2015年3月26日，主題為“形勢與判斷”的2015觀點年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　觀點網(wǎng) 正經(jīng)歷“倒春寒”的三月，房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握未來的風(fēng)向，找尋到符合企業(yè)發(fā)展的新路徑？

　　2015年3月26日，主題為“形勢與判斷”的2015觀點年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　中國數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，以及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產(chǎn)把脈，尋找新時期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　在論壇現(xiàn)場，還將盛大發(fā)布“2014年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，評選與表彰那些卓越、杰出與非凡的房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)企業(yè)群體。同時，借助榜單評選、數(shù)據(jù)分析、報告解讀，揭示行業(yè)深層次的新規(guī)律。

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（一）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（二）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（三）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（四）

　　尊敬的各位來賓，我們今天下午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里全部結(jié)束，再次感謝為我們奉獻精彩演講的各位嘉賓，下一個環(huán)節(jié)是2015觀點年度論壇主題討論會。本次年度論壇主題討論會一共有三個環(huán)節(jié)，今天上午已經(jīng)進行了第一環(huán)節(jié)，現(xiàn)在我們進入第二環(huán)節(jié)。

　　留住人才是行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，無法吸引人才的企業(yè)亦難于成長。制度革新、加強激勵都是手段，房地產(chǎn)需要怎樣的人才？更深層次的希望在哪里？2015觀點年度論壇主題討論會二的主題是：職業(yè)人的天花板。

　　首先有請本次討論的主持嘉賓：新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官李戰(zhàn)洪先生。下面有請討論嘉賓上臺，掌聲有請：毅德控股有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃副總裁馬祎先生；恒億集團董事局主席郭建平先生；廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理楊凱先生；世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生；廣州華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士；廣州市社會科學(xué)院高級研究員談錦釗先生；廣東華美立家投資控股有限公司副總裁張志良先生。

　　這一輪討論的時間是40分鐘，接下來有請李戰(zhàn)洪先生為我們開啟討論。

　　李戰(zhàn)洪：我們的話題是“職業(yè)人的天花板”，有三個議題：為什么合伙人也留不住毛大慶？開發(fā)商如何培養(yǎng)接班人？裁員大爆炸，地產(chǎn)行業(yè)還行嗎？

　　作為職業(yè)經(jīng)理人，我和毛大慶一樣，去年也經(jīng)歷了一次跳槽，合伙人那種機制的激勵也沒有留住，自己還是上市公司的自然人股份，最后狠心的一甩就走了，這的確也是一個現(xiàn)象，去年為了我辭職的事情，中國建設(shè)報還把我的新聞放到頭版頭條，沒想到一個職業(yè)經(jīng)理人的辭職會引起這么大的轟動。我們的話題就從這里開始，我們企業(yè)的發(fā)展，在人才上面有三個階段，第一個階段就是靠薪酬吸引人、留住人，到后來發(fā)現(xiàn)這也有些問題，第二個階段就靠企業(yè)的文化吸引人、留住人，后來發(fā)現(xiàn)企業(yè)文化很好的企業(yè)，一走還不是走一個，而是一堆一堆的走，包括萬科、龍湖這些企業(yè)文化很好的公司，他們一個城市公司的人有可能一次走20幾個人，骨干全部走光了，看來文化留住人也有問題。第三個階段就靠企業(yè)的機制吸引人、留住人，而企業(yè)的機制，包括這些高管都有一些股份，而且在里面都還不錯，但是他們還是走了，現(xiàn)在出來創(chuàng)業(yè)。

　　我下面首先問一下毅德控股的馬總，您是負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃的副總裁，面對這種趨勢，你們的人才戰(zhàn)略是怎樣規(guī)劃的？

　　馬祎：我分管的業(yè)務(wù)主要在戰(zhàn)略和投資，組委會這么安排，我也就入鄉(xiāng)隨俗。作為一個企業(yè)來講，企業(yè)的三大戰(zhàn)略中，就有一個人才戰(zhàn)略，我看組委會給的議題主要是講毛大慶先生在合伙人制的情況下為什么還會離開。我從這個話題展開，他目前在房地產(chǎn)行業(yè)還是引起了比較大的反響，究竟問題出在哪里，是誰出了問題，首先在談這個話題之前，我認(rèn)為毛先生的離開跟合伙人制度沒有任何關(guān)系，為什么這么說？我們要從毛先生的發(fā)展史和他的整個職業(yè)生涯來看，他是60年代末的一個人，是比較有責(zé)任感，而且社會責(zé)任心非常強的人，當(dāng)然這只是一方面，另外還有一個主要的原因，我覺得他看到了一個更好的市場商機。我們都是做房地產(chǎn)行業(yè)的，房子從一二線城市蓋到三四線，甚至包括了縣域，總有一天會把房子蓋滿，當(dāng)然我不是說不看好這個行業(yè)，我們這個市場的需求量總是會到一個飽和的階段。我最近從媒體上關(guān)注了一下，他主要關(guān)注的是未來有1.96億的勞動人口要進入市場，這幫年輕人要準(zhǔn)備做什么，他現(xiàn)在主要做一個創(chuàng)投的孵化平臺，就為這么大的群體做服務(wù)。當(dāng)然他做這樣的平臺，對物業(yè)需求也提出來了，他在北京第一個合作伙伴還是萬科，他有這樣的關(guān)系，從他的投資的角度來講，肯定可以拿到比較好的價格的物業(yè)，至于他未來是不是做培訓(xùn)學(xué)院，需要很大的物業(yè)量，目前還沒披露。我認(rèn)為毛先生離開萬科跟合伙人制沒有太大的關(guān)系，只是他作為一個中年的有血性、有責(zé)任感的男人，他要做一份事業(yè)，還是很正常的。

　　李戰(zhàn)洪：如果有機會，你會離開嗎？

　　馬祎：要充分的評估，畢竟在一個企業(yè)做了這么多年，跳到一個完全新的領(lǐng)域，需要非常大的勇氣，另外我們除了考慮社會的話，還要考慮自身，包括家庭的因素。

　　李戰(zhàn)洪：馬總說了一點，企業(yè)的發(fā)展或者個人的突破都是靠見異思遷來突破的，職業(yè)經(jīng)理人的跳槽已經(jīng)說明了這一點。

　　下一個問題問郭董，當(dāng)企業(yè)的薪酬水平，以及企業(yè)的文化都留不住職業(yè)經(jīng)理人的時候，你作為老板，你應(yīng)該怎么辦？

　　郭建平：我覺得企業(yè)里面人才要因地制宜，根據(jù)各自的專長來安排適合的崗位，留住人才除了企業(yè)的激勵機制，以及企業(yè)的文化，隨著未來的發(fā)展，更應(yīng)該把人才變成股東，共同發(fā)展，這樣整個企業(yè)也好，人才也好，更有可持續(xù)發(fā)展的機會。

