現(xiàn)在最重要的是要有一個(gè)好利潤(rùn)，而不是像很多人那樣規(guī)模做得很大，有一部分真的是賺不到錢，甚至是要虧錢的，我不希望出現(xiàn)那樣的情況。

　　編者按：告別2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來(lái)的是否光明未來(lái)？2000億時(shí)代萬(wàn)科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問(wèn)道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月25日下午，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司在香港舉行2014年全年業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)布會(huì)，主席兼總裁陳卓林、首席財(cái)務(wù)官?gòu)埳I(yíng)運(yùn)管理部總監(jiān)李雪君出席現(xiàn)場(chǎng)。

　　據(jù)李雪君介紹，雅居樂2015年銷售目標(biāo)定為450億，新開工面積僅321萬(wàn)平方米，同比下降34%，最大可售貨量達(dá)760萬(wàn)平方米，在售項(xiàng)目達(dá)78個(gè)。從面積看，華南區(qū)域占比44%；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，剛需產(chǎn)品占75%，高端產(chǎn)品10%，旅游產(chǎn)品15%。

　　“可售資源有9個(gè)全新項(xiàng)目，可售面積86萬(wàn)平方米，而老項(xiàng)目新組團(tuán)構(gòu)成面積達(dá)400萬(wàn)平方米。”

　　對(duì)于450億銷售目標(biāo)，陳卓林表示，雖然與去年基本持平，但希望保險(xiǎn)一點(diǎn)，能做到400億已經(jīng)很不錯(cuò)了，450億有信心做到。

　　陳卓林還強(qiáng)調(diào)，今年回款會(huì)加把勁，希望做到80%以上。

　　對(duì)于開發(fā)面積減少的原因，陳卓林稱，主要有兩個(gè)原因：“第一，因?yàn)槲覀冋w的營(yíng)業(yè)額降低了，從以前的600億降到現(xiàn)在的400多億，我們希望2015年還是維持平穩(wěn)發(fā)展；第二，我們希望去化率能提高到65%，開發(fā)計(jì)劃也是跟著銷售指標(biāo)去做的。”

　　在土地投資方面，雅居樂表示，2014年秉承謹(jǐn)慎購(gòu)地策略，總計(jì)購(gòu)入8幅土地，總金額24億。而2015年，預(yù)計(jì)購(gòu)地金額為55億，其中9.5億用于支付2014年購(gòu)地款，剩余的用于動(dòng)態(tài)投資。

　　不過(guò)，陳卓林指出，55億今年都未必會(huì)用完。最終還是要看項(xiàng)目到底好不好，首先不可以在三四線城市。“我們現(xiàn)在在廣州、上海都有在看。另外就是希望能有一個(gè)合理的利潤(rùn)，否則不著急拿地。”

　　他還稱，雅居樂現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備達(dá)4000萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)好幾年開發(fā)。而且從現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況看，最重要的還是回籠現(xiàn)金，把債務(wù)降低。

　　“現(xiàn)在最重要的是要有一個(gè)好利潤(rùn)，而不是像很多人那樣規(guī)模做得很大，有一部分真的是賺不到錢，甚至是要虧錢的，我不希望出現(xiàn)那樣的情況。”陳卓林強(qiáng)調(diào)。

　　酒店投資方面，李雪君表示，雅居樂的酒店定位是為住宅提供增值和協(xié)同效應(yīng)，2015年將放緩酒店開發(fā)或開業(yè)，甚至?xí)和！?/p>

　　此外，針對(duì)陳卓賢及陸倩芳獲調(diào)任為公司副主席兼非執(zhí)行董事一事，陳卓林亦作出回應(yīng)，“主要是考慮到弟弟、太太工作已跟隨自己創(chuàng)業(yè)20多年，他們的貢獻(xiàn)很多，委任他們?yōu)楦敝飨娣菆?zhí)行董事，對(duì)個(gè)人和公司都比較好。

　　他還表示，這個(gè)調(diào)整不會(huì)改變公司之前的改革和運(yùn)營(yíng)。“我現(xiàn)在已經(jīng)是正常工作了，也恢復(fù)主席和總裁職務(wù)4個(gè)月了。”

