中國數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產(chǎn)把脈，尋找新時期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 正經(jīng)歷“倒春寒”的三月，房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握未來的風(fēng)向，找尋到符合企業(yè)發(fā)展的新路徑？

　　2015年3月26日，主題為“形勢與判斷”的2015觀點(diǎn)年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　中國數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，以及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產(chǎn)把脈，尋找新時期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　在論壇現(xiàn)場，還將盛大發(fā)布“2014年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，評選與表彰那些卓越、杰出與非凡的房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)企業(yè)群體。同時，借助榜單評選、數(shù)據(jù)分析、報告解讀，揭示行業(yè)深層次的新規(guī)律。

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（一）

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（二）

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（三）

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（四）

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，大家早上好！歡迎來到2015觀點(diǎn)年度論壇暨中國房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布現(xiàn)場。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)。2005年，觀點(diǎn)新媒體首倡城市觀點(diǎn)論壇，并從2008年開始，定點(diǎn)在廣州舉辦觀點(diǎn)年度論壇。直到如今，觀點(diǎn)年度論壇已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一年一度的盛事之一，也是我們總結(jié)過去一年、展望新一年的契機(jī)所在。

　　每一年，我們都相聚于此，探討中國房地產(chǎn)行業(yè)形勢與發(fā)展。同時，一起見證中國房地產(chǎn)卓越100榜的榮耀盛典。

　　2014年上半年，中國房地產(chǎn)行業(yè)從高峰中跌落，轉(zhuǎn)入下行周期，前路一片艱難。下半年，峰回路轉(zhuǎn)，交織著政策與經(jīng)濟(jì)互相博弈的因果，房地產(chǎn)行業(yè)再一次成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵元素，并得到了更多資源的支撐。但是，伴隨著多年的政策調(diào)控、行業(yè)變革與市場供求關(guān)系的變更，房地產(chǎn)正在告別高速增長的黃金時代，企業(yè)需要未雨綢繆。

　　2015年，中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)繼續(xù)面臨著極大的下行壓力，怎樣看清這瞬息萬變的復(fù)雜形勢，判斷成敗得失，是每一個企業(yè)發(fā)展和策略制定的關(guān)鍵所在。

　　追問“形勢與判斷”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中睿智與遠(yuǎn)見之士在一個共有平臺上演繹與討論，并在對話、交流中尋找答案，這也將是2015觀點(diǎn)年度論壇的意義所在。

　　與此同時，我們會繼續(xù)盤點(diǎn)2014年度中國房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈中，最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第七年評選與發(fā)布“中國房地產(chǎn)卓越100榜”，表彰在過去一年卓越、杰出與非凡，并付出了100分努力的房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)群體。

　　最后，我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)，合作伙伴威海雙島灣科技城、華譽(yù)景觀、圣象集團(tuán)、合富輝煌、SAP中國、5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！

　　下面，我們將介紹今天出席論壇的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生

　　中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會執(zhí)行主席梁上燕女士

　　五礦建設(shè)有限公司執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波先生

　　中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司執(zhí)行總裁楊忠先生

　　中原集團(tuán)主席黎明楷先生

　　彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、行政總裁唐學(xué)斌先生

　　威海雙島灣科技城副主任張健先生

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷先生

　　新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　正大中國房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總裁滕維方先生

　　廈門國貿(mào)集團(tuán)副董事長、總裁陳金銘先生

　　毅德國際控股有限公司副總裁馬祎先生

　　萊蒙國際集團(tuán)有限公司副總裁鐘輝紅先生

　　瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光先生

　　華南城控股有限公司副總裁姜玲女士

　　廣州市城市科學(xué)研究會副會長談錦釗先生

　　景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司董事、常務(wù)副總裁楊鐵軍先生

　　廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顒P先生

　　深圳控股有限公司副總裁董方先生

　　中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼廣州區(qū)域公司總裁王曙煜女士

　　世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生

　　信和置業(yè)有限公司中國業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理韓利民先生

　　恒億集團(tuán)董事局主席郭建平先生

　　九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)傳播總經(jīng)理王春蕾女士

　　云南城投置業(yè)股份有限公司董事、董事會秘書栗亭倩女士

　　海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司營銷管理中心總經(jīng)理黃征先生

　　SAP中國區(qū)聯(lián)席總經(jīng)理、全球副總裁郝旭東先生

　　圣象集團(tuán)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钔孪壬?/p>

　　清控人居集團(tuán)董事、洲聯(lián)集團(tuán)總裁劉力先生

　　時代地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理丘平先生

　　宏圖地產(chǎn)副總經(jīng)理任琳女士

　　廣東華美立家投資控股有限公司副總裁張志良先生

　　佳兆業(yè)長沙公司總經(jīng)理?xiàng)钍缽?qiáng)先生

　　中交（汕頭）東海岸新城投資建設(shè)有限公司總經(jīng)理助理李少峰先生

　　鼎信長城（北京）投資管理有限公司執(zhí)行總裁王健飛先生

　　合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌先生

　　盛世神州基金北京項(xiàng)目部總經(jīng)理朱亮先生

　　廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞華南中心總經(jīng)理?xiàng)顒尴壬?/p>

　　搜狐焦點(diǎn)廣州總經(jīng)理袁希先生

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　另外，本次論壇還獲得眾多全國暨華南實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2015觀點(diǎn)年度論壇的朋友們。

　　接下來，我們進(jìn)入論壇的致辭環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)每一位嘉賓的致辭時間為3分鐘，謝謝。有請第一位致辭嘉賓上臺，他是：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生。有請蔡穗聲先生。

　　蔡穗聲：各位來賓、企業(yè)家們、媒體朋友們，大家上午好！

　　去年3月份的時候，我記得媒體各方面的報道都是說，馬年是開發(fā)商的逃命年，但下半年形勢就有很大的變化，從廣東省或者全國的情況來看，去年是一個僅次于2013年的比較好的年景，當(dāng)然比2013年下滑了一些，也是一個比較正常的年景。今年我們看到兩會之后，整個政策形勢的大局基本都已經(jīng)定了，今年的情況大家都感覺到春風(fēng)瞬暖，隨著中央政策大局已定，可以預(yù)料到今年整個房地產(chǎn)的政策環(huán)境會比較寬松。但是似曾相識畢竟是似曾相識，不一定完全相同，我們看到現(xiàn)在的情況跟2008、2009年有了很大的變化，這不得不引起我們的重視，不得不思維我們面對今年的政策環(huán)境，我就想到“無可奈何花落去”這句話，這形容當(dāng)前一些人對形勢的判斷，對前景的悲觀和無奈是比較恰當(dāng)?shù)?。剛才主持人也說一句話，說房地產(chǎn)的黃金時代過去了，對這句話我不敢茍同。我們看房地產(chǎn)的前景，我就拿一個數(shù)字來比較一下，美國房地產(chǎn)業(yè)從50年代末期以來，房地產(chǎn)增加值在國民經(jīng)濟(jì)中的比重在10%上下波動，2007年達(dá)到13.5%，2008年以后跌了一些，達(dá)到12%。我們看看中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，在2013年是5.85%，廣東2014年是6.5%，是美國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)占比的一半。由此來看，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)過去的20年或者是30年，僅僅是一個序幕過去了，我們的高潮還沒開始。但是這需要我們轉(zhuǎn)變增長方式，改變我們的商業(yè)模式。

　　最后我引用李白《行路難》的兩句古詩“乘風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟(jì)滄海”。祝今天論壇圓滿舉辦。

