去年到現(xiàn)在，我們實際上從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向新產(chǎn)業(yè)服務(wù)加快轉(zhuǎn)型。如果能夠順利完成這個步驟，我們會變成既是一個新的地產(chǎn)公司，又是一個新的創(chuàng)業(yè)投資公司。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準帶來的是否光明未來？2000億時代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 3月25日，光谷聯(lián)合控股有限公司在香港召開2014年全年業(yè)績發(fā)布會。公司董事長兼行政總裁黃立平、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁胡斌、首席財務(wù)官姜永進出席發(fā)布會。

　　據(jù)光谷聯(lián)合最新披露數(shù)據(jù)，2014年公司除稅前利潤為人民幣6.32億元，較2013年增長6.4%；股東應(yīng)占溢利較2013年增長29.4%至4.15億元。綜合毛利率35.4%，較2013年輕微下跌0.8個百分點，仍領(lǐng)先行業(yè)平均水平；核心凈利潤率為17.7%，較2013年有所上升。

　　不過，在發(fā)布會上，光谷聯(lián)合似乎并不打算過多涉及2014年的營運數(shù)據(jù)。在大部分時間里，它都在講述未來將轉(zhuǎn)型新型產(chǎn)業(yè)運營商的故事。

　　這個故事的背景則是，2015年中國結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的力度將進一步加大，新科技服務(wù)業(yè)、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)將加快發(fā)展。而光谷聯(lián)合正是看中了其中的商機。

　　黃立平表示，2015年公司主要有三件事要做。第一是增加開發(fā)規(guī)模，這是公司過去的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)；第二是增加投資性物業(yè)，第三則是增加各種專業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　按照黃立平的構(gòu)想，公司在開發(fā)業(yè)務(wù)方面圍繞“孵化企業(yè)”這一重點。具體以服務(wù)新型的創(chuàng)業(yè)中小企業(yè)為主，通過提供“空間服務(wù)+創(chuàng)投服務(wù)”和這部分企業(yè)聯(lián)系到一起，分享他們未來成長的成果。

　　不同于天使投資人的身份，黃立平強調(diào)，光谷聯(lián)合作為新型產(chǎn)業(yè)運營商，在中小企業(yè)發(fā)展前期，不僅提供辦公、實驗的空間服務(wù)，還提供創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)；企業(yè)發(fā)展起來后，繼續(xù)提供空間服務(wù)以及其它系統(tǒng)服務(wù)，是一個持續(xù)的生態(tài)體系。

　　據(jù)透露，光谷聯(lián)合未來將擬投資的創(chuàng)新型公司統(tǒng)一放到“萬眾創(chuàng)客聯(lián)盟”平臺上，有利于建立良好生態(tài)鏈。為了打造這一平臺，公司將通過O2O模式，讓創(chuàng)業(yè)者在線上通過互聯(lián)網(wǎng)交流，線下通過公司提供的空間交流。

　　黃立平表示，去年到現(xiàn)在，公司實際上是加快從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向新產(chǎn)業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型。如果順利完成這個步驟，公司將變成集新型地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)投資于一體的公司。

　　目前光谷聯(lián)合的“萬眾創(chuàng)客聯(lián)盟”平臺仍處于籌備期，線下只有青島、武漢兩個基地。黃立平表示，未來公司在線下增加五個區(qū)域，在關(guān)鍵的線上服務(wù)平臺方面，公司爭取在5-6月份完成相關(guān)工作。

　　“這一點我們希望用比較高效率的方式推動，如果線上有幾百萬創(chuàng)業(yè)者，未來的價值就很大；如果里面有一批非常優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)者和項目，就能夠構(gòu)建長期的價值鏈條。”

　　在投資創(chuàng)業(yè)平臺的同時，為了實現(xiàn)資金收支平衡，光谷聯(lián)合表示，公司并不打算在2015年公開拿地補充土儲。

　　對此黃立平解釋稱，公司會另外考慮以輕資產(chǎn)的模式，通過合作的方式擴大布局。具體將挑選已經(jīng)有基礎(chǔ)的項目，用提供咨詢管理服務(wù)或者全面合作的方式介入；若項目成熟，還可以進行收購。

　　黃立平還透露，目前已經(jīng)有合作項目確定下來，不過尚未能對公眾披露。

　　以下為光谷聯(lián)合控股有限公司2014年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：公司年報數(shù)據(jù)里面提到，毛利潤率是下降的，凈利潤率卻上漲，而且漲得比較多，主要是什么原因？

