未來在三四線城市的措施采取調(diào)價(jià)措施，以降低庫(kù)存為目標(biāo)，盡快將三四線城市存貨清完。

　　編者按：告別2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來的是否光明未來？2000億時(shí)代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月25日下午，禹洲地產(chǎn)股份有限公司在香港舉行其2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。主席兼首席執(zhí)行官林龍安、執(zhí)行總裁蔡明輝、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書邱于賡、企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)趙慧出席業(yè)績(jī)會(huì)。

　　據(jù)介紹，2014年全年，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累積銷售金額為120.01億元；累積銷售面積為120.35萬平方米；平均銷售價(jià)格為每平方米9972元。另外累計(jì)的認(rèn)購(gòu)未簽約金額約為6.84億元。2014年總收入增加4.90%至78.36億元，毛利增加22.67%至28.44億元，創(chuàng)歷史新高。毛利率達(dá)36.30%，比上年同期上升5.26個(gè)百分點(diǎn)，屬行業(yè)較高水平。

　　期內(nèi)，其母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為12.54億元，凈利潤(rùn)率為16.01%。母公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)為10.25億元，核心利潤(rùn)率為13.08%。每股基本盈利及每股核心盈利分別為36分及30分。股本回報(bào)率高達(dá)16.15%。

　　據(jù)透露，禹洲地產(chǎn)2015年全年的合約銷售目標(biāo)將為135億元，相比集團(tuán)2014年120億元的合約銷售額增加12.5%。

　　在推盤計(jì)劃上，蔡明輝表示，2015年禹洲地產(chǎn)預(yù)計(jì)推盤量225萬平方米，上半年推盤四成，下半年六成。主要是來自合肥禹洲·天境、合肥禹洲中央廣場(chǎng)，泉州禹洲·城市廣場(chǎng)、廈門區(qū)的禹洲·中央海岸、廈門禹洲·溪堤尚城、廈門禹洲·盧卡小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。

　　其又表示，“希望公司在南京和上海項(xiàng)目的銷售能占到10%，南京的銷售能達(dá)到10%，市場(chǎng)不好最好也能到5%。”

　　對(duì)于大本營(yíng)廈門市場(chǎng)，蔡明輝認(rèn)為整體還是比較穩(wěn)定，土地供應(yīng)比較健康。除了本地客戶，廈門對(duì)外地客戶的吸引力也很大，廈門市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，禹洲地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)在廈門補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　“目前禹洲地產(chǎn)在廈門13個(gè)項(xiàng)目，未來有合適地塊會(huì)繼續(xù)拿地，也會(huì)考慮和其他房企合作拿地。”

　　“年初和龍湖在廈門集美拿了一宗地，禹洲地產(chǎn)占其中51%股份。”執(zhí)行總裁蔡明輝如是說，“目前，禹洲地產(chǎn)在廈門擁有182.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，在合肥擁有259.9萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。”

　　而當(dāng)問及2014年銷售均價(jià)下降的問題，該公司管理層稱，這主要是推出產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化以及開發(fā)量和區(qū)域結(jié)構(gòu)不同所致。期內(nèi)，合肥的推盤量比較大，但該銷售均價(jià)比較低，所以拉低整體均價(jià)。

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡補(bǔ)充稱，目前房?jī)r(jià)下降的情況也是有所區(qū)別的。四五線城市供應(yīng)量大所以降價(jià)，有些核心區(qū)域的房?jī)r(jià)不降反升。目前，禹洲主要的土地資源在一二線城市，三四線城市產(chǎn)品占比只有10%。未來在三四線城市的措施采取調(diào)價(jià)措施，以降低庫(kù)存為目標(biāo)，盡快將三四線城市存貨清完。

　　其又表示，“未來更加謹(jǐn)慎地選擇要進(jìn)入的城市，不會(huì)輕易進(jìn)入三四線城市，而是更專注于一線城市。”

　　另外在債務(wù)情況上，禹洲地產(chǎn)介紹，公司境外融資的成本為9%，境內(nèi)則為7%。因此，接下來禹洲地產(chǎn)會(huì)對(duì)債務(wù)進(jìn)行調(diào)整，會(huì)更平衡境內(nèi)外融資比例，預(yù)計(jì)將各占50%。“比如說，未來會(huì)在境內(nèi)會(huì)發(fā)一些中票的低成本融資成本。并且，禹洲還計(jì)劃今年贖回到期債務(wù)，預(yù)計(jì)2015年的的債務(wù)水平會(huì)繼續(xù)降低。”邱于賡繼續(xù)說。

　　“為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，禹洲還預(yù)計(jì)做出其它調(diào)整。首先是產(chǎn)品上更迎合客戶和市場(chǎng)需求，其次是遵守投資規(guī)律，保證產(chǎn)品的利潤(rùn)率；此外還要加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的組合并拓寬融資渠道、降低負(fù)債率。”