　　主持人：感謝蔡穗聲先生，您的一番致辭讓我們又對未來的前景充滿了希望，等待著高潮的到來。

　　接下來有請下一位致辭嘉賓，搜狐焦點(diǎn)廣州總經(jīng)理袁希先生。

　　袁希：大家早上好，非常榮幸能夠參加2015年觀點(diǎn)年度論壇，也非常高興能夠再見到在座的各位新老朋友。

　　去年，我們聽到最多的名詞叫做“新常態(tài)”、“互聯(lián)網(wǎng)思維”、“跨界”等等，我們今天在這個論壇上午的主題就是“新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)”，2014年可以說是新常態(tài)的元年，樓市政策、購房者需求以及開發(fā)商的銷售都在發(fā)生巨大的變化，這是我們所有從業(yè)者都要面對的新的環(huán)境、新的課題，在這個新的語境之下，過去關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的一些傳統(tǒng)的經(jīng)營手法，一些玩法，可能都在逐漸地被顛覆。如今，從互聯(lián)網(wǎng)的角度來看，購房者已經(jīng)從電腦上面獲取房源信息，了解房地產(chǎn)行業(yè)，逐漸過渡到通過手機(jī)來了解。大家都知道，移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展是非常迅猛的，比當(dāng)時互聯(lián)網(wǎng)的普及來得更快、更兇猛。開發(fā)商的營銷方式也正在發(fā)生巨大的變化，傳媒也正在出現(xiàn)了移動化服務(wù)更貼近，逐漸向交易環(huán)節(jié)過渡等等特點(diǎn)，渠道整合更加豐富和充分。以焦點(diǎn)為例，在過去的一年時間里，移動用戶的比例已經(jīng)占到了全部用戶的50%以上。

　　在此背景下，搜狐焦點(diǎn)今年將通過內(nèi)容架構(gòu)的調(diào)整以及產(chǎn)品技術(shù)的迭代，把為購房者服務(wù)的平臺升級為購房者直達(dá)，經(jīng)紀(jì)人共享，與開發(fā)商共贏的三大體系，構(gòu)建一個全新的房地產(chǎn)網(wǎng)站的新的生態(tài)系統(tǒng)。

　　就在即將到來的4月1日，搜狐焦點(diǎn)的PC頁面將完成15年來最大的升級，通過此次升級，我們把關(guān)注重點(diǎn)從樓盤延伸到戶型，延伸到具體的產(chǎn)品，將構(gòu)建成為行業(yè)最大、最全的戶型和產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫。與此同時，我們的移動產(chǎn)品端搜狐購房助手客戶端也將升級，為開發(fā)商朋友提供更好的服務(wù)。

　　這是一個劇變的時代，房企多元化的轉(zhuǎn)型、電商的變更令人眼花繚亂，我們都是這個大時代當(dāng)中的參與者，我們也將期待今天各位重量級嘉賓的思想碰撞，能為在座各位提供更多的啟發(fā)，謝謝大家，祝論壇圓滿成功。

　　主持人：謝謝袁希先生，接下來有請今天致辭的最后一位嘉賓，她是觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓上午好！剛才聽到了蔡會長的話，把我昨天的很多我們認(rèn)為去年下行的反轉(zhuǎn)線，大家覺得很迷盲或者忐忑，我在前兩天在香港的一個上市公司的業(yè)績會上，有一位董事長在私下講，我們的日子其實(shí)還是很好過，不過以前習(xí)慣了吃鮑魚，現(xiàn)在可能我們會吃豬肉，或者西紅柿炒蛋。他想到房地產(chǎn)可能到了一個瓶頸，不是不好做，而是產(chǎn)品或者是90后的需求在哪里。所以他準(zhǔn)備在接下來的兩個月花一點(diǎn)時間去趟德國，看一下工業(yè)4.0可不可以在一些思維或者一些產(chǎn)品上，為我們的房地產(chǎn)做一些轉(zhuǎn)變。

　　昨天下午我們首場的金融閉門會已經(jīng)開了，當(dāng)時有60多位高層的討論非常激烈。我們這個行業(yè)可能如蔡會長所說的，沒有太大的低谷，而是我們現(xiàn)在需要非常好的反思、沉淀或者是創(chuàng)新。在今年全年，觀點(diǎn)新媒體將會邀請業(yè)界的各位朋友繼續(xù)到杭州、成都、青島、武漢等地，以及夏季的博鰲，我們繼續(xù)利用這個平臺，希望大家在行業(yè)轉(zhuǎn)變的時候有更多的交流，這個行業(yè)需要更多的專業(yè)、專注，這也是觀點(diǎn)作為一個平臺，為這個行業(yè)能夠帶來的一些東西。

　　今天我們到現(xiàn)場有200多家企業(yè)，有300多位來賓，即使在非常繁忙的3月，我們也希望在這個時候?yàn)槲磥碜鲆恍┯蓄A(yù)見性的判斷。

　　預(yù)祝今天的論壇圓滿成功，謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。大會致辭環(huán)節(jié)到此全部結(jié)束，接下來將進(jìn)入2015觀點(diǎn)年度論壇的正式議程。

　　2015年，中國經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)入關(guān)鍵一年，增長在放緩，下行壓力如山重，房地產(chǎn)卻贏得新的發(fā)展契機(jī)。調(diào)控基調(diào)逆轉(zhuǎn)，利好政策頻出，新的時代大潮在涌動，企業(yè)如何應(yīng)對才能作出正確選擇？

　　尊敬的各位來賓，2015觀點(diǎn)年度論壇的大會主題是：形勢與判斷。今天上午的會議主題是：2015年房地產(chǎn)行業(yè)形勢與判斷上半場。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生；國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生；彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官唐學(xué)斌先生等重要嘉賓，為我們帶來精彩的演講及對話。

　　尊敬的各位來賓，2015觀點(diǎn)年度論壇的大會主題是：形勢與判斷。今天上午的會議主題是：2015年房地產(chǎn)行業(yè)形勢與判斷上半場。

　　首先有請朱中一先生為大會做致辭以及主旨演講。朱中一先生演講的題目是“我對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的幾點(diǎn)看法”，您的演講時間15分鐘。

　　朱中一：各位嘉賓、各位同仁、各位朋友，大家好！首先感謝觀點(diǎn)論壇的邀請，主辦方希望我致辭并做主旨演講，我給他們聲明了，因?yàn)槲椰F(xiàn)在的身份，我已經(jīng)辭去了協(xié)會原來的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，所以不適宜做致辭和主旨演講，我只談一下個人的一些看法。他們叫我談一下對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的幾點(diǎn)看法。

　　剛才三位致辭嘉賓的思想也很活躍，我談的看法也不一定完全跟他們相同。我主要是側(cè)重自己對政府工作報告學(xué)習(xí)的理解來談一談，我從四個方面來談。

　　第一，中國的房地產(chǎn)市場總體上還處在軟著陸的過程中，但因地區(qū)差異大，一些地方期望回升的時間要早一些。一些庫存量大，在建規(guī)模大，人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。

　　對去年的形勢我想不過多的回顧，剛才老蔡已經(jīng)說了，去年二三月份，不少媒體，尤其是境外媒體，講中國的樓市快要崩盤了，但是在各方面的努力下，中國的樓市是由底到高，主要是政策的調(diào)整，包括限購政策的松綁，包括10月份的降息，全年的很多指標(biāo)是僅次于2013年的，投資還是歷史的新高。但是如果從同比來說，不少指標(biāo)還是下降的，而且待售商品房的面積，全年是6.2億平方米，較2013年增加1.3億平方米，同比增長了26.3%。而且今年1—2月份，市場總體來說還是延續(xù)了去年的一個態(tài)勢，商品房的銷售面積、銷售額、土地的購置面積、房屋的開工面積繼續(xù)回落，待售面積繼續(xù)增加。70個大中城市除個別城市以外，房價無論是環(huán)比還是同比，絕大多數(shù)都是下降的，這說明咱們的市場還是比較低靡的。