　　黃立平：我們有一個項目因為沒有合并到報表，所以在銷售收入上沒有體現(xiàn)出來。第二個，我們運營的業(yè)務(wù)四個方面增幅都比較大，包括我們純物業(yè)收入、DHC運營收入、園區(qū)運營服務(wù)收入等，都有比較大的增幅。

　　從營業(yè)收入的規(guī)模上講，這個增幅是合并報表中抵消了，但是體現(xiàn)在利潤上面，這也是我們轉(zhuǎn)型的一個體現(xiàn)形式。把整個價值鏈做得比較系統(tǒng)以后，各個方面都可以為入園的企業(yè)持續(xù)提供服務(wù)，而不是一次性的地產(chǎn)服務(wù)。未來還會出現(xiàn)利潤增幅比營業(yè)規(guī)模增幅還要大的情況。

　　現(xiàn)場提問：公司毛利率是35%，現(xiàn)在很多企業(yè)比較的中海是32%，為什么毛利率能保持這樣的水平？

　　黃立平：目前我們的模式在地產(chǎn)行業(yè)中是差異化的，靠的是對需求的準確理解，靠的是積累的客戶資源，所以相對來講我們的產(chǎn)品溢價能力比較強。

　　我們和其他企業(yè)相比，競爭性并不那么尖銳。我們始終把價值導(dǎo)向放在創(chuàng)意性上，通過獨特的東西來體現(xiàn)價值，不要跟別人雷同。

　　管理層：商業(yè)和住宅很容易有同質(zhì)化的東西，所以要用個性來競爭。你的主題很鮮明，所有東西都是業(yè)主想要的東西。對業(yè)主而言，這也是比較劃算的方式，我們不僅僅為他們提高了盈利能力，還減輕了他們的負擔。

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這方面國家都還是持支持的態(tài)度，在土地和資源的獲取、資金方面等等都是支持的。公司未來會做更多不一樣的產(chǎn)品，這是差異化帶來的優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：公司去年的租金收入是70%的增長，這是因為什么原因？

　　黃立平：去年我們按照過去的方式銷售，另外增加了投資性物業(yè)。投資性物業(yè)產(chǎn)生了租金收入，且不是因為租金價格帶來的增幅，而是規(guī)模增加了，整體的結(jié)構(gòu)調(diào)整了。

　　管理層：我們在去年上市的時候就做了這種安排，想在投資性物業(yè)上面加大比例，所以在營運方面的力度相對加大。過去一年的工作，應(yīng)該說充分體現(xiàn)了這一點。

　　現(xiàn)場提問：公司物業(yè)開發(fā)的合同有所下降，商業(yè)運營方面的增長相對大一點，未來會維持30%以上的增長嗎？去年租金收入比重大概是10%，未來這方面的目標是多少？

　　黃立平：我們希望運營物業(yè)的長期占比應(yīng)該在30%，這也是我們未來要著重去增長的部分。

　　今年我們通過新的激勵政策，鼓勵這個業(yè)務(wù)進一步地持續(xù)增長。同時，我們加強了利用移動互聯(lián)網(wǎng)對業(yè)務(wù)實現(xiàn)智能化，提高效率，并且希望形成獨特的優(yōu)勢，覆蓋更廣的領(lǐng)域。

　　現(xiàn)場提問：今年投資方面的金額會是多少，資本開支預(yù)計多少？

　　黃立平：不準備大幅度增加土地儲備，但是我們會考慮通過資產(chǎn)重組合作的方式來進一步擴大影響面，還有投資性物業(yè)的比重。同時，我們會選擇一些有利于培育中小企業(yè)的項目，增強我們長遠對中小企業(yè)吸引力的基礎(chǔ)?？傮w的開支我們希望在去年的基礎(chǔ)上減少資金流出的比例，總體實現(xiàn)資金的收支平衡。

　　我們還是會采取合作的方式，不會去公開拿地。我們要選一些已經(jīng)有基礎(chǔ)的項目。目前已經(jīng)有很好的合作伙伴，他們有獨特的優(yōu)勢，而我們也有自己的優(yōu)勢。

　　合作大體有這樣幾種形式：第一，我們來提供咨詢管理服務(wù)；第二，有一些成熟的項目我們可以進行收購；第三，可以考慮全面的合作方式，當然這個也可以探討。這是通過整合資源，讓效率和發(fā)展的步伐能夠加快。

　　管理層：隨著品牌的影響力不斷擴大，還有經(jīng)驗的積累、客戶的積累，我們?nèi)ヒ恍┏鞘袝r都有一些當?shù)仨椖縼碚労献?。通過這種方式，我們可以進入一些不錯的城市拓展業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)場提問：目前公司有沒有意向城市，以及在談的項目？