　　當(dāng)問及酒店業(yè)務(wù)，其則回應(yīng)表示：“禹洲地產(chǎn)對(duì)酒店業(yè)務(wù)是慎而慎之。”

　　而談及日前泉州的反腐問題時(shí)，參加視頻對(duì)話的禹洲主席林龍安稱：“禹洲是遵紀(jì)守法的公司，在泉州的項(xiàng)目是通過正常的招拍掛的方式拿的，目前也進(jìn)展順利。禹洲地產(chǎn)是支持政府反腐的。因?yàn)檎姆锤Χ燃訌?qiáng)可以讓市場(chǎng)更透明。”

　　以下是禹洲地產(chǎn)股份有限公司2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的問答環(huán)節(jié)內(nèi)容：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在廈門公司打算增加多少土地儲(chǔ)備？怎么看廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　管理層：廈門是禹洲集團(tuán)的發(fā)源地，也是公司到目前為止的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。在我們看來，廈門整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是非常健康的，房?jī)r(jià)也是穩(wěn)中上升，一直排在全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市的前六位。所以禹洲地產(chǎn)將總部設(shè)在廈門，并非常堅(jiān)定地進(jìn)一步拓展廈門業(yè)務(wù)。

　　總體上，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)還是穩(wěn)中有升的，呈現(xiàn)供需平衡，甚至略有供不應(yīng)求的情況。首先是因?yàn)閺B門屬于東南沿海重要城市，其對(duì)臺(tái)經(jīng)濟(jì)交往也非?；钴S。第二，廈門的土地供應(yīng)相對(duì)比較穩(wěn)健，不像其他一些城市供應(yīng)量很大，帶來庫(kù)存量的上升，所以整個(gè)廈門房地產(chǎn)庫(kù)存是比較穩(wěn)健的，去化周期大概是十二、三個(gè)月左右。第三，在氣候方面，廈門也比較宜居，所以外地購(gòu)房群體在整個(gè)廈門的購(gòu)房群體中占比比較高。

　　今年，一方面，禹洲地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)關(guān)注政府公開招拍掛的土地，尋找適合公司，并與公司戰(zhàn)略發(fā)展一致的土地。另一方面，我們也尋找適合的機(jī)會(huì)，收購(gòu)其他開發(fā)商的地塊或者跟別人合作開發(fā)，保證公司在廈門的市場(chǎng)份額及龍頭地位。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：這里看到去年公司的平均銷售價(jià)格有一定下降，是什么原因造成的？今年均價(jià)是否有可以增長(zhǎng)？

　　管理層：去年，禹洲地產(chǎn)的平均銷售均價(jià)略有下降，這個(gè)是由于公司各個(gè)地區(qū)的權(quán)重占比不同造成的，其他區(qū)域的開發(fā)量增加，尤其是合肥這部分銷售量增加，但其均價(jià)相對(duì)比較低一些。不過，合肥項(xiàng)目的銷售毛利還是不錯(cuò)的，所以平均下來，公司的銷售均價(jià)基本穩(wěn)定，略有一點(diǎn)變化。這也是正常的現(xiàn)象，實(shí)際上公司去年整體銷量和毛利率均大幅上升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才邱總提到今年買地要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，是因?yàn)橛X得今年樓市下行趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)下去嗎？但是，禹洲地產(chǎn)的房?jī)r(jià)有提升，是什么原因？

　　管理層：關(guān)于房?jī)r(jià)，最近這一年下來，以深圳、廈門為代表的國(guó)內(nèi)一、二線城市的房?jī)r(jià)不但沒有下降還上升了。這就說明，一些比較核心的城市房?jī)r(jià)還在上漲，只是交易量相對(duì)有點(diǎn)下降，不過一些比較偏遠(yuǎn)的四、五線城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌。

　　禹洲地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備還是以一二線城市為主，如龍巖、蚌埠等三四線城市的土儲(chǔ)占比只有10%左右。對(duì)于這些城市，公司采取了另外一種策略，即通過調(diào)價(jià)盡快去庫(kù)存。而一些比較好的一二線城市，我們的價(jià)格非但沒有下降，反而上漲了。

　　目前中國(guó)樓市呈兩極分化走勢(shì)，一二線城市人口流入和收入在增加，各方面因素都利好，三四線城市則不那么樂觀。今年禹洲地產(chǎn)很審慎，是指我們不會(huì)很隨意進(jìn)去三四線城市。對(duì)于南京、福州、廈門等一二線城市，我們對(duì)還是很有把握的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司提到今年和明年租金占比會(huì)上升，估計(jì)增幅有多少，占比會(huì)上升到什么程度？其中，南京和上海的占比估計(jì)會(huì)增加多少？