　　正像中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)一樣，我認(rèn)為房地產(chǎn)也進(jìn)入了新常態(tài)。我個人的理解，說中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，不等于中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了新常態(tài)，例如政府工作報告里面有一些話，“我國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，但我國正處于爬坡過坎的關(guān)頭”。還提到“今年面臨的困難可能比去年還要大”，里面還提到“要實(shí)現(xiàn)從中高速增長到提質(zhì)增效的目標(biāo)可能還要花很大的目標(biāo)”等等。所以我認(rèn)為進(jìn)入新常態(tài)跟實(shí)現(xiàn)新常態(tài)還不完全一樣。房地產(chǎn)也是這樣，我們進(jìn)入了新常態(tài)，也不等于實(shí)現(xiàn)新常態(tài)，因?yàn)槲覀冇行┲笜?biāo)還在同比下降，而且有些庫存量大的地方，消化的時間可能還很長。如果僅僅從庫存量來講，現(xiàn)在是6.39億平方米，坦率說不算太大，因?yàn)槲覀円荒甑匿N售有十多億平方米。但是關(guān)鍵是我們的在建規(guī)模很大，而這些在建規(guī)模要陸續(xù)進(jìn)入市場，所以我認(rèn)為這個壓力很大。所以我認(rèn)為不少地方消化壓力可能還是一個很大的課題。

　　但是我相信，一是中國的城鎮(zhèn)化仍然在快速的發(fā)展過程當(dāng)中，剛需仍然存在。二是今年的政策比較寬松，除了少數(shù)存量房過大的城市以外，多數(shù)地方的市場在今年是能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸的。比如像廣東，我看了一下，好多指標(biāo)都是好于全國的平均指標(biāo)的，再比如說北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復(fù)蘇是比較快的，所以我認(rèn)為今年的情況肯定要好于去年。

　　第二，今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，或者說房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)的主要目標(biāo)，我在學(xué)習(xí)了政府工作報告以后我的理解，用“兩個穩(wěn)定”來概括，也就是說“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“穩(wěn)定住房市場”。要實(shí)現(xiàn)兩個穩(wěn)定，主要的措施也就是兩個方面，一個方面是要加強(qiáng)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城鄉(xiāng)危房改造和保障性安居工程的建設(shè)，增加住房的有效供應(yīng)，同時加大去庫存的力度，支持居民自住性、改善性的需求，這個在政府工作報告中的內(nèi)容很多，我就不說了。二是要堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施政，強(qiáng)化地方政府的主動調(diào)控責(zé)任。這在政府工作報告和克強(qiáng)總理3月15號的答記者問中講得非常明確。我認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)上述的任務(wù)和目標(biāo)，中央政府和地方政府必然會有政策跟進(jìn)，比如說政府工作報告里頭已經(jīng)明確，住房保障要素逐步實(shí)現(xiàn)實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房改為公租房或安置房。逐漸不在年初也印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，又比如住建部、財政部、人民銀行發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)住房貸款的通知?，F(xiàn)在一些地方放寬公積金貸款政策，支持老百姓的購房，實(shí)際上它的源頭就是去年三部委的通知。在總理3月15號回答記者提問的時候，我有一句話還是很有啟發(fā)的。他說“我多次說過，在新常態(tài)下我們會保持中國經(jīng)濟(jì)在合理區(qū)間運(yùn)行，如果速度放緩，影響了就業(yè)、收入等，畢竟合理區(qū)間的下行，我們會在穩(wěn)定政策與穩(wěn)定市場，對中國長期預(yù)期的同時，加大定向調(diào)控的力度，來穩(wěn)定市場的當(dāng)前信心，我們這幾年沒有采取短期強(qiáng)刺激政策，可以說運(yùn)用政策的回旋余地還比較大，我們工具箱里的工具還比較多”。我最感興趣的就是說“我們的工具箱里的工具還比較多”，就說明他政策的儲備、政策的預(yù)期不是沒有考慮的，所以我想今年的政策肯定會相對的要寬松一點(diǎn)。中央政府和地方政府肯定也會根據(jù)市場的變化進(jìn)行一些微調(diào)，我想這是今年的市場要好于去年的一個原因。

　　第三，認(rèn)真研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)關(guān)系問題。要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房消費(fèi)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目標(biāo)，必須在落實(shí)政府工作報告提出的任務(wù)的同時，還要認(rèn)真研究并踐行兩個問題，一是房地產(chǎn)市場的自身規(guī)律問題，二是在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)中怎樣把房地產(chǎn)市場的剛性需求落地的問題，特別是解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題。這兩個問題在總理3月15號回答中外記者提問的時候都提到了?？偫碚f“房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律”，他后面講了大中小城市等等，當(dāng)然他沒有說房地產(chǎn)自身有哪些規(guī)律，我認(rèn)為這個問題需要我們業(yè)內(nèi)的人士，包括在座的各位共同研究，達(dá)成共識。我想大家有一點(diǎn)是比較認(rèn)可的，昨天在會上，黎總也提到了，房地產(chǎn)市場的地域性和長周期性，這是房地產(chǎn)的一個特點(diǎn)。因?yàn)橛械赜蛐?，所以我們的政策要因地制宜，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以我們希望政策要穩(wěn)定，不能頻頻出臺政策，這樣我們就無所適從。

　　我想除了這個最基本的規(guī)律以外，還有沒有其它的一些規(guī)律性的東西？坦率來說，我從2006年到協(xié)會以后，到去年離開，我在協(xié)會基本上就是分管市場這一塊的，跟上面的匯報也比較多，在匯報市場的時候，我經(jīng)常感覺到有幾個問題是需要研究的。第一個問題就是房地產(chǎn)的定位問題，我們怎么定位？因?yàn)槲覀兘?jīng)常碰到一個問題，在經(jīng)濟(jì)下行的時候強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)好的時候，房價上漲的時候，又遏制房價，在穩(wěn)增長和惠民生之間老是在搖擺，我們的政策搖擺很大，我們就無所適從。這里就牽涉到房地產(chǎn)如何與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)?？偫磉@次也專門提到了，住房既是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題，這句話在2010年的國務(wù)院文件里頭是強(qiáng)調(diào)的，我認(rèn)為這次的再次強(qiáng)調(diào)，對住房提出了新的定位。第二，房地產(chǎn)與政策的調(diào)整怎么協(xié)調(diào)，第三，怎么完善住房保障體系，構(gòu)建總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格與支付能力基本適應(yīng)的體制機(jī)制。第四，住房的一級市場、二級市場和租賃市場怎么協(xié)調(diào)發(fā)展。我認(rèn)為這些問題是非常關(guān)鍵的，當(dāng)然是不是就是這些問題，講得對不對希望大家研究。

　　另外，房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)問題，總理的原話是“中國的城市化進(jìn)程還在加快，房地產(chǎn)的需求是剛性的”。這里面的核心問題就是理論目標(biāo)與實(shí)際情況結(jié)合的問題。咱們的理論目標(biāo)里頭，比如說我們的城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展方針是大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，但是我們的人口流向并不完全是按這個來流的，這是一個問題。第二個問題，在城鎮(zhèn)化里頭著重要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口問題，但是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口是很難買得起商品房的，這里面有一個支付能力問題，也有一個地方承受問題。第三個問題，如果要解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題，涉及到土地制度改革的問題，涉及到宅基地和原來的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的問題，所以我認(rèn)為理論與實(shí)際的問題比較多。

