編者按：房地產(chǎn)到底是一個(gè)怎樣的市場？為何中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場心態(tài)在2008年會(huì)如此復(fù)雜？用著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松教授的話來說，房地產(chǎn)需要15年以上的企業(yè)——因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)周期市場，而今天的中國房地產(chǎn)商大多沒有經(jīng)歷過周期波動(dòng)。這種周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)，同樣是房地產(chǎn)市場的正常屬性。就此，觀點(diǎn)網(wǎng)專訪了巴曙松教授，并在本周刊登巴曙松教授系列通訊特稿：尋找15年以上的地產(chǎn)公司。

　　>>觀點(diǎn)專題：巴曙松通訊：尋找15年以上的房地產(chǎn)公司

　　>>巴曙松通訊㈠：市場回落與房地產(chǎn)生存之道

　　>>巴曙松通訊㈡：通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的影響

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：雖然目前國內(nèi)仍有部分城市房價(jià)上漲很快，但成交量減少卻是全國的普遍現(xiàn)象。我們能否理解為是二套房貸等金融政策將將市場推向了買方市場？如果成交量持續(xù)低迷，而相關(guān)金融政策不放松，甚至出現(xiàn)加息及準(zhǔn)備金率繼續(xù)提升等情況的話，中國房地產(chǎn)市場是否會(huì)出現(xiàn)新一輪市場調(diào)整？

　　巴曙松：即使沒有緊縮性宏觀政策，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而調(diào)整，緊縮政策只不過推動(dòng)了這個(gè)調(diào)整的進(jìn)程而已。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松（巴曙松博客）

　　從2007年開始啟動(dòng)的宏觀調(diào)控，加上今年以來宏觀周期在內(nèi)部和外部力量推動(dòng)下的回落，促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期。以"二次房貸"政策為標(biāo)志的銀根緊縮政策是這次調(diào)整的重要原因之一。宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，行業(yè)發(fā)展過快都有緊縮調(diào)控的內(nèi)在要求，政府采取了提高準(zhǔn)備金率、加息、壓縮按揭貸款等銀根緊縮政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整。從房價(jià)來看大部分一線城市房價(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到遏制，二線城市的房價(jià)漲幅趨緩，有的城市據(jù)統(tǒng)計(jì)的房價(jià)出現(xiàn)了下跌。成交量方面，08年新建商品住宅的銷售量同比下降明顯，其中北京和上海分別同比下降25%和15%左右，深圳和廣州08年新房成交量同比下降50%左右。這個(gè)階段呈現(xiàn)出的房地產(chǎn)市場成交量的下降和部分地區(qū)房價(jià)的調(diào)整，可以被看作為一種理性的回歸。

　　但是，應(yīng)當(dāng)說，買方市場遠(yuǎn)未出現(xiàn)，目前的調(diào)整只是對(duì)之前快速上漲的理性修正。不能因?yàn)椴糠殖鞘蟹績r(jià)的回落就斷定房地產(chǎn)市場已被推向買方市場。房地產(chǎn)市場需求大于供給的狀況依然沒有改變。實(shí)際上，房地產(chǎn)的剛性需求巨大，同時(shí)政府加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理將是一項(xiàng)長期國策，我國大中城市在未來的土地資源情況將越來越緊張，這從源頭上決定了房地產(chǎn)業(yè)的土地供應(yīng)緊張是一個(gè)長期現(xiàn)象，主要城市土地供應(yīng)(建筑面積)缺口一直存在。此番市場調(diào)整，降價(jià)主要集中在一線城市。目前的以深圳、廣州為首的珠三角地區(qū)房價(jià)的調(diào)整不會(huì)改變中國整體房價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。而且進(jìn)入五、六月份，北京，上海，深圳三個(gè)城市的成交量有所回升，成交價(jià)趨于穩(wěn)定?？梢耘袛?，目前的調(diào)整只是對(duì)之前增速過快的一個(gè)理性的修正。

　　緊縮貨幣政策的影響對(duì)于房價(jià)的影響如何，不同城市的表現(xiàn)會(huì)有很大的差異，取決于原來的價(jià)格水平以及不同地區(qū)的購買能力及其變化。從總體上說，不少地區(qū)前期漲幅過大的房價(jià)還會(huì)回落到實(shí)際購買力可以支持的水平，但是房價(jià)大幅下跌的空間有限，因?yàn)楫?dāng)前中國的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境在一定程度上支持了目前的房價(jià)：一方面經(jīng)濟(jì)高增長情況下房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求將持續(xù)保持高速增長；另一方面，在高通脹和負(fù)利率的環(huán)境中，房地產(chǎn)的保值增值作用會(huì)激發(fā)一部分投資性需求。

　　同樣需要指出的是，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其市場調(diào)整從國際經(jīng)驗(yàn)看，往往滯后于股票市場半年到一年左右的時(shí)間，中國的股票市場已經(jīng)出現(xiàn)顯著的調(diào)整，房地產(chǎn)市場下一步走勢(shì)如何，值得繼續(xù)關(guān)注。

　?。ㄎ赐甏m(xù)，敬請(qǐng)期待明日巴曙松通訊之四：房地產(chǎn)業(yè)4000億資金缺口的對(duì)策）