　　管理層：租金方面，具體租金可以增加多少，這方面的數(shù)據(jù)很敏感，所以現(xiàn)在不方便透露。但是從竣工面積可以看到，對(duì)比2013年是上升了一倍。目前禹洲地產(chǎn)大約有30萬平方米已經(jīng)做成的收租物業(yè)，相比去年增加了十幾萬平方米，主要是在兩個(gè)城市，一個(gè)是在上海浦東，另外一個(gè)是在廈門。

　　而南京和上海會(huì)占禹洲地產(chǎn)的整體銷售金額至少10%。其中南京項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年有10%的銷售會(huì)產(chǎn)生，如果市場(chǎng)還可以，就早點(diǎn)推盤，這個(gè)銷售也會(huì)多一點(diǎn)；但如果市場(chǎng)有變化，我們會(huì)控制在5%的銷售左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才邱總提到今年希望調(diào)整境內(nèi)、境外的融資比例，這樣的調(diào)整是出于什么樣的理由，希望調(diào)整到什么樣的比例？今年在境內(nèi)外希望通過什么樣的渠道融資，在融資成本方面有什么樣的期望？

　　管理層：剛才材料里面說了，禹洲地產(chǎn)的境外融資比例大概占了60%，境內(nèi)占了40%。因?yàn)檫^往幾年境外融資相對(duì)比較容易，而且利息一直都在往下走，所以我們就做了比較多境外融資。2015年估計(jì)有一些債務(wù)需要再融資，公司會(huì)通過在境外進(jìn)行再融資的模式置換一下這方面?zhèn)鶆?wù)。

　　至于新發(fā)的高息票據(jù)則會(huì)做得比較少一點(diǎn)，在境外公司會(huì)發(fā)一些中票，或在境內(nèi)做一些債券發(fā)行。公司希望盡量把境內(nèi)和境外的債務(wù)結(jié)構(gòu)可以控制在各50%。

　　去年禹洲地產(chǎn)的融資成本已經(jīng)降到了8.4%。而今年公司還有利率是10.75%的2017年到期債券，不過在10月份還有贖回的權(quán)利。如果通過新發(fā)行一筆債務(wù)置換回來，這個(gè)利率還可以再降低一點(diǎn)，公司融資成本最低有可能降到8%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：怎么評(píng)價(jià)近期房地產(chǎn)企業(yè)跟一些政治事件掛鉤導(dǎo)致股價(jià)和債權(quán)價(jià)格的波動(dòng)？

　　管理層：禹洲地產(chǎn)是一個(gè)遵紀(jì)守法的企業(yè)，公司在強(qiáng)化市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都是遵紀(jì)守法的，都屬于市場(chǎng)行為。禹洲地產(chǎn)的主要市場(chǎng)在廈門，在泉州只有一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目也是通過正式招拍掛取得的，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目銷售5.87億元左右，對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到5%左右，項(xiàng)目的運(yùn)作情況良好。所以，泉州事件對(duì)禹洲地產(chǎn)沒有任何影響，和我們也沒有關(guān)系。

　　總之，禹洲地產(chǎn)對(duì)反腐措施很重視，只有這樣才能讓產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加公平、公開、公正、透明，由市場(chǎng)來引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：年報(bào)顯示，公司酒店的數(shù)目同比增長(zhǎng)幅度比較大，對(duì)這方面有什么想法和計(jì)劃？

　　管理層：酒店不是禹洲地產(chǎn)的主業(yè)，我們是以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商，投資性物業(yè)只占15%左右，85%都是住宅。所以我想說，酒店是禹洲在結(jié)合項(xiàng)目的同時(shí)做的配套，到目前為止，公司只做了一個(gè)公寓式五星級(jí)酒店。對(duì)于酒店產(chǎn)業(yè)，禹洲地產(chǎn)是非常審慎的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛剛提到禹洲地產(chǎn)會(huì)加強(qiáng)社區(qū)O2O建設(shè)，這方面主要如何做？有沒有正在做的項(xiàng)目？

　　管理層：今年，禹洲地產(chǎn)會(huì)注重加強(qiáng)小區(qū)O2O這一塊業(yè)務(wù)。畢竟，通過20年的發(fā)展，公司已經(jīng)開發(fā)了大量小區(qū)，有大量忠誠(chéng)客戶。同時(shí)，電商線上、線下發(fā)展非常快。禹洲地產(chǎn)在考慮原有小區(qū)大量的客戶資源，未來在房地產(chǎn)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，以及需要挖掘更多的客戶資源等方面的基礎(chǔ)上，決定結(jié)合電商，結(jié)合線上線下，推出更多產(chǎn)品和服務(wù)，給客戶和業(yè)主提供更多便捷的服務(wù)。比如，通過電商，節(jié)省中間環(huán)節(jié)，給客戶更多洗車、超市和房屋租賃甚至交易等各方面優(yōu)惠。