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　　主持人：謝謝梁上燕女士的精彩演講。接下來是進行最后一個環(huán)節(jié)，是年度精英對話環(huán)節(jié)，這個主題就是本次論壇的主題“熊市當中的房地產”。

　　我們有請主持嘉賓，還有對話嘉賓。

　　有請中房集團理事長孟曉蘇先生，還有資深財經評論人士葉檀女士。

　　接下來是著名經濟學家、央行政策貨幣因為會委員、國家經濟研究所所長樊綱先生先生，還有著名經濟學家，建設部政策研究衷心的陳淮先生，恒基兆業(yè)地產中國有限公司顧問田國強先生，廣州新城市投入控股集團董事長、香港科技大學工商碩士曹志偉先生，廣州云星集團、福建福晟集團總裁潘偉明先生，星河灣集團副總裁梁上燕，合富輝煌地產首席分析師黎文江，還有海爾熱水器中國區(qū)市場總監(jiān)李勝君先生，讓我們以熱烈掌聲請各位上臺就坐。

　　接下來時間交給孟曉蘇和葉檀女士。

　　孟曉蘇：在座都是房地產專家和房地產的成功企業(yè)家，應該說樊綱先生，陳淮先生不僅在宏觀經濟上很有造詣，而且也對市場進行了了解和學習，現在好了。在臺上的嘉賓包括非常了解香港和國內市場的田國強先生，還有在國內取得成功的企業(yè)家，包括曹志偉先生，潘偉明總裁、梁上燕總裁，還有非常了解廣東省市場的“廣州通”黎文江先生，還有受產業(yè)相連的相關產業(yè)，海爾熱水器中國區(qū)營銷總監(jiān)李勝君先生。

　　我們今天談熊市下的房地產，現在整個中國經濟形勢不好，甚至可以擴大到世界經濟，這就是熊市，同時可以結合談房地產。

　　我們都看到房地產的急劇下滑，特別是在廣東這個市場上是重災區(qū)，深圳房價下跌18%，廣州房價下跌8.8%，至于其他省市都有不同程度的下跌，這說明真正房價下跌是這些地區(qū)，我們各位都身陷其中。

　　現在也好，我們現在也不擔心老百姓哄搶房子了，從牛市到熊市變化過來也就是一年的時間，我們現在就需要想一下，我們的中國經濟和房地產業(yè)怎樣會走到這一步呢？與世界金融海嘯有什么關系呢？在中國還會維持多久呢？這些問題，我們首先有請樊綱教授談一下。

　　樊綱：熊市不熊市我認為有兩點需要談。

　　第一、如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是要破的。在調整的時候會矯往過正，泡沫越大，調整的程度越深，美國也是這種情況，中國也一樣的，哪一些地方過去很熱，現在就進入調整得越厲害了，如果以前平穩(wěn)，現在就平穩(wěn)，是相對的。

　　第二、熊市不熊市是一個相對感覺問題，如果大家把剛才孟總說的大家擔心搶房子當成搶房子的狀態(tài)是不正常的，這個不是市場的正常狀態(tài)，這個不是市場的正常狀態(tài)，我們不是把那種狀態(tài)當成正常的狀態(tài)，我們狀態(tài)是努力才可以賣房子，要過得很好才可以賣房子。

　　因此，“熊”的情況還不太深，我們需要進行調整，如果不努力的話，一直都不會好的，現在在市場不好的時候，我們比不是市場的情況，比的就是自己的盤子，自己是否可以做出像星河灣這樣的好樓盤來，做出好樓盤來，這個是很重要的，在熊市的時候需要多想這些事情。

　　孟曉蘇：國際金融海嘯和中國房地產目前的困境有什么關系？

　　樊綱：這個關系不大，中國房地產主要是我們自己的事，主要是這幾年有波動，現在進行調整。與國際上沒有什么關系，與金融危機的關系就是金融危機引起大家的恐慌，大家就保持一種觀望的態(tài)度。

　　孟曉蘇：還想問一下陳淮先生，雖然您說是代表個人，畢竟您了解的情況也很多。

　　陳淮（先生）：您問什么呢？

　　孟曉蘇：我們可以隨便聊。

　　陳淮（先生）：孟總說熊市了，我就想現在房地產真的是熊市了嗎？我曾經想說過一個故事，一年以前老大拿錢買股票，老二買基金，老三買美元，老四買黃金，第五買了Q，老六買了期貨，老七投資石油，老八買了房子。這個過程中，這八個人里頭，誰最幸運呢？請回答。這和全世界的股市，債股、樓市，貴金屬市場以及大眾商品市場相比較，中國的房地產市場到現在為止仍然是最穩(wěn)定的，成數性最高的投資品市場。