　　最后，限于時間問題，我簡單地跟在座的房地產(chǎn)企業(yè)談幾點(diǎn)個人的希望。第一，要適應(yīng)新常態(tài)，認(rèn)識新常態(tài)。第二，需要謀求新的發(fā)展，這里首先要認(rèn)識到我們穩(wěn)定住房消費(fèi)還是第一任務(wù)，所以住房市場還是一個比較大的市場。第二，我們還要探索新的業(yè)態(tài)，包括一些養(yǎng)老問題、旅游問題，這些在政府工作報告里面是多次提到的，尤其像國務(wù)院在2013年的文件里頭提到的，將來新建的小區(qū)都要按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)來構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。不管你將來搞不搞養(yǎng)老社區(qū)，今后新建的小區(qū)一定要配養(yǎng)老設(shè)施，所以這些問題可能都要研究。另外，環(huán)保的問題，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的問題等等課題，需要研究的問題還很多。另外，怎么走出去的問題，現(xiàn)在不少企業(yè)已經(jīng)有這方面的建議了。還有一個問題，我認(rèn)為大家必須要重視，就是今年可能企業(yè)的兼并重組比往年會更大。事實(shí)的情況是，去年12月16號，中國經(jīng)濟(jì)測評中心和國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一個公報，它公布了房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2013年末全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是132000家，比2008年末增加了50.3%。這個數(shù)字是什么意思？我算了一下，按城鎮(zhèn)的常住人口算，每5000個人就有一個開發(fā)公司，顯然這個量是大的。所以在當(dāng)前的情況下，必然會面臨著兼并重組問題。當(dāng)然，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)怎么樣從項(xiàng)目層面、從企業(yè)層面來做好并購工作，對企業(yè)也是發(fā)展的機(jī)遇。

　　我就談這么多，謝謝大家。

　　主持人：感謝朱中一先生的精彩演講。接下來有請下一位演講嘉賓，他是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生。他演講的題目是“城市與鄉(xiāng)村，何謂城鎮(zhèn)化進(jìn)程中分層之策”。您的演講時間是20分鐘。

　　陳淮：謝謝大家，抓緊時間，我今天用15分鐘，保障后面的議程，我是個守規(guī)矩的人。

　　我很贊成剛才幾位主旨演講，包括主持人、蔡會長等所講的，我聽出來了，朱會長與蔡會長和主持人的基調(diào)有所不同的是，前面說的偏悲觀，朱會長是比較樂觀的基調(diào)，我比較贊成，但是也有點(diǎn)小小的不贊成，朱會長說2014到2015的轉(zhuǎn)折向好是政策使然，我認(rèn)為不是，恰好2014年是政策退出之年，我們才有了今天的結(jié)果。在上屆政府十年調(diào)控里頭，這十年的政策造就的是4大缺陷，第一，明顯充斥著強(qiáng)化政府權(quán)力，沒有一條是依靠市場機(jī)制的，從8·31大限到土地招拍掛、加征營業(yè)稅，9070政策，后來的國五條、國八條等等。第二，高成本、低效率。這十年頻繁變動。第三，滯后性、被動性、主觀性明顯。第四，十年調(diào)控的政策沒有一條是和改革相結(jié)合的。十年調(diào)控，四大缺陷。

　　2013年新一屆政府上臺，在他上臺前的前一屆政府最后一次常務(wù)會出臺了國五條，成為了房地產(chǎn)欲購從速的動員令。2013年量價齊升，購銷兩旺。李克強(qiáng)總理這一屆政府用了整整一年時間，到2014年年初，才把上屆政府導(dǎo)致的這一個過度異動、高漲繁榮平穩(wěn)下來。2014年并非是一個低谷、低靡之年，2014年如果用一個詞來概括的話，叫“平穩(wěn)”。政策穩(wěn)定，2014年沒出臺任何新政策，2014年的社會預(yù)期穩(wěn)定，2014年的供求關(guān)系穩(wěn)定，上下波動的幅度在一個合理的范圍內(nèi)，包括房價和成交量，2014比2013總高點(diǎn)也不過沒超過6%到7%的波動。有媒體說，限購取消是不是政策？限購取消，徐徐退出，讓各地政府審時度勢，因地制宜地采取對策，恰好是一種政策穩(wěn)定的特征。如果說李總理工具箱還有工具沒拿出來，那就是因?yàn)?013年11月末，十八屆三中全會改革的決定至今推遲緩慢，沒有改革的基礎(chǔ)的政策調(diào)控一定是要失敗的政策調(diào)控。包括土地制度的改革、資金的改革、間接融資到直接融資的改革，包括市場化。因此李總理一再講，把錯裝在政府身上的那只手給它卸掉。

　　2015年，我們認(rèn)為仍然是一個市場機(jī)制發(fā)揮其資源充分優(yōu)化配置和優(yōu)勝劣汰作用之年。朱會長說，開發(fā)商多了，多了不是靠政府關(guān)停并轉(zhuǎn)，一個父母有5個兒子，你不知道哪個兒子是最優(yōu)秀的，你最看得上的大兒子早戀，不成才，你看上的三兒子，你讓他給家里種地澆水，結(jié)果人家考清華大學(xué)，父母尚且不知道自己的幾個孩子誰是最優(yōu)秀的，政府知道幾萬個開發(fā)商誰是優(yōu)秀的嗎？誰來選？市場，市場的競爭，市場的優(yōu)勝劣汰，最終選出高效率的資源支配者，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無一例外的將驗(yàn)證市場的神奇作用。

　　給我說的題目，我看不懂這個題目。我接著朱會長關(guān)于政府工作報告，關(guān)于住宅建設(shè)和房地產(chǎn)有哪些新意，我自我感覺，迄今為止，包括主流媒體在內(nèi)，包括央視在內(nèi)，基本上沒把兩會政府工作報告中的最有意義的新鮮信息解讀出來。有四條，第一條叫穩(wěn)定住房消費(fèi)，所以過度悲觀的看法是沒有依據(jù)的。過度樂觀地認(rèn)為今年是大漲、大旺的一年，恐怕也預(yù)期過早了，穩(wěn)定住房消費(fèi)，我以為包括穩(wěn)定這個市場的需求結(jié)構(gòu)，比如說我們在前幾年已經(jīng)把投機(jī)性需求逐出市場了，不允許它卷土重來，比如說我們在住房供應(yīng)體系上，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢已經(jīng)開頭起步了，要繼續(xù)發(fā)展下去，還有在政策維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行上，是堅(jiān)定不移的，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，2015在短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個最主要的難題就是李總理講的被通縮，我們講經(jīng)濟(jì)增速下行這些問題。穩(wěn)定住房消費(fèi)是我們第一要關(guān)注的，這個穩(wěn)定住房消費(fèi)的背后有很多可值得解讀的地方，但是我們今天時間關(guān)系，不能一一介紹。

　　第二個值得關(guān)注的地方是，鼓勵和支持自主型、改善型住房消費(fèi)?？偟男枨?，無論是規(guī)模還是總量上、分布上，在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，其中支持、鼓勵自住和改善型消費(fèi)，這句話是有新意的，如果說在進(jìn)入2008年之后，鼓勵消費(fèi)的政策重點(diǎn)落在90后或者剛需身上的話，這個市場的主導(dǎo)性的需求力量正在從基本型需求向改善型、舒適型需求過渡，也就是市場的重心已經(jīng)出現(xiàn)了上移，政策的重心同樣正在逐步上移。

　　住房需求和穿衣服一樣，可以界限清晰地劃分為四個層級：遮寒避體，這是基本需求；講干凈，講體面，分四季、分場合，這叫改善型需求。講時髦，流行露肚臍眼的來一個露臍裝，這是享受需求層級。非名牌不穿，這是奢侈性需求。住房也是一樣，我們的政策在前些年鼓勵的是剛性需求的話，這個任務(wù)并沒有最終完成，但是已經(jīng)出現(xiàn)了重心的逐步向改善型和部分的享受型需求的升級。

