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　　 現(xiàn)在說保險(xiǎn)公司很牛，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在才110家，不像房地產(chǎn)有5萬多家，房地產(chǎn)自身的需要也是需要推出新的產(chǎn)品，特別是是保障性的產(chǎn)品。

　　孟曉蘇：各位業(yè)界同行，各位媒體朋友大家下午好！下午我們研討的是實(shí)際的，是研討房地產(chǎn)金融，我作為資深的房地產(chǎn)從業(yè)人員，現(xiàn)在也算是金融人士了，就談一下現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融制度。

　　現(xiàn)在美國爆發(fā)了金融海嘯，美國房價(jià)下跌引發(fā)了金融海嘯，現(xiàn)在我們受的影響各位專家也講了，但是現(xiàn)在我們的情況不是受金融危機(jī)的影響，是由于內(nèi)需的萎縮，這樣的話造成工業(yè)品價(jià)格下跌，造成大量企業(yè)裁員，員工下崗，原因是由于企業(yè)沒有訂單。

　　這使我們不得不回憶前幾年為了抑制房價(jià)推出的措施，這些措施是在房地產(chǎn)市場發(fā)熱的時(shí)候采取的措施，現(xiàn)在開看是過時(shí)的措施。

　　現(xiàn)在反問一句難道我們的宏觀調(diào)控只有控制房價(jià)上漲的目標(biāo)，90年代國家重點(diǎn)是壓縮通貨膨脹，有名經(jīng)濟(jì)學(xué)家就提出了失業(yè)比通貨膨脹更可怕的著名論斷，當(dāng)時(shí)沒有被人接受，但是之后證明觀點(diǎn)是正確的，這是我導(dǎo)師提出來的。

　　現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，內(nèi)需萎縮會(huì)影響市場發(fā)展，抑制內(nèi)需并不是正確的道路。今年以來，中央進(jìn)行了一系列的調(diào)整，重新認(rèn)識到房地產(chǎn)可以從投資和消費(fèi)兩方面拉動(dòng)內(nèi)需，而且國家重新明確到房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需當(dāng)中的積極作用。

　　大家看到去年在房地產(chǎn)市場火爆的時(shí)候，我們一年就賣掉了26000個(gè)房間，7.6億平方米的銷售面積，這個(gè)面積帶動(dòng)了多少相關(guān)產(chǎn)業(yè)呢？別的不說，光是鋼材，按照鋼材每平方米含鋼量 2公斤計(jì)算就是1.5億噸，造成我們?nèi)ツ?0%的增長，現(xiàn)在靠鐵路交通拉動(dòng)是1000萬噸鋼，只是當(dāng)中的五十分之一，所以我們希望可以重視房地產(chǎn)的發(fā)展，這也成為目前政府和各個(gè)部門的共識。

　　如何促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展還是用房地產(chǎn)金融推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　應(yīng)當(dāng)說從1996年開始，我和同事多次提出了一些房地產(chǎn)抵押保險(xiǎn)和Reits議，現(xiàn)在哪些是現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融之路呢？IPO現(xiàn)在不好辦了，PE現(xiàn)在也很難，現(xiàn)在什么東西是最現(xiàn)實(shí)的呢？

　　我?guī)硭姆矫娴慕?jīng)驗(yàn)。

　　第一、沖刺房地產(chǎn)投資信托基金，就是Reits。

　　第二、重啟與擴(kuò)大“房地產(chǎn)地帶貸款之門”

　　第三、敲開房地產(chǎn)開發(fā)貸款之門。

　　第四、如何推動(dòng)反向抵押貸款問題。

　　第一方面，說一下沖刺房地產(chǎn)信托基金，很多地方已經(jīng)有這個(gè)了，包括日本、韓國、馬來西亞，還有中國臺灣和香港等等地區(qū)。我從2005年就主張把這些金融產(chǎn)品拿到中國來，到現(xiàn)在已經(jīng)是提了三年半，去年上半年開始，我建議用Reit助推廉租房，不光是廉租房，就希望使Reits可以成為地方政府構(gòu)建的利器。

