事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間并沒有必然聯(lián)系，不動(dòng)產(chǎn)登記只是房產(chǎn)稅出臺(tái)的必要條件，而不是充分條件。

陳志翔 伴隨著3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式落地實(shí)施，近段時(shí)間以來，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的消息頻傳，不動(dòng)產(chǎn)越來越成為大眾坊間熱議的焦點(diǎn)話題。不動(dòng)產(chǎn)登記究竟為何物？有著怎樣的來龍去脈？對(duì)樓市影響幾何？下面筆者將對(duì)上述問題做一分析和探討。

作為物權(quán)公示的手段，不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門認(rèn)定物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的一種行為。從某種意義上說，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，是一個(gè)國(guó)家走向法治化和現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。目前，世界上很多國(guó)家都實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利認(rèn)定和變更的重要基礎(chǔ)。

在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變更必須登記，登記之后方才具備法律效力；在俄羅斯，無(wú)論購(gòu)買或是出售房產(chǎn)，都必須向俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案；在日本，不動(dòng)產(chǎn)只有通過登記才能享有法律上的權(quán)利；新加坡很早實(shí)行了英聯(lián)邦國(guó)家廣泛采用的托倫斯登記制度，后來要求所有不動(dòng)產(chǎn)都必須轉(zhuǎn)換至中央登記制度之下；作為聯(lián)邦制國(guó)家，美國(guó)雖然沒有全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，但是各州會(huì)根據(jù)自己的登記法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。

由于歷史原因，我國(guó)曾長(zhǎng)期實(shí)行單一的公有經(jīng)濟(jì)制度，不能也不敢存有私有念頭，認(rèn)為所有不動(dòng)產(chǎn)都是國(guó)家或集體的。改革開放后，隨著社會(huì)的變革和思想的解放，人們才逐漸擁有保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的意識(shí)，并逐步展開對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的討論，直至進(jìn)入新世紀(jì)，國(guó)家相關(guān)部門方才開始研究和制定政策文本，但不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施分散在多個(gè)部門，分頭管理，混亂叢生。

2007年，《物權(quán)法》頒布實(shí)施，提出國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)確立。這一規(guī)定受到了高度矚目和期待，然而不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)展卻一直溫吞緩慢，長(zhǎng)時(shí)間處于停滯狀態(tài)，直至2013年3月，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》才被真正提上議事日程。2014年，伴隨著全面深化改革大幕的拉開，不動(dòng)產(chǎn)登記制度加速推進(jìn)，幾乎每個(gè)月都能聽到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新動(dòng)向，修訂后的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》終在年底正式出臺(tái)，并于今年3月1日正式實(shí)施，未來將用4年左右時(shí)間建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是對(duì)2007《物權(quán)法》的落實(shí)和延續(xù)，是全面依法治國(guó)的重要體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記旨在確認(rèn)和保護(hù)產(chǎn)權(quán)，明晰的產(chǎn)權(quán)有利于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)方實(shí)現(xiàn)占有、使用、處分、收益等各項(xiàng)權(quán)能，有利于促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制在社會(huì)資源配置中真正發(fā)揮決定性作用，從而大幅降低社會(huì)交易成本。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記后，個(gè)人財(cái)產(chǎn)將被實(shí)質(zhì)性保護(hù)，是法律對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的落實(shí)和認(rèn)可，可謂是“遲來的呵護(hù)”。

作為不動(dòng)產(chǎn)的重要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富的一大載體，與人們生活和幸福指數(shù)息息相關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施，自然而然會(huì)促使人們將目光聚焦在其對(duì)于樓市的影響上。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于樓市的影響，我們可以從長(zhǎng)期和短期兩個(gè)視角來認(rèn)識(shí)。

從長(zhǎng)期來看，不動(dòng)產(chǎn)登記本身就是一個(gè)長(zhǎng)效的制度性設(shè)計(jì)和政策改進(jìn)，它通過構(gòu)筑不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息管理平臺(tái)，將對(duì)住房信息聯(lián)網(wǎng)起到積極的推動(dòng)作用，有助于構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，間接調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)、促進(jìn)樓市價(jià)格合理波動(dòng)，推進(jìn)形成更加規(guī)范、健康、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

從短期來看，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施將促使房產(chǎn)數(shù)量、空置率、土地使用情況等以往無(wú)法全面掌握的信息逐步透明化，并為征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅掃除技術(shù)上的障礙，這顯然會(huì)影響購(gòu)房者的心理預(yù)期，而房地產(chǎn)市場(chǎng)行情又會(huì)通過買賣雙方心理預(yù)期變化而出現(xiàn)明顯波動(dòng)。在此條件下，樓市投資需求有望徹底退出，進(jìn)一步促使新房市場(chǎng)中開發(fā)企業(yè)通過“以價(jià)換量”加快去庫(kù)存的力度，增大2015年房?jī)r(jià)繼續(xù)下行壓力；在二手房市場(chǎng)上，不動(dòng)產(chǎn)登記或會(huì)觸動(dòng)某一部分人的敏感神經(jīng)，引發(fā)市場(chǎng)形成某種程度的拋售現(xiàn)象，促使某些城市、出現(xiàn)二手房尤其是大戶型二手房供應(yīng)量上升，拉低價(jià)格走勢(shì)，但這種現(xiàn)象不可能是長(zhǎng)期的，也不可能是大范圍的。

事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間并沒有必然聯(lián)系，不動(dòng)產(chǎn)登記只是房產(chǎn)稅出臺(tái)的必要條件，而不是充分條件。就目前而言，房產(chǎn)稅出臺(tái)還有許多工作要做，如如何確定征收范圍、征收標(biāo)準(zhǔn)、減免條件、征收辦法等，更為重要的是，還涉及到其與其他相關(guān)稅種的協(xié)調(diào)配套，以避免重復(fù)征稅，這些工作并不是短期可以完成的。盡管如此，由于房產(chǎn)稅出臺(tái)是必然趨勢(shì)，不動(dòng)產(chǎn)登記又提供了技術(shù)支撐，這無(wú)疑會(huì)強(qiáng)化人們的心理預(yù)期，從而影響樓市的運(yùn)行。

陳志翔 產(chǎn)業(yè)高級(jí)分析師

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。