　　第三，完善住房保障體系。這個住房保障體系的話題就更多一些，傳遞的信息更多一些，既有剛才朱會長提到的，今后保障房不僅僅是實(shí)物型保障，而且實(shí)物型保障和貨幣型保障并重，探索新的對低端群體的政府兜底的合理形勢。更重要的是今后希望在我們的媒體上不要再簡單地說保障房，2015的核心詞叫“棚改房”。別老用過時的詞來討論同樣一個話題。為什么是棚改房呢？在“十二五”開局的2011年，我們3600萬套保障房中就有棚改房的一個選項(xiàng)，但是那個棚改房的政策是不包括老舊城區(qū)的危舊房改造的。專指的是大型國有工礦企業(yè)、農(nóng)林牧場員工集中居住區(qū)，媒體可以說一個老城市，我們這個市政府決定了，對一個老城區(qū)的連片改造，叫棚戶區(qū)改造，你叫可以，但是不享受中央的棚改政策。從2014年起已經(jīng)開始，今年政府工作報告進(jìn)一步明確，棚改的政策范圍大大擴(kuò)大。大家注意到一組數(shù)據(jù)，李克強(qiáng)總理說2015年蓋740萬套保障房，其中棚改房580萬套，占多大比重，你自己想。這意味著我們在實(shí)物型保障上從原來的平地起房的保障房轉(zhuǎn)為了和老舊城區(qū)改造、老舊危房改造密切結(jié)合，這個轉(zhuǎn)變應(yīng)當(dāng)是我們在座諸位，作為市場參與者值得注意的地方。因?yàn)榕飸魠^(qū)改造和原有的“十二五”前三年保障房建設(shè)的區(qū)別，第一個，它沒有土地的問題，我們那個保障房建設(shè)的時候有兩個最大的難題，一個是窮人該住哪兒，住核心市區(qū)還是住遠(yuǎn)郊區(qū)縣，第二錢從哪兒來，棚改房沒有土地的問題，它本來就是城市居民用地，城市建設(shè)用地。另外一個，棚改房容易和城市的整體升級密切結(jié)合，包括多年來已經(jīng)嚴(yán)重老化的地下市政管網(wǎng)、交通規(guī)劃、城市功能分區(qū)、老百姓住房的檔次，以底商為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)的全面升級結(jié)合。第三，棚戶區(qū)改造更容易引入市場化力量，“十二五”前三年，媒體老問保障房的錢從哪兒來。但是棚戶區(qū)改造則相對的容易引入市場化力量，因?yàn)槲也鹨贿€三、拆一還五，建20層的樓，也還有十多層可賣，引入市場化的力量比較容易，而且必然地和我們前10余年房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中累積起來的一批過去采用鴕鳥政策，自己遮著眼不看的一些體制性難題環(huán)節(jié)密切結(jié)合。比如城中村、小產(chǎn)權(quán)，比如城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民出租屋等。棚戶區(qū)改造容易和過去被掩蓋下來，問題積累越大的毒瘤，城市的一些弊端改造相結(jié)合。所以棚戶區(qū)改造既是保障體系的完善和發(fā)展，也是保障形式的一個變革，也是城市化建設(shè)的一個新特點(diǎn)，也是我們在座的開發(fā)商等市場化力量值得關(guān)注的一個新契機(jī)。

　　第四，和改革相結(jié)合。我剛才說，沒有改革為基礎(chǔ)的任何工具箱里的政策拿出來都是無效和相反的?？傁氚阎饔^意志強(qiáng)加于客觀規(guī)律之上，總想讓政府之手凌駕于市場之上，那一定是要失敗的。李克強(qiáng)總理從沒上臺到上臺之后再三強(qiáng)調(diào)城市化與改革，改革和城市化的紅利，一再強(qiáng)調(diào)政府要把它那只不該動的手縮回來，一再強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場機(jī)制的力量，這不是簡單的政府少蓋章就行，而是包括土地制度、資金供給、金融市場化機(jī)制等等。改改管得過多、過死的辦法，實(shí)現(xiàn)我們說了十多年從間接融資到直接融資，轉(zhuǎn)變至今寸步未進(jìn)，不是政府總想把市場的閥門拿在自己手里頭，那是一個失敗的思路。如同十八屆三中全會所講，市場機(jī)制是配置資源的決定性力量。2015是中國房地產(chǎn)市場通過市場化力量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、健康發(fā)展的關(guān)鍵一年。

　　以上僅供大家參考。

　　主持人：謝謝陳淮先生。接下來有請下一位演講嘉賓，掌聲有請國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生。他演講的題目是“金融視角下的地產(chǎn)趨勢與預(yù)測”。您的演講時間是20分鐘。

　　巴曙松：謝謝主持人。每一次我都特別喜歡在陳淮教授后面講，因?yàn)閷ξ襾碚f是個非常難得的學(xué)習(xí)機(jī)會，以前經(jīng)?？此臅?，難得當(dāng)面聽他講。

　　今天我有一個很重要的體會，就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和陳淮教授剛才講的內(nèi)容一樣，很糾結(jié)。我剛才認(rèn)真地想記筆記，便于將來向其他人傳達(dá)，但是我聽下來，覺得一方面他猛烈地抨擊了政策，另一方面他又非常謙卑地替領(lǐng)導(dǎo)解讀政策。所以對待政策都很糾結(jié)，所以我想還是報點(diǎn)數(shù)，給大家參考一下，看看大概的數(shù)據(jù)圖表是什么樣的，供大家自己做參考。因?yàn)槲铱吹角懊嬷鞎L也做了很宏觀的判斷，陳淮教授也做了政策的解讀，我就把數(shù)字給大家梳理一下。

　　從2014年的情況看，從這個大的圖形走勢來看，剛才陳淮教授說房地產(chǎn)市場沒有什么改革措施，但是我覺得房地產(chǎn)市場的成長本身就是改革的產(chǎn)物，從這么多年快速的成長，有起伏，但是確實(shí)是中國經(jīng)濟(jì)里面非常重要的一個力量。在2013年到了一個階段性的高點(diǎn)之后，確實(shí)開始在回落。而且目前還在這個回落的趨勢中，所以這個大的判斷，我覺得是很難抗拒的。就像股市的周期一樣，盡管剛才陳淮教授習(xí)慣性地總是要對金融進(jìn)行抨擊，說直接融資沒有發(fā)展，他肯定好長時間沒有看股市了，最近漲得這么兇，融資增長這么快，并購這么活躍，三板上市得這么快，到2000家了，到他嘴里說直接融資沒有寸進(jìn)。我想陳淮教授對我們金融體系的要求太高了，我覺得還是發(fā)展得很快的。

　　不管怎么講，2014年商品房的待售面積在上升，背后壓著的就是銀行的貸款、開發(fā)商的利潤、現(xiàn)金流的問題，你必須要處理，這很現(xiàn)實(shí)，這就是我們這個行業(yè)洗牌的一個現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。其它的數(shù)字我們不敢說有多可靠，上市公司總不敢亂來，所以用上市公司的數(shù)來看，經(jīng)過審計(jì)師審計(jì)的，做假是要起訴他的。我們算了一下，A股上市的房地產(chǎn)開發(fā)商，他的去化周期的估算已經(jīng)處于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年開發(fā)商說自己很困難的時候，這個峰值的數(shù)字。左邊這個圖是A股的上市開發(fā)商的存貨和預(yù)售款的情況，我們也看到去化的壓力比較大。一講到去化壓力大的時候，陳淮教授心情沉重地出去抽煙去了。等一會兒講好的趨勢的時候，我們再歡迎陳淮教授回來參加討論。

　　2014年的情況，不同城市的房價的環(huán)比降幅在收窄，12月份，一線城市的房價的環(huán)比在直接回升，這是用實(shí)際的數(shù)據(jù)，從這三條線我們看出，二三線城市在分化。我記得去年觀點(diǎn)也在廣州開會，大家都認(rèn)可的一個趨勢——分化，這個判斷還是成立的。從房價的波動趨勢，我們也能看到這一點(diǎn)。

　　我們從開發(fā)商的行為來觀察，開發(fā)商是最敏感的，他們在第一線能感受春江水暖，我從世聯(lián)要的數(shù)，從它監(jiān)控的40個城市房價走勢來看，去年4月以后成交在逐步的好轉(zhuǎn)，新增的降價樓盤的個數(shù)、降幅都在收窄，心理預(yù)期在趨穩(wěn)。這是我們看到從4月份、5月份一直能逐月看到降價幅度在收窄的趨勢。