　　廉租房是建設(shè)部一些老人在10年前推動(dòng)了政府要推動(dòng)保障性保障性房子的建議，這個(gè)建議在去年被接受，列為政府公共服務(wù)一項(xiàng)重要職責(zé)，現(xiàn)在國家確定十項(xiàng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)措施直追 ，第一項(xiàng)就是加快建設(shè)保障性工程，包括廉租房，這個(gè)要投資多少呢？國家3年是安排9千億，一年3千億，這9千億如何來呢？是中央政府和地方政府拿出2800億，還有2000多億哪里來呢？這就回到我去年的一個(gè)建議，就是發(fā)行Reits，用社會(huì)基金持有和運(yùn)營廉租房，這是現(xiàn)成的辦法。

　　因?yàn)樵谙愀鄣谝恢ьI(lǐng)匯基金，它就是用香港政府持有的出租的商業(yè)和車位進(jìn)行上市，到現(xiàn)在表現(xiàn)良好。

　　在美國，我們看到也有很多地方把州的監(jiān)獄Reits了，監(jiān)獄不同于廉租房，不是犯人繳租，由政府交租金，這樣就把財(cái)政收入收回了，把納稅人的錢收回來變成投資人的錢。

　　中國主要城市的廉租房的收益不低，是因?yàn)槌杀镜?，政府還要承擔(dān)公共服務(wù)職能，總體上來說，廉租房的租金是由政府主管機(jī)構(gòu)來收，而不是由Reits收的。這個(gè)我提出以后得到各方面的重視，現(xiàn)在這個(gè)方案已經(jīng)報(bào)上去了，而且我們最近看到在國務(wù)院會(huì)議傳遞出一個(gè)信息，就是中國肯定了房地產(chǎn)信托基金作為企業(yè)，拓寬融資渠道的方式。最近也明顯講信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道。我在三年半前講這個(gè)說法，終于被接受了。

　　誰是Reits的擁有人，中國還有很多機(jī)構(gòu)性的受益人，包括保險(xiǎn)公司，現(xiàn)在國家讓保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)了，最好的方式就是加入Reits，這個(gè)收益率一般達(dá)到7%、8%，這是一個(gè)非常好的載體，但是現(xiàn)在利息降下來了，但是現(xiàn)在也可以達(dá)到6%或者6.5%，也是可以接受的，

　　因?yàn)镽eits不僅是持有物業(yè)，持有人可以分紅，也可以通過流通市場上市，是一個(gè)非常好的資本體，如果這個(gè)可以在中國出現(xiàn)，并且在股市上占有一席之地，它就可以改變目前股市上資金量少，缺乏穩(wěn)定性收益率的資產(chǎn)等等問題，可以使資本市場平穩(wěn)地發(fā)展，所以說，現(xiàn)在是到了沖刺階段了。

　　第二說一下重啟和擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款之門?，F(xiàn)在也必要講這個(gè)問題，這個(gè)比較現(xiàn)實(shí)，最近10年以來，中國抵押貸款增長比較好，也成為銀行最好的資產(chǎn)，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)不良貸款的比例，工業(yè)貸款是5%，中小企業(yè)貸款大概是20%，住房抵押貸款只有不夠1%，這樣可以有效改善銀行經(jīng)營資產(chǎn)的質(zhì)量。

　　現(xiàn)在一些商業(yè)銀行都很愿意推出個(gè)人放貸，主要問題是主管部門的限制，我們看到最近這些年，為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，采取不斷提高抵押貸款的首付比率等等措施，在去年的10月份把第二套放貸政策明確為首付款不低于40%，基準(zhǔn)利息也提高，有一些還提高到50%，這些都不說明抵押貸款有風(fēng)險(xiǎn)，而是國家用這個(gè)來抑制需求。

　　目前主管部門還強(qiáng)調(diào)，第二套政策還不可以改變，這樣的話，如何讓銀行區(qū)別是第一套還是第二套呢？當(dāng)普通老百姓想買第二套住房的時(shí)候，是把原來的房子賣掉了，然后再買第二套房，還是先買第二套房，裝修了，全家搬進(jìn)去再把第一套賣掉呢？越是這種政策就越是限制中等收入和中低收入者。

　　現(xiàn)在政府要求積極擴(kuò)大住房汽車和消費(fèi)信貸市場，而且最近國務(wù)院關(guān)于金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見里面明確講到，支持居民首次購買普通自住型和改善型普通自住房，現(xiàn)在的條件具備了，我們還需要充裕和擴(kuò)大自住普通性住房。