　　李戰(zhàn)洪：還是要用人所長。用人里面我想到一句話：用人之長，天下無可棄之人。用人之短，天下無可用之人。從郭董的話里我聽出了這個意思。

　　下一個我想問一下萬科的楊總，這里有一個話題剛好是關(guān)系到萬科，毛大慶走了，肖莉走了，那么我有一個問題，你們?nèi)绾谓影?？如果有機會，你們會跟他們走嗎？包括下一步萬科如何留住人，包括留住你？

　　楊凱：我看了一下，三個話題，前兩個都跟我們有關(guān)系，第二個問題的頭馬和珠峰班是我們集團去年的兩個重要的舉措，頭馬行動就是在四個區(qū)域選擇7家優(yōu)秀單位，我們自己內(nèi)部的優(yōu)秀公司，對公司內(nèi)部的管理人員，包括他的狀態(tài)，包括一些操作的模式進行詳細(xì)的分析，其實更多的是想看看這些公司為什么做得更好，怎么樣才能在新的市場環(huán)境下進一步優(yōu)化，進一步做得更好，在頭馬行動里更多的是針對公司的操作層面，更多的是怎么管，我們的珠峰班是針對集團以及公司的高層管理人員，拓展視野，進行橫向交流，包括自己內(nèi)部的提升，和海爾、小米等多家公司都進行了很多的交流，在現(xiàn)在這個時代看看怎么樣才能夠做好，一個是管，一個是做，這是我們集團去年的兩個舉措。

　　現(xiàn)在對我們來說，我們自己內(nèi)部經(jīng)常說，我們已經(jīng)摒棄職業(yè)經(jīng)理人這個詞，因為職業(yè)經(jīng)理人就是你給我錢，我給你做事，更多的好像是屬于委托性質(zhì)的，我們內(nèi)部現(xiàn)在更喜歡說“合伙人”，更多的就是做自己的事情，我們現(xiàn)在基本上所有的新項目都要一起跟投，把這個事情做好，不僅能夠得到鍛煉，而且也能夠和公司共同分享。

　　當(dāng)然可能剛剛在說我們毛總，還有肖莉總的離開，我覺得他們是經(jīng)過了很充分的考慮，也是因為有合適的機會。其實今天上午巴曙松教授在說，現(xiàn)在二手房已經(jīng)逐漸成為主流，有很多產(chǎn)業(yè)鏈需要提升、完善，其實有很多屬于這種空隙，能夠更好地完善，現(xiàn)在很多人也看到了這些機會，包括現(xiàn)在的一些創(chuàng)業(yè)浪潮，有一些是屬于電子類的，但是有一些是屬于地產(chǎn)服務(wù)類的，都在這方面在做，我覺得他們更多的是抓住了這種機會，想做一個自己職業(yè)生涯中的努力，所以也祝福他們能夠成功。

　　李戰(zhàn)洪：按照巴曙松上午說的話，感覺聽懂了，其實是理解不夠。我是不是可以這樣理解，在你的發(fā)言里面，就是通過各種方法能力做好接班，通過合伙人的方法來讓自己多賺點錢，賺了錢，接好班以后再學(xué)毛大慶、肖莉，離開萬科，我的理解沒錯吧？

　　楊凱：其實我們是兩個角度，一個角度是內(nèi)部，內(nèi)部希望能夠真正把這個事情變成自己的事情，而不是公司老板的事情，或者只是一個交代的事情，而是希望大家共同來發(fā)展、共同來分享，內(nèi)部各種各樣制度是這樣的目標(biāo)。

　　李戰(zhàn)洪：那我又聽懂了，先把公司的事情變成自己的事情，然后再學(xué)任志強，把別人的事情當(dāng)做自己的事情，然后再投身于其中。

　　下一個是世聯(lián)的黎總，按理來說，世聯(lián)是代理公司和營銷專業(yè)公司，人才流動是特別大的，你們是如何做到吸引人、留住人、激勵人的？

　　黎明楷：其實我從創(chuàng)業(yè)初的九龍倉到合富，到世聯(lián)，到自己又創(chuàng)業(yè)，其實我也是流動的，我在世聯(lián)工作的時間是最長的，之前最長的在一個單位做了4年，最短的做了3年，從我個人的經(jīng)歷，我的流動是兩種情況，一個企業(yè)對待流動同樣也有一些措施，一個是不正常流動，有些人過來了，幾天就走了，哪些人來的時候期望值很高，或者老板給他的期望值很高，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不行，他自己都干不了，或者他根本不適應(yīng)這種文化，這種流動我認(rèn)為是完全沒問題的，企業(yè)沒必要為一些不適合的人惋惜。另外的正常流動，我覺得有些人工作了一段時間以后，經(jīng)過了對企業(yè)的認(rèn)識，他有了更好的發(fā)展，他這種流動也是正常的。我覺得大部分老板都是從打工出來的，都是從流動出來的，所以回過頭來，我覺得作為一個老板，也應(yīng)該有這種胸懷，去建立一種好的機制去留住人才，同時讓人才留動。

　　我到世聯(lián)5年了，從我的感受，我覺得陳勁松先生是挺不容易的，因為中介的流動很大，世聯(lián)的流動也很大，但是我們看到企業(yè)的業(yè)績不會因為正常的流動去影響它的業(yè)績，反而會使業(yè)績不斷增加。我覺得他不是簡單地用錢留人，而是用企業(yè)的文化、理想留人，陳勁松先生讓大家都有理想追求。另外我覺得陳勁松先生把自己這個行業(yè)做到最極致、最高端、最專業(yè)的平臺。你想在這個行業(yè)做，比如說做顧問，你最好就在我這里做。我們發(fā)現(xiàn)很多做顧問的同事離開了企業(yè)以后，很少到國內(nèi)的其它顧問公司，他要么就去開發(fā)商，要么就去五大行。另外一個，我覺得也要給人才機會，如果企業(yè)沒有機會給他，這個員工到了一定的程度，特別是做中介的人，他是很進取的，沒有機會他就會走了，所以要不斷地創(chuàng)造機會。所以看到世聯(lián)在過去的幾年，特別是上市以后，公司在全國不斷地發(fā)展，給很多人創(chuàng)造從業(yè)務(wù)員到經(jīng)理，到地區(qū)經(jīng)理的機會，通過這個也可以展示他的能力。

　　我想人是這樣的，賺錢是一方面，展示個人得能力也是很重要的東西，你在這里做不好，你出去干啥呢？你沒有機會給他，他就會走。所以我覺得對于一個很需要人才的企業(yè)，陳勁松先生做了很多的工作。當(dāng)然他也有很高的要求，你不行你就走。我認(rèn)為在今天我們要很坦然地面對這個行業(yè)，一定要做好自己的工作，一定要讓這個企業(yè)是有追求的，某種意義上追求做最好的。當(dāng)然必然會人要走的時候，這就是自然流動，我們只能盡量減少非自然流動。

　　李戰(zhàn)洪：黎總說了兩點，第一點是正常流動，比如說黎總從合富到世聯(lián)，這是屬于正常流動。第二個是企業(yè)的長處或者企業(yè)的能力，和個人的能力要充分的嫁接，互為補充、互為融合，才能吸引人、留住人，所以留住黎總主要靠這幾個方面。

