2015年3月26日，主題為“形勢與判斷”的2015觀點(diǎn)年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 正經(jīng)歷“倒春寒”的三月，房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握未來的風(fēng)向，找尋到符合企業(yè)發(fā)展的新路徑？

　　2015年3月26日，主題為“形勢與判斷”的2015觀點(diǎn)年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　中國數(shù)百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，以及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產(chǎn)把脈，尋找新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　在論壇現(xiàn)場，還將盛大發(fā)布“2014年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，評選與表彰那些卓越、杰出與非凡的房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)企業(yè)群體。同時(shí)，借助榜單評選、數(shù)據(jù)分析、報(bào)告解讀，揭示行業(yè)深層次的新規(guī)律。

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（一）

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（二）

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（三）

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（四）

　　主持人：尊敬的各位來賓，歡迎大家回到2015觀點(diǎn)年度論壇現(xiàn)場。今天下午，更多嘉賓將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講，還有兩場的精彩討論也正蓄勢待發(fā)。17點(diǎn)整，華譽(yù)景觀·2014年度中國房地產(chǎn)卓越100榜頒獎(jiǎng)盛典也將盛大舉行，敬請大家關(guān)注和參與。

　　接下來，我們正式開始今天下午的議程。2015觀點(diǎn)年度論壇下午的會議主題是：2015年房地產(chǎn)行業(yè)形勢與判斷下半場。首先開啟的是演講環(huán)節(jié)。讓我們掌聲有請今天下午首位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，她是：中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會執(zhí)行主席梁上燕女士。梁上燕女士的演講題目是：2015，地產(chǎn)模式與革新。您的演講時(shí)間為15分鐘，有請！

　　梁上燕：各位朋友，很高興在這里跟很多老朋友見面，也認(rèn)識了很多新朋友。我希望接下來的15分鐘的時(shí)間能跟大家有一些碰撞。

　　昨天我從一到酒店就見到了滕總，他見到我，他不是說來開會，他說是來買地。剛剛一分鐘前，有一位嘉賓跟我說，我是從長沙過來的，過去有6000畝地，過去這種規(guī)模的很多，這跟我們過往在城市市中心的開發(fā)可能有所不同。如果用過去匆匆忙忙走過的路徑再走的話，我們已經(jīng)走不通。我今天過來是帶著中國的地產(chǎn)從大盤時(shí)代到品質(zhì)時(shí)代，到今后的地產(chǎn)應(yīng)該不單是地產(chǎn)。很多朋友說養(yǎng)老地產(chǎn)，我說你千萬別叫養(yǎng)老，因?yàn)槲覀兾磥淼目蛻羧焊嗟氖?0年代、90年代的人，他們會進(jìn)這個(gè)社區(qū)嗎？我們在東北做的很多的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)沒有辦法走下去了。

　　中國地大物博，13億中國人，這么多的省市，每個(gè)地方都有它優(yōu)越的地脈、人脈和文脈，未來人們可能不像過去一樣花幾百萬在一個(gè)地方買房，他們將過的是一種旅居的方式，所以我三年前開始從旅游地產(chǎn)模塊來看行業(yè)的未來，我希望這兩天跟大家的碰撞，地產(chǎn)思維的模式與行為的革新，就像我早上說，能不能從量變到質(zhì)變的提升。

　　在新常態(tài)下，政策指引與市場走勢已經(jīng)越來越近，政府主導(dǎo)的市場行為也越來越近，這些都在深切的改變。現(xiàn)在涉及到國人的海外置業(yè)的問題，包括棚戶區(qū)改造的問題，接下來的10年里面棚戶區(qū)將會有非常大的空間，在未來幾個(gè)月，找我去做判斷的，有5000畝到1萬畝的地在市區(qū)里面的項(xiàng)目有很多。政策與市場的發(fā)展也越來越靠近。從全國多個(gè)自貿(mào)區(qū)獲批的消息，又帶動了區(qū)域的土地和不動產(chǎn)投資的增長。我希望我們不要再圍繞著房子怎么賣的情況，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了增速放緩的時(shí)代，要符合客觀發(fā)展規(guī)律和實(shí)際，我們過去是比速度，未來除了速度還要比耐力，這也是我這兩天一直說的，我希望大家看到的不是3年、5年內(nèi)的策劃，因?yàn)槟?年、5年的計(jì)劃只能照過去的模板來走，你做出來的產(chǎn)品肯定不會受到市場的歡迎。

