編者按

　　房地產(chǎn)到底是一個怎樣的市場？為何中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場心態(tài)在2008年會如此復雜？用著名經(jīng)濟學家巴曙松教授的話來說，房地產(chǎn)需要15年以上的企業(yè)——因為房地產(chǎn)市場是一個周期市場，而今天的中國房地產(chǎn)商大多沒有經(jīng)歷過周期波動。這種周期波動與宏觀經(jīng)濟有關(guān)，同樣是房地產(chǎn)市場的正常屬性。就此，觀點網(wǎng)專訪了巴曙松教授，并在本周刊登巴曙松教授系列通訊特稿：尋找15年以上的地產(chǎn)公司。

　　>>觀點專題：巴曙松通訊：尋找15年以上的房地產(chǎn)公司

　　現(xiàn)在需要尋找的是至少15年開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)公司，我們正好可以比較不同的房地產(chǎn)公司的表現(xiàn)及不同的房地產(chǎn)公司的生存之道。

　　觀點網(wǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)應當如何應對周期波動的挑戰(zhàn)？

　　巴曙松：目前無論中國經(jīng)濟還是全球經(jīng)濟，面臨的宏觀挑戰(zhàn)有許多類似之處，首先是宏觀經(jīng)濟周期進入回落的階段，對于中國來說從持續(xù)了五年的兩位數(shù)的快速增長階段轉(zhuǎn)入回落時期，同時，因為內(nèi)部經(jīng)濟失衡和外部通漲輸入等的影響，中國在未來一段時間內(nèi)還將面臨不低的通漲的壓力。在這個新的宏觀形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)必然也要與其他行業(yè)一樣作出相應的調(diào)整，何況房地產(chǎn)本身就是一個周期性十分明顯的行業(yè)，在經(jīng)濟周期回落時期的發(fā)展路徑肯定不同于快速擴張期的發(fā)展路徑，在通漲水平較高條件下的發(fā)展也同樣不同于通漲水平較低時期的發(fā)展。不少企業(yè)可能還沒有充分意識到這個宏觀周期的重大轉(zhuǎn)變，還繼續(xù)期望類似前幾年房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟快速增長推動下的爆炸式增長，是不現(xiàn)實的。

　　我們也一直強調(diào)，中國現(xiàn)在的數(shù)萬家房地產(chǎn)公司，絕大多數(shù)是在房地產(chǎn)市場的快速擴張時期，被這個行業(yè)的高速擴張和盈利的前景所吸引，從其他的行業(yè)進入到這個行業(yè)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有經(jīng)歷過一次完整的經(jīng)濟周期波動的檢驗，如果眾多的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有從市場、開發(fā)、融資等方面做好相應的調(diào)整，那么，在宏觀經(jīng)濟調(diào)整時期，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整幅度必然會更為顯著。

　　時刻經(jīng)歷著金融市場大幅波動的華爾街也有類似的調(diào)侃。美國上個世紀70年代的市場大蕭條之前，經(jīng)歷了持續(xù)10多年的經(jīng)濟繁榮，當時華爾街流行的招聘偏好是，要找年輕的基金經(jīng)理，不要找年紀大的，太保守；經(jīng)歷了70年代的大蕭條之后，特別是近年來美國持續(xù)的繁榮，華爾街同樣開始流行找年輕的基金經(jīng)理，因為他們年輕，敢于冒險，在持續(xù)的牛市中易于為公司賺取更大的利潤，去年以來美國的次案危機正在改變?nèi)A爾街的看法，大家見面開始說，不要相信那些沒有經(jīng)歷過大蕭條、大波動的毛頭小子，還是要相信那些經(jīng)歷過大風浪的投資專家，那么，現(xiàn)在美國有誰經(jīng)歷過70年代的大蕭條呢？當時20多歲的年輕人，如果當時是基金經(jīng)理并且還幸存到現(xiàn)在還繼續(xù)擔任基金經(jīng)理，現(xiàn)在至少70多歲了，例如巴菲特、索羅斯。

　　這就是市場通過周期波動來進行的十分慘烈的市場選擇。

　　中國內(nèi)地資本市場也是如此。在過去兩年的空前的大牛市中，表現(xiàn)好的基金經(jīng)理往往是一些相對年輕的基金經(jīng)理，我當然也無意僅僅就年齡來評價一個基金經(jīng)理的表現(xiàn)，只是從一般意義上來分析而已。但是可以猜測的是，經(jīng)歷過此前中國股市大起大落的、閱歷更為豐富的基金經(jīng)理，在面對這次空前的大調(diào)整中，可能會表現(xiàn)得更有控制風險的主動性和敏感性。

　　現(xiàn)在輪到房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動了。如果把此前海南等地區(qū)的房地產(chǎn)熱潮作為上一次的房地產(chǎn)熱潮的話，那么，我們現(xiàn)在需要尋找的，是至少有15年開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)公司，這種選擇在年輕的中國房地產(chǎn)市場可能顯得突兀，但是這種思路是有價值的，在調(diào)整的市場中，我們正好可以比較不同的房地產(chǎn)公司的表現(xiàn)，不同的房地產(chǎn)公司的生存之道。

　?。ㄎ赐甏m(xù)，敬請期待明日巴曙松通訊之二：通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響）