　　另外一位是華譽景觀的張總，你在華譽景觀做總經(jīng)理，我想請問華譽景觀是怎么留住你的，因為你的職務(wù)是董事總經(jīng)理，我就很敏感，做總經(jīng)理很簡單，做董事總經(jīng)理，是不是董事把你留住的，如果不是董事，你會走嗎？你會干多久？

　　張明燕：首先我糾正一下，我是華譽公司的創(chuàng)始人，因為我們的合伙人里面也有我的老師，所以我沒有寫董事長，我是董事總經(jīng)理，還有執(zhí)行董事。我覺得是對合伙人的尊重。

　　李戰(zhàn)洪：那就反過來講，你作為董事長，你是怎么想的給他們董事？你是通過董事來吸引他們，留住他們嗎？如果不給他們董事頭銜，你會怎么管？

　　張明燕：我們沒有給很多董事，除了我之外，有一個主要的合伙人，還有兩個非常資深的業(yè)務(wù)骨干，剩下的外籍設(shè)計師都是拿年薪的。2008年的時候我們只有十幾個人，發(fā)展到今天，包括萬科、保利都是我們的客戶，龍湖在廣東省的第一個項目也是華譽景觀做的。整個發(fā)展其實全賴于我們團隊的穩(wěn)定，有一個笑話，我們給富力做項目，做了三年，總是一個負(fù)責(zé)人服務(wù)他們，后來他們說，你們公司是不是沒有別人，為什么只有你一個？包括跟萬科的合作，他們的負(fù)責(zé)人也說，別的公司經(jīng)常一個項目做三年就換了兩三個項目負(fù)責(zé)人了，我們跟他們合作了8年，還是那一兩個項目負(fù)責(zé)人在合作，所以華譽的整個人才隊伍是非常穩(wěn)定的。

　　李戰(zhàn)洪：張董事長管理人、留住人還有自己的一套方法，是工資開得很高嗎？吸引人要么靠文化，要么靠薪酬，要么靠機制，你是靠哪一塊？還是三個同時用？

　　張明燕：我覺得是幾個方面，文化非常重要，機制也非常重要。

　　李戰(zhàn)洪：薪酬不重要？

　　張明燕：其實薪酬和機制是相關(guān)的，我們公司有新人來試用，如果能力不強的絕對是過不了試用期的，這是考核得很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，這樣我們留下來的人，全部都善待他，不是合適的人，我們在試用期就淘汰了，這就是華譽的做法。

　　對于今天講到的毛大慶這個事情，我自己的想法，講到用人機制的問題，我感覺這不是用人機制的問題，因為用人機制是指某個人想在這個平臺上發(fā)展，你怎么樣創(chuàng)造一個平臺讓他發(fā)展。而毛大慶是已經(jīng)不需要這個平臺了，他想要實現(xiàn)自己的個人意志了，所以這不是機制的問題。這是第一點。

　　第二，中海和萬科都是我們的客戶，我們注意到，中海的職業(yè)經(jīng)理人走，基本上都是跳槽到別的房地產(chǎn)公司了，萬科的人基本上都創(chuàng)業(yè)去了，這是一個很有趣的現(xiàn)象。中海的人可能更多的尋求個人的財務(wù)自由，而且中海的創(chuàng)新意識相對弱一點，而萬科就不斷地在夾縫中求生存，所以他的人才素質(zhì)、創(chuàng)新能力會更強。當(dāng)他實現(xiàn)了財務(wù)自由之后，他就尋求自我意志的實現(xiàn)，實現(xiàn)個人的理想。其實華譽也有很多自己留住人才的方法，我們對同事，尤其到了項目負(fù)責(zé)人以上的級別，我們會給他們做職業(yè)規(guī)劃，我們會說你的長項是什么，下一步可以發(fā)展的是什么，還有誰來帶你。比如對一些主任，我會跟他說，他下一步的目標(biāo)是做項目總監(jiān)，他擅長的方面是什么，不擅長的方面是什么，誰來帶他，他也有責(zé)任帶某些人，其實整個公司是變成了一個成長鏈條。因為同一件事自己去學(xué)可能很慢，但是別人點播一下，可能用的力氣只有自己學(xué)習(xí)的1/3到1/4。華譽是一個非常溫情的環(huán)境，所以華譽的英文字母叫Homw，有“家園”的意思。

　　李戰(zhàn)洪：看得出來張董對留住華譽景觀的毛大慶已經(jīng)有了自己的一套，已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

　　下一位是廣州社會科學(xué)研究院的高級研究院談錦釗先生。針對職業(yè)經(jīng)理人這種現(xiàn)象，你是社會科學(xué)院的，你認(rèn)為這是社會現(xiàn)象，還是自然現(xiàn)象？

　　談錦釗：我覺得在互聯(lián)網(wǎng)思維的現(xiàn)代，應(yīng)該有一個新的思維，人的智力，人的關(guān)系、人的網(wǎng)絡(luò)，人的活動能力都是資產(chǎn)，這一點十分重要。我們老說尊重人才，你尊重他什么？每個月給他點公司嗎？不僅僅是這樣的。因為人是有需求的，最低的需求是解決溫飽問題，最高的需求就是自我價值的出現(xiàn)。當(dāng)他做到一定程度的時候，他就想創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)不是要賺多少錢的問題，錢已經(jīng)夠用了，他就是要實現(xiàn)他的自我價值。所以我覺得一個公司要留住人，尊重人才，首先要尊重他的產(chǎn)權(quán)，就是他的知識、他的能耐。我覺得這一點十分重要。人才留不留得住，關(guān)鍵還是產(chǎn)權(quán)兩個字。今天這個會議很好，很多專家都說了很多新的觀點，但是我就聽不到“產(chǎn)權(quán)”這兩個字。因為市場經(jīng)濟就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，也就是資本，有了資本，你就在社會可以立足，一個企業(yè)是這樣，一個個人也是這樣，所以在現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)的時代，個人的創(chuàng)業(yè)已經(jīng)有條件了，你做中介也好，做顧問也好，甚至你去設(shè)計，做規(guī)劃師也好，在家里一個電腦你就可以工作了，只要你有社會網(wǎng)絡(luò)。所以尊敬人的產(chǎn)權(quán)，包括他的自尊心，他的發(fā)展前途，他的技術(shù)，關(guān)系等等。另外再擴展一點講，今天我沒有聽到“產(chǎn)權(quán)”兩個字，我就想，為什么現(xiàn)在大家不太買房，因為我們的理論錯了，房地產(chǎn)要去投資化，既然房地產(chǎn)都不投資了，也就不能保值增值，既然不能保值增值，我買來干什么？花一輩子的血汗錢買一套房子，到70年后就沒有了。到70年的時候，那個房子要賣二手房了，能賣嗎？那個房子不是你的了，你沒有產(chǎn)權(quán)了。我覺得產(chǎn)權(quán)是當(dāng)今最重要的，不尊重人的產(chǎn)權(quán)，不尊重老百姓房屋土地使用的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)絕對不可以繼續(xù)發(fā)展。所以很多人不買房，因為沒有保值功能，它不是你的產(chǎn)權(quán)。所以我覺得今天和今后我們房地產(chǎn)的研究更多要關(guān)注產(chǎn)權(quán)，關(guān)注人的產(chǎn)權(quán)，你的資本、知識、關(guān)系、能耐就是你的產(chǎn)權(quán)。所以市場經(jīng)濟發(fā)展，我覺得人才也是在其中發(fā)揮很大的作用。同時將來的企業(yè)都是微小化的、個體化的，如果當(dāng)老板做得好了，你不是壓抑得力的員工，不讓他露頭，他做得好了，你可以給他成立一個分公司，由他負(fù)責(zé)，你培養(yǎng)的就不是一個敵人，不是一個競爭對手，而是你的合伙人、同盟軍。所以我覺得產(chǎn)權(quán)這個問題是我們當(dāng)前要研究的十分重要的問題，如果這個問題解決不了，我們的改革沒有希望。