　　開發(fā)貸款以前是有，剛剛有建設(shè)銀行，我們看到現(xiàn)在開發(fā)貸款和房地產(chǎn)貸款加起來占了生產(chǎn)余額的18%到20%，由此參與了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的進(jìn)程，使房地產(chǎn)每一年都形成一個(gè)良性增長。政府在這一年里，由銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的增長，但是對于開發(fā)貸款的猶豫起源于對房地產(chǎn)市場的錯(cuò)誤認(rèn)識。

　　這些年來只要物價(jià)一上漲就不分析是什么樣的物價(jià)上漲，這一次的物價(jià)上漲也是由于豬肉價(jià)格上漲，豬肉價(jià)格上漲是由于糧食價(jià)格上漲，背后是國際油價(jià)上漲，每一次壓的時(shí)候就控制房地產(chǎn)和壓基本建設(shè)，這兩個(gè)距離是很遠(yuǎn)的，為什么一下子拐到房地產(chǎn)上了呢？

　　從2007年到今年上半年，我們把房子過熱和通脹當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，忽略了壓制之后是否會(huì)引起失業(yè)的問題。

　　這樣就形成了主要城市增幅同比急劇回落，降了多少呢？我有一個(gè)數(shù)據(jù)，是下降了幾乎只有0.2%，這是我們20年以來房價(jià)增幅最低點(diǎn)，因?yàn)?8年房價(jià)增幅只有1.3%，2008年11月份房價(jià)創(chuàng)了增幅的新低。

　　同時(shí)，我們也看到開發(fā)貸款的萎縮，企業(yè)自籌資金增長了31%，而銷售款下降了40.5%，同比銀行貸款略有增長，但是企業(yè)的負(fù)債更加重了。

　　這個(gè)情況下怎么辦？國務(wù)院最近也提出了要求落實(shí)適度寬松的貨幣政策，要力爭今年金融機(jī)構(gòu)貸款要增長4萬億以上，這是一個(gè)任務(wù)指標(biāo)，還要求銀行、信貸政策、法規(guī)、辦法進(jìn)行指引，現(xiàn)在銀行已經(jīng)在推了，但還需要一個(gè)過程。

　　銀行向企業(yè)貸款，還需要看企業(yè)的自身情況怎么樣，現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的評議不太好，是因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)不太好，或者有一些企業(yè)家對樓市和銀行缺乏信心，如果自己還缺乏信心，還盼望銀行貸款，銀行這個(gè)時(shí)候就不敢貸款給企業(yè)了。

　　有一些房地產(chǎn)企業(yè)家還帶頭唱衰樓市，帶頭要求老百姓晚幾年再買房，這樣就無疑加重了老百姓預(yù)期不良，這樣的話一般不會(huì)買的，這個(gè)不像買豬肉，豬肉貴就不吃，房子也可以再等一下。

　　2003年香港樓市上升是全社會(huì)希望樓市上升，經(jīng)歷持續(xù)6年下跌之后，社會(huì)認(rèn)識到房地產(chǎn)下跌對社會(huì)不是好事，所以媒體就改變步調(diào)，要唱好樓市了，說樓市有救，這樣才推動(dòng)居民拿錢買房。

　　現(xiàn)在我們還繼續(xù)唱衰樓市不利于擴(kuò)大內(nèi)需的，不利于國民經(jīng)濟(jì)盡快啟動(dòng)，到底是不是要買房，我們前副委員長成思危講得很好，他說大家需要買房就可以去買，如果大家都不買房，經(jīng)濟(jì)就很難起來了。

　　我們需要建立信心，包括消費(fèi)信心和預(yù)期，因?yàn)樾判谋仁裁炊贾匾?/p>

　　溫總理前幾天在日本考察的時(shí)候，對日本的留學(xué)生說信心上升到四個(gè)方面，領(lǐng)導(dǎo)人對國家有信心，對投入經(jīng)營有信心，個(gè)人對消費(fèi)有信心，華僑華人對祖國有信心。而我們這些人應(yīng)該對前景有信心，這樣才可以鼓勵(lì)銀行愿意向我們房地產(chǎn)企業(yè)伸出援助之手。

　　最后說一下反向抵押貸款，這也是房地產(chǎn)金融的一個(gè)創(chuàng)新，因?yàn)榉聪虻盅嘿J款是在6年以前批的，而且接著由中國兩個(gè)主管部門上報(bào)方案，準(zhǔn)備推進(jìn)，但是由于猶豫，也猶豫保險(xiǎn)公司不了解房地產(chǎn)的本質(zhì)，于是他們不敢做，這就是退休老人把工資抵押給保險(xiǎn)公司之后，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和人的壽命率計(jì)算，老人退休之后可以繼續(xù)住在這個(gè)房子里面，一直居住到死，但是在他有生之年可以源源不斷從保險(xiǎn)公司，根據(jù)合理的訴求，每個(gè)月領(lǐng)取支付金，在美國稱為是“住房抵押貸款”，這些產(chǎn)品的出現(xiàn)，將對稱為住房或者為退休老人提供有效的社會(huì)保障。