　　土地市場降溫非常明顯。也是不同城市分化。土地財政在2015年肯定是個壓力，從隱性到顯性暴露的一年。我們看到一些研究，有些沿海城市幾年前開發(fā)、銷售已經(jīng)慢了，土地銷售得很好，后來再往深去查，它是讓自己的平臺公司買了，自己控制的企業(yè)買了之后，錢拿去自己維持這個土地財政，使得這個調(diào)整的壓力在滯后，但是現(xiàn)在來看，2015年從40個大中城市成交的土地規(guī)劃、建筑面積增長的情況看，以及不同城市土地成交的溢價率來看，土地財政在2015年肯定是一個風(fēng)險從隱性向顯性暴露的一年。土地的溢價率在下行，而且在一些城市還存在著地方政府的自買自賣的情況，使得土地財政的壓力在延后。

　　剛才陳淮老師解讀了克強(qiáng)總理的報告，說要強(qiáng)調(diào)改自住和改善需求。與其說是他的解讀，還不如說是市場本身就有這樣的需求，從人口結(jié)構(gòu)來看，我們從2015年到2020年這幾年時間，中國25到34歲的人口還是在2.4億這個水平，占總?cè)丝诘谋壤?7%，而34到49歲的人口在2015到2035年會到3.1億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，這是首置和改善需求的主力軍，人口結(jié)構(gòu)決定了。

　　李總理的講話說要鼓勵自住和改善性住房，與此對應(yīng)的，實(shí)際上投資需求已經(jīng)降到了歷史的最低點(diǎn)。從2014年的統(tǒng)計(jì)，降到10%，這是歷史最低的?，F(xiàn)在很少有人能想到把房地產(chǎn)作為優(yōu)先的做投資的配置，市場這個擾動因素基本上應(yīng)該說穩(wěn)定下來了。

　　整個調(diào)控的行政色彩在淡化，更加尊重市場本身的規(guī)律。在答記者問里，李總理用的詞是“因地制宜、分層制策”，分層制策的意思就是“你自己看著辦”，政府主要做住房保障。這也是前期調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，而且從實(shí)際執(zhí)行來看，調(diào)控更加傾向于差異化、因地制宜。不同城市政策差異很大，這也是各顯神通，本身也是跟這一輪房地產(chǎn)回落，市場分化的市場格局相一致的。

　　與此對應(yīng)的金融政策，不僅股市活躍了，對房地產(chǎn)其實(shí)是相應(yīng)的在跟進(jìn)。不像陳淮教授說的這樣，金融政策無動于衷，金融政策在積極跟進(jìn)，利率、信貸政策都在積極跟進(jìn)，所以這也是一個穩(wěn)定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么說，大家開始越來越接受的一個現(xiàn)實(shí)就是，咱們這個行業(yè)高利潤時代，掙錢比較爽的時代過去了。我們看一下上市的房企的ROE的波動情況，持續(xù)在回落，掙錢不是那么容易了，上市公司其實(shí)也是這樣。

　　整個上市的房企從它的趨勢來看，毛利率和凈利潤率是在回落的趨勢，我覺得這也是剛才朱會長講的軟著陸的一個很重要的內(nèi)容。與此對應(yīng)的就是費(fèi)用率的大幅的上升，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用都在上升。在這個過程中，正好就是剛才陳淮教授講的，怎么通過市場機(jī)制來進(jìn)行整合，識別那么多房地產(chǎn)企業(yè)，并購、整合、融合是一個非常好的時機(jī)。實(shí)際上這個行業(yè)確實(shí)也是這樣，并購、整合非常的活躍，從2013到2014年，整個的數(shù)量在陡峭的上升。

　　在這個并購整合的過程中，房地產(chǎn)的新格局在隱隱閃現(xiàn)。我們似乎看到這個行業(yè)的格局在經(jīng)過初期百馬奔騰之后，基本上在逐步固化。我曾經(jīng)也逐步地對照了一下不同階段香港市場上房地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)，最開始的時候，六七十年代，小小的港島五六千家開發(fā)企業(yè)，后來慢慢整合到前5大、前10大開發(fā)商恨不得占到80%的開發(fā)量，而目前這種整合，我的理解，也是中國的房地產(chǎn)行業(yè)走向新常態(tài)的一個必經(jīng)的階段。所以我們可以看到，行業(yè)的格局大致在形成，市場格局在逐步固化，第一梯隊(duì)、第二梯隊(duì)、第三梯隊(duì)在形成，你再向憑空創(chuàng)造一個行業(yè)奇跡已經(jīng)很難了，這個行業(yè)格局大致上基本成形。所以以后再讓觀點(diǎn)評這個行業(yè)的前幾名很好評，數(shù)據(jù)差異很大。原來大家差不多，觀點(diǎn)愿意給誰就給到誰了，現(xiàn)在你們的回旋余地就大幅的縮減，除非你讓陳淮教授出來說，他才有權(quán)威、代表性，其他的一般的數(shù)據(jù)基本上顯示差距越來越清晰，梯隊(duì)越來越清晰。

　　前三大開發(fā)商的份額，逐年在穩(wěn)步上升。上市開發(fā)商的份額也是穩(wěn)中趨升，這是在擴(kuò)大中的力量。

　　還有點(diǎn)時間，我再講一點(diǎn)對中長期的看法。第一個判斷，市場結(jié)構(gòu)在大致平衡，我們有很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家庭套數(shù)比已經(jīng)過1了，供求大致平衡，房地產(chǎn)行業(yè)在洗牌，這個時候房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈在重構(gòu)。以前是誰離開發(fā)商最近，誰獲益最多，從趨勢上看，誰離消費(fèi)者最近，誰的獲益最多。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本的原理，在供給不足的時候，供給為王?？拷_發(fā)端的產(chǎn)業(yè)鏈條，土地、代理銷售、傳統(tǒng)的紙媒等等獲益很大。我的一些朋友在香港做開發(fā)商的，或者在海外做開發(fā)商的，和在中國做開發(fā)商的，他們說中國做開發(fā)商不像開發(fā)商，老百姓買個房子還要托人，唯一感覺到像開發(fā)商的就是2008年房子不好賣的時候，房子有什么問題，客戶一投訴，馬上帶人去處理，那時候像開發(fā)商。供求平衡之后，房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈條在重構(gòu)。

　　渠道的競爭在激烈，房屋的銷售模式正在發(fā)生變化，會出現(xiàn)很多新型的渠道的整合者，所以圍繞買方的競爭會加劇。所以我們觀點(diǎn)以后也要相應(yīng)的轉(zhuǎn)型，從原來僅僅只是圍繞開發(fā)商轉(zhuǎn)，下一步也要圍繞消費(fèi)者轉(zhuǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的判斷，這樣開發(fā)商自動會跟著你跑。首當(dāng)其沖的就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)媒體，它的廣告投放數(shù)量變化非常的顯著。新房地產(chǎn)電商在快速崛起。

　　第二個判斷，二手房正在成為市場的主導(dǎo)性的供給力量，圍繞二手房的房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈條會迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地產(chǎn)融資，證券化這些服務(wù)會迅速崛起。我這一年半在哥大待著，在郊區(qū)租了一個小房，我散步散了一年半，這么大一個小鎮(zhèn)，就那么兩三棟新樓在蓋，基本上都是二手房，所以你要說二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至還不止。這個在一線城市在迅速的到來。