　　李戰(zhàn)洪：談教授不愧是社會科學(xué)院的高級研究員，我今天聽到一個新的名詞，叫人的產(chǎn)權(quán)，我自然也會想到房子的產(chǎn)權(quán)，這兩個產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別呢？房子的產(chǎn)權(quán)是不動產(chǎn)，你買了就在那里不動了，人的產(chǎn)權(quán)是動的，是個動產(chǎn)，一個是堅定不移，一個是堅定要移。

　　談錦釗：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它的位置不動，但是它的價值可以流動，所以也不能說它的價值不流動。同樣，一個社會的產(chǎn)權(quán)能夠流動，包括人才、房地產(chǎn)，它能夠流動，就可以到它發(fā)揮最大效益的地方，這個社會就會發(fā)達(dá)。所以房地產(chǎn)也要適當(dāng)?shù)亓鲃印?/p>

　　李戰(zhàn)洪：謝謝談教授。

　　下一位是華美立家的張總，請你談一談你們是如何吸引人，留住人，激勵人的。

　　張志良：我談?wù)勱P(guān)于如何吸引、留住人才。為什么毛總的辭職引起大家的轟動呢？第一，說明人是很重要的，有一句話叫事在人為，沒有人，企業(yè)就沒有發(fā)展。第二，高薪水，包括高股份是留不住人的。在房地產(chǎn)行業(yè)我們做合伙人、股份制是做得比較早的。第三，隨著新興業(yè)態(tài)的發(fā)展，必須有一部分人出來做新興的業(yè)態(tài)，這說明人的流動也是很正常的。如果雷軍不出來，也沒有小米的產(chǎn)業(yè)，所以說以后以后會越來越頻繁，會越來越司空見慣。流動是正常的，我們希望有正常的流動，不要有異常的流動，異常的流動就是不要在競爭對手之間進行惡性的循環(huán)。

　　說到我們怎么留人呢？薪水、股份是可以解決的矛盾，薪水、股份不高都可以漲，但是為什么有些人必然會走？隨著職業(yè)經(jīng)理人的低齡化，90后有一個觀念是快樂工作，隨著我們網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，你從網(wǎng)絡(luò)的角度來說，人才流動就很頻繁了，房地產(chǎn)行業(yè)也要接受這個規(guī)律，流動會越來越快。對于新型的或者說比較年輕的職業(yè)經(jīng)理人，他們的想法都跟我們不大一樣，一旦公司的戰(zhàn)略方向與她追求的夢想的方向發(fā)生差別，這是不可調(diào)節(jié)的。有一句話叫道不同不相為謀，毛總有新的事業(yè)方向了，這是留不住他的。作為企業(yè)需要加快你的轉(zhuǎn)型和升級，要代表最新的服務(wù)模式，你的人才才能留下來，你的企業(yè)才能有更強的競爭力。

　　李戰(zhàn)洪：謝謝張總。最后一個問題，裁員大爆炸，地產(chǎn)行業(yè)還令人羨慕嗎？我們每人一分鐘，就這個題目發(fā)表自己的看法，郭總和張女士就談?wù)勀銈兤髽I(yè)如果留住企業(yè)的毛大慶，其他人都說說地產(chǎn)行業(yè)還令人羨慕嗎。每人一分鐘。

　　馬祎：中午吃飯的時候和一些朋友交流了一下，有人問到我們的市盈率的問題，我是從制造業(yè)在十多年前轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)的，我是有深刻的感觸的，目前中國的制造業(yè)其實更艱難，制造業(yè)無論是毛利潤還是凈利潤都非常困難。我覺得房地產(chǎn)在中國目前來講，除了高科技、新興產(chǎn)業(yè)以外，應(yīng)該還是令人羨慕和向往的一個行業(yè)。

　　李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)還是一個令人羨慕的行業(yè)，工資高。

　　郭建平：我覺得企業(yè)要留住人才，體制很關(guān)鍵，老板要舍得讓利給職業(yè)經(jīng)理人，這樣有共同的理念走在一起，人才才能夠穩(wěn)定。

　　李戰(zhàn)洪：郭董這句話很重要，他說出來了，老板要有錢散人聚的企業(yè)胸懷，用機制留人。

　　楊凱：我覺得在現(xiàn)在這種情況下，首先要適應(yīng)市場，改變自己的機制，這是一個前提。同時需要有良好的企業(yè)文化，現(xiàn)在尤其是年輕人，他對你的認(rèn)同感不完全是你給他多少錢，更多的是他對你認(rèn)不認(rèn)同，不認(rèn)同，錢多他也會走。

　　李戰(zhàn)洪：企業(yè)文化加企業(yè)的機制。

　　張明燕：對這一點，我有兩點要說，第一，是他主動走的，第二是你不得不裁員?，F(xiàn)在房地產(chǎn)很多在裁員，我先說第二部分，實際上房地產(chǎn)波動這么多輪，我們同行業(yè)，設(shè)計界也裁員裁了好多輪了，但是華譽就從來沒有裁員，這就造成同事的安全感和信任感很強，我認(rèn)為這一點很重要。我們?yōu)槭裁纯梢圆徊脝T呢？當(dāng)市場特別好的時候，很多公司因為有了業(yè)務(wù)就拼命招人的時候，我們沒有拼命地擴張，我們會做得更好、更穩(wěn)定，沒有突發(fā)性的增長，所以當(dāng)市場回落的時候，我們也沒有那么多富余的人員。所以我們在2008、2010、2012年的這些波動中，我們沒有因為市場的原因裁過一個人，所以造成大家很大的信任感。2014年，我們房地產(chǎn)的項目實際上是減少的，減少了之后該怎么辦？一種做法就是裁員，但是華譽是采用另一種辦法，就是尋找客戶新的需求點，創(chuàng)造一些新的增長點。舉個例子，就像戶外家具，實際上以往的做法都是直接給施工單位做的，而施工單位做出來經(jīng)常是為了利益，缺乏美感，做得特別差。華譽就開發(fā)這一塊的業(yè)務(wù)，由設(shè)計師來做，然后我們采購，這樣帶來一個業(yè)務(wù)增長。同時我們跟美國MCM公司做戰(zhàn)略聯(lián)盟，做合資公司，在旅游地產(chǎn)方面，我們又站到了制高點，我們就是采取這種轉(zhuǎn)型，把那些富余人員在新的業(yè)務(wù)方面消化掉了。