　　這種情況在美國出現(xiàn)過，我們現(xiàn)在也出現(xiàn)，這些人不是富豪，但是是中等的收入人，但是有一套產(chǎn)權(quán)房，這樣的人，包括大學(xué)教授們，還有公務(wù)員有一套房改房就很好。

　　這些保險(xiǎn)是對老人很多的。
   
    第一、啟動(dòng)房產(chǎn)金庫，可以補(bǔ)償老年生活，實(shí)現(xiàn)60歲以前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人。

　　第二、解除了經(jīng)濟(jì)顧慮，可以愉快延長生命，反正保險(xiǎn)公司就有補(bǔ)償，李嵐清同志看到這個(gè)產(chǎn)品之后，他說過這樣一段話，他說他看過一個(gè)法國的電視劇，里面有一個(gè)法國老太太買了這種保險(xiǎn)，結(jié)果這個(gè)老太太活了一百多歲，這個(gè)保險(xiǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人老死了，老太太就是不死，保險(xiǎn)公司還按月給她送錢。

　　第三、增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重。

　　第四、保護(hù)弱勢群眾，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

　　第五、實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

　　但有好也有壞，壞就是老人必須割斷繼承關(guān)系為前提，房子就不可以傳給子女了，因?yàn)槟梅慨a(chǎn)價(jià)值交換保險(xiǎn)公司的價(jià)值，保險(xiǎn)公司用什么錢支付給老人呢？是用其他的保險(xiǎn)費(fèi)用支付給老人的，老人去世以后也會(huì)把財(cái)富還給社會(huì)，還給幫助他們養(yǎng)老的人員。

　　這樣對未來房地產(chǎn)也有好處，因?yàn)榉判幕ㄥX不必存錢防老了，還可以防止消費(fèi)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，同時(shí)還可以防止腐敗。

　　有一些老人退休了，利用以前的權(quán)利貪污，讓自己從人上人變成階下囚了，就拿田鳳山說，他為什么變成罪犯呢？就因?yàn)樗?00萬的受賄，但是他說沒有受惠，但是他房值520多萬，而且房子升值了，每年還增值，他為什么為了500萬的稅費(fèi) 這樣就毀掉他一生的清白了，是為什么呢？就是因?yàn)闆]有進(jìn)行保險(xiǎn)房子抵押貸款。

　　我們說保險(xiǎn)公司很牛，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在才110家，不像房地產(chǎn)有5萬多家，房地產(chǎn)自身的需要也是需要推出新的產(chǎn)品，特別是是保障性的產(chǎn)品，一部分原因是為了推產(chǎn)品，我和中房集團(tuán)參與投資共同組建了“幸福人壽”這樣一個(gè)公司，現(xiàn)在已經(jīng)在全國10個(gè)省份就設(shè)了分支機(jī)構(gòu)，包括在深圳和廣州兩個(gè)地方也設(shè)了，很快地我們會(huì)在其他城市設(shè)立。

　　這樣的話，就可以給老人一個(gè)選擇，可以進(jìn)入也可以不進(jìn)入，如果進(jìn)入就可以讓以房養(yǎng)老成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

　　開展“房產(chǎn)抵押貸款”主要做靠房地產(chǎn)企業(yè)，這些價(jià)值評估和前期管理和老人去世以后的感覺和拍賣，都需要靠房地產(chǎn)公司，這為房地產(chǎn)公司日后的發(fā)展開辟了一條道路，這樣房產(chǎn)就體現(xiàn)幾個(gè)新的價(jià)值，第一是有居住的價(jià)值，第二又有財(cái)富價(jià)值，第三還有融資價(jià)值，因?yàn)榭梢缘盅鹤鲂≠I賣，現(xiàn)在還有一個(gè)新的價(jià)值，就是養(yǎng)老價(jià)值，這樣的話，房子就可以在人的一生中有更重要的作用，為構(gòu)建和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)十字街口，全世界都認(rèn)為中國明年會(huì)有增長，溫家寶承諾中國保持強(qiáng)有力的增長，是對世界最大的貢獻(xiàn)，我們這些人需要在這個(gè)時(shí)候推動(dòng)創(chuàng)新，走現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融之路，用這些有效方法把房地產(chǎn)進(jìn)一步做好，推動(dòng)全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康地發(fā)展。我講完了，謝謝！

