土地資源越來越缺少，未來新建房子的規(guī)模不可能像前幾年那么大，新房子的規(guī)模少，存量房的市場就需要發(fā)展，這種關(guān)系需要處理好，這是第二個問題。

　　第三個問題，積極貫徹節(jié)約型，環(huán)境友好型社會的要求，大力發(fā)展環(huán)保型的建筑，推動產(chǎn)業(yè)化，進(jìn)一步提高社會居住的質(zhì)量。因為這一次政府提出保增長，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)，一個是轉(zhuǎn)變增長方式，另外一個是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變增長和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在我們這個行業(yè)就是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，這個在行業(yè)內(nèi)大有文章可做的，必須要落實。
     
    第四方面問題就是一定要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控與發(fā)揮市場機(jī)制作用，要相互促進(jìn)，這里面有幾個問題，作為中央政府是否應(yīng)該把主要的精力放在制訂方針政策，發(fā)布信息公告，而且要理順地方與中央財權(quán)的關(guān)系，加強(qiáng)與地方政府的聯(lián)系，作為地方政府，尤其在房地產(chǎn)應(yīng)該要有所作為，由于房地產(chǎn)的區(qū)域性強(qiáng)，要因地制宜，今年在7月份我們給國家建議里頭，其中最重要的，我們就牢牢抓住這一條，當(dāng)時給主任的匯報就牢牢抓住這一條。其他文件基本貫徹了，其他思想沒有貫徹，國家應(yīng)該統(tǒng)一出臺政策穩(wěn)定地方房地產(chǎn)的市場發(fā)展。

　　第三點(diǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地市場的規(guī)范，所以我們就需要改革土地的使用制度和土地的分配比例。因此，地方政府短期的行為需要做好土地比例分配。

　　第四點(diǎn)就是有關(guān)市場的微觀行為，譬如一些戶型、面積比例等等方面應(yīng)該交給地方或者企業(yè)決策。

　　第五在城鄉(xiāng)地區(qū)主要城鄉(xiāng)政府統(tǒng)籌規(guī)劃，例如一些把土地統(tǒng)一出讓，一方面可以用于小城鎮(zhèn)的建設(shè)，一方面支付農(nóng)民的保險金和養(yǎng)老金，農(nóng)民也很高興。

　　第五，我們覺得應(yīng)該嚴(yán)格把握房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻，提高房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量，鼓勵企業(yè)做大做強(qiáng)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)很多，有5、6萬家，即使前十強(qiáng)的企業(yè)，在完成開發(fā)投資方面，在06年是5%左右，在07年基本上占6.2%，占的份額很少，我們覺得市場機(jī)制應(yīng)該有一個優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，所以，企業(yè)的兼并組合當(dāng)然是自愿的。但是這個趨勢是難免的，因為房價有上漲有下跌，這都是市場的行為。

　　國務(wù)院還專門提出了并購貸款，這說明中央企業(yè)已經(jīng)考慮到企業(yè)的兼并重組問題。

　　第六方面是房地產(chǎn)的有關(guān)政策需要不斷完善，有關(guān)政策  包括三類政策。1、以住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策。2、制訂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，因為房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該有一個產(chǎn)業(yè)的政策，這個政策應(yīng)該明確我們的目標(biāo)是什么，怎么樣發(fā)展環(huán)保型的住宅，怎么樣推進(jìn)住宅的產(chǎn)業(yè)化，怎么樣使住宅產(chǎn)業(yè)和非住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等等很多。3、怎么樣進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控的問題，我認(rèn)為前兩個政策是基礎(chǔ)性的，宏觀政策就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)問題和預(yù)防問題制訂的預(yù)測，是可以短期調(diào)整的?，F(xiàn)在很多人有不同的看法，認(rèn)為市場的問題應(yīng)該由市場去規(guī)范。

　　現(xiàn)在到金融危機(jī)過來的，歐美國家都出來救市，這說明政府干預(yù)市場，在資本國家都形成共識了。

　　現(xiàn)在需求旺盛了，應(yīng)該增長供給，現(xiàn)在給人們印象是比較緊張的，一緊張房價就高了，如果穩(wěn)定放假了，一方面就需要穩(wěn)定地價，土地要招標(biāo)化，土地價格越來越高，穩(wěn)定房價談何容易，這是一個調(diào)控目標(biāo)和預(yù)期相一致的問題。

　　同時，還需要發(fā)揮政府的聯(lián)動機(jī)制，實際上土地、金融、財稅的政策不完全一致的。

　　還要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，適時適度調(diào)整宏觀政策，提高宏觀政策調(diào)整的效果。

　　這一次中央工作會議提出的要求是一樣的，我們制度要不斷創(chuàng)新和完善，改革需循序漸進(jìn)，處理好改革與發(fā)展的關(guān)系。

　　接下來我對企業(yè)提出幾點(diǎn)要求。

　　第一、順應(yīng)形勢，遵循市場本身的規(guī)律，從這里研究，更多從自身企業(yè)管理上找原因，主動轉(zhuǎn)型。

　　第二、注重堅持兩個理念，防范三種風(fēng)險。兩個理念就是一定要科學(xué)發(fā)展的理念，前幾年很多企業(yè)是盲目發(fā)展，跟風(fēng)發(fā)展的。第二個理念是我們一定要堅持擔(dān)負(fù)社會責(zé)任的理念。一個風(fēng)險包括一定要防止出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險，第二個要注意違約風(fēng)險，因為房地產(chǎn)企業(yè)與很多企業(yè)有合同關(guān)系，一違約就需要打官司，尤其拖欠工程款的問題，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)這個問題，農(nóng)民工已經(jīng)到當(dāng)?shù)卣ィ@些問題一定要防范。第三個 就要注意防止違規(guī)風(fēng)險。這里最可能違規(guī)的就是預(yù)售款，預(yù)售款是對項目來說的，預(yù)售款違規(guī)的時候，項目不可以按期銷售，這也會引發(fā)社會的問題。另外希望提出三種能力，一個就是提高市場判斷能力，包括目前政府提高的發(fā)展中小套型的，包括發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的問題，就企業(yè)來說，一定要承擔(dān)這個社會責(zé)任。
    第三、就要提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，住宅產(chǎn)業(yè)化水平和環(huán)保。因為現(xiàn)在的住宅來說，老百姓要賣高質(zhì)量，價格好的產(chǎn)品。第三個要增加成本核算和財務(wù)管理，這個問題在10月3號國務(wù)院確定的文件當(dāng)中，對信貸消費(fèi)是支持的，對創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)是鼓勵的，企業(yè)要是從這些方面考慮和爭取。

　　最后希望我們企業(yè)可以用好政府現(xiàn)在出臺的大好時機(jī)，做好合理定價和提高銷售量，各個方面工作都做好的話，我們的企業(yè)可以在這一次調(diào)整當(dāng)中實現(xiàn)軟著陸。謝謝大家！