一個人的力量能否拯救樓市？
一場明星秀能否刺激消費者？
2007年11月7日，布萊爾出現(xiàn)在東莞，彈丸之地成為全國聚光燈的焦點。
政治明星走秀東莞，一個宣揚環(huán)保理念的時尚舞臺，還是一場徹底的商業(yè)秀？
2008年4月2日，策劃者為你講述布萊爾東莞行的幕后；
知名營銷教授為您點評一場政治名人秀的得失；
華南地產(chǎn)營銷精英切磋冰點下的樓市營銷策略， 尋找華南地產(chǎn)營銷的創(chuàng)新力量……
清茶素酒，坐而論道。觀點午餐會歡迎您！ [餐會議程]
介紹一下今天到場的嘉賓：
頤和集團的趙永爽先生；
僑鑫集團的肖虹女士；
中國奧園地產(chǎn)的羅江海先生；
百嘉信集團的楊軍艇先生；
合富輝煌集團的黎文江先生；
星彥地產(chǎn)的王世泰先生；
深圳社會科學院城市運營研究中心高海燕先生；
中山大學的教授徐曉良先生；
寒桐有限公司總經(jīng)理韓世同先生；
合景泰富集團的孔炬華先生；
力訊投資房地產(chǎn)的劉更新先生；
中頤房地產(chǎn)的董志文先生；
和記黃埔廣州分公司的潘蕙璇女士和孫林盛先生；
越秀城建的李翰規(guī)先生；
另外還有今天來到現(xiàn)場的媒體朋友，有第一財經(jīng)報，南方都市報，信息時報的媒體朋友，歡迎你們。
那么接下來我們進入一個比較輕松的環(huán)節(jié)，先來做一個小小的游戲，這是關(guān)于推盤的游戲，我們首先要邀請三位嘉賓一起來參與這個游戲，那么我們有請趙總，肖總、羅總正好你們坐在一起。
韓世同：考驗心理和智慧的游戲。
主持人：下面我們來介紹游戲規(guī)則：準備了幾個寫好了戶型、面積、地段的卡片，接下來，我們將請出我們的工作人員抽出一些限定條件，而我們的游戲嘉賓將根據(jù)這些限定條件，定出你們覺得這個房子合適的價格?？蛻舳楹湍鷮⒉捎玫臓I銷方式，寫在我們準備好的答題卡上。
下面請我們工作人員抽出限定條件。黎總代表抽到的條件為：97平方米、三室兩廳、金沙洲地段。
主持人：那么三位開通你們的腦筋。
韓世同：營銷定價做怎么樣的選擇？如何來選址房價的合理價值這個要求。
主持人：指定的三個條件讓你們來做最有效的，而且在你們心理里面來說是最棒的一個銷售方式。
韓世同：這個就要看是什么時候賣？去年國際之前和去年國際之后又不同。
主持人：韓總來定一個時間吧，你覺得什么時候合適？如果讓你做一個好的營銷手段，你有什么辦法嗎？
韓世同：金沙洲經(jīng)常都是把這個現(xiàn)象當做是同行目標，要是比限價房還便宜的房子當然會好賣。
主持人：你如果也在金沙洲選擇一套房子的話，你的定位是一個怎樣的價位？
韓世同：我覺得地段的優(yōu)勢我認為始終還是主導著這個價位的，我覺得有些區(qū)域可能送給你也不敢去住。好的，現(xiàn)在我們可以看到答案了。
主持人：趙總你先公布答案吧。
趙總：我的定價6500至6800/平方米，第一個我覺得這個價格好賣一點，第二個要有車；第三個更重要的是，消費者一定是房地產(chǎn)的外行。如果是外行的一定會選擇金沙洲。
韓世同：我想問一下，你認為目前金沙洲最適合你剛才講的方式，或者說比較接近你的構(gòu)想的樓盤有哪一家呢？
趙總：金沙洲樓盤有很多，我也不會說出具體哪一家，但我覺得銷售對象最好是同居的，因為同居以后兩人又過得不太好的話，那么考慮到搬家的成本，尤其女孩子可能離家出走的可能性比較大一點，男孩子離家出走的可能性會小一點。而且這個價格應該是4月2號的價格，不是4月1號的價格。
韓世同：大家覺得趙總這個方法好嗎，對這個有什么看法嗎？
嘉賓（黎總）：同意。
韓世同：我覺得金沙洲大體上符合這個模式，現(xiàn)在我們來看看肖總的。
肖總：我的定價比趙總高一點，但是時間一定是今年下半，年底比別的樓盤好賣，那么賣給誰呢？跟趙總的看法有點相似，比如說外來的白領(lǐng)，一定是急著要結(jié)婚的，比如說有小孩，沒辦法，一定要結(jié)婚了。我強調(diào)的是外來人口，對廣州不太熟悉的人，營銷方式就是直接打出特價，告訴他是帶裝修，提供多條的專線巴士方便他上下班。
韓世同：肖總的意思是目前那個地方的交通環(huán)境還是比較差。
肖總：不能光說有那個東西，這樣不可能的，你還是要提供多條專線巴士才行。
韓世同：現(xiàn)在你講的外來的他們雖能對這個區(qū)域不是有太多的講究，但是現(xiàn)在這個區(qū)域有很多新社區(qū)，會不會對于消費者購房的時候構(gòu)成一定的障礙，或者是有一定的顧慮，你覺得這個應該怎樣去調(diào)整？
肖總：障礙肯定有的，我剛才說到他一定是很急著買房子，或者是外來的人士，對廣州的情況不太熟悉的人，沒有很多的選擇情況下，有點急，盲從的方式，這些人會選擇。
主持人：肖總這邊講完了，在座的各位有沒有什么問題或者有什么異議之處呢？
劉更新：裝修標準是多少？
肖總：1000以上。