　　孟曉蘇：現在對金融海嘯的看法有三種，第一種是樂觀看法是V型，很快可以過去，兩年可以過去，第二種看法是L型，是需要比較長時間才可以過去，第三種看法是S型，認為是持久的低迷。我們不說國際，您們說中國房地產什么時候可以走出低迷？誰回答都可以。

　　潘偉明：原來不敢買房子的，現在都買了，明年后年要等“魚兒”長大，我們現在做一線的房地產，現在開盤10層以下的好賣，尤其是2、3層的好賣，比較大面積也好不太賣，有90平方米、120平方米和140平方米的，120平方米又比140平方米好賣，現在我們做普通大眾化的，做普通的，大部分都是高層好賣，我98年開始做房地產，當時96、97、98年到2003年都在徘徊，我估計這幾年會徘徊，但是價格會大跌，大跌的時候還需要看成本，06、07年買的地現在有一些需要保本，有一些虧本賣，不可能再跌，跌了就沒有人買地了，所以我認為房地產三、四年不會再買地，因為絕對沒有這么快走出低谷。

　　孟曉蘇：不會太久，廣州的房地產市場會是一個什么樣的形勢，需要問一下“廣州通”黎文江先生了。

　　黎文江：剛剛說廣州房地產下降了8.8%，但是從廣州國土房管局的數據上看是上漲了10%，國家發(fā)改委的數字不太清楚，是因為去年買房子大部分是投資者在買房，所以價格高了，今年是首次置業(yè)的人買房，他們選擇的價格不一樣。

　　另外，去年買的是城市中心區(qū)的高價房子，譬如在珠江新城，今年是低價位的房子賣得多。

　　最后，去年是在中心城區(qū)，今年是在外圍買的房子比較多。

　　所以，發(fā)改委的數字沒有考慮到投資者或者自居的平衡數字，所以他們認為是下降了。是結構上的下降，而不是整體樓市的降價，去年是8599元/平方米，今年1到10月份9475元/平方米，上揚了10%。這是我個人見解，不一定對。

　　孟曉蘇：我們的房價可能真的沒有經歷過大起大落，但是香港是經歷過大起大落的，我們想請?zhí)飮鴱娤壬勔幌隆Ｏ愀郜F在的情況和未來的走勢是怎么樣的呢？

　　田國強：過去20年，香港經歷過兩次熊市，最厲害是80年代，80年代主要是兩個問題，80年代房價最低的時候是1983年，83年面對兩個大問題，第一個問題是中英談判。1983年英國女首相在人民大會堂與鄧小平談完話之后走出來笑的一下，結果股票掉了。之后四年房價下跌了50%，當時很多人移居到新加坡和澳大利亞，到1985年的時候就往上漲了，當時是淡牛市，一直到1997年的時候，房價上漲得很厲害了。

　　舉一個例子，1983年我們賣了一套別墅，300平方米，價格是100萬，跟廣州周邊一些樓盤價格差不多，同一套房子在1997年3000萬，是30倍，所以香港房地產的泡沫是比國內房地產泡沫嚴重的。

　　之后到了97金融風暴，風暴的時候，房價下跌到30%，這個數字還沒有停止下降。

　　孟曉蘇：這個數字我知道，董建華以前對我說過，金融風暴香港房價下跌了60%，非典時候是下降30%。

　　田國強：董建華是有貢獻的，金融風暴之后，別墅房價下降70%，平民房價下跌了60%。

　　孟曉蘇：是不是有一些人房價下跌就買房了？

　　田國強：有一些數據，當時還有很多人買房，到了1998年市場不好了，股票也下跌了，再降了，有一些人在房子便宜的時候買的，后來全部套進去了。在97年的金融風暴，香港的開發(fā)商倒下去不多，因為香港房地產經歷過幾次風暴，香港的房地產商知道在市場好的時候怎樣做，怎樣控制風險，所以包括97金融風暴，還有最近的美國金融風暴，香港的開發(fā)商倒下去的不多，這是國內開發(fā)商同行值得學習的地方。

　　我辦公的地方是香港最高一棟的國際金融中心，去年最高峰的時候租金是2000元/平方米/月，大概是中信廣場的8倍，當時雷曼是我們其中一個租客，到現在租金往下掉了20%左右，這是香港辦公樓的租金，我們還比較幸運，這棟樓在中環(huán)，外圍的辦公樓下跌得很厲害，下跌了50%。住宅方面的數據是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%，是大概的數字。

