奧運會讓全世界都對中國有信心了，香港這些大公司怎么會對內(nèi)地沒有信心？

　　2007年，此前一直低調(diào)進入內(nèi)地九龍倉突然間爆發(fā)，接連在多個城市重金砸出地王。九龍倉幾乎成為2007年中國土地市場上的標桿企業(yè)。整個2007年，九龍倉在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投入300億港元。內(nèi)地房地產(chǎn)市場開始漸漸地感覺到這個船王包玉剛傳承而下的企業(yè)在內(nèi)地的激烈進取欲望。

　　內(nèi)地投資的信心

　　盡管在的業(yè)績發(fā)布會上，九龍倉副主席吳天海疲于應付香港媒體關于九龍倉可能遇到的內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整風險的疑問，但在面對我們的時候吳天海自信滿滿。

　　“內(nèi)地的投資絕對沒有問題。我們現(xiàn)在的項目往往能夠賣到城市的最高價。”吳天海對觀點網(wǎng)說，他甚至津津樂道他們?nèi)ツ暝诔啥寄孟碌哪菈K轟動全國的地王。吳天海說成都的那塊地的規(guī)劃有點像今天香港的海港城。

海港城

　　海港城已經(jīng)成為九龍倉最為核心的物業(yè)之一，其收益超過了香港“時代廣場”，僅2008年上半年的收益就達24.8億港元。營業(yè)盈利達18.15億港元。

　　按吳天海的想法是，成都地王將極有肯能像海港城一樣成為九龍倉在內(nèi)地最為成功的投資。而此前九龍倉成都地王的主要競爭對手，香港恒隆集團主席陳啟宗對九龍倉拿下該地塊的價格表示非常詫異。在2008年博鰲房地產(chǎn)論壇上，陳啟宗曾對我們說：“那樣的價格，我怎么敢要！”

　　這可能是內(nèi)地許多房地產(chǎn)商乃至輿論界對九龍倉質(zhì)疑的原因之一。不僅僅是內(nèi)地的輿論，同時香港媒體對2007年九龍倉在內(nèi)地的高價投資亦表示不理解。

　　一位香港媒體的記者對我們說：“我們理解九龍倉投資內(nèi)地的愿望，但是我們不理解在香港經(jīng)歷過周期考驗的九龍倉會在地價高峰的時期拿地。”

　　這位香港媒體的記者對我們說，2007年九龍倉在內(nèi)地的投資拉低了整個九龍倉的盈利。整個九龍倉集團地產(chǎn)業(yè)務的盈利在2008年上半年的下降至3.3億港元，而之前的2007年是9.03億港元。此外，為了應付一些內(nèi)地項目投資可能出現(xiàn)的土地貶值，九龍倉撥備了3億港元。

　　但吳天海并不贊同這樣的說法，三年內(nèi)將業(yè)務提升到集團業(yè)務的50%，達到1000萬平方尺是九龍倉既定的目標。原因是九龍倉看好內(nèi)地房地產(chǎn)的前景。

　　事實上除香港仍擁有部分山頂豪宅項目在售之外，九龍倉未來的住宅業(yè)務將主要集中在內(nèi)地，九龍倉的計劃是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務70%為住宅銷售，30%為商場、寫字樓與酒店。

　　做出這樣判斷的一個基準的原因是，九龍倉認為內(nèi)地的住宅業(yè)務的利潤更高。一如吳天海所言，九龍倉在內(nèi)地都是賣這個城市最高價的房子，而綜合體的形式將有利于九龍倉提升住宅物業(yè)本身的價值。正如大多數(shù)香港地產(chǎn)商所認為的那樣，內(nèi)地部分城市出現(xiàn)的物業(yè)組合，在香港是很難實現(xiàn)的，這些物業(yè)組合本身將有效的提升項目的利潤空間。

　　這或許是吳天海對2007年九龍倉在內(nèi)地投資充滿信心原因。此外，有香港媒體同樣認為，內(nèi)地物業(yè)價格的上漲速度實在出乎了許多香港人的意料，五年前在廣州抑或深圳要購買一個單位的物業(yè)可能只要3000左右一平米，但現(xiàn)在即便是房地產(chǎn)價格進行調(diào)整也無法回到那個水平了。

　　“奧運會讓全世界都對中國有信心了，香港這些大公司怎么會對內(nèi)地沒有信心？”有香港媒體記者對觀點網(wǎng)說。

　　市場調(diào)整中的策略

　　在香港媒體看來，九龍倉似乎有意在減少計入當期業(yè)績中內(nèi)地房地產(chǎn)的項目。事實上，九龍倉在2008年業(yè)績報告當中，納入業(yè)績的內(nèi)地房地產(chǎn)項目只有上海匯寧花園和武漢時代廣場兩個項目。

　　但2008年上半年進入預售的內(nèi)地項目則包括了上海匯寧花園、武漢時代廣場、大連時代8號和成都天府時代廣場。九龍倉業(yè)績報告當中認為大連時代8號和成都天府時代廣場，只有在項目竣工的時候才能確認相關盈利。九龍倉一再強調(diào)的是大連時代8號和成都天府時代廣場均售出了當?shù)氐淖罡邇r格。

　　其中大連時代廣場六月預售以來已經(jīng)售出了85%的單位，且售出了21000元/平米的高價。

　　“我們的重點會在華東和西南，對這些城市我們有信心。”吳天海說，對于是否乘當前市場低迷進入華南市場的問題，吳天海認為這要看機會、土地價格和項目地段。

　　事實上九龍倉從某種程度上來說在2007年下半年已經(jīng)開始注意預防內(nèi)地可能出現(xiàn)的投資風險，九龍倉選擇的方式是與內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)合作。

　　這種合作的方式是迄今我們在內(nèi)地房地產(chǎn)市場上通常所罕見的，他們選擇的合作方是中海、招商、復地和綠城，甚至牽手新鴻基與恒基兆業(yè)。2007年下半年，九龍倉在重慶與中海合作，在南京和蘇州與招商合作，在無錫與復地合作，在杭州與綠城、金都合作，在成都，他們則聯(lián)合了新鴻基、恒基兩家香港地產(chǎn)地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)成都東大街商業(yè)地王項目。

　　這是九龍倉獨有的優(yōu)勢，原因在于作為船王傳承下來的企業(yè)，現(xiàn)任九龍倉主席吳光正有足夠的實力在央企旗艦與民企旗艦之間選擇合作機會。

　　吳天海甚至認為，在內(nèi)地市場調(diào)整的時候，他并不擔心合作方出現(xiàn)問題。

　　“與我們合作的公司都是內(nèi)地的大公司，比如中海、招商，我相信他們的財務是穩(wěn)健的。”吳天海對觀點網(wǎng)說。