主持人：好的，接下來我們看羅總的推盤方式。
羅江海：我的定價是最貴的，9800元/平方米。我的理解是這個樓盤在金沙洲好的位置，從現(xiàn)在開始拿地開發(fā)應該是明年開始賣，所以這是明年賣的價格，跟現(xiàn)在的打折樓盤沒有可比性。真正的銷售對象就是中上階層，有一定追求的。但是我也同意剛才兩位的看法，不是廣州人，絕對不是廣州人。一般廣州人都不會往西邊買房子，因為西邊一帶都是經(jīng)過廣州火車站、增槎路一帶的，一般廣州人很少往這些地方去，如果來的話都是來華南板塊。如果要找新的城市片區(qū)及發(fā)展方向肯定是往南走。中上階層呢？因為我們的價格擺在這里，他必須有車，而且他應該不是第一次置業(yè)了。那么營銷的方式有很多種，我比較強調(diào)的是做復合地產(chǎn)，因為這個也是奧園一慣堅持的理念。我們不打價格戰(zhàn)，但是打價值戰(zhàn)，就是怎么樣把樓盤的最大價值挖掘出來?？纯粗車惺裁礃拥馁Y源都整合起來，如游艇、高爾夫、旅游地產(chǎn)諸如此類的。我想先把好的東西擺在別人面前，價格先不要說，我覺得做出價值一萬的價值，定價不超過1萬塊錢的，我想大家能夠接受，而且是豪華裝修的。
韓世同：如果你以最高的地價拿的話，你覺得這個定價合理嗎？
羅江海：這里沒有顯示地價。如果沒有顯示地價只有定價，那地價肯定在合理范圍，我們當然不會貿(mào)貿(mào)然拿地。
韓世同：我剛才覺得他們?nèi)坏亩▋r，在目前的金沙洲都可以找到現(xiàn)實的樣板，其實萬科金域藍灣現(xiàn)在的售價有的比羅總定的還高，像一些戶型比較好的，靠江景的這部分還是比較高的，剛才肖總和趙總的例子，我覺得都比較符合那個區(qū)位，但是不是也有少量的廣州本地人也會被吸引到那邊去呢？
肖總：可能性很小。
韓世同：以前王石那一帶號稱是廣州的中山九路那么金沙洲還比中山九路要更靠近一點，比如說中山八點五路嘛，可能會更好一點。
主持人：楊總你發(fā)表一下。
楊總：金沙洲不是廣州。
韓世同：金沙洲是廣州，一半是廣州，一半不是。
楊總：可以拿地圖來看，外地人很多的，那些破路很麻煩的，交通極不方便。
韓世同：我覺得未來可能會比較好。
楊總：未來也不好，再過30年都不會好
韓世同：理由呢？
楊總：就像剛才羅總說的，沒有人向西的，向西不行。
韓世同：如果向北呢？
楊總：北不行，北有個白云山，向東跟南沒錯，五十年以后向東，再過五十年廣州的便道南沙……
主持人：接下來李總來為我們?nèi)坏耐票P方案評價一下。
黎總：都同意，但是我最有啟發(fā)就是羅總說的，因為他提到體育我覺得金沙洲根本就沒有體育的東西在里面，由于他有體育在里面所以價格會上萬，那么這個價格還合理，因為那里根本沒有什么設施，這個對于白領(lǐng)來說是一個非常重要的，可以提高亞健康這么一個設施，所以我非常欣賞羅總提出來的這個概念。
主持人：三位對這些不同的答案相互之間有什么不同的意見？
趙總：每個人的開發(fā)商的定位不一樣。
賈樹方：王總呢？
王世泰：對廣州的地段情況不是很熟悉，不能隨便亂講話。我剛才聽趙總講，他報的價格是4月2號的價格而不是4月1號的價格，我聽出來了就是說，昨天是愚人節(jié)，今天我們在這里聚會，我覺得是一個非常聰明的想法。如果三位報的價格，我覺得第一期賣6500至6800，第二期賣7500，第三期賣9800，因為這個價格是逐漸的升上去，逐漸的被客戶認知，社區(qū)逐步的完善，然后到9800的時候這個夢想也實現(xiàn)了，所以說要賣到9800也可以，我就是這么樣的看法。
韓世同：剛才王總講的相當好，因為據(jù)我的觀察，在廣州樓市上面，低開高走的這種策略，幾乎是屢試不爽，肯定是成功的一個策略，但是高開低走能成功的話，這就要靠運氣了，廣州也有些定價之前開發(fā)不是太合理，那么后期就會制造一定的問題和狀況，實際上我們也知道金沙洲的確也有在去年國慶之前賣到很高的價位，現(xiàn)在大家報的這個價位也有高出幾千塊的價位。那么能否請三位談一談這個金沙洲的價位在去年十月之后都發(fā)生了這么大的變化，用簡單的、概括性的語言分析一下，讓我們都了解一下，作為你們開發(fā)商都是怎么判斷市場的？
羅總：我覺得金沙洲這個市場，我認為很大程度上是一種企業(yè)行為，而不是一種正確的市場需求的反映，比如說，在國慶前，萬科報出來的價錢是12000，但真正成交是8000至9000這個幅度，他是在全國率先降價的，而且也是從廣州先開始的，所以他是有一個方向標的作用。還有旁邊一個在國慶期間炒得很高的一個樓盤，這完全是一種企業(yè)行為，加上在員村拿了廣州的新地王，這也是一種企業(yè)行為，不是說市場到了這樣一個高度，而是說企業(yè)在上市前，它必須要造這樣一個市出來，這是必須要做的，如果他的房子賣不到1萬4至1萬5的話，如果他的房子賣得像萬科一樣，賣8000的話，那么他贏回來就是80億，這是連鎖反應，像你看到的整個金沙洲的房子，大約都在7000塊錢左右，我認為這才是真正比較接近市場的，所以我認為是一種企業(yè)行為。