　　以下為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：雅居樂今天宣布董事調(diào)任，請(qǐng)問(wèn)一下公司人員優(yōu)化是否出現(xiàn)了一些變化？新的董事調(diào)任會(huì)給公司帶來(lái)哪方面的影響？

　　陳卓林：人員優(yōu)化是2014年做的，主要是希望包括使得公司整個(gè)架構(gòu)在內(nèi)各方面，能夠做得更好，不存在變化的問(wèn)題。至于我弟弟和太太的問(wèn)題，我現(xiàn)在已經(jīng)是正常工作了，也擔(dān)任主席和總裁四個(gè)月了，都是想盡快恢復(fù)工作，其他沒有什么特別。

　　為什么要掛副主席呢？主要是考慮到我弟弟和太太在公司做了20幾年了，都是跟著我的創(chuàng)始人。我的考慮有幾點(diǎn)，一是幾兄弟在一起，還是給回一個(gè)名義給他，對(duì)他個(gè)人也好，對(duì)公司也好，是比較好的；二是我做回總裁和副主席有三個(gè)多月了，公司的改革是沒變的，主要是按照之前的做法。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)人員流失嚴(yán)重情況下，希望管理層可以詳細(xì)講一講團(tuán)隊(duì)優(yōu)化和調(diào)整這件事情？如果新開工項(xiàng)目比較少的話，對(duì)于員工的工作壓力、薪酬、獎(jiǎng)金都會(huì)受到一些影響，公司考核方式會(huì)做怎樣的變化？

　　第二個(gè)問(wèn)題是想問(wèn)副主席重新掛職后，會(huì)不會(huì)起到提振團(tuán)隊(duì)信心的作用？會(huì)不會(huì)過(guò)問(wèn)集團(tuán)方針策略性的事情？

　　陳卓林：開發(fā)量減少是否工作量減少，包括員工考核的情況？雖然今年開發(fā)量減少，直接在工程上的工作量可能是減少了，但是實(shí)際上今年會(huì)在銷售方面加強(qiáng)、還有內(nèi)部的改革等，其實(shí)工作量是不減少的，煉內(nèi)功在內(nèi)部管理上有很多工作要精細(xì)化，工作量不會(huì)少，反而會(huì)增。但是考核呢，也是有調(diào)整，會(huì)以利潤(rùn)為導(dǎo)向，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，以內(nèi)部的管理提升為導(dǎo)向。至于詳細(xì)的團(tuán)隊(duì)優(yōu)化，主要是根據(jù)公司改革來(lái)的，每年都持續(xù)做這樣的動(dòng)作，還是希望員工、團(tuán)隊(duì)，都能夠跟上公司的發(fā)展。

　　副主席的問(wèn)題還是之前講的，就是考慮兩個(gè)方面，第一個(gè)是我太太，弟弟，真的是公司創(chuàng)始人，做了這么多年，是有貢獻(xiàn)的；第二個(gè)實(shí)際上也是考慮多方面，也有很多公司的慣例，對(duì)公司也好，對(duì)于他們也好，我認(rèn)為都是比較好的。至于調(diào)整呢，公司之前的改革和整個(gè)運(yùn)營(yíng)是不變的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：年后推盤推比較厲害，那么今年的推盤比去年有什么不同？貨值大概是多少？

　　李雪君：存貨的情況，今年大概有760萬(wàn)平米的存貨，其中竣工待售是186萬(wàn)平米，今年新建大概是500萬(wàn)平米。對(duì)于均價(jià)，公司今年均價(jià)的情況跟去年基本上是差不多。如果銷售均價(jià)的制定，一方面跟公司項(xiàng)目調(diào)價(jià)有關(guān)系；另一方面每個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成的比例也會(huì)影響公司均價(jià)的幅度。

