編者按：房地產(chǎn)到底是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)？為何中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)心態(tài)在2008年會(huì)如此復(fù)雜？用著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松教授的話來說，房地產(chǎn)需要15年以上的企業(yè)——因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期市場(chǎng)，而今天的中國(guó)房地產(chǎn)商大多沒有經(jīng)歷過周期波動(dòng)。這種周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)，同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常屬性。就此，觀點(diǎn)網(wǎng)專訪了巴曙松教授，并在本周刊登巴曙松教授系列通訊特稿：尋找15年以上的地產(chǎn)公司。

　　>>觀點(diǎn)專題：巴曙松通訊：尋找15年以上的房地產(chǎn)公司

　　>>巴曙松通訊㈠：市場(chǎng)回落與房地產(chǎn)生存之道

　　>>巴曙松通訊㈡：通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的影響

　　>>巴曙松通訊㈢：緊縮貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　>>巴曙松通訊㈣：房地產(chǎn)4000億資金缺口對(duì)策

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：有輿論認(rèn)為持續(xù)低迷的市場(chǎng)將會(huì)給銀行帶來巨大的壓力，有的甚至認(rèn)為有許多開發(fā)商開始拖欠銀行貸款和土地款，您認(rèn)為這一輪市場(chǎng)調(diào)整是否有成為引發(fā)金融危機(jī)的條件？

　　巴曙松：由房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整可能會(huì)抑制內(nèi)需的擴(kuò)張，但是目前看還不足引發(fā)什么金融危機(jī)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松（巴曙松博客）

　　房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫引發(fā)金融危機(jī)，突出的特征是樓價(jià)高度泡沫化，同時(shí)沒有實(shí)際需求的支撐，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩，銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制薄弱。從目前行業(yè)的情況看，發(fā)生類似危機(jī)的可能性極?。?/p>

　　首先，目前地產(chǎn)公司群體性深度降價(jià)的可能較小。資金鏈出現(xiàn)問題的中小企業(yè)通常會(huì)選擇并購(gòu)整合項(xiàng)目資源，而不會(huì)出現(xiàn)群體性大幅降價(jià)，另外，中國(guó)城市化進(jìn)程中實(shí)際剛性需求的支撐也不可能出現(xiàn)大的變化。

　　其次，政府部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在較高的保護(hù)性期待，土地出讓金也已成為地方財(cái)政收入的重要來源，根據(jù)國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004-2006年，全國(guó)土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1-11月為9130億元，占全國(guó)財(cái)政收入的比重接近20%，2007年下半年到2008年初，國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)和低價(jià)瘋漲，行業(yè)投資過熱的非理性狀況多管齊下，出臺(tái)了一系列土地政策和信貸以抑制地產(chǎn)行業(yè)過熱。從現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策來看，央行一直都不會(huì)放松或改變既定的房貸政策，房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)會(huì)受到政府的嚴(yán)密監(jiān)管，

　　最后，目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)已有提高。銀行要求開發(fā)商在項(xiàng)目上的自有資金率要達(dá)到35%，而且在房屋銷售中購(gòu)買者還要承擔(dān)30%的首付。而且由于銀行在給開發(fā)商的抵押貸款時(shí)，并不是按照開發(fā)商銷售的價(jià)格評(píng)估，而是根據(jù)銀行自身的評(píng)估體系給出的價(jià)格，一般情況下是房屋售價(jià)的70%，這也就意味著開發(fā)商在房屋預(yù)售前就已經(jīng)可以從銀行拿到項(xiàng)目70%的抵押貸款。因此，只要辦理銀行抵押的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)不低于目前銷售價(jià)格的70%，開發(fā)商就不會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)，而其所開發(fā)的項(xiàng)目也不會(huì)變成爛尾項(xiàng)目。在銀行貸款的使用上，"專款專用"也已經(jīng)成為約束開發(fā)商隨意調(diào)配資金的主要方法。

　　此次市場(chǎng)調(diào)整的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展過程中的一個(gè)階段性調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)入繁榮的原因是由需求推動(dòng)，并伴隨著套利資金的進(jìn)入而使行業(yè)發(fā)展過熱。此次調(diào)整使過熱的地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

　?。?strong>巴曙松系列通訊特稿：尋找15年以上的地產(chǎn)公司刊載完畢，感謝讀者的關(guān)注）