　　黃立平：目前有，但是還不方便透露。

　　現(xiàn)場提問：公司說要持續(xù)增加持有物業(yè)的占比，這會不會影響你們的周轉(zhuǎn)率？

　　黃立平：我們希望能夠保持比較好的現(xiàn)金流，既加快銷售的步伐，同時增加持有的比例，讓這兩件事同時均衡發(fā)展。所以在我們的發(fā)展階段有三件事要辦，第一，要加大開發(fā)規(guī)模，這是我們過去的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)；第二，要增加投資性物業(yè)的比例；第三，還要增加各種專業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，我們希望更好地服務(wù)一些新型的創(chuàng)業(yè)中小企業(yè)，他們的技術(shù)優(yōu)勢，包括他們未來的關(guān)系，我們希望通過“空間服務(wù)+創(chuàng)投服務(wù)”跟他們綁在一起，分享他們未來成長的成果，把我們的服務(wù)形式進一步地細化。我們可以用不動產(chǎn)來提供服務(wù)，還可以為他們提供更系統(tǒng)的服務(wù)。

　　我個人認為，這會是我們在業(yè)內(nèi)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式上的一個創(chuàng)新。我們希望能夠始終走在前列，所以現(xiàn)在既要發(fā)展，又要創(chuàng)新。

　　現(xiàn)場提問：除了公司以外，之前有沒有其他企業(yè)嘗試過這種模式？

　　黃立平：目前沒有看到有企業(yè)這樣做。去年上市之前，我們將房地產(chǎn)過去以寫字樓為主演變成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，是進一步差異化的創(chuàng)新。去年到現(xiàn)在，我們實際上從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向新產(chǎn)業(yè)服務(wù)加快轉(zhuǎn)型。如果能夠順利完成這個步驟，我們會變成既是一個新的地產(chǎn)公司，又是一個新的創(chuàng)業(yè)投資公司。

　　這種新身份不像天使投資人。天使投資很單一，就是單純資本參與，然后來分享企業(yè)的成果，這只是一種服務(wù)方式。我們有服務(wù)，天使投資角色未來就是我們創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系的一部分。而且創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系是在是地產(chǎn)系統(tǒng)里面的，我們的對象是個人辦公、微型公司辦公等，是這樣的一種模式。

　　現(xiàn)場提問：那這種模式是否和香港的科技園差不多，給小微企業(yè)提供創(chuàng)新服務(wù)？

　　黃立平：相對來講，香港的科技園是在一個區(qū)域里，提供空間為這個區(qū)域的人服務(wù)。我們希望產(chǎn)業(yè)園開發(fā)業(yè)務(wù)本身也能發(fā)展，為此會跨區(qū)域。

　　我們在一個城市里開發(fā)項目，在這里孵化企業(yè)，為它們提供“空間服務(wù)+創(chuàng)投服務(wù)”；當它們長大后，還為它們提供新的空間服務(wù)。所以，這將是一個持續(xù)的生態(tài)體系。

　　所以大家如果有興趣，希望持續(xù)能關(guān)注光谷聯(lián)合。我們在三到五年的時間內(nèi)，希望走出一條房地產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)投資結(jié)合的新路子來。

　　現(xiàn)場提問：這種模式?jīng)]有太多可供學習和借鑒的經(jīng)驗，會不會在發(fā)展過程中有不可控的因素？

　　黃立平：目前我們的經(jīng)驗基本可以覆蓋。過去園區(qū)里的不少企業(yè)都有這樣的意向，希望我們用空間換他們的股權(quán)，但是我們沒有積極去做。對創(chuàng)業(yè)投資這一個領(lǐng)域里面的甄別、管控，過去我們覺得還不是主要的工作。

　　現(xiàn)在我們覺得這是個比較重要的內(nèi)容，而且會發(fā)展比較快。我們的優(yōu)勢在哪里？在一個確定的空間內(nèi)，我們把要投的公司放在一個平臺上，更有利于建立一個好的生態(tài)鏈，對他們發(fā)展也有促進。這比過去一般意義上的創(chuàng)業(yè)投資更有優(yōu)勢，把這兩件事同時做好，資源的效率會更高。

　　現(xiàn)場提問：區(qū)域方面，公司對一線城市的發(fā)展前景怎么看？

　　黃立平：一線城市投資的規(guī)模比較大，但我們還是跟著產(chǎn)業(yè)的需要走。看哪個地方有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景，是我們選擇的標準?，F(xiàn)在我們也在關(guān)注北京、上海、深圳以及成都，這些地方創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的氛圍比較濃，好的小企業(yè)比較多。