　　陳卓林：今年的開發(fā)量是減少的，可售面積是700多萬(wàn)平方米，如果均價(jià)是9千多每平米，可售貨值就是700億元，如果去化率就是65%，銷售額度就是450億元，，這樣是比較合理的?；乜钕Ｍ龅?0%以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司去年年底的一年到期的債務(wù)都有160億元，手頭上的現(xiàn)金只有110多億元，那么想問(wèn)一下公司今年的融資計(jì)劃是什么，怎么處理這些一年到期的債務(wù)？雅居樂早前透露公司有考慮出售一些投資物業(yè)，到今天為止有沒有賣出任何的物業(yè)？未來(lái)有沒有計(jì)劃賣一些商場(chǎng)或酒店來(lái)還債？

　　張森：財(cái)務(wù)方面，公司預(yù)計(jì)有80%回款，加上現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售也有明顯增加。銷售回款一方面是用來(lái)減債，但是債務(wù)不是完全減掉的，因?yàn)橛泻芏嗾５膫鶆?wù)還會(huì)繼續(xù)持有。至于境外需要還的貸款，要看市場(chǎng)的情況，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候會(huì)再做一些融資。

　　融資方式更偏向是銀行市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。當(dāng)然，在資本市場(chǎng)，或者銀行市場(chǎng)會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)債?？偠灾?，融資成本不會(huì)有大幅上漲的的空間。

　　陳卓林：至于物業(yè)方面，公司是有賣物業(yè)的計(jì)劃的?，F(xiàn)在最大的物業(yè)是上海、廣州、海南、惠州、成都的一些酒店和商業(yè)，加起來(lái)資產(chǎn)貨值超過(guò)200億元。當(dāng)然不是說(shuō)全部都賣掉，例如廣州的那棟優(yōu)質(zhì)寫字樓，有一部分商業(yè)是自持的。不過(guò)，不排除有一部分，公司認(rèn)為適合賣出去可以兌活現(xiàn)金流，又有適度的好價(jià)錢項(xiàng)目會(huì)賣出。

　　實(shí)際上公司去年都賣了兩單，只是金額不那么大，只有幾億。但無(wú)論怎樣都是要看價(jià)錢是否合適。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年新開發(fā)的面積比較少，那么推售會(huì)不會(huì)也不會(huì)那么多，銷售策略是什么樣的？關(guān)于買地的策略，今年公司是買一些大一點(diǎn)的地，還是買多一點(diǎn)地？

　　陳卓林：開發(fā)面積減少主要是整個(gè)營(yíng)業(yè)額降低了，之前做到500-600億元，現(xiàn)在是400多億元， 2016年的計(jì)劃是要維持平穩(wěn)；如果開發(fā)300多萬(wàn)方平米，加上之前還有幾百萬(wàn)平方米的量，有700多萬(wàn)方是足夠今年的銷售的。

　　至于買地，一個(gè)是要結(jié)合市場(chǎng)，觀察項(xiàng)目是不是OK。現(xiàn)在的項(xiàng)目一定是不要去三四線城市，希望找一些比如說(shuō)廣州、上海這些地方的。再就現(xiàn)在的形勢(shì)來(lái)看，真的是現(xiàn)金為王，情愿將債務(wù)放著。肯定是做三年計(jì)劃，現(xiàn)在正在做2016、2017年的計(jì)劃，希望有一個(gè)平均的增幅?，F(xiàn)在最重要的是要有一個(gè)好的利潤(rùn)，而不是做得很大，有一部分真的是賺不到錢，甚至是要虧錢的，我不希望出現(xiàn)那樣的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年剛需產(chǎn)品的比率會(huì)增加，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致毛利和均價(jià)有影響？

　　李雪君：剛需產(chǎn)品確實(shí)增加了占比，但是它并不一定會(huì)對(duì)于毛利有太大的影響。可以這么理解一下，剛需在不同的地方，可能在北京、上海一兩萬(wàn)塊也只是剛需產(chǎn)品，而在有些城市，比如說(shuō)雅居樂所在地中山的三鄉(xiāng)，五六千元的也只是剛需產(chǎn)品，所以對(duì)毛利沒有直接的影響。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年的公司融資成本是多少？公司今年財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，這是否和人民幣貶值有關(guān)？