韓世同：聽到羅總講主要的意思是說，高也是一種企業(yè)行為，低也是一種企業(yè)行為在中間起到這樣一種指導的作用。那么接下來我們聽一下趙總的意見，為什么國慶前后會發(fā)生那么大的一種變化呢？
趙總：我覺得簡單一句話就是營銷惹的禍，你賣多少錢，在哪里賣這都是營銷的一種手段，所以價格正常波動的話，這是市場需要。我覺得金沙洲這個地段，從價格上來講，配套上來講，包括產(chǎn)品費用來講，應該以實用為主，自己的產(chǎn)品沒有達到一定的檔次和水平，價格上肯定存在一定的差距，我覺得廣州這個地方，在這個有文化的大都市里，任何的開發(fā)商，都應該充分的關(guān)注到文化的差異，所以金沙洲這個名字非常好，我相信金沙洲以后的發(fā)展應該還是非常好的，我覺得希望是大的，但必須得在30年以后。
韓世同：他剛講的主要就是一個是營銷惹的禍；另外一個就是人為因素，但是這個市場還是可以投入，可以不斷的發(fā)展，那么按照目前的定位它是一個居住的社區(qū)。那么接下來請肖總來談談你的看法和意見。
肖總：我很認同剛才趙總說的，它本身地價跟現(xiàn)在的市場趨向于比較一致的方式，它其實是整個市場形勢很好，所以在這種情況下，作為一個企業(yè)營銷來說，最終他要上去，誰不愿意上？誰都愿意上，只是這種區(qū)域要得到市場的認同感，本身產(chǎn)品開發(fā)的能力，都趨向于一種穩(wěn)定的狀態(tài)，所以它要以最快的調(diào)整也是理所當然的，讓市場接受它的狀態(tài)，那我覺得發(fā)展商也是一種比較理智的表現(xiàn)，有一定企業(yè)創(chuàng)造的一些東西，那么價格下我覺得完全是合理的的一種狀態(tài)，這些企業(yè)行為應該在體驗大市場的氣侯，他剛好是在一個交錯的時間，企業(yè)行為肯定會有企業(yè)的表現(xiàn)，當時拿的地價跟你后來的定價中間還是有很大的一個差距，這關(guān)系到內(nèi)部的算帳問題，所以這樣一種狀態(tài)也是應該平衡的。
韓世同：謝謝肖總，肖總站在市場的角度去幫我們提高分數(shù)的把握了，這個國慶前后，就金沙洲整個樓價的變化，我覺得的確是符合目前可觀的事實，其實我們剛剛的游戲很精彩，做了一個金沙洲的經(jīng)典，下面我們要請高海燕高老師講解金沙洲東莞的一個案例，我們在座幾位嘉賓先談了一下廣州的金沙洲，雖然是一個模擬的案例，但是引發(fā)了我們現(xiàn)實當中的種種市場問題和企業(yè)問題，這樣也會對我們業(yè)界有一定的啟發(fā)，有利于大家的思考、交流、分析，看法能有一個碰撞，我覺得這是很好的。
主持人：通過三位嘉賓給我們的答案，我總結(jié)了一句話就是：“廣州本地人一定不會買金沙洲的房子。”高老師遠道而來，很辛苦，從早上8點鐘就往這邊趕，東西都還沒吃，那么將圍繞前一陣時間東莞的一場營銷活動展開，這是一場什么樣的營銷活動呢？我們請到了這場營銷活動的策劃人。下面我們請出深圳市社會科學院城市運營研究中心主任高海燕。他將為我們講述這場營銷活動的幕后故事。有請高海燕教授。
高海燕：非常不好意思，從深圳到廣州今天真的是塞得厲害，我是本來想到十點半趕到這里，我早上八點鐘起就開始出發(fā)了，結(jié)果到了虎門，到了長安就不能走，接著就下高速，從虎門又上高速，然后到廣州高速，在底下停的全部都是到廣州的車，所以沒有辦法，不知道怎么走，所以一直走到現(xiàn)在，我也非常的抱歉，我今天分享布萊爾這件事，作為布萊爾東莞行的策劃人，我也非常高興，但卻是布萊爾這個事我覺得只處于世界級的標題意義上來講，我把它看做是一個房地產(chǎn)營銷回歸的一個標志，但是老實說，這個是沒什么特別的創(chuàng)意，因為大家都知道，歌星都來，媒體也來過，從2000年到現(xiàn)在，這種秀還不是一個新鮮的事，所以我一直不講這件事，是覺得這件事太普通了。但是我們的創(chuàng)意普通，可是布萊爾不是一個普通人，所以在克林頓來了之后，又能夠到東莞來一次。我不知道今天需要分析的是哪些點位，是指策劃的過程還是說布萊爾本身這件事的參與的程度，我不知道應該站在哪一個點位上，那么我就隨心講。