　　李戰(zhàn)洪：華譽景觀就是兩個關(guān)鍵詞，一個是不裁員，第二是創(chuàng)造新的企業(yè)增長點。

　　談錦釗：在市場經(jīng)濟發(fā)展到中高級階段，人的收入不是最后決定的因素，更重要的要上升到精神的層面，上升到團隊的層面，我覺得這一點對整個社會，對企業(yè)來說都十分重要。我們現(xiàn)在基本上不愁吃穿，但是在精神的層面，企業(yè)文化的建設(shè)方面還相當(dāng)落后，所以我覺得應(yīng)該更多地從物的層面上升到精神的層面，上升到人心，同心同德去奮斗，去創(chuàng)造新的世界這個層面。

　　李戰(zhàn)洪：精神的層面比錢更重要。

　　黎振偉：企業(yè)要使員工不流動，責(zé)任在老板，老板戰(zhàn)略要做對，很多企業(yè)戰(zhàn)略做錯了，這個企業(yè)老板就有問題。另外老板要不斷地改革，讓公司不斷地前進，讓員工跟不上你，覺得自己有危機感就不會走了，這個很重要。戰(zhàn)略、改革，讓企業(yè)不斷進步。

　　張志良：老板要當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人的老師，營造一個快樂的氛圍，這個職業(yè)經(jīng)理人就不會走。另外從職業(yè)經(jīng)理人的角度來說，如果嫌平臺不夠，你要挖掘自己的潛能，就在本企業(yè)建造更大的平臺，這樣老板也不會裁員，職業(yè)經(jīng)理人也不會走。

　　李戰(zhàn)洪：我們控制時間，剛好40分鐘。謝謝7位嘉賓，謝謝大家，本場討論會到此結(jié)束。

　　主持人：謝謝各位嘉賓和主持人。接下來我們要進入主題討論會之三：降息、降準(zhǔn)開啟源頭活水，融資似乎不再是難題，“錢荒”還在嗎？資本逐利本性無法回避，怎樣衡量是每一個企業(yè)應(yīng)有的清晰判斷。

　　2015觀點年度論壇主題討論會三的討論主題是：資本樂與憂房企該找誰借錢？

　　首先，有請本次討論的主持嘉賓上臺就坐：瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光先生。下面有請討論嘉賓上臺就坐：正大中國房地產(chǎn)集團有限公司總裁滕維方先生；亨瑞集團董事長鄒亨瑞先生；竹凌開發(fā)咨詢有限公司董事總經(jīng)理蘇廣平先生；鼎信長城（北京）投資管理有限公司執(zhí)行總裁王健飛先生；方正浦贏資本高級副總裁鄒俊軍先生；寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。有請以上各位嘉賓上臺，本次討論時間也是40分鐘。有請沈建光先生為我們主持這場討論。

　　沈建光：非常榮幸有機會來主持這場研討會。在座的各位都是房地產(chǎn)的大佬，其實我剛才演講中也提到一個問題，就是對貨幣政策的放松，我是比較樂觀的態(tài)度。當(dāng)然我們也知道去年緊縮對房地產(chǎn)的影響很大，所以我想就兩個問題請教各位。第一個就是在緊鎖的時候你們確實感覺到對你們的負(fù)面沖擊有多大？包括錢荒，渠道方面，銀行渠道拿不到錢，其它的渠道拿到的錢成本有多少？這是一個。另外一個，今年看到大幅的降準(zhǔn)降息，包括允許銀行對房地產(chǎn)大放，融資各方面放開的話，對房地產(chǎn)公司的業(yè)績改善，或者是投資機會會不會有實質(zhì)性的改善，這兩個問題我想請教各位。

　　滕維方：今天這個現(xiàn)場很熱，但是房地產(chǎn)還沒有那么熱，我認(rèn)為中國的錢真的好貴，我們集團是個外資企業(yè)，所以我們在中國投資，比方在北京CBD，我們拿海外的資金投進來，而且要求42億人民幣一筆付，外匯管理局在兩年前不許我們進來，說我們拿錢炒地皮，北京市政府希望我們15天就必須到賬。國外的錢，包括歐洲、日本的，包括美元這些都非常便宜，中國現(xiàn)在面臨融資成本那么高的情況，我們肯定是拿境外的錢，而且我也希望在國內(nèi)做的一些地產(chǎn)，盡量跟國外的一些企業(yè)合作，比方跟一些大的財團合作。如果你們現(xiàn)在在海外發(fā)債比較高，原因是海外不太了解國內(nèi)，另外本身國內(nèi)也那么高。另外剛剛沈總說人民幣是跟美元掛鉤的，不會大幅降息，會降點準(zhǔn)備金，因為你大幅降息，人民幣貶值，對人民幣的穩(wěn)定、外資的流出會有很大的影響。但是我有一個建議，如果企業(yè)比較錢多，中國的利潤比較低，想要多掙錢，倒是可以做“一帶一路”，去亞洲其它國家。我們集團是泰國的公司，在曼谷最好的地方，我們有一大片地，跟綠地合營一家公司，我們?nèi)ト谫Y，由綠地來建設(shè)，我們共同運營。我們的資金成本非常低，利潤非常高。明天我想請大家好好關(guān)注一下習(xí)主席在博鰲亞洲論壇的一個很重要的講話，實際是講“一帶一路”宣布正式的啟動，包括印尼、緬甸、泰國、斯里蘭卡這些地方都有很好的機會，他們的經(jīng)濟剛剛起步，房價增長很多，可能每年能增長達(dá)到30%。

　　徐東：本來這里坐在這里的應(yīng)該是我們集團的鄒亨瑞董事長，因為他有事情，臨時中午趕回去了，委托我在這里代表他做一個對話發(fā)言。剛才沈博士作為主持人提出這個問題，實際上我們亨瑞集團主要是關(guān)注美國的房地產(chǎn)市場，我們對國內(nèi)的市場不是太了解，我覺得大家既然提到通縮的問題，提到地產(chǎn)發(fā)展的問題，我覺得可以考慮把眼光向外看，剛才正大的滕總也提到要做“一帶一路”，中央政府從政策上也提到這一點，要走出去，這也是大家共同的一個趨勢，是國家的一個戰(zhàn)略。海外這個市場，我覺得也應(yīng)該是廣大的國內(nèi)的開發(fā)商關(guān)注的，或者說也許是國內(nèi)市場的一個突破。這里我想舉一個數(shù)字來講講可能更好一些，我前段時間看了上周《環(huán)球時報》的報道，它說2014年的中國中國跨境房地產(chǎn)投資累計規(guī)模達(dá)到了390多億美元，2008年的時候只有9200萬美元，短短的7年就增長了200倍。在2004年的整個市場規(guī)模里面，我們可以看一下美國市場，占的是最大的比重，其中房企在美國市場投資比例達(dá)到了48.66%，對于個人在海外購房，尤其美國購房，達(dá)到了20.69%。這個現(xiàn)象我想大家也已經(jīng)都了解了，特別是上周在北京的兩會閉幕的時候，當(dāng)時李克強總理接受記者采訪的時候，其中有一個記者就問，大量的中國人在海外購房，是不是炒高了一些重點城市的房價，問他怎么看。我也引用一下李克強總理對這個記者的回答，他說是有這個情況，但是并不太清楚，不好做太多的評估。但是中國去年吸引外資的力度卻是最大的一年，外資進入中國達(dá)到1200億美金，同時他還強調(diào)，“我們也愿意看到中國的企業(yè)走出去，中國的公民到國外去創(chuàng)業(yè)”。我覺得市場永遠(yuǎn)是跟著需求走，剛才那個數(shù)字已經(jīng)看到了，大量的中國富人在海外購置房產(chǎn)，我覺得這或許是我們國內(nèi)房企未來發(fā)展的一個方向。