　　孟曉蘇：我想到剛剛黎文江問陳淮的問題了，是促銷降價還是堅持不降，當時我賣房子的時候是比較好賣的，我剛剛到中房的時候是92年，大家當時拿計劃指標，當時我問一個人有多少指標，他說有400萬的指標，我就給了200萬的指標他，當時賣房子就很好銷售，現在賣房子就很難，當初這個問題怎么問呢？

　　黎文江：06年房子均價是6800元/平方米，1到10月份成交量是763萬平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500萬多平方米。當時一共總金額是473億，今年均價下降收的錢是426.8億，僅僅少了26億，也就是說，收入雖然減少了10%，雖然成交量多，但是收的錢也差不多，所以我剛剛說低價促銷并不是一個好的方法。

　　孟曉蘇：曹志偉董事長，潘偉明總裁，梁上燕總裁，這些都是在廣東有名的企業(yè)家。每一個說一下吧。

　　曹志偉：我們前一段時間是關起門的，發(fā)生的事情就是沒有預約的，硬要看樓，我們沒有讓他們看，這也可以說是囤貨，牛市是賣概念，熊市是賣產品，賣概念不是說東抄一點，西抄一點，但是很多時候我們看到賣的是垃圾，好東西會搶光的，垃圾也跟著賣，前一段時間賣廢鐵價格很高，但是原油價格下降了，廢鐵價格也下降了，很多就虧本了，熊市就需要賣好產品。

　　潘偉明：我認為房地產需要跟每一個企業(yè)的抵抗力有關系，現在多數企業(yè)是比較困難的，包括我們本身都很難，但是在難的時候如何走出困境，如果別人做120平方米，自己做90平方米就沒事，現在問題是05、06、07年拍的地現在怎么樣辦？當時土地拍賣成本比較高，如果現在還按30%的稅費收，因為現在的建筑成本比05、06、07年高的，最慘是08年上半年做，08年下半年賣的產品，當時的鋼材就6千多元/噸，目前唯一辦法就是開源節(jié)流，把最好的房子賣掉，節(jié)約就是控制成本，在這個過程中突圍，這是一個突圍的出路。

　　曹志偉：大家都說開源節(jié)流，開始開源節(jié)流的話限制了房子數，中國缺是好房子，說大戶型不好賣是錯的，在熊市當中誰買房子呢？是真正有錢人買房子，房地產消費來說，對于有錢人來說，這個比例是很少的，所以關鍵還是產品好與不好，我們的樓盤當中，最大就是最好賣的，需要看自己的客戶群定位不一樣，如果對象是低端的話可能受影響就比較大，現在政府政策是人人有房住，不是人人都買房，不能號召大家都買房。

　　梁上燕：我想凡事沒有絕對，大家都說熊市，譬如像一瓶水，只有半瓶的時候，如果悲觀就覺得是半瓶怎么辦，但是樂觀的話就會想我們還有半瓶，10年前起步的時候，我們什么都沒有，如果企業(yè)可以把自己放在后來者的姿態(tài)，就像我們10年前一樣，重新看待自己，這個時候可以反思重新調整，如果把自己放在后來著的角度，反思一下自己原來只有一兩塊地怎么做的時候，這個時候就知道自己怎樣做了。

　　今天在這里一半可能是老板，有一半可能是策劃銷售員，有一些老板也有一些從清華理科出來的可能認為產品很重要，但是營銷也需要有思路，以前是好酒不怕巷子深，現在好酒還需要勤邀客。

　　現在中國的可樂是賣美國的和精神文化，所以他們有自己創(chuàng)新點和思想在里面，因此，我們需要注重到每一個地方固有的人脈，人脈，這樣的話，每一個產品都有好出路，關鍵是好的品質和好的消費者溝通，這里面不是虛的，我們還是需要有這樣一個理念去實現，從這個當中去引導。

　　孟曉蘇：我們還需要關注到相關的產業(yè)，現在鋼材、水泥都降價了，例如家電也是相關的產業(yè)，我們是非常關心相關產業(yè)的情況。請李勝君談一下。

　　李勝君：我們事實上還是有很多機會的，市場還是有的，大家在冬天不要學冬眠，要學會冬泳。

　　同時，我們還是有用戶的，我們在冬天的時候有很多的應對辦法，在這個不調整價錢，一些產品與房地產有很大的關系，我看過一篇調查，這個報告說13%客戶在房子當中配備熱水器，有11%不愿意配備熱水器，我們產品定位是為用戶提供源源不斷的，安全的熱水器。