第一個就是說為什么是布萊爾？首先前一段時間媒體上所公布的一些說法是不對的，比如說是“光大集團精心策劃的一件事情。”這個是不對的，不是光大的精心策劃，是我本人在獲知布萊爾在亞洲的行程以后，從朋友處得出這個想法，我覺得布萊爾可以把他引入華南，我們最先沒有想到是東莞，當時最先想到的是深圳，是不是可以為深圳的房地產(chǎn)做點什么？當然我首先考慮布萊爾本身的形象是怎么樣的？大家當然也知道，他的形象總體上給中國人是一種友好的，本人是一種新生代的政治家，是具有世界禮儀，我關(guān)注他的兩個理念，一個理念就是他開創(chuàng)了英國的創(chuàng)業(yè)幽靈，英國的整個國家的轉(zhuǎn)型是從布萊爾開始的，是他自己親自開創(chuàng)了創(chuàng)意工藝小組；第二個他對鄉(xiāng)村社會的描述，他在職的時候?qū)τl(xiāng)村社會保留得很好，他說：“無論城市多么發(fā)達，我們永遠都要保留鄉(xiāng)村，因為鄉(xiāng)村是我們每一個人的記憶。”所以我從這一個角度來說，我就覺得他是人文主義者。他這個觀點，從這一角度來說我對布萊爾感興趣，但是大家也知道，2007年的時候是整個房地產(chǎn)無營銷時代，因為房子不好賣了，所以大家都沒有花心思去想營銷，誰也不愿意花錢去做營銷，所以在這個過程中，說到價格也就很敏感，但是我們感覺很幸運的說，可以通過一些渠道，跟光大人結(jié)合活動，價碼上基本上接近。
第二個就是說他有營銷的路子，我覺得其實這件事他實際上象征于，還是在于他標志著營銷，而不是別的什么，而是市場的平遠。如果別墅、房子都好賣的時候這件事根本做不了，所以實際上最后它便成了房地產(chǎn)營銷毀滅的一個標志。
接下來我想說的是布萊爾這個事花了多少錢，現(xiàn)在有很多說法，因為這個合同是我簽的，所以我知道這個情況，其實布萊爾交稅交了150萬左右，這個看得出來，這個是價格有出入，應該說非常大出入，真正來說應該是30多萬美金，但是老實說，這個錢不一定都是到了布萊爾手上，都說人家布萊爾賺了那么多錢，這個里面有基金公司有公關(guān)公司，還有很多花消都包含在內(nèi)，不是到了布萊爾手里?，F(xiàn)在盡管他剛下臺，屬于一個比較熱門的人物，但是也不至于有那么多人捧場，從這個中間，就談判的過程，經(jīng)過大家討論的這件事情可能有幾個談判的過程，要對布萊爾真實的架構(gòu)有個了解，布萊爾不會直接面對商業(yè)事務的，永遠是通過自己的公關(guān)公司，洽談以后，他一定簽了一個公關(guān)公司，基本上他們這些人跟明星是這樣的，所以在談的過程中，我們大致要對他們這些領(lǐng)導人在外面的活動心里面有數(shù)，也要知道公關(guān)公司要賺多少錢，所以自然就把握了一定的數(shù)，一般剛下臺的人，像克林頓，布萊爾這些人，他們一般要收多少錢呢，他本人要收25萬美金，就剛下臺的時候，那么隨著他下臺的時間長了，這個價格就是不斷的在下調(diào)的，剛第一年或一二年是25萬美金，而公關(guān)公司是在25萬美金之上加價的，就是每天的價格，所以事實上大家知道，如果真的是我們想邀請這一類的人物是不可能的，因為他的報酬太高了，如果說廣州有一個人邀請他來廣州一趟，不可能的，因為它價格太高了，他有保鏢，他有隨行人員，他有專用的私人飛機，所以這個事情上就不是25萬，所以無論是布什、克林頓也好，梅杰也好，布萊爾也好，因為目前沒有人愿意花這個錢，所以說基本上已經(jīng)形成這樣一個狀況，當時整個過程還需要他本人的同意，我們從策劃到落地就需要半個月時間，這個是一個特別順的事情，過去我知道這個行程安排是10月26號，這個事情完畢是11月6號，就是半個月時間，不管他是半個月還是半年也還是這樣，關(guān)鍵是你要找到他行程的空檔，千萬要有合適價格，安排上面能夠符合他的要求，如果你說是一個房地產(chǎn)項目，布萊爾是不會參加的，他反復講房地產(chǎn)項目不參加，那么我們當時反復向他宣誓，中國城市發(fā)展，你看今天中國的經(jīng)濟熱點就是城市化發(fā)展，離開了城市發(fā)展就不能談中國經(jīng)濟，我們談到人居生態(tài)，就是在工業(yè)區(qū)發(fā)展過程中，生態(tài)的消耗過程，還有生態(tài)保護的問題，所以談這些問題開始，那么他就會感興趣，如果你他或許會感興趣，如果你談一個房地產(chǎn)項目的話，那么他絕對是不會感興趣的。當然我們當時還給他推薦了深圳、東莞，說到東莞我們告訴他，東莞堵車，這就是這種營銷，對于一個城市的一個地主營銷，其實我們這里面可以反向思考我們的營銷，有時故意強化你的項目營銷可能還實在性一點，因為人類對產(chǎn)品的面對已經(jīng)是很有信心了。
