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　　下半年深圳房?jī)r(jià)將在現(xiàn)有水平上下波動(dòng)；營(yíng)銷上，多數(shù)樓盤將采取低開(kāi)高走的銷售策略；特價(jià)房等促銷策略由于具有一定的水份，營(yíng)銷效果并不盡都理想，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷時(shí)需更謹(jǐn)慎。

　　關(guān)鍵詞：政策

　　2008年下半年預(yù)計(jì)中央政府仍將執(zhí)行緊縮性宏觀調(diào)控政策。上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受美國(guó)次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)原材料產(chǎn)品價(jià)格上漲、中美利差加大及人民幣升值等因素影響，CPI創(chuàng)出近12年來(lái)新高，為避免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，預(yù)計(jì)下半年政府將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行緊縮性貨幣政策，通過(guò)再度提高準(zhǔn)備金率來(lái)抑制資金過(guò)剩的流動(dòng)性。上半年央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前存款準(zhǔn)備金率達(dá)17.5%，DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)下半年央行仍繼續(xù)使用此調(diào)控工具，將會(huì)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，最終上調(diào)至20%。2008年全年央行將凍結(jié)資金24,000億元，以抑制過(guò)剩的資金流動(dòng)。

　　在房地產(chǎn)政策方面，預(yù)計(jì)應(yīng)不會(huì)有新政策出臺(tái)，更多是對(duì)原有政策的細(xì)化，這從上半年便可略見(jiàn)一斑。中央政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)所實(shí)施的調(diào)控政策是試圖通過(guò)規(guī)范政府、銀行、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者多方市場(chǎng)參與主體的行為，來(lái)達(dá)到使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目的。如將通過(guò)規(guī)范土地出讓行為、建造適量經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等，來(lái)規(guī)范地方政府自身行為，1月和6月分別出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》和《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》都是對(duì)去年土地政策的細(xì)化。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的規(guī)范，將體現(xiàn)在提升房地產(chǎn)行業(yè)資金進(jìn)入門檻、控制房地產(chǎn)企業(yè)上市圈錢炒賣土地、抑制囤積土地及房源等和抑制炒賣土地行為等方面。對(duì)銀行，將控制信貸規(guī)模，抑制不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，今年新增貸款額度不能高于去年的3.63億元，對(duì)開(kāi)發(fā)商依然實(shí)施信貸緊縮。

　　關(guān)鍵詞：土地

　　上半年全市成功出讓商住、居住用地共10宗，97.22萬(wàn)平方米。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o、市場(chǎng)調(diào)整等因素影響，拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎，“流拍”現(xiàn)象頻現(xiàn)，上半年共有10宗住宅用地流拍。與2007年相比，地價(jià)迅速回歸理性。

　　2008年深圳住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)180公頃，其中保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)50公頃，商品住宅130公頃，預(yù)計(jì)下半年仍將有超過(guò)80萬(wàn)平方米的住宅用地入市，由于保障性住房加大供應(yīng)，出讓的住宅地塊依然執(zhí)行“商品住宅與政策性住房用地捆綁出讓”的形式較多。開(kāi)發(fā)商資金短缺影響，預(yù)計(jì)“流拍”現(xiàn)象仍不可避免，部分資金雄厚的開(kāi)發(fā)商將趁本輪調(diào)整地價(jià)回落之勢(shì)儲(chǔ)備土地，促使土地集中化，小企業(yè)及半路出家的開(kāi)發(fā)企業(yè)將被淘汰出市場(chǎng)，市場(chǎng)將趨向規(guī)范化。由于開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榻档?，以?月出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》對(duì)政府出讓土地行為作了進(jìn)一步規(guī)范，下半年地價(jià)將回歸土地本身價(jià)值。此外，關(guān)內(nèi)土地緊縮，出讓地塊大部分集中關(guān)外，偏遠(yuǎn)地塊抑制了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情，若流拍地塊過(guò)多，將直接影響2-3年后市場(chǎng)的供應(yīng)。