　　我們大膽地預(yù)測一下，待會兒討論的時候，我相信陳淮教授會批判，我給他多提供一點(diǎn)靶子來批判。預(yù)期到2020年，中國住房市場的構(gòu)成是什么樣的呢？存量3億套，住房1.8億自有，使用結(jié)構(gòu)、年均銷售、庫存結(jié)構(gòu)，總體來看就是這個表上列的這個狀況。所以存量房的黃金時代正在到來。我在去年的觀點(diǎn)博鰲論壇上就專門講了這個，因?yàn)槲矣^察，這在香港、美國是一個非常龐大的市場，租房、買房中間衍生的服務(wù)真的是不計(jì)其數(shù)。我自己親身經(jīng)歷的，租房要辦的手續(xù)，查你的名稱，包括后期的保險、融資等等都非常多。而且消費(fèi)的基礎(chǔ)非常龐大，這個會催生新的專業(yè)的服務(wù)市場，龐大的交易傭金，而且目前看，二手房的增長，正在成為房地產(chǎn)未來發(fā)展的非常重要的動力。從發(fā)達(dá)國家來看，美國的二手房比新房是9比1，英國是8.1比1，這是一個非常大的數(shù)字。目前二手房交易只是在前面的這5個城市有所體現(xiàn)，未來會更多地體現(xiàn)它的市場活力。

　　我已經(jīng)超了一分鐘了，陳教授已經(jīng)很不耐煩了，謝謝主持人的寬容，謝謝大家。

　　主持人：謝謝巴曙松先生，您的演講非常的幽默。我還沒有來得及挽留住您，這個臺上還需要您，再次感謝您奉獻(xiàn)的精彩演講，接下來我們要進(jìn)行的是2015觀點(diǎn)年度論壇的答問環(huán)節(jié)。

　　沒有真實(shí)的了解，就無法作出準(zhǔn)確的判斷。每一年，面對不一樣的行業(yè)，怎樣才能看清重重迷霧下的房地產(chǎn)形勢？本次觀點(diǎn)答問的主題是：形勢與判斷2015年的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　首先請討論嘉賓臺上就坐，他們是：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生；國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生。接下來有請?zhí)釂柤钨e上臺，他是：合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌先生。掌聲有請以上四位嘉賓。

　　龍斌：大家好，我是合富輝煌的龍斌，剛才聽到三位重量級嘉賓的演講，受到很多啟發(fā)。我聽到三位也有不同的看法，我根據(jù)各位的演講準(zhǔn)備了一些問題，也希望有一個交流，因?yàn)槲覀円菜闶莵碜允袌龅牡谝痪€，接觸市場也比較多，首先就想請問朱會長，剛才您說到今年應(yīng)該是軟著陸的過程，政策的環(huán)境也都在趨于寬松，特別您也提到，在這樣的一個環(huán)境之下，一線城市、二線城市可能會更快一些，三線、四線的庫存量壓力比較大，會比較慢。我想請您再給我們闡釋一下，在這樣的格局下，就像之前概括的這種分化，是不是今年還是在分化？還是說我們的地方政府會出臺一系列的政策來逆轉(zhuǎn)這個周期？這樣給我們的房地產(chǎn)行業(yè)是不是也會提供一些機(jī)會？或者說三四線仍然還是很困難的？確實(shí)我們看到現(xiàn)在很多三四線城市拿地已經(jīng)很困難了，福建已經(jīng)出臺了政策，包括湛江也出臺了一些扶持性的政策，您能不能給我們闡釋一下，在這樣的格局下，我們的行業(yè)，或者說我們企業(yè)該怎么來應(yīng)對？這個進(jìn)程會有多長？今年會不會都存在這樣一個格局的狀態(tài)？

　　朱中一：中央政府從去年開始就是這么一個套路，當(dāng)然去年講的是分類調(diào)控，它實(shí)際上的做法就是分類指導(dǎo)，強(qiáng)化地方政府的調(diào)控責(zé)任。對于去年地方政府，包括松綁的政策，中央政府都沒叫停，今年延續(xù)了這么一種態(tài)勢。我剛才講了，比如說住房公積金支持個人買房，實(shí)際上是住建部跟有關(guān)的部門去年4月份出臺的政策，現(xiàn)在有些地方就降低公積金的門檻，支持個人的自住性的和合理的購房。你剛才提到福建，福建的市場就很有說服力，我在想為什么福建的政策出臺得快，因?yàn)楦＝ǖ氖袌龇只埠軈柡?，廈門現(xiàn)在的市場是相當(dāng)好的，它的需求很旺盛，在今年2月份，新建商品房房價，69個城市是環(huán)比下降的，唯獨(dú)廈門是持平的。就說明廈門的房價沒有降。在福建其它的三四線城市，消化的壓力很大，正因?yàn)榇耍愿＝ǔ雠_這個政策很積極。所以我想在因地制宜、因城施策的情況下，地方政府會有一些招。

　　龍斌：會不會有更多的省市會跟進(jìn)？

　　朱中一：我想肯定會跟進(jìn)。這里我也想補(bǔ)充一下陳淮的一句話，這個話也是我引出來的，克強(qiáng)總理3月15號講，我們的工具箱里還有很多的工具，有很大的回旋余地。當(dāng)然那個工具他肯定也要看的，如果一些老工具不能用了，他肯定不會用的，他要用的工具肯定是要有利于改革的工具。我看最近的媒體報道，包括發(fā)改委主任、副主任帶隊(duì)在搞一些調(diào)查，他在搞政策準(zhǔn)備，我想其他的有關(guān)部門也在調(diào)查，也在考慮，像住建部可能就要考慮怎么樣穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，它可能也要做一些政策準(zhǔn)備。

　　龍斌：謝謝朱會長。接下來提問陳淮教授，剛才您強(qiáng)烈地抨擊了過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年是回歸到市場化這樣一個基調(diào)，您也提出了幾個要注意的地方。今年總理提到支持、鼓勵自住性和改善性的需求。自住性一直都在支持，今年應(yīng)該還會突出改善性需求，改善性至少是第二套，甚至是第三套，他如果有一些投資的目的，也應(yīng)該是可以理解的。所以我們的政策如果說真的要回到市場，房地產(chǎn)一定是有投資屬性的，把投資壓倒是不科學(xué)的，會不會在房地產(chǎn)貸款政策方面，甚至第二套都要逐步恢復(fù)到以前的，利率也不能上浮，對我們的房地產(chǎn)市場是不是應(yīng)該更加關(guān)注政府的政策導(dǎo)向？

　　陳淮：我們的主持人問了一個很有意思的問題。我先聲明，“會不會”“是不是”這種坑我不會往里面跳。但是主持人說的問題我要糾正兩點(diǎn)，第一，我沒有抨擊過去的政策，過去的政策是有巨大成就的，但是它存在明顯重大缺陷，第二，市場化力量不是從2015年開始，是我們從2013年就開始，逐步把上屆政府導(dǎo)致的過熱、過猛用了一年時間平穩(wěn)下來，在2014年基本實(shí)現(xiàn)了市場主導(dǎo)。

　　剛才巴曙松教授講，他說股市都興旺了，我都沒注意到，我們金融怎么沒改革？股市指數(shù)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于房地產(chǎn)板塊的上漲。為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)最需要的資本市場不是股權(quán)融資，是十八屆三中全會說的努力發(fā)展債市。在這個問題上，我還是那四個字，叫“寸步未進(jìn)”。它需要的是項(xiàng)目融資、企業(yè)債，巴曙松教授也講到了，2014年的庫存量上升，導(dǎo)致銀行背了包袱。銀行為什么不通過資產(chǎn)證券化的方式打包在債市上賣掉，賣給投資者呢？我很愿意賣銀行債權(quán)的打折品。改革嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了實(shí)際上在金融體制上是貌似改了，實(shí)際沒改。