　　可能大家會考慮，國內(nèi)房企走出去，比如說去美國市場，包括上午專家的談話，大家都會拿美國作為一個對標(biāo)的國家來討論，這樣的話，很多房企可能會說，我走到這個市場，我會不會遇到一些問題。確實我覺得會有一些問題，比如說美國市場是一個高度透明、發(fā)達(dá)的市場，在這里面可能國內(nèi)房企首先遇到的問題就是剛到美國，可能缺少一個信用記錄，因為信用積累要靠時間的，這是一個比較大的問題。因為信用積累需要時間，你在當(dāng)?shù)刈鳛殚_發(fā)商需要融資，在這一塊，你比較難拿到當(dāng)?shù)氐娜谫Y，你的成本可能也會比較高一些。還有一個大家面臨的問題就是中美文化、法律和商業(yè)規(guī)則方面還存在著比較大的差異，特別是在中國房企要開拓美國市場，還缺少美國本土的團隊。這里面我們也看到，因為我們在美國市場做了六七年的時間，也看到了最近一些標(biāo)桿房企已經(jīng)開始走入美國市場，也走了一些彎路。

　　遇到這些問題，我們有什么解決方案呢？亨瑞集團可以給大家提供解決方案。亨瑞集團可能大家耳熟能詳?shù)氖俏覀冏鲆泼竦?，怎么做房地產(chǎn)融資了呢？我們1992年在加拿大成立，主要做移民，現(xiàn)在是國內(nèi)最大的一家做移民的公司，我們現(xiàn)在也拓展到投資、基金、置業(yè)全方位的領(lǐng)域，我們也通過引入EB5資金提供低成本的夾層的貸款，以及我們還有一個股權(quán)基金，也可以配合這個項目的投資。這里面我們已經(jīng)開始跟國內(nèi)的綠地集團在洛杉磯有很大的項目，亨瑞集團通過EB5的資金給它融資，它是10億美元的融資規(guī)模，我們給他提供了5億美元的資金，并且通過當(dāng)?shù)氐你y行給它進行融資，可以降低開發(fā)商的成本，擴大杠桿，我們在美國已經(jīng)做了50多個房地產(chǎn)的開發(fā)項目，累計總規(guī)模，通過EB5投資20多億美金，總規(guī)模達(dá)到100多億美元，我們的團隊經(jīng)驗非常豐富，也想通過這個機會跟大家分享。

　　我們雖然對國內(nèi)市場不了解，但是還是希望大家走出去的時候考慮和我們合作。

　　沈建光：謝謝徐總，接下來有請?zhí)K總。

　　蘇廣平：謝謝沈博士，我覺得挺有意思的，本來我覺得我在這上面提供的角度可能是比較特別的，但是因為坐的關(guān)系，我們前面三位發(fā)言人都有一點境外的角度。我過去這些年一直是做跨境開發(fā)交易的事情，早些年主要是幫助一些國外的企業(yè)，不管是我在那邊直接做的時候，還是后來做顧問咨詢的時候，主要是幫國外的企業(yè)到中國做開發(fā)項目。僅一年多的時間又開始幫一些國內(nèi)的企業(yè)去看一些海外的項目，尤其以美國為主。我覺得這兩年一個很明顯的趨勢就是，國外的企業(yè)也好，資金也好，來中國投資房地產(chǎn)的熱情大幅下降，中國的企業(yè)往國外投資的熱情急劇上升。

　　根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)字，去年我們改變了資本輸入國的概念，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，第一次往國外投資的金額超過了外資投到中國房地產(chǎn)的金額。我們說到融資，我感覺資本永遠(yuǎn)是逐利的，其實它也沒有說這個錢就不見了，可能你覺得融資難的時候，可能是行業(yè)比較困難的時候，因為不太容易收到雪中送炭的資本，這個時候并不是錢消失了，只是你的經(jīng)濟比較困難的時候，錢就不往你這兒來了。從我們的角度來看，其實現(xiàn)在是國內(nèi)資本異常充沛的時候，中國已經(jīng)作為一個在世界范圍內(nèi)的重要的資本輸出國，現(xiàn)在比如說在美國，我們在紐約、舊金山去看項目，中國的投資人已經(jīng)是很多開發(fā)商重點看待的事情。我前天在觀點也就中國的投資人投資美國發(fā)表了一點我的看法，現(xiàn)在這個趨勢特別猛，我也看到中國的一些企業(yè)比較激進的做法，所以有產(chǎn)生了想寫一點東西的想法，大家有機會也可以看一下。

　　沈建光：打斷一下，你說融資的問題，比如說綠地到美國投資房地產(chǎn)，他的錢是在美國當(dāng)?shù)厝?，還是在中國投過去？這個錢的來源怎么樣？成本怎么樣？

　　蘇廣平：綠地的融資安排是怎么樣的我不是很清楚，但是我接觸到一些開發(fā)項目，因為整個開發(fā)有幾層不同的資本組合，你會有自己的自有資金作為股本金，然后你可能在股本金層面還可以放大一些，可以借一些股本金，然后開發(fā)的時候都有開發(fā)貸，一般來說我看到的都是在當(dāng)?shù)厝ソ鉀Q的。但是這些中國企業(yè)到美國去，很多時候選擇的獨立操作，他再融資上碰到的第一個問題就是銀行貸款的問題，他在這邊很有實力，規(guī)模很大，但是他到美國之后，大家不知道他。很多美國境外的東西對美國境內(nèi)的貸款是不產(chǎn)生特別大的作用的，這時候就會碰到很多的問題。

　　沈建光：這樣的話就滕總跟徐總的公司合作比較好。

　　蘇廣平：對。

　　徐東：我插一句，最近我們拉了日本伊藤忠，我們集團是他的大股東，我們投了800億給中信，日本的錢是非常便宜的，我們拿了800多億現(xiàn)金，這是建國以來最大的一筆，現(xiàn)在海外的錢非常便宜，中國的錢太貴。我覺得出海外，跟一些名牌公司，跟境外做得好的公司合作嫁接是一個好的解決辦法。