　　這樣的話，我們需要做好營銷網絡，服務網絡和配送網絡，我們是關注用戶的需求，與房地產商共同合作，跨界合作。

　　孟曉蘇：李先生說在冬天不要冬眠，要學會冬泳，我們房地產企業(yè)也應該有這個思想，現在有一些房地產企業(yè)完全被房地產綁架了，我們是否可以進行經濟轉型，做一點別的東西，例如可以學澳門做博彩，學香港做出口，海運，也可以做金融和高科技促進經濟轉型，讓我們成為國際金融大老板，我們是否可以轉型，才可以不依賴房地產呢？

　　樊綱：經濟基本理論是有什么生產要素就可以生產什么產品，我們70%勞動力是只念過小學的，要么是農民工和農民，我們基本形態(tài)是什么大家都清楚了，還有60%沒有進城，這樣的話，我們住房和基礎設施不做的話，做其他就很難了。

　　你們這些大腕可以做別的，但是我們還需要了解自己國家的國情，我們反過來需要回歸實業(yè)，回歸我們基本要做的事情，然后扎扎實實想我們基本就業(yè)問題，基本民生問題，基本城市化問題，這些問題都還沒有解決好。現在農民回鄉(xiāng)了，所以我們需要重新思考所謂的轉型的問題。

　　孟曉蘇：房地產在相當長一段時間內都是國民經濟的支柱產業(yè)和主導產業(yè)，這個很難改變的，現在有請葉檀女士做一個總結。

　　葉檀：我剛剛聽各位說了之后，大家知道我一直說話比較直，寫文章也是這樣，今天聊天如果有得罪的話請抱歉。

　　其實本意是好的，我想歸納幾點。剛剛樊綱說一個擠泡沫的問題，泡沫大了就該擠，但是擠了之后，經濟周期始終是大起大落的。

　　同時，我們國家老是說開發(fā)商無良，還有一個問題，事實上是土地價格也是一個問題，我們一直在制度性的擠泡，也一直在制度性的造泡，譬如說土地價格降不了。

　　房地產如何活呢？大家使用的方法也不一樣，很多開發(fā)商都有很多方法，有一些實在活不下去了就退地拿現金，這是一個方法，還有一些拿地賣了之后再去拿地，有一些開發(fā)商說這樣不行，就要求政府降低稅費，如果不降低稅費，又不退地，這樣就等著倒閉了。

　　剛剛田國強先生說香港的房地產市場，我們一直拿香港和新加坡對比，我是有感觸的，像這樣地少人多的東亞地區(qū)，他們覺得房地產是一項好的投資。因為香港最低的時候下跌了50%，是100萬，但是最高的時候是300萬，還是有3倍的收益，這比股市還好一點。所以我覺得，可見在這樣一個環(huán)境里頭，房地產投資還是比較好的。

　　現在大家都不好過，房地產一方面價格在上漲，銷售量也多了，但是開發(fā)商為什么還是覺得日子還不好過呢？如果是這樣的話，應該是回暖了，事實上這部分錢到底到哪里去了？或者到底賣出去的房子是什么房子呢？是不是把保障性房子都加在一起統(tǒng)計了，這也是一個問題。

　　剛剛陳淮先生說的笑話，我覺得需要學習他講的學“老八”，在我的立場上，大家都是商人，需要把自己當成消費者的角度看待，這個時候需要稍忍，現在市場不好，但是肯定需要買房子的，如果我們配置的話，我認為房地產肯定是需要的，也肯定需要買股和債權，這樣的話，房地產配置就不超過三分之一了。

　　陳淮（先生）：我只是客觀評論這個事情。要不然媒體就說我鼓動大家買房了。

　　田國強：我覺得香港和新加坡都需要學習的，香港的情況國內可以學習，新加坡的情況國內是不可以學習的，新加坡80%的人都是租房的，發(fā)展商在以后的日子就需要看政府怎樣做，需要了解房地產占GDP的比例是多大，這些都需要清楚的。

　　孟曉蘇：我們今天討論了“熊市下的房地產”。想問一下大家一個問題，大家對這個問題是更加迷惘還是更清楚了？

　　眾人：更加迷惘了。

　　孟曉蘇：如果更加迷惘的話，就希望觀點機構更多舉辦這樣的論壇，讓我們更加清楚。

　　主持人：今天上午的論壇結束了，下午還有顧云昌先生的精彩演講，謝謝大家！