　　張森：關(guān)于融資成本，公司去年的融資成本是10.8%，相信國(guó)外的融資成本會(huì)較國(guó)內(nèi)更有優(yōu)勢(shì)。所以在國(guó)外融資的時(shí)候，成本會(huì)有所下降。

　　香港這邊銀行的貸款，加息的空間其實(shí)不是很大的，即便加息，步伐也會(huì)拖慢一點(diǎn)，所以我覺得融資不會(huì)有太大的壓力。

　　財(cái)務(wù)支出的問(wèn)題，人民幣貶值會(huì)是一個(gè)原因，會(huì)對(duì)公司造成一定虧損，但是公司的很多債券都以美金為主，所以人民幣的匯率風(fēng)險(xiǎn)不是很大?？垂镜耐顿Y回報(bào)，2013年有收益，2014年有虧損，但是是針對(duì)成本來(lái)說(shuō)的，其實(shí)負(fù)債只有80幾萬(wàn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司對(duì)于海外投資的策略是怎樣的？雅居樂有進(jìn)軍香港的計(jì)劃嗎？另外，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了不少的風(fēng)波，您覺得在大陸經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)會(huì)有哪些因素會(huì)影響公司的發(fā)展？

　　陳卓林：馬來(lái)西亞其實(shí)我們是買了兩塊地，挺好的，就在吉隆坡，在市區(qū)里面的，相信會(huì)有好的回報(bào)。還有它的地價(jià)和地點(diǎn)是不錯(cuò)的。至于香港，說(shuō)真的，雅居樂本身的強(qiáng)項(xiàng)不是在香港，所以要很小心?，F(xiàn)在看其他數(shù)據(jù)，都不會(huì)太急著做，當(dāng)然如果以后有機(jī)會(huì)，真的是有錢就會(huì)做。但是目前不會(huì)太著急。

　　地產(chǎn)行業(yè)，花一些心思做好自己的事情是很重要的。我相信中國(guó)政府關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)，大家都如負(fù)重釋，雖然去年發(fā)生了很多很多事情，但是基本面是好的，可以看到現(xiàn)在的政策是一路放開的，所以個(gè)人是看好國(guó)內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展的。當(dāng)然到現(xiàn)在來(lái)看大家要小心了，無(wú)論什么都要小心，特別是拿地要小心，拿地一定要計(jì)算，不像以前只要拿到地放一兩年都可以，現(xiàn)在真的要小心，但我始終都看好國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年公司是有想過(guò)供股的，但后來(lái)因?yàn)橐恍┦虑榫蜁和Ａ?，這會(huì)不會(huì)提高公司的債務(wù)？去年發(fā)生了一些事件后，涉及到的云南三個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的情況是怎樣的？集團(tuán)會(huì)不會(huì)繼續(xù)在那邊買地進(jìn)行發(fā)展？公司會(huì)不會(huì)考慮將出售的一些投資物業(yè)打包上市？

　　陳卓林：供股是有做的，但是目前沒有考慮做。

　　至于昆明的那些項(xiàng)目現(xiàn)在是非常正常的，比如說(shuō)騰沖項(xiàng)目正在銷售，西雙版納項(xiàng)目馬上要開，而且西雙版納項(xiàng)目都是最好最好的項(xiàng)目，投資最大的，目前來(lái)講，一點(diǎn)影響都沒有，一切正常，一直都是。

　　現(xiàn)在那個(gè)事情已經(jīng)過(guò)一個(gè)段落了，大家也看到我已經(jīng)回來(lái)了，也特別的勤快，開工開得早，收工得晚，因?yàn)橐ぷ鳌?/p>

　　云南那邊，其實(shí)我們是按計(jì)劃做的，不變的。公司也看好那個(gè)旅游地產(chǎn)，但是說(shuō)真的，它的總額投入對(duì)于公司比例來(lái)說(shuō)是很小的。這樣一路看過(guò)來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)很大，依然是有信心繼續(xù)發(fā)展云南項(xiàng)目的。而且地方政府也非常的支持我們。

　　剛才講有一部分資產(chǎn)會(huì)變現(xiàn)，但不是全部，只是有一部分，如果有適合的，對(duì)公司有利的會(huì)做。