　　主持人：現(xiàn)在是觀點(diǎn)互動(dòng)的環(huán)節(jié)，孟總需要跟三位評論員進(jìn)行一個(gè)互動(dòng)。

　　我想問一下黃總，您是做企業(yè)的，您是否有自己的看法呢？

　　黃文：我覺得這是一個(gè)特別有意思的問題，孟總也在推動(dòng)這個(gè)事情，剛才講保障性住房的問題，我現(xiàn)在擔(dān)心這樣一個(gè)問題，中國在什么時(shí)候進(jìn)入一個(gè)底部，我想知道，4萬億的投入對 拉動(dòng)是否可以有作用？第二是房地產(chǎn)的含面復(fù)蘇是非到位，還有市場投資是否到位。如果這三個(gè)都實(shí)現(xiàn)會(huì)促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)在我們有9千億的保障性住房是有作用的，像當(dāng)時(shí)香港8.5萬套的住房，只是形式不一樣，我擔(dān)心9千億對房地產(chǎn)拉動(dòng)是一個(gè)反作用。

　　另外，我們現(xiàn)在是否可以用Reits進(jìn)入到保障性住房？

　　另外，從金融的角度來看，更多需要利用社會(huì)的力量和開發(fā)商的力量，他們有機(jī)會(huì)投入到這個(gè)過程中，不要把房地產(chǎn)商隔離在9千億之外，應(yīng)該由開發(fā)商主導(dǎo)這個(gè)事情，因?yàn)殚_發(fā)商建房肯定比政府要好，而且成本低。

　　孟曉蘇：我們先回答您前面的問題，就是關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，現(xiàn)在看到中國經(jīng)濟(jì)面對困難，什么時(shí)候復(fù)蘇我也說不清楚。上午我也提出來了，中國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還是房地產(chǎn)拉動(dòng)，房地產(chǎn)還是走在中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前列。為什么呢？因?yàn)槲覀兛吹街袊?jīng)濟(jì)面臨的問題就是市場萎縮，家電賣不出去，就是因?yàn)槔习傩詹毁I房子，如果買了房子，他們就會(huì)買電器和買家居，同樣，老百姓如果買了房子，才可以把鋼鐵水泥轉(zhuǎn)化成最終消費(fèi)，如果房地產(chǎn)不復(fù)蘇，中國經(jīng)濟(jì)也不會(huì)走出低谷。

　　現(xiàn)在世界各國都研究這個(gè)題目，以前我們說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)作用，為什么會(huì)這樣呢？通過實(shí)際我們也認(rèn)識到了，房地產(chǎn)業(yè)可以實(shí)實(shí)在在拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　第二個(gè)問題是關(guān)于Reits的問題，從我們提出建議到現(xiàn)在經(jīng)歷三年半的時(shí)間，不容易的，期間我們不斷呼吁，從過去大家都不懂，現(xiàn)在懂了，而且向有關(guān)部門建議。我們用排除法可以得出結(jié)論。

　　如果不用Reits，我們還有什么方法擁有廉租房呢？我們不像香港、新加坡的政府多年以來陸陸續(xù)續(xù)把廉租房建起來，而我們是耽誤了10年沒有建設(shè)，現(xiàn)在需要補(bǔ)課，一年3000億相當(dāng)于房地產(chǎn)的10%，最終還是靠房地產(chǎn)啟動(dòng)，對房地產(chǎn)體系是非常有好處的。

　　最后，Reits應(yīng)該由有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)的企業(yè)搞，因?yàn)橹袊€缺乏這樣的管理機(jī)構(gòu)，包括信托公司也沒有做過，倒是房地產(chǎn)企業(yè)家和從業(yè)人員了解房屋，現(xiàn)在我們一方面也在推動(dòng)，同時(shí)也組織了機(jī)構(gòu)在推動(dòng)廉租房，我們已經(jīng)在一些城市做了調(diào)研，準(zhǔn)備在發(fā)Reits的時(shí)候我們可以走在前面，爭取用我們實(shí)際行動(dòng)，也可以為廉租房出一份力。