編者按：房地產(chǎn)到底是一個怎樣的市場？為何中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場心態(tài)在2008年會如此復(fù)雜？用著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松教授的話來說，房地產(chǎn)需要15年以上的企業(yè)——因為房地產(chǎn)市場是一個周期市場，而今天的中國房地產(chǎn)商大多沒有經(jīng)歷過周期波動。這種周期波動與宏觀經(jīng)濟有關(guān)，同樣是房地產(chǎn)市場的正常屬性。就此，觀點網(wǎng)專訪了巴曙松教授，并在本周刊登巴曙松教授系列通訊特稿：尋找15年以上的地產(chǎn)公司。

　　>>觀點專題：巴曙松通訊：尋找15年以上的房地產(chǎn)公司

　　>>巴曙松通訊㈠：市場回落與房地產(chǎn)生存之道

　　觀點網(wǎng)：如何看待通漲對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響？

　　巴曙松：當(dāng)前的通貨膨脹可以說是全球性的現(xiàn)象，中國當(dāng)前的通漲自然也帶有明顯的輸入型通脹的一些特征。

　　首先，國際大宗商品價格的上漲被認(rèn)為是本輪全球通脹的主要來源，包括石油、金屬、農(nóng)產(chǎn)品和原材料在內(nèi)的大宗商品價格持續(xù)沖高，而當(dāng)前中國經(jīng)濟有著接近70%的貿(mào)易依存度，較高的開放性使得來自外部世界的波動通過貨幣渠道和商品渠道傳導(dǎo)至國內(nèi)，前者表現(xiàn)為中美利差倒掛以及人民幣升值預(yù)期引發(fā)的流動性泛濫，而后者則表現(xiàn)為大宗商品及能源價格上漲引發(fā)的輸入型通貨膨脹。

　　中國是全球最重要的基礎(chǔ)性大宗物資進口國，且我國已是世界第二大能源消費國和第八大石油進口國，中國目前在原油、鐵礦石、銅精礦、大豆等基礎(chǔ)物資上的對外依存度都高達50%上下。以鐵礦石為例，我國鐵礦石對外依存度非常高，而目前西方國家已經(jīng)控制了全球70%的鐵礦石資源，中國進口鐵礦石的價格，2005年上漲了71.5%，2006年上漲19%，2007年上漲9.5%，今年則上漲了65%，鐵礦石價格上漲，直接帶動鋼材價格上漲，進而導(dǎo)致物價上漲壓力進一步向下游的傳導(dǎo)和擴散。已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份工業(yè)品出廠價格(PPI)同比上漲8.2%，原材料、燃料、動力購進價格上漲11.9%。雖然當(dāng)下通脹壓力隨糧價的趨穩(wěn)而稍稍有所減緩，一些觀點似乎傾向于認(rèn)為，中國經(jīng)濟的通脹壓力隨著同比效應(yīng)逐步回落，下半年的通脹壓力會明顯減緩。但是PPI的走高卻讓今年的CPI走勢不容樂觀，未來一個階段，中國的通脹可能仍然會保持在較高的水平。隨著央行緊縮性貨幣政策的實施，去年起主導(dǎo)作用的需求拉動型通貨膨脹在很大程度上受到抑制，輸入型通貨膨脹和成本推動型通脹將成為未來的主導(dǎo)因素。

　　關(guān)于通貨膨脹對于房地產(chǎn)市場的影響，應(yīng)該從供給和需求的不同角度進行區(qū)分。

　　供給方面，對于開發(fā)商而言，由通脹引致的緊縮性貨幣政策或者信貸控制，是最為明顯的壓力，這也是當(dāng)前引起開發(fā)商資金鏈緊張的決定性因素之一，一些習(xí)慣于高負(fù)債運作的開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的困境。

　　需求方面，通貨膨脹直接造成了人們實際購買力和收入預(yù)期的下降，但是，卻不能簡單地由此得出通貨膨脹降低房地產(chǎn)需求的結(jié)論。對于房地產(chǎn)的需求可以區(qū)分為兩大類：一類是由于真實的購房需要而引致的剛性需求，目前中國持續(xù)的人口紅利和未來正在加速的城市化進程，支撐了巨大的剛性需求，這一類剛性需求的存在成為房地產(chǎn)市場向買方市場轉(zhuǎn)化的最大阻力，保守預(yù)測，未來十年，舊城改造將帶來年平均2.82億平米的住房剛性需求，舊有城市居民改善居住水平，將需要5.17億平米的新增住房供應(yīng)，農(nóng)村人口進入城市，將創(chuàng)造3.76億平米的新增住房需求。

　　另一類是投資性需求和改善性需求，目前在國家一系列政策的影響下，如央行在二套房、房貸額度上進行的非常嚴(yán)厲的控制，這一類需求受到了明顯的抑制。但是，不可忽視的是，當(dāng)前的通貨膨脹還造成了原有的一部分投資性需求向供給的轉(zhuǎn)化，在通脹引致信貸緊縮、中小企業(yè)貸款困難的情況下，一部分企業(yè)或企業(yè)主會出售持有的投資性房產(chǎn)或地產(chǎn)，以緩解自身的經(jīng)營性資金壓力，從而釋放出部分供給。

　　（未完待續(xù)，敬請期待明日巴曙松通訊之三：緊縮貨幣政策對房價的影響）