還有一個難點就是議程怎么體現(xiàn)光大的意思，因為他說了，我們必須在五星級酒店，不能去項目組，其實克林頓他們都是這樣子的，涉及到項目一般是他商業(yè)所在，因為他很注意自己的形象，大家看到他們那么成熟，但其實都是被媒體放大的，因為他們個人是非常注重自己的形象的，包括演講稿的設計，包括商業(yè)，這些過程他是有很嚴格的標準，因為他的辦公室主任是管得非常嚴格的，剛開始我選擇了凱悅酒店，但是光大是一定要強調(diào)說項目所在地，他說這是我們唯一的要求，我們最先提出在光大辦商，但是給他的保安拒絕了，他說：“這太不安全了，人家一槍打過來怎么辦。”他也在競選某某主席，所以這些地方安保問題很重要，但是唯一的又想安排他們到會所，這是一個麻煩，所以這時候我們想起來一個辦法就是說，用東莞市政府領(lǐng)導向布萊爾贈送禮品，我跟他講，這個市委書記市長一定要跟你贈送禮物，可當我們一想，這個是地主之儀，這個是處于禮貌，可是我們東莞市政府就說把送禮品的地方放在光大酒店里面的會所，就這一個過程，布萊爾過來之后一看到是房地產(chǎn)項目，但是沒辦法，因為東莞的市委書記都已經(jīng)坐在那里，作為東道主已經(jīng)坐在那里，所以他沒辦法，但他覺得中國的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品真的很不錯，整個過程在會所大概有1個小時的時間，原來指定是十五分鐘的時間，整個過程完了以后是演講，演講的時候規(guī)定是只能一部照相機，只能有一部攝像機，除了他選擇了某一張照片可以登在報紙上以外，其他都不能，所以說這個過程管理也是很麻煩的。
反正整個過程我們最后看到，其實大家也看到廣告權(quán)是非法的，為什么這么說呢，根據(jù)布萊爾剛開始的要求，是不允許做廣告的，比如說你登出來的廣告，但是這個又因為他人已經(jīng)離開了中國了，所以他看不到中國報紙，如果英文報紙他肯定看得出的，這些都是他不允許的，就為了這個事，比如說李國強向政府打報告，說布萊爾要來，那就麻煩了，這事他看不成，所以說中國的事情是最認識的，就是你制造一個事實，然后需要得到上面的支持，但是只要你心里面有底，我不是干壞事來的，你要干正經(jīng)事實時間就很長，因為申報的時間很長，我聽他們說，流程得三個月以上，由東莞外辦，再報到省外辦，再報到外交部，這個過程還要不斷的有挖掘你的目的，不斷的有人要跟你交流，到底來干什么，不斷的把流程的審批程序都會很復雜，所以說我們很簡單，我們地上走，我想到一個辦法，因為我們大家都出過國的人都知道，第一個把布萊爾當普通人看待，比如說我要到中國去，我做私人訪問，這個方面的東西我們不提出來，地方官員不參與公共活動，布萊爾提出來不參與這個活動，所以你到英國的大使館，到中國駐英國的大使館，從這個角度是逆向走的，如果你順向走這個辦事效率怎么上去呢，就是要逆向走，逆向走了以后，我們把布萊爾的簽字全部結(jié)束以后，我們把它的簽字信息再告訴中方，就是說告訴我們中國政府這便，這一下就不存在審批的問題了，已經(jīng)成了事實了，布萊爾已經(jīng)來過中國了，是哪一天要來，簽字上面已經(jīng)明確了他到中國來是正常訪問，所以在一個事實面前，從外交部的審批，為什么不敢審批，所以這樣我們才能保證布萊爾之行，他的報表已經(jīng)到了東莞，我們陪同他去檢查安檢的時候，事實上我們的手續(xù)還是挺快的，所以證總算這件事就大功告成了。最后整個安保，廣東省公安局的警衛(wèi)局，東莞市公安局的警衛(wèi)處都是非常配合的，都是一舉保護，整個過程保護得非常嚴密，都用了武警了，所以說從這個角度出發(fā)，這個企業(yè)他這次真的是花了不少，因為剛動用這個行政資源的能力，都不是一個商業(yè)能買單的，所以說布萊爾到這里來花了多少錢，可能還不止花了這么多錢，因為沒有向公寓開支，沒有向政府開支，政府部分那么多媒體，武警把布萊爾所住的競秀山河周邊的山河，周圍的山頭全部是武警包圍了，所以這些你怎么算開支呢，六輛警車前后開道，一直到東莞全程保護，所以說這個費用怎么算呢，這種事其實往往就是利用政治人物幫企業(yè)實現(xiàn)這個，其實成本里面消耗沒那么多錢，那么實際上是由誰承擔，實際上是由政府承擔，在安保部門自己承擔，這是整個過程，其實這個過程講出來也沒有什么特別的創(chuàng)意，就是按照那個應有的程序走，但是這么多年來，因為處于從事這些專業(yè)的學術(shù)活動的考慮，我們長期自立在國際上的各種機構(gòu)合作，所以我們這么多年來都是在不斷的邀請很多人來到中國，但是我們來的時候更多的是希望帶他們的理念過來，帶他們的思想過來，增進我們之間的交流，比如說說我們今年還戈斯談先生（諧音），還想邀請斯洛格（諧音）先生，我們還想邀請很多國外的嘉賓到中國來，這是我們學術(shù)交流的一部分，當然我們長期在房地產(chǎn)行業(yè)研究，我們也愿意把這些資源就是開發(fā)商這個很多有分析的，但是它唯一的意義，也就是最大就是的意義它有個標志性的，開發(fā)商的投資和營銷，到底對開發(fā)商有什么作用？現(xiàn)在很多人在評估，我覺得無非是兩樣，第一樣就是注意力，東莞蘇珊湖（諧音）、光大錦繡山河相對來說離城市還是比較遠的地方，在房地產(chǎn)競爭還是比較激烈，市場交易比較挺遠的時候，他們二人已經(jīng)開始注意到了這個，靠再多的廣告都沒用，因為每天的報紙都是幾十個板的地產(chǎn)廣告，你能說你跟他的差異在哪，我想，光大的錦繡山河通過這樣一個視覺，起碼所有人都知道了錦繡山河，現(xiàn)在深圳大街上基本上，無論是什么人基本上都坐在那談布萊爾來了拿了一千萬。