男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　供稿/深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司中央研發(fā)中心

　　執(zhí)筆/余綿電康忠梅

　　從移民文化看，成都是最接近深圳的城市，包容性很強(qiáng)，且城市生活及城市發(fā)展極具魅力，潛在的購房需求量依然十分巨大，地震對需求量的破壞性是暫時(shí)性的。

　　[事件背景]

　　2008年5月12日14時(shí)28分，四川汶川發(fā)生里氏8.0級特大地震，災(zāi)情特別嚴(yán)重，人員傷亡慘重，截至29日12時(shí)，四川汶川地震已造成68516人遇難，365399人受傷，失蹤19350人，緊急轉(zhuǎn)移安置1514.684萬人，累計(jì)受災(zāi)人數(shù)4554.6065萬人。據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，截至5月19日21時(shí)，汶川地震已造成房屋倒塌536.25萬間，房屋損壞2142.66萬間。目前雖然沒有中國統(tǒng)計(jì)局關(guān)于經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，汶川大地震給四川及周邊地區(qū)帶來的損失可能超過5000億元(相當(dāng)于中國GDP的3%)，是年初中國南部雪災(zāi)的經(jīng)濟(jì)損失的3.5倍。

　　一、地震改變成都的投資環(huán)境

　　短期內(nèi)城市吸引力會下降

　　首先，西北部交通等基礎(chǔ)設(shè)施對投資的支持度將減弱。一方面，成都向西對外聯(lián)系的交通受到較大的破壞，災(zāi)區(qū)電力、鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施阻斷，使成都經(jīng)濟(jì)對西南腹地的輻射力減弱；另一方面，救災(zāi)和重建必將占用成都大量的交通運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施及能源資源，私人企業(yè)的生產(chǎn)和商業(yè)活動會受到較大影響。

　　其次，物價(jià)及原材料價(jià)格的上漲，將導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本上升。四川是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，地震使該地的部分農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地遭受嚴(yán)重破壞，局部農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格將上漲。目前，四川的生活用品供給非常緊張，但生活用品供應(yīng)來自全國各地，供應(yīng)受影響較小，供給短缺主要是因?yàn)樯鐣?cái)富的瞬間損毀產(chǎn)生的跳躍性需求所致，這種短缺是一個(gè)短暫的現(xiàn)象。但是，地震后重建所需的大量原材料將使目前已經(jīng)高企的PPI在壓力接力下進(jìn)一步上漲，PPI上漲已經(jīng)是下半年CPI上漲的主要動力，地震將加劇這一壓力。第三，腹地經(jīng)濟(jì)破壞嚴(yán)重。德陽、綿陽、阿壩2007年3市GDP占四川的13.6%，這些地方遭受的毀滅性的破壞將使四川整個(gè)腹地經(jīng)濟(jì)吸引力下降。根據(jù)中新社北京報(bào)道，四川汶川特大地震使四川全省14204工業(yè)企業(yè)受災(zāi)，直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)670億元。而占成都GDP18.21%的旅游業(yè)在這次地震災(zāi)害中更是首當(dāng)其沖，西線黃金旅游通道完全中斷。傳統(tǒng)工業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)的短期內(nèi)難以為繼將使四川一貫的吸引力有所下降。

　　中長期城市吸引力回升

　　首先，重建將獲得中央在財(cái)政上的大力傾斜，地方政府也將盡最大努力爭取中央支持。國務(wù)院總理溫家寶5月21日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署當(dāng)前抗震救災(zāi)和經(jīng)濟(jì)工作，指出要舉全國之力多渠道籌集災(zāi)后重建資金，中央財(cái)政今年先安排700億元，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金，明后年繼續(xù)作相應(yīng)安排?？梢灶A(yù)見，重建不僅僅是恢復(fù)，而且是更高的發(fā)展起點(diǎn)，特別是在基礎(chǔ)設(shè)施及相應(yīng)配套方面將優(yōu)于地震之前。

　　其次，政府政策上可能會大力鼓勵(lì)私人投資，推動城市活動力恢復(fù)。中央政府和地方政府為了快速重建災(zāi)區(qū)，可能會有大量的關(guān)于私人企業(yè)投資的優(yōu)惠政策出臺，包括稅費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼、信貸等方面。參考世界其他城市大地震后的重建工作，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是政府大力支持重建的態(tài)度是明確的、堅(jiān)決的，重建的推動速度都是非?？斓摹Ｒ环矫?，快速的重建需要私人投資的積極配合，政府會給予私人投資以鼓勵(lì)政策；另一方面，政府的決心有利于民眾信心和投資者信心的恢復(fù)，私人投資熱情也將隨之回歸。

　　另外，國際知名度大幅上升，將使城市吸引力提升。在當(dāng)今的網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，地震的消息瞬間傳遍大江南北、海內(nèi)海外，而地震后長期復(fù)雜的救援工作通過媒體不間斷透明的報(bào)道，更是讓有關(guān)地震的一切印象長期留在了國內(nèi)外人們的腦海當(dāng)中，尤其是這次地震救援工作中中國人表現(xiàn)出的偉大的精神使大家看到了一個(gè)災(zāi)難與美的完美結(jié)合。人們從此記住了汶川、四川和中國，當(dāng)然包括成都。