　　沈建光：中國流動性很多，但是它有結(jié)構(gòu)性的問題，其實融資還是很貴的，盡管我們的儲蓄是最高的，已經(jīng)是資本輸出國了，但是國內(nèi)金融改革還在進行中，很多結(jié)構(gòu)性的問題。

　　王健飛：我是來自鼎信長城的王健飛，前面幾位老總已經(jīng)做了很好的解答，前面的討論環(huán)節(jié)比較少有資金管理人的角度，我和后面的鄒總都屬于基金管理人或者是資產(chǎn)管理人，從這個角度我想談一下對房地產(chǎn)基金融資的影響。

　　對于鼎信長城基金來說，2013年我們的投資規(guī)模大約有60億，2014年大約有80億，每年的規(guī)模里面都比較穩(wěn)定的，其中的80%左右的資金來源是來自于銀行。大家知道這兩年的貨幣政策雖然大的趨勢是一致的，但是也有一些調(diào)整，但是我們的融資渠道是比較穩(wěn)定的，這是第一個現(xiàn)象。

　　第二個是考慮到房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本和難易程度，這兩年大家可以看到，不同的體量，不同的盈利水平的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的融資成本和難易程度都是天差地別的，這其中當(dāng)然有貨幣政策的影響，它是影響整個行業(yè)的平均成本，但是不同企業(yè)的分化和分類的調(diào)整是一直都在的，包括克強總理的報告連續(xù)幾年對房地產(chǎn)調(diào)控中都提到這個詞，叫“分類調(diào)控”，這個分類有體現(xiàn)了不同量級開發(fā)商融資的難易程度。

　　第三個是對于不同的城市，不同的項目之間，在具體微觀操作的方面，北、上、廣、深的項目融資成本就是低，三線城市的成本就是高。

　　這三個現(xiàn)象綜合到一起就是市場，市場對資源配置的作用體現(xiàn)得越來越明顯，不管是對我們基金管理的融資，還是對開發(fā)企業(yè)的融資，都體現(xiàn)出市場的一個選擇。比如說萬科在海外發(fā)債，前兩天剛剛發(fā)出來，2.755%的成本。再到我們另一個合作伙伴，當(dāng)代前兩天發(fā)的債到了13%，我們還有一個合作伙伴，大概三年前它剛剛上市的時候，發(fā)債成本也是在12%，最新的發(fā)債成本是9%，這一系列的變化都體現(xiàn)出來，不管是境內(nèi)資本市場還是境外資本市場，市場的選擇才是最根本的地方。

　　這是我對剛才這個問題的一個回應(yīng)，不管是資金面的寬松，或者是緊張，對于不同企業(yè)，不同量級的個體差異會越來越明顯，這個差距會越來越大。

　　還有一個問題，對于海外投資，一帶一路這個話題也非常熱，包括在博鰲論壇上，習(xí)主席也會有一些解釋和表述。但是對于走出去的策略，不管是基金還是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我想大家還是要站在尊重市場規(guī)律的角度，要看項目本身，不要為了走出去而走出去。我知道我們有一個同行，就是盛世神州基金，他們在美國做了一單投資，非常的成功。我們2015年也想在海外繼續(xù)努力，但是將近半年的時間接觸下來，對項目的篩選，對具體市場的判斷可以看出來，實際上是千差萬別，特別是在項目具體類型上，海外的房地產(chǎn)項目非常有意思，有的時候是一棟教堂，它是保護文物，外觀不可以變，里面的功能可以隨便改，一個教堂改成一個住宅。還有的是一個學(xué)校改成一個住宅，還有不光改成住宅的，還有改成各種商業(yè)。不同的物業(yè)類型，其中所體現(xiàn)的，需要開發(fā)商所具備的專業(yè)能力非常強，這就體現(xiàn)出每一個開發(fā)商要做成項目，要對市場有很好的把握和判斷，還有對項目自身運營的要求，這都變得非常的關(guān)鍵。

　　沈建光：你們的資金來源是為問銀行借的，能不能透露你們的資金成本是多少？

　　王健飛：我們的資金成本也是根據(jù)我們所投資企業(yè)和項目而有所區(qū)別，像我們之前跟保利合作，我們的資金都是通過私行或者是同業(yè)拆借來到我們基金的，我們給到保利的成本只有8%到9%，其它的項目，百強靠后一點的開發(fā)商的成本到10%。

　　沈建光：你們的資金是自己的，還是問銀行借的？

　　王健飛：我們的資金是來自銀行的，我們更多是資產(chǎn)管理的角度，其實我們不是向問行借錢，而是做一些發(fā)行。像我們基金目前已經(jīng)是招行、民生等幾家股份制銀行準(zhǔn)入的基金管理人，我們可以拿到那里做一些發(fā)行，現(xiàn)在也正在向工行做準(zhǔn)入的申報。

　　鄒俊軍：今天很高興有機會跟各位大佬一起交流，我就順著王總的話題，我跟他是同行，在臺下也是朋友，交流還是蠻多的，對廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商融資難、融資貴的問題，這是始終存在的，盡管現(xiàn)在連續(xù)的降準(zhǔn)、降息，包括一些量化的寬松等等，剛剛沈總也提到了，出現(xiàn)資金的這個狀況，盡管很充裕，流動性很好，但實際上還是面臨很多結(jié)構(gòu)性的問題，在這樣一個大的環(huán)境下，我們倒認(rèn)為對大的開發(fā)商，對一線的開發(fā)商來講，資金的問題可能不是很大，最大的問題就是對廣大的中小型的開發(fā)商、區(qū)域性的開發(fā)商，他們的日子其實是不太好過的，尤其是像2014年以來，房子不那么好賣了，銀行的貸款也不那么容易貸了，在這樣的市場環(huán)境下，資金從哪里來呢？我作為私募基金的角度，我認(rèn)為正是我們這樣的機構(gòu)發(fā)揮作用的時候了。從成熟市場的情況來看，直接融資是大勢所趨，而我們國內(nèi)的資金狀況，資本市場的狀況就是間接融資的比例過大，特別是銀行為主的，傳統(tǒng)的壟斷型的金融機構(gòu)，它所占據(jù)的比例是過大的。這種實際的情況下，我們認(rèn)為拓寬直接融資的渠道，加大直接融資的比例肯定是一個大趨勢。這種環(huán)境下，我們作為私募基金，正好是可以發(fā)揮我們的靈活性，包括適度杠桿的作用的時候。我們方正浦贏在國內(nèi)是做私募基金比較早的，我們核心的團隊曾經(jīng)做到將近50億的資產(chǎn)管理規(guī)模，也是很早就從事房地產(chǎn)基金管理工作的，我們也很希望跟一些中小型的區(qū)域龍頭性的開發(fā)商，有比較迫切資本需求的，同時因為種種原因可能被傳統(tǒng)的銀行所忽視的，甚至受到歧視、排擠的開發(fā)商，我們很愿意跟他們合作。