就是因為布萊爾三個字加上1千萬一個數(shù)字，所以這件事大家都知道了，現(xiàn)在深圳你吃飯大家基本上談這件事，談這件事大家也都知道個大概了，所以第一個錦繡山河實現(xiàn)了一個注意力的問題，一下子就跟別人差異化了，可能相當于你在深圳特區(qū)報，或是在廣州日報里面打20板的廣告還不一定可以起到這個效果。第二點以前我覺得無論起到什么作用，名人效應就是就是品牌歸屬，我們往往買一樣東西，實際上都是在尋找購買它的理由，名人營銷可能給他提供了一個天然的位置，當然同時也給我們帶來一個想象，就像我們今天看到，盡管現(xiàn)在很多人說，布萊爾的買單人是誰，買單的可能還是置業(yè)者，可是我們在買高檔商品的時候，我們知道這個打了廣告，知道這些廣告費包括寶潔的東西，我們知道它的廣告費全部攤在了這個價格中間，但是我們?nèi)匀辉敢馊ベI這些受人關(guān)注的東西，因為他給我們可以帶來無限的想象的空間，更多的聯(lián)想，其實聯(lián)想也是一種價值，比如說把布萊爾和錦繡山河形成一種聯(lián)想，也是一種，所以今天的房地產(chǎn)營銷其實已經(jīng)在房地產(chǎn)之外了，現(xiàn)在出很強烈的跨界的營銷方式，談產(chǎn)品談本身的東西，其實都已經(jīng)沒有很大的關(guān)系了，因為人們已經(jīng)對這個產(chǎn)品認識很強了，其實更重要的是情感動員，思維動員，情感的建議，或者說購買的時候的影響，或者讓他在你這里形成一個充分的判斷或者說更常識的判斷，我覺得根本就是這樣，所以我最近去了湖南一次，我覺得湖南現(xiàn)在那個地方非常有文化，武漢也是，老的，傳統(tǒng)的文化城市，在營銷商表現(xiàn)出很強的營銷面積，所以我今天講了一個營銷回歸，同時我也講另外一個詞，叫做“營銷回”，就是說我們開發(fā)商不僅在做營銷過程這種強勢營銷姿態(tài)，在今天的市場你會十分感應，過去可以讓金錢砸出一個注意力來，今天可能需要更多的營銷魅力來打動人。所以我們可以看出深圳今年的營銷馬上有很大的改變。跟我們做一個毛舉（諧音），一個招商地產(chǎn)常年持續(xù)不停的在做各種各樣的活動，這是我們剛開始談的營銷弗里德問題，就是說我們在用別人的注意力，再用消費者的時間在打我們大家的事，我們怎么不至于讓對方還呢，大家知道我們感情釋放不行了，在一個信息過剩的時代，在一個知識碎片化的時代，人們對信息是選擇還是屏蔽或者是吸管，這個廣告就是吸管的基礎，實際上我們現(xiàn)在已經(jīng)進入了一個反廣告的時代，反營銷的時代，在這個過程中，你不能再用傳統(tǒng)的營銷方式來做營銷，來推廣，所以這個時候是關(guān)鍵時期，就好象我們講的文化遺傳的思路，還有我們在深圳推的整體營銷思路，因為最近我們跟卓越合作的，完全跟地產(chǎn)無關(guān)，就說是城市美學，我們就探討城市美學，城市在第二個階梯應該給予人們什么？我這里做了很多具有公共價值的生長關(guān)系的探討，都是開發(fā)商在推動的，就這樣一個過程，比如說我們的生活方式，生活方式成為一種城市魅力，其實很多都是房地產(chǎn)營銷表現(xiàn)突出的房地產(chǎn)之外，在這點上，這個跨界性非常強，我本來也準備了一個比較系統(tǒng)的解釋，包括還有其中強大的解釋，就是說營銷怎么樣提供強大的解釋，一個樓盤怎么參與社會解釋？一個項目，一個品牌怎么參與社會解釋，這是最能打動人的，也是最能鼓舞人的精神力量，像這些也是很重要的，深圳和廣州都有很多的經(jīng)驗，因為時間關(guān)系，我就不多說了，另外我提了一個袋子過來了，整了一套樣本過來了，就是各種各樣的營銷形式，該怎么體現(xiàn)它的樣式，因為時間關(guān)系我就不講了，再一次向大家說聲抱歉，我來晚了。
韓世同：謝謝高先生的演說，讓我們了解了布萊爾營銷術(shù)的真實的全過程，這里面我有一個問題，其實光大，我一直以為是廣州的光大集團的光大，后來我到東莞去，才發(fā)現(xiàn)是東莞本地的光大，他跟那個光大是完全沒有任何關(guān)系的，但是對于一個世界，我不知道這樣可以讓本地的光大受益，這也是一個情況，那么我們等一會再叫深圳的發(fā)展商來發(fā)表一下意見。現(xiàn)在我們請中山大學嶺南學院EDP教育中心主任徐曉良教授給我們我們點評這件實踐。