　　至于主持人提問說的，改善性住房并非就意味著第二套，以舊換新是最重要的一個改善性過程?？梢赃@樣說，我們在2015及此后一個中期范圍內(nèi)，市場的一個主導(dǎo)性力量不再是年輕人娶媳婦，而是那些需要以舊換新的，5成以上的力量是這樣一個群體。比如廣州市有房住的人有一半以上，北京有一半以上的人還住在房改房。巴曙松教授已經(jīng)有很多套的這種當(dāng)然另當(dāng)別論。房改房的衛(wèi)生間叫衛(wèi)生間嗎？那最多叫廁所，放一個馬桶，能拉屎撒尿就行了。什么叫改善型呢？需要有淋浴的空間，需要有女主人化妝的地方，需要有家庭公共活動的空間，一個適度大小的廳，有這樣的功能的叫改善性需求。這個過程也需要金融業(yè)的大力支持，因?yàn)橐耘f換新的時候，享受不享受買新房首套置業(yè)時候的優(yōu)惠政策，老房子能不能也取得貸款作為一種信用資產(chǎn)？我們看到銀行在這方面的動作還不甚積極。改善性住房是不是就是有投資？什么樣的自住房，只要你買的是產(chǎn)權(quán)，買的就是資產(chǎn)，買資產(chǎn)本身就有資產(chǎn)性收益。請注意，2月26號公布的2014年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報，這次統(tǒng)計(jì)公報有一組此前歷年統(tǒng)計(jì)公報沒有的數(shù)字，就是居民的財產(chǎn)性收入，是7%左右，把城鄉(xiāng)都納進(jìn)來了，城市比鄉(xiāng)村還要高一點(diǎn)。所以買房子，就是你買的第一套房、首次置業(yè)，買的就是資產(chǎn)。有資產(chǎn)性收入，自然就要承擔(dān)資產(chǎn)性風(fēng)險。

　　龍斌：還有一個我相信很多企業(yè)都會關(guān)注的問題，您剛才也談到，這種改革的方向最終要涉及土地、金融方面，在土地方面，其實(shí)我們也看到，甚至兩會也說了，加快集體經(jīng)營性土地同權(quán)、同地、同地試點(diǎn)……（提問被打斷）

　　陳淮：這不是兩會說的，是十八屆三中全會說的。但是各個政府部門是不是在積極推進(jìn)？

　　龍斌：已經(jīng)在試點(diǎn)。

　　陳淮：中國試了很多點(diǎn)了，有試錯的根本就要推倒重來的，有的只是做樣子給老百姓看，沒打算真正實(shí)施的。取消人民公社就推了，怎么樣呢？高考改革沒試點(diǎn)就推了。人頭沒落地，血流沒成河，中國向前發(fā)展了一大步。凡是試點(diǎn)的，朱镕基1998年一上臺其中一個就是費(fèi)改稅，試點(diǎn)了8年一點(diǎn)沒推進(jìn)，最后還是推了，所以別信試點(diǎn)的話。

　　龍斌：您覺得對房地產(chǎn)行業(yè)的土地供應(yīng)這些行業(yè)發(fā)展模式改變大不大？還是地方政府的財政改變會更大？

　　陳淮：對地方政府來說不光是依賴于土地制度的改革，因?yàn)橥恋刂贫仁撬木让静?。土地制度改革固然是一個重要的方面，更重要的是給它城市建設(shè)新的融資的創(chuàng)新，這也是三中全會明確講了的。地方政府的財源收入，它承擔(dān)了城市化的重要任務(wù)，錢從哪兒來？1993年分稅制改革，沒有這個經(jīng)常性收入，世界各國的客觀規(guī)律使然，不是調(diào)控的政策使然，是制度使然。第一個，也還得依賴巴曙松教授大力呼吁，發(fā)展債市，通過發(fā)市政債擺脫對土地財政的依賴，這個要拜托巴教授。第二，和稅有關(guān)，需要通過對不動產(chǎn)征稅的辦法來獲取財源、地方性財政收入，才能擺脫對土地財政的依賴。土地制度的改革是非常重要的，但是我們的土地管理部門是不是那么積極推進(jìn)，我至今打問號。

　　龍斌：謝謝陳教授?，F(xiàn)在請教巴博士，剛才您給我們看了非常多非常震撼的數(shù)據(jù)，也蘊(yùn)涵非常深的道理，我們注意到這兩年的供給和需求的變化很明顯?？磥斫咏枨笠欢藭Πl(fā)展帶來更多的機(jī)遇。現(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)的大型開發(fā)企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)越來越綜合化了，我們這個行業(yè)在供給需求這一塊，我理解可能他們更注重自己這種綜合實(shí)力、綜合的競爭力，剛才您列的數(shù)據(jù)也看到了，它的規(guī)模也越來越大，涉獵的領(lǐng)域也越來越多。在這樣一個格局，需求端越來越大，還有新技術(shù)的影響方面，對我們的行業(yè)會有一個什么樣的影響？或者說我們的企業(yè)在這樣的過程中應(yīng)該多尋找什么樣的機(jī)會？

　　巴曙松：謝謝龍斌院長，我覺得你特別不容易，因?yàn)槲腋惢唇淌谑且欢甑睦吓笥?，這種討論會，要么就是請朱會長這樣的德高望重的老領(lǐng)導(dǎo)主持，要么就找個美女，偏偏是一個業(yè)界的男士，所以他就有點(diǎn)搓火，你多寬容一點(diǎn)。

　　再一個，他剛才一發(fā)揮，把金融一批斗，他自己過去10年一直是房地產(chǎn)政策研究一線專家，他批這個，體現(xiàn)了他寬大的胸懷，實(shí)際上是自我批評。所以現(xiàn)在他反過來只好來批金融，結(jié)果一批，時間到了，所以我就你這個問題簡單說一下，咱們就收場，別耽誤后面的時間。

　　龍斌：我還有第二個問題，還有很多開發(fā)企業(yè)，如果二手房成為主導(dǎo)，他怎么轉(zhuǎn)呢？

　　巴曙松：我把你的兩個問題結(jié)合起來回答，最近大家都在提互聯(lián)網(wǎng)+，我覺得我們房地產(chǎn)也要有一個把互聯(lián)網(wǎng)加起來的戰(zhàn)略考慮。一個房地產(chǎn)企業(yè)辛苦開發(fā)很多年，結(jié)果把他的服務(wù)企業(yè)上市之后，市值比房地產(chǎn)公司的市值還大，市場已經(jīng)對它做了評價。我們怎么做房地產(chǎn)的服務(wù)，這個市場需求是很大的。我陪很多朋友在紐約買房子、租房子，我發(fā)現(xiàn)這個服務(wù)的需求空間之大。比如你買一個房子，你要有保函、收入證明，然后要進(jìn)行估值，房地產(chǎn)中介，中間還要買各種保險，包括這個房子債務(wù)糾紛，有一種保險，如果家里空調(diào)掉下來把住戶砸傷了，也有一個保險，有各種各樣的保險，然后有復(fù)雜的后續(xù)的審批過程、服務(wù)過程。不一定說美國多現(xiàn)在，它現(xiàn)在都是人工的，如果我們再考慮互聯(lián)網(wǎng)+，貼近客戶，這個可能將來掙的錢比我們原來開發(fā)商開發(fā)掙的錢還要多。你仔細(xì)看你原來開發(fā)，買了地，借了錢，開發(fā)之后賣完，中間掙了一小段，可能很多房地產(chǎn)投資者掙的錢比我們開發(fā)商掙的還多，你1萬塊錢賣給他了，現(xiàn)在市場價4萬，誰掙得多？這個時候你要轉(zhuǎn)過來在價值鏈看，靠近客戶，利用互聯(lián)網(wǎng)這些現(xiàn)代的工具。當(dāng)然也要多聽聽像陳淮教授這樣的專家教授的一些指導(dǎo)，這樣就能更好地把握這個價值鏈的調(diào)整。

　　主持人：謝謝，感謝臺上四位嘉賓，真是思想碰撞、火花四射，謝謝朱中一先生、巴曙松先生、陳淮先生的精彩觀點(diǎn)，也感謝龍斌先生的提問。

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（一）

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