　　沈建光：最后有請韓總。

　　韓世同：今天好像在座的沒有銀行和開發(fā)商的，本來這個話題聽聽他們兩方面的意見可能會更貼切一點。其實我一直對房地產(chǎn)企業(yè)的融資非常關(guān)注，我們國家的銀行體系，更多的還是維護金融自身的利益，像去年的利率放開，實際上銀行就有可能會對個人房貸收緊，因為這個會影響到他的利率，去年我也跟沈博士探討過這個問題，現(xiàn)在這個現(xiàn)象，由于資金面的放寬，好像沒有那么嚴(yán)重了，但是其實之前我也觀察到，大企業(yè)跟中小企業(yè)面臨著不同的情況，跟鄒總講的情況很一致。我服務(wù)的一個香港的企業(yè)它很有錢，它想借給萬科，它借不了，因為萬科的錢很多，大企業(yè)不需要資金，大企業(yè)在香港成立公司，在境外又可以發(fā)債，又可以融資，其實境外能夠融得到的錢，如果能夠拿進來，光是這個資金的錢就已經(jīng)賺了很多了，尤其是現(xiàn)在前海、橫琴，還有自貿(mào)區(qū)等等，對金融都放開的話，這個口子會越來越大。目前高利差的現(xiàn)象，如果逐漸利差消失，我擔(dān)心我們的銀行還能不能活下去。這個高利差使得他們維系著非常好的日子，包括去年整個信貸規(guī)模都在收縮，銀行獲利的程度還是非常高的。但是現(xiàn)在面臨的情況是，我們現(xiàn)在發(fā)行貨幣這么多，企業(yè)依然覺得很緊。我們看到銀行現(xiàn)在對救助房地產(chǎn)的積極性比住建系統(tǒng)還要積極，什么時候看到央行放開現(xiàn)代、降息、降準(zhǔn)？到目前降了兩次息，降了一次準(zhǔn)。但是因為你的行政性的限制措施和手段還沒放開，等于你綁住手腳讓他跑步，你的降息、降準(zhǔn)能夠獲得的效果大大減弱了。我們看到降息最好的一次是去年底的那次，但是今年1月、2月的成交都大幅回落，現(xiàn)在不得不降息、降準(zhǔn)，但是這樣還不行，李克強在兩會上還要提要構(gòu)建平穩(wěn)的住房市場?，F(xiàn)在資金的成本這么高，我們維持了多利差的體系，海外的成本非常低，我們看到很多海外融資的成本非常低。但是小企業(yè)15%、20%都不容易貸到，將來這方面的需求給私募很大的空間，我接觸到一些小企業(yè)，它基本上要靠自有資金或者民間接待來維系它的單一項目的運作。它跟銀行就算拿開發(fā)貸都比較困難，因為你如果不是住宅，不是快速周轉(zhuǎn)的項目，你要建寫字樓、商業(yè)項目就非常難，所以我覺得融資的問題還是要多種渠道，尤其是通過民間資本的集合，你要借銀行的錢，你就不得不快速周轉(zhuǎn)，但是如果大家都相當(dāng)于是股東共同開發(fā)的話，就可以長期持有，這樣整個結(jié)構(gòu)就可以改變，也可以降低金融風(fēng)險。我覺得在目前的環(huán)境下，金融的改革還是要比較審慎一些才好，要不你這么高的利差，你要突然的打開，可能造成的沖擊和影響會非常巨大。

　　沈建光：謝謝韓總，這樣聽下來，整個房地產(chǎn)融資難，錢拿不到，有點像偽命題，其實它是一個分化，大企業(yè)的融資根本不難，還有海外的資金成本很低，小企業(yè)也非常難，這是很符合規(guī)律的，包括分化，包括以后的并購，包括現(xiàn)在這樣一分化的局面會越來越明顯，我上午看到有一張圖，就是三大集團的態(tài)勢越來越明顯，這個已經(jīng)可以使小企業(yè)被大企業(yè)并購越來越明顯。

　　在這里我還有一個問題，在前兩天國務(wù)院發(fā)展高層論壇上，“一帶一路”是最熱門的話題，國家準(zhǔn)備投入大量的資金在一帶一路沿線進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括幾個商業(yè)設(shè)施，包括能源項目，這樣也是會創(chuàng)造很多的對房地產(chǎn)的機會，不一定是住宅，有可能是商業(yè)、辦公等等，整個跟國家的政策配合起來，可能也會有些機會。并且我們還談到很多海外合作的機會，國內(nèi)主要是金融的分化，包括結(jié)構(gòu)性的問題。對這個問題，雖然我們沒有房地產(chǎn)行業(yè)的人在里面，也沒有銀行在里面，但是我們還是要把這個做一個充分的討論？各位還有沒有要補充的？

　　韓世同：其實現(xiàn)在有很多的企業(yè)一方面我們看到有些資金在外移，包括王石說萬科有大概15%的比例是作為對沖風(fēng)險，這種向外的擴張的投資，它也有市場的需要，也有這樣的機制，這方面需要怎么樣來考量，確實需要多角度觀測。我覺得像一帶一路它的確是一個新的商機，對開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在國內(nèi)市場相對成交比較困難，這些方面又是國家鼓勵的方面，這方面需要做大膽的研判。去年10月我還去過泰國，當(dāng)時還不錯，但是英拉下臺了就有一些影響了，泰國的生活習(xí)慣和我們的距離都非常合適，但是它的政局不太穩(wěn)定。所以走出國際，對開發(fā)企業(yè)而言，他還是不如在本土作戰(zhàn)那么好。像泰國非要本國國民才擁有土地權(quán)，你要變成一個泰國人才能持股，才能設(shè)置你的機構(gòu)，然后進行開發(fā)。

　　滕維方：作為泰國企業(yè)，我回應(yīng)一下這個問題。實際泰國政局很穩(wěn)定，一般它的政府的變化對民間沒有什么影響，泰國的經(jīng)濟增長也非常高。還有一個我要提醒一下，因為大家一股腦都想去美國投資，我不知道大家注意到?jīng)]有，最成功的華人李嘉誠，他是全世界投資的，在英國、加拿大投資非常多，但是他從來沒有在美國投資過。因為美國是寬進嚴(yán)出的，你想從美國賺出錢來，我們可以看到的例子，日本人80年代進去全部都虧了，最近匯豐銀行被罰，UPS被罰，包括豐田等等。在美國投資房地產(chǎn)，它會用各種稅法，各種東西限制你，你別想從美國帶走大量的錢。這是我個人的意見，我們也沒在美國投資。

　　沈建光：時間也到了，謝謝各位專家的發(fā)言。

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，2015觀點年度論壇的演講和對話議程到這里結(jié)束，謝謝大家的支持，讓我們再一次用熱烈的掌聲感謝今天為我們帶來精彩觀點的每一位嘉賓。

　　下面，我們即將開始的是本屆觀點年度論壇最重磅的內(nèi)容：華譽景觀·2014年度中國房地產(chǎn)卓越100榜頒獎盛典，讓我們一起見證中國房地產(chǎn)行業(yè)最光榮的時刻。謝謝大家。