徐曉良：大家好，觀點的各位同時們，各位來賓，各位媒體朋友，剛才高老師講的這個故事吸引了社會的注意力，我覺得還是非常的了不起，主辦方希望我做一些貢獻，我想了一個題目，明星點亮觀點，布萊爾來說引起社會的好的一個反響，我想到了地產(chǎn)界的發(fā)開發(fā)深，企業(yè)文化，以整合，以齊聲，布萊爾之行本來就是這種創(chuàng)新，我看到廣告就是掛這種，手機短信開始有了，我去年去波士頓的路上，看到路邊有一個樓盤，路上有一個黑人，他在玩一個百般，在手里來回的揮舞，當時我們要去到一個海島經(jīng)過那條路，我就看到那個人不停的玩那個牌，他說他在賣樓，我說這也確實是一種奇妙，布萊爾之行也是一種奇妙之行，之前我一直在想，那么他應該代表著一個什么樣的觀點，這個觀點應該是和布萊爾本人的形象，我不知道光大是不是可以把他的樓盤改一個名字，說類似以說錦繡山河，我們夢中永遠鄉(xiāng)村，我說布萊爾此行也是有一個后續(xù)地制動了這樣一個觀點，我想闡述一下是什么意思，因為我本人在中山大學，這是每一個機構(gòu)每一個組織都有一個觀點，具有恒久注意力還有更重要的就是表現(xiàn)得思想，不知道在座的有沒有中山大學的學生，中山大學的就是現(xiàn)在已經(jīng)80多年了，有千多年中華民族的競秀點，為什么大家都來，都是為了一個有學習，一個交流，我也是非常希望各位能夠提出自己的觀點，然后大家再一起思考，學而不思，人就會迷惘，這個活動它的意義究竟在什么地方，這次活動是一個學習的活動，他代表的觀點，而我們學校的觀點就是，因為各位都是在樓市的一線，就這個問題億發(fā)言權(quán)大家應該比我更專業(yè)，布萊爾此行這個活動，目的不難理解，觀點1：布萊爾能否拯救樓市？我把這個觀點分析了兩個部分，因為在中山大學經(jīng)常會搞一些辯論，我們辯論有一個基本的想法，就是我們的觀念要非常鮮明，布萊爾之行要有正面的影響，我特地的把他們分開，我們的時間也比較寶貴，我們在比較寶貴的時間內(nèi)思考一下，一邊我們整頓布萊爾不能拯救樓市？另外一邊就說布萊爾能否拯救樓市？，大家來整頓一下。咱們分為紅藍兩隊，這邊五位嘉賓，這邊也有兩位。
王世泰：布萊爾跟拯救樓市無關(guān)，現(xiàn)在我就進入有角色，布萊爾先生政治形態(tài)比較好，第三他想保留鄉(xiāng)村城市，從政府層面，從生態(tài)層面，都有一個很好的啟示，當他到達了清秀山河，到達了東莞，這樣哪怕是閃過了，但他還是留下了閃光的痕跡，所以由此可以說可以拯救樓市。
徐曉良：我已經(jīng)被打動了，想到了錦繡山河就想到了自己夢中的鄉(xiāng)村。
所以他的態(tài)度就是說布萊爾不能拯救樓市。
羅江海：關(guān)鍵是對拯救這兩個字沒有作用，他說生態(tài)應好，這是一種廣泛的說法，他沒有針對樓市情況說的拯救兩個字，所以他沒有起到拯救樓市的作用。
徐曉良：我知道你的意思是說樓市太大了，正方二辯。
楊軍艇：實際上我是第二個觀點，不是第一個關(guān)系，但是我也要說，歷史是英雄創(chuàng)造的，布萊爾這個人有是有號召力的，就是要人，人是起絕對作用，從改革開放起，毛澤東可以，所以布萊爾完全可以拯救我們中國的樓市。
徐曉良：我們江海總經(jīng)理正在思考。
羅江海：我的觀點就是先拋出第一個觀念，中國的樓市由一個英國人來拯救，只要是中國人都可以，首先這個主題跟中國樓市無關(guān)，第二個就是拯救，說到拯救肯定有使命感的，但是布萊爾來中國不是為了拯救樓市的，他來中國純粹是來香港，順便過來一下東莞，他的目的是拯救樓市，說到樓市有很多不同的東西構(gòu)成的，有很多需要拯救的地方，比如說需要政策，需要市場的需求，需要投資者的與其，等等這些，不是一個人，一個實踐能夠拯救的。這是我的觀點。
徐曉良：我覺得傲然也是很美的一個地方，也算是夢中的一個家園，我不知道海燕有沒有跟我們江海聯(lián)系過，假如說布萊爾他也要到你那里去，你有沒有類似的想法，假如布萊爾來的話，你對這個營銷實踐有什么看法？
羅江海：這個側(cè)面是一個很常規(guī)的，所以他就變成一個不簡單的事情，比如我們奧園也請了富民下他就是我們的圓之院長介，這個跟這件事結(jié)合得比較緊密，來階段性的應用，但不是靈丹妙藥，百試百靈。
董志文：我個人的觀點還是傾向于浮動，既然選擇了拯救，我覺得從兩個方面，第一其實拯救樓市也好拯救經(jīng)濟也好，有一個作用是很重要的，關(guān)鍵是方法。另外一個方面就是樓市也好其他經(jīng)濟也好，總會有競爭的這個環(huán)節(jié)，我個人是這樣看的，在樓市來說我不怕有競爭就怕沒有氣氛，其實布萊爾去了東莞，在這件事情上，他可以把當?shù)氐臉潜P當?shù)氐臍夥崭慊蛄?，在當?shù)氐娜藖碚f他首先會想布萊爾，我覺得布萊爾最大的作用就是讓我們房地產(chǎn)同行去想一下怎樣讓名人來做一個整個房地產(chǎn)的營銷，我們的手段就會多種多樣花，我覺得從這個觀點上，有些是可以拯救樓市的作用。
韓世同：謝謝，我們的正方，第三辯。