　　關(guān)鍵詞：供需比

　　1-6月全市商品住宅供需比為1.69:1，供應(yīng)量257.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.22%，成交量152.1萬(wàn)平方米，同比下降54.67%，市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求局面。除2007年外，過(guò)去幾年深圳每年的供應(yīng)量最少接近700萬(wàn)平方米，今年深圳政府計(jì)劃新建商品住房總量將大大超過(guò)2007年，而上半年比去年同期供應(yīng)略高，預(yù)計(jì)下半年商品住宅將集中放量，之前推遲入市的項(xiàng)目將選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)盤，下半年供應(yīng)將超過(guò)400萬(wàn)平方米。

　　2002-2006年深圳每年成交量超越700萬(wàn)平方米，有3年達(dá)800萬(wàn)平方米(見(jiàn)表2)，可見(jiàn)宏觀調(diào)控及高企的房?jī)r(jià)導(dǎo)致去年9月至今年上半年剛性需求并未完全釋放，反而隨著人口的增長(zhǎng)而有增無(wú)減，下半年在首次置業(yè)及換房需求的推動(dòng)下，市場(chǎng)成交將緩慢上升，第四季迎來(lái)銷售旺季，全年成交有望突破500萬(wàn)平方米，供應(yīng)將略高于需求。

　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)

　　今年1-6月全市商品住宅的均價(jià)為13144元/㎡，同比增長(zhǎng)6.92%，前5個(gè)月房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，6月由于豪宅項(xiàng)目入市全市房?jī)r(jià)被拉高，恢復(fù)到去年同期水平，但撇除豪宅的部分，整體普通住宅房?jī)r(jià)普遍下降，特別是上半年開(kāi)發(fā)商出于資金壓力或?qū)笫械牟粯?lè)觀，不少項(xiàng)目都實(shí)行了優(yōu)惠促銷或推出特價(jià)房等降價(jià)行動(dòng)，使房?jī)r(jià)回歸理性。

　　從市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，目前成交出現(xiàn)了明顯的“兩頭熱”現(xiàn)象，高端豪宅產(chǎn)品屢屢熱銷，降價(jià)可能性不大，中低價(jià)位、適宜居家的中小戶型住宅也成交活躍，房?jī)r(jià)也降到市場(chǎng)接受水平；處于中間層次的大戶型普通住宅購(gòu)買對(duì)象以換房客為主，此類置業(yè)者再度置業(yè)較敏感，加上面積大、總價(jià)高，購(gòu)房考慮周期較長(zhǎng)，但由于此類產(chǎn)品本身具備一定價(jià)值，預(yù)計(jì)未來(lái)降價(jià)的幅度有限。從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)并未向下走，但股市下調(diào)、銀行存款負(fù)利率，投資渠道單一，促使現(xiàn)金再度流入樓市，從而促進(jìn)市場(chǎng)的成交。

　　DTZ戴德梁行預(yù)測(cè)下半年深圳房?jī)r(jià)將在現(xiàn)有水平上下波動(dòng)，但不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲或大幅下跌的現(xiàn)象。在營(yíng)銷上，多數(shù)樓盤將采取低開(kāi)高走的銷售策略，出于對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定預(yù)期而定價(jià)更加理性，特價(jià)房等促銷策略由于具有一定的水份，營(yíng)銷效果并不盡都理想，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷時(shí)需更謹(jǐn)慎。

　　關(guān)鍵詞：片區(qū)

　　下半年的熱點(diǎn)片區(qū)將集中在正在逐漸完善、快速發(fā)展的區(qū)域，如寶安中心區(qū)、龍華、龍崗中心城、后海等。其中龍崗將成為下半年全市供應(yīng)量最大的區(qū)域，單龍崗中心城估計(jì)有近100萬(wàn)平方米的體量入市。寶安中心區(qū)國(guó)際性的濱海社區(qū)規(guī)劃配套越來(lái)越完善，下半年推盤將集中在現(xiàn)有項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)，其中碧海中心區(qū)將成該區(qū)焦點(diǎn)，入市產(chǎn)品將以中小戶型為主。龍華片區(qū)由于品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，下半年推盤產(chǎn)品也值得期待。南山下半年將是豪宅、普通住宅夾雜登場(chǎng)，預(yù)計(jì)將有至少100萬(wàn)平方米推盤量，其中后海片區(qū)由于開(kāi)發(fā)的加快將成為南山的熱點(diǎn)。