除了土地這顆地雷，物業(yè)稅是比較近的一顆地雷。物業(yè)稅稅率多少，對房地產(chǎn)估值是否獲認可，將來會引起層出不窮的爭議。

葉檀 《不動產(chǎn)登記條例》今年3月1日起落地實施。作為政府最重要的資產(chǎn)形式，作為中國居民最重要的財富形式，不動產(chǎn)登記條例理所當然地引起了關注與爭議，任何模糊用語與利益沖突都會被聚焦于放大鏡下。

最新的爭議焦點來自于使用期限。國土資源部部長姜大明3月1日上午在江蘇徐州為申請領證的市民頒發(fā)了全國第一本《不動產(chǎn)權(quán)證書》，但證書設計首先引起法律界人士的質(zhì)疑。北京才良律師事務所主任王才亮律師表示，“由于是房地合一的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，因此證書內(nèi)頁‘使用期限’這一項的出現(xiàn)就顯得欠妥當，因為針對房屋的所有權(quán)性質(zhì)是永久的，出現(xiàn)‘使用期限’的選項則意味著所有權(quán)性質(zhì)暗藏發(fā)生變化的可能性?！?/p>

針對洶涌而來房主變房客的質(zhì)疑，國土資源部部長姜大明不得不在兩會期間強調(diào)：公眾對不動產(chǎn)登記問題存在一些誤解，不動產(chǎn)登記完全是依照法律法規(guī)進行的。新版不動產(chǎn)權(quán)證書上設置的“使用期限”，不是房屋所有權(quán)期限?！笆褂闷谙蕖笔侵竿恋厥褂脵?quán)和海域使用權(quán)的期限。使用權(quán)有期限，所有權(quán)無期限，兩權(quán)分離。不動產(chǎn)登記是一個新事物，在實施過程中歡迎大家提意見。

國土部繼續(xù)打補丁，在微博上貼出了《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁填寫范例。同時對“使用期限”的填寫內(nèi)容進行了釋義，即土地上有房屋、構(gòu)筑物的，由于房屋所有權(quán)無使用期限，因此只填寫土地出讓合同中記載的土地使用權(quán)起止日期，如“國有建設用地使用權(quán)××××年××月××日起××××年××月××日止”。海域上有構(gòu)（建）筑物的，只填寫海域使用權(quán)的起止日期，填寫“海域使用權(quán)××××年××月××日起××××年××月××日止”。土地所有權(quán)以及劃撥土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等未明確權(quán)利期限的不填寫。

王才亮先生繼續(xù)質(zhì)疑，“對于權(quán)利人來說，國土部給出的不動產(chǎn)登記填寫指南，在法律效力上是低于《不動產(chǎn)權(quán)證書》的，一旦日后出現(xiàn)任何問題，都以政府存檔的不動產(chǎn)登記簿底頁以及不動產(chǎn)證書為準?！比绻呀?jīng)頒發(fā)的涉房《不動產(chǎn)權(quán)證書》中，“使用期限”一欄為空，什么都沒填，政府添改怎么辦？

土地使用權(quán)期限與房屋永久所有權(quán)在不動產(chǎn)證上已經(jīng)形成潛在的沖突，擁有者的權(quán)利可能受到無形侵害。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相輔相承，缺一不可。土地使用權(quán)到期后，即使商品房擁有者雖然擁有房屋所有權(quán)，但無法附著在土地上，到期必須再贖買一次土地使用權(quán)，其實就是再繳納一次70年的土地租金，房屋所有權(quán)價值大打折扣。沒有土地所有權(quán)僅有房屋所有權(quán)，那是徒有其表的財富，

2007年頒布的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。同時法律也規(guī)定了建設用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。70年之后50年之后40年之后怎么辦？政府可以再次收取土地幾十年租金，那是于理有據(jù)，政府也可以免收土地租金，那就變成了政府的仁慈，而非物業(yè)擁有者的天然權(quán)利。于是，權(quán)力一方擁有徹底的主動權(quán)。

幾十年后，辛苦攢錢購得的房屋土地使用權(quán)消失，僅僅留下房屋所有權(quán)，那意味著我們實際上已經(jīng)失去了房屋的部分產(chǎn)權(quán)，只能向政府租佃土地。假設，到時政府財政不足，經(jīng)濟已經(jīng)走過中等收入陷阱，人大立法以300萬換取30年的使用權(quán)怎么辦？從理論上，政府到期可以收取一次又一次租金。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。依照規(guī)定？什么規(guī)定，一切都模糊，是埋下的一顆顆發(fā)展與產(chǎn)權(quán)地雷。

除了土地這顆地雷，物業(yè)稅是比較近的一顆地雷。物業(yè)稅稅率多少，對房地產(chǎn)估值是否獲認可，將來會引起層出不窮的爭議。

未來商品住宅擁有者可能交兩筆錢，第一筆是70年土地使用期滿后交一筆繼續(xù)租用土地的租金，另一筆可能征收的物業(yè)稅。在京滬等一線城市的房產(chǎn)市場上，近期確有不少高端二手房源涌入，與房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅相關的問題，在一些地產(chǎn)論壇里炸開了鍋。如果征收土地出讓金，滬渝的房產(chǎn)稅就淪為象征的花瓶。

一個政府既要物業(yè)稅，又要永續(xù)的土地租金，將激發(fā)強烈反彈。筆者的建議是，如果要長期征收物業(yè)稅，最好赦免繼續(xù)使用土地的土地租金，如果想幾十年就收一次土地租金，恐怕征收物業(yè)稅就會引起很大的麻煩。既不打算放棄土地收益，盤算著幾十年割一次羊毛，又要按國際慣例征收物業(yè)稅，恐怕徒然惹起騷動，得到的土地租金極少，征收物業(yè)稅時遇到的抵抗極大，政府成為與民對立、處處盤剝民間財富，且不愿意公布帳本的大地主。

70年后，大家都老了，土地問題、物業(yè)稅問題等不到70年，在最近的幾十年里就會發(fā)作，必須用最大的理性與雙方均有利的辦法加以解決。

葉檀 博士，知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家 （本文亦發(fā)表于FT中文網(wǎng)）

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