韓世同：我覺得今天如果布萊爾政府能不能拯救樓市可能會更精彩我個人認為就英國樓市，就倫敦的樓市，顯然一朝一時來戒酒我們的樓市顯然是不可能的，這一個案例起著標志性的實踐，它代表的是一個市場，可能有這個標題，無營銷狀態(tài)，有營銷狀態(tài)，有標志性意義的營銷實踐，我覺得它的意義僅僅存在于此，我覺得大家可能都想到，這個對我們有一定的借鑒意義，我覺得高老師也給我們介紹了很多，現(xiàn)在深圳跟廣州樓市都到了一種低迷的狀態(tài)，對于我們業(yè)界對各方面關(guān)注樓市的人們都是一個很好的話題，我也很感謝觀點可以給我提這樣午餐活動。
徐曉良：非常感謝我們的韓世同老師。
劉更新：這個一般辯論先開通領(lǐng)域，重點的觀點詞叫拯救樓市，那么我們可以所謂反方我們來定義一下拯救樓市，拯救樓市起碼要兩個標志，第一要量上去，第二價格要上去，賣得貴賣得多這個這個樓市就好了，他可能只能對于某個盤的銷售可能會有帶動，這種表論中屬于嚴重的偏題了，知易行難，知難行易，從題目來說，大概各占50%，所以單從這個問題來說，意義不大，我們要看好這個題目，“布萊爾能否拯救樓市？”政府能不能拯救樓市，或者再換一個主語，布萊爾能否拯救樓市？如果請到很多明星來做代言，豈不是帶動了很多盤，布萊爾能否拯救樓市？是可以的，既然強加給正方很難接的題目，那么我們應該多為他們想想。
徐曉良：我們這個非常的辯論老師，而且是布萊爾有可能會拯救樓市，我們把你們臨時調(diào)到這邊。
孔炬華：營銷是一種有意識營銷，我覺得布萊爾可以理解我們以后創(chuàng)新性的手段，而不是代表一個人，可以吸引到我們消費者，我覺得是能夠拯救樓市的，因為產(chǎn)品在，營銷也在，如果我們的營銷手段能夠吸引到人的話，那么我們的營銷也就成功了。
徐曉良：我覺得他非常聰明，他很快就把這個觀點180度的轉(zhuǎn)變過來，現(xiàn)在正方跟反方跟各自表達了觀點，現(xiàn)在請高老師給予正方跟反方點評。
高海燕：正方反方的觀點其實都有各的道理，其實能拯救樓市的無非就是布萊爾所帶來的人們的影響，參與方向市場的個性，都會有所理想，所以說可以拯救樓市，不能拯救樓市無非就是說他僅僅是一個營銷，因為樓市是涉及到一個相當社會面，涉及到相當格局的面，而不是由一個外國人來產(chǎn)生一定的行為，我個人是傾向于觀點二的，盡管我是這件事的策劃人，我想最后2分鐘說說我的評價，首先必須把它定位布萊爾東莞行只一個廣告，一個于房地產(chǎn)有關(guān)的事情，第二我想舉個例子，在美國有一個廣告，叫無數(shù)個姚明數(shù)不上上海，還是起一個很核心的作用，每個人都知道姚明，姚明不又是上海人，所以美國人對姚明的影響專家轉(zhuǎn)嫁到上海來，這里有一個存在讓步，他說布萊爾這是沒有創(chuàng)意，我覺得還是有創(chuàng)意的，找什么人代言，找人代言沒有創(chuàng)意，今天你說每一個產(chǎn)品都有代言人，你說找陳冠希代言就砸了吧？為什么找他，這個過程我覺得無非就是時間，第一在強度傳播上與其他樓盤的差異化，完全不同，所以說這是一個差異化，第二個就是持續(xù)炒作性，今天廣州日報沒有了，你登20板，但是布萊爾只要來到了競秀山河，這個作用是長期存在的，你不能跟那些老板說我們在廣州日報打了20板廣告，你不能這樣說，但是布萊爾來過競秀山河，你可以他說布萊爾來過我們競秀山河，能不能制造工作的興奮點，人錢任意傳播，花再大的錢也愿意，但是素材不愿意花錢，只愿意花錢做傳播，他的戶外廣告，偉大到九月，網(wǎng)上也好都有傳播形式，其實我們真正，干擾人們生活，感覺干擾人民的視覺，甚至破壞人民的魅力，在傳播理論上面所以說我們現(xiàn)在，往往我們自己做的學術(shù)活動，不在房地產(chǎn)本身，盡管我們研究房地產(chǎn)，比如說我剛才講的城市美學，這個誠實的夢想，又是開發(fā)賣點，象這樣的東西，開發(fā)商為什么都紛紛找人代言，而不是說你非要講產(chǎn)品怎么樣，我花了多少廣告來做這個核心價值就在這里，應該是這些大方向。
徐曉良：感謝高老師的點評，創(chuàng)新本身就是一種美，不管布萊爾能不能拯救樓市，但是沒有布萊爾跟有布萊爾肯定不一樣。
羅江海：因為我剛才是反方的觀點，現(xiàn)在表達意一下正方的觀點，布萊爾來之前有一個樓面拍賣會，這個就說明了布萊爾的效應是有一定的影響力，他會產(chǎn)生對樓市的預期，布萊爾來了，對東莞有一定的影響，布萊爾十月出初有一個拍賣會，4千塊錢的樓面地價，也就是說，花這個錢也完全可以的，對于東莞樓市的下滑推遲了一個月，我覺得這就是布萊爾的作用，
徐曉良：謝謝，不愧是專業(yè)的房地產(chǎn)分析師，分析得頭頭是道。
主持人：其實布萊爾這三個字在今天來說就不是一個具體的人物了，是一些以“布萊爾”為代表的明星式人物，這個人物能否打破我們今天低迷的樓市，希望今天在座的各位在我們觀點午餐會上都能夠找到答案，我們今天的觀點午餐會就到此結(jié)束,也希望今后你們能繼續(xù)光臨我們觀點午餐會。謝謝大家！