　　我們也會在今年爭取在這些城市都能夠選到合適的項目，但是不是去找地來蓋房子，可能還是用輕資產(chǎn)模式去尋找發(fā)展空間。這里面既有地產(chǎn)的思維，有創(chuàng)投的思維，又有互聯(lián)網(wǎng)的思維，把這三個加起來就是我們現(xiàn)在做這件事情的基本概念。

　　我們希望通過互聯(lián)網(wǎng)的形式，大量創(chuàng)業(yè)者在這個平臺上產(chǎn)生很好的交流。加上空間的形式，這是地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，在這個業(yè)務(wù)模式上我們未必盈利，但是可以通過股權(quán)方式盈利，形成一個好的生態(tài)鏈，跨區(qū)域的聯(lián)盟。

　　現(xiàn)在我們初步想叫萬眾創(chuàng)客聯(lián)盟，這個平臺已經(jīng)注冊了，微信號服務(wù)注冊了。商標也要注冊，但是現(xiàn)在還沒有確立。

　　現(xiàn)場提問：投資物業(yè)類型上面會有沒有什么比較不一樣的地方，會不會加大類似于像武漢創(chuàng)業(yè)天地的業(yè)態(tài)？

　　黃立平：投資性物業(yè)我們還是從現(xiàn)有的物業(yè)出發(fā)，未來在青島、合肥，未來還有武漢金融港三期，都會增加一些投資。但是有一些項目，比如智能制造的廠房，我們不準備用增加投資性物業(yè)的方式來做，而更愿意用空間換股權(quán)的方式做。

　　如果有比較好的機會，我們可以附帶做住宅項目，但是只作為園區(qū)的配套。比如說按園區(qū)里面的業(yè)主反映的方向去做，他們希望要提供一種服務(wù)的時候就去做。

　　現(xiàn)場提問：公司過去在創(chuàng)業(yè)公司方面的投資大概是多少？準備每年投入的是多少？

　　黃立平：我們?nèi)ツ瓴艅倓傞_始籌備這件事。這個還是一個O2O的模式，在線下現(xiàn)在我們有兩個基地，其中青島的已經(jīng)開始運營，武漢的今年七月份開始運營。今年我們在線下還要增加五個區(qū)域。但關(guān)鍵是線上的服務(wù)方式，我們現(xiàn)在正在嘗試，爭取能夠在五六月份把線上工作完成。

　　目前我們的投資很少，是在用存量的閑錢以及已有的不動產(chǎn)來做，而不是以購買物業(yè)的方式。

　　現(xiàn)場提問：公司增加物業(yè)的比例，是跟投資創(chuàng)業(yè)中小房企有關(guān)嗎？

　　黃立平：兩者沒有聯(lián)系。未來很多商業(yè)空間都可能會因互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展而發(fā)展，所以我們很急迫的希望建立一個線上的優(yōu)勢，大量的創(chuàng)業(yè)者能在線上，我們能為他們提供服務(wù)，這個平臺對他們有粘性。

　　擁有這么多創(chuàng)業(yè)的資源后，我們給他們提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)。這一點我們希望用比較高效率的方式推動，如果線上有幾百萬創(chuàng)業(yè)者，未來的價值就很大；如果里面有一批非常優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)者和項目，就能夠構(gòu)建長期的價值鏈條。

　　現(xiàn)場提問：未來公司在線上和線下有一個結(jié)合？

　　黃立平：是。像優(yōu)家這種模式，他們完全是輕資產(chǎn)地產(chǎn)服務(wù)模式發(fā)展起來的。當然也有像搜房、房多多這樣完全互聯(lián)網(wǎng)模式起來的公司。我們本來是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，但做了差異化，為這類企業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在實際上是這種服務(wù)的升華、細分。

　　對我們來講，轉(zhuǎn)型需要的是新的業(yè)務(wù)活力，不完全是從原來模式上延伸出來的?？赡芪覀儧]有新公司的速度快，但是我們有可以依托的資源，對房地產(chǎn)專業(yè)上的能力相對比較強，這就是一種優(yōu)勢。

　　過去我們?yōu)橹写笮偷钠髽I(yè)提供空間服務(wù)，因此積累下不少經(jīng)驗。但是未來我們需要更多關(guān)注的是創(chuàng)業(yè)者和小微型公司。意義在哪里？他們中間有一些有可能會長大，長大了以后我們還可以繼續(xù)提供服務(wù)。