　　二、城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)重組

　　災(zāi)后短期內(nèi)，對于受損行業(yè)，原有意進(jìn)入成都的企業(yè)可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他城市，或延后進(jìn)駐成都，或縮小規(guī)模。地震使重災(zāi)區(qū)的部分傳統(tǒng)行業(yè)尤其是制造業(yè)遭受重創(chuàng)，甚至毀于一旦，原有的各種網(wǎng)絡(luò)關(guān)系完全中斷，這些關(guān)系的恢復(fù)尚需時(shí)日，重建這些行業(yè)是一個(gè)比城市基本功能重建更加漫長的過程。由于網(wǎng)絡(luò)關(guān)系的中斷，部分網(wǎng)絡(luò)元素消失，受創(chuàng)行業(yè)可能面臨萎縮的危險(xiǎn)。

　　對于地震中的受益行業(yè)，則會加快進(jìn)駐四川或擴(kuò)大規(guī)模。這些行業(yè)往往是虛擬型行業(yè)，例如高新技術(shù)研發(fā)類、金融保險(xiǎn)類、文化創(chuàng)意類行業(yè)。地震后兩周內(nèi)，騰訊就傳出消息將拆資5.5億元投向成都天府軟件園二期似乎正是行業(yè)重組的一個(gè)信號。行業(yè)重組的主要原因應(yīng)該是傳統(tǒng)行業(yè)受到破壞，而政府的私人投資優(yōu)惠政策會使固定投資要求低、啟動又快的第三產(chǎn)業(yè)快速進(jìn)入，而政府往往又偏愛大企業(yè)，因此，大企業(yè)在這個(gè)時(shí)候的行動會更加迅速。大企業(yè)的進(jìn)駐會形成一個(gè)行業(yè)的“大葡萄”，即一個(gè)行業(yè)的雛形，而后帶動整個(gè)葡萄串的形成。與產(chǎn)業(yè)重組同步進(jìn)行的往往還有城市新的規(guī)劃，新規(guī)劃的城市會更加合理，功能更加齊全，當(dāng)災(zāi)區(qū)重建進(jìn)入中后期階段，可以想象，成都的城市吸引力將逐步增強(qiáng)，且更具優(yōu)勢。

　　三、樓市供需出現(xiàn)異動

　　供給異動

　　地震使重災(zāi)區(qū)的土地價(jià)值大幅度貶值，至少在短期內(nèi)是這樣。跟土地價(jià)值一樣，地震區(qū)的物業(yè)價(jià)值也會遭到質(zhì)疑，而在地震中受到損壞的工程和房屋將面臨最尷尬的局面。

　　地震使工程進(jìn)度停頓，未來有效供應(yīng)量減少；而余震成為交易障礙，使開發(fā)、銷售周期延長，造成資金壓力；另外，地震造成大量的銀行呆壞帳，開發(fā)商從銀行那里獲得貸款的難度將加大。

　　地震對不同房屋損害程度的不同，使得工程質(zhì)量的差異顯現(xiàn)了出來，開發(fā)商形象面臨篩選。而地震后，房屋的抗震能力將普遍受到關(guān)注，政府定會硬性提高抗震標(biāo)準(zhǔn)，增加開發(fā)成本。

　　需求異動

　　地震使該地的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。地震造成了人員傷亡，使災(zāi)區(qū)民眾購買力下降，也會重新定義房屋的價(jià)值。房屋，首先是一個(gè)提供安全的地方，避難的場所，此前樓市中的一些虛擬成分從此將被購房者摒棄。因此，原來的投資客可能放棄購房，非周邊區(qū)域的度假休閑及養(yǎng)老客戶亦可能止步，而部分消費(fèi)者則可能延遲購房，本地非緊迫性自住型客戶和本地投資客，特別是中老年客戶，觀望、等待的時(shí)間可能較久。而為數(shù)不多的購房者主要是地震前就打算購買的緊迫性自住型客戶。

　　但是，地震也會創(chuàng)造新的房屋需求。因?yàn)榈卣鹪斐稍S多房屋損壞，周邊區(qū)域尤其是成都西北部經(jīng)濟(jì)較寬裕的人士可能產(chǎn)生新的購房需求，如政府實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的政策，則需求量相當(dāng)可觀(成都為平原“福地”，地震后更具吸引力)。此外，重建過程中大量的務(wù)工人員將構(gòu)成重建中后期購房人群的一部分。

　　從整體看，短期內(nèi)成都的購房需求量將大幅減少，且整體支付能力下降。另外，消費(fèi)者對房價(jià)上漲預(yù)期減弱，而房屋建筑質(zhì)量及抗震能力將成為消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。值得提醒的是，從移民文化看，成都是最接近深圳的城市，包容性很強(qiáng)，且城市生活及城市發(fā)展極具魅力，潛在的購房需求量依然十分巨大，地震對需求量的破壞性是暫時(shí)性的。

　　四、成都樓市趨勢判斷

　　基于以上分析，短期內(nèi)成都樓市可能呈現(xiàn)如下情景：一、由于余震及震后心理陰影，消費(fèi)者購房行為大量減少，未來3-6個(gè)月市場交易可能進(jìn)入“冰點(diǎn)”；而后有所恢復(fù)，但地震影響具有長期性，估計(jì)2年內(nèi)市場快速繁華的可能性較小。二、消費(fèi)者對樓市前景預(yù)期調(diào)低，加之部分物業(yè)由于地震可能有瑕疵，促銷活動將大量增加。三、外地客戶及投資客減少，以緊迫性自住型客戶為主；需求總量減少，整體支付能力下降。四、抗震能力及工程質(zhì)量成為關(guān)注的重點(diǎn)，高層銷售存在難點(diǎn)。