　　房地產(chǎn)行業(yè)如何回歸本原？這個(gè)問題希望大家認(rèn)真的思考。這個(gè)模型是我第一次公開講，這是我三年前寫在我的博士論文里面的，過去我們看到的兩種商業(yè)價(jià)值都是三角形的，過去我們躺著都可以賺錢，我們不用看客戶需求，人文需求在頂尖，當(dāng)我們遇到問題的時(shí)候才找媒體，這個(gè)時(shí)候這個(gè)金字塔隨時(shí)會倒。這兩天很多領(lǐng)導(dǎo)問我，你干嗎要選法國？我說15年前我選擇的EMBA也是美國的快餐文化，后來我再看中國為什么企業(yè)總是3年到10年的壽命，昨天滕總告訴我，他們已經(jīng)三代接班了，他們是泰國最大的一個(gè)企業(yè)，如何從一開始就把戰(zhàn)略、頂層做好，圍繞客戶的需求去做，我們一樣是一個(gè)金字塔，倒過來看，如果我們的頂層設(shè)計(jì)做得好，是圍繞客戶去做的話，我們的商業(yè)價(jià)值是很平穩(wěn)的，同時(shí)延伸下來，可能會比原來多3倍、5倍，甚至10倍的商業(yè)價(jià)值。這也是我提倡從商克文到文克商業(yè)的改變。從傳統(tǒng)商克文的時(shí)代到文克商的改變，這是大家必須去面對的。也就是說地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該真正開始研究生活方式的轉(zhuǎn)變，研究市場投資方向的轉(zhuǎn)變，研究國人投資配置的改變。

　　我認(rèn)為中國房地產(chǎn)投資需求將有6大轉(zhuǎn)變：第一，投資中國房地產(chǎn)企業(yè)未來30年發(fā)展的信心。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)在高額回報(bào)驅(qū)使下快步走了30年，有的丟盔棄甲，未來是應(yīng)該稍稍放慢腳步，給自己有思考的時(shí)間再向前進(jìn)，這兩天我也跟大家說，我們的腳步要停下來。我們也看到很多企業(yè)在做合縱連橫，就是互聯(lián)網(wǎng)+、地產(chǎn)+、金融+，在做產(chǎn)業(yè)的跨界合作，尋找新的盈利模式，這是一個(gè)好的開始，這是市場可以給到投資者的信心。

　　第二，投資金融與地產(chǎn)結(jié)合的平臺。房地產(chǎn)金融作為未來10年的重要金融投資方向勿庸置疑，定向的產(chǎn)業(yè)，比如旅游地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等等，是房地產(chǎn)金融大力發(fā)展的方向，也讓更多投資者通過房地產(chǎn)的金融平臺，能得到更多產(chǎn)業(yè)的投資，因此在下一階段，我自己也會幫助開發(fā)商從投資者變成投資發(fā)起人，同步也讓基金去介入，就像昨天說的，他們原來是百分之百不做投資，直接給到一線房產(chǎn)，現(xiàn)在50%也會走進(jìn)去。

　　第三，投資自我社會價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，中國的一大部分人，我們是在這個(gè)時(shí)代吃著房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)高速發(fā)展的30年，大家已經(jīng)解決了居住需求、溫飽需求，甚至已經(jīng)不存在改善的需求，但是在居住需求滿足的背后，自我社會價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，我們能不能通過與房地產(chǎn)投資相關(guān)聯(lián)的方式達(dá)到呢？在我今年主持的幾個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目里面，就是要打造實(shí)現(xiàn)社會價(jià)值的硅谷。兩個(gè)社會階層的精英連接起來，我們可以滿足GDP與社會精神價(jià)值同步實(shí)現(xiàn)。

　　第四，投資社會公益事業(yè)。這也是一個(gè)趨勢。多元化的房地產(chǎn)發(fā)展會更深遠(yuǎn)地影響，同時(shí)也會介入到社會公益，投資會帶動一個(gè)地區(qū)的發(fā)展，不過大家之前看到的只是建一個(gè)新區(qū)、一個(gè)新城、一個(gè)工業(yè)園，孵化基地，建鬼城。而真正幫助當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，扶持當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化、藝術(shù)、手工藝、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等等，也就是我說的地脈、人脈和文脈，將之轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品，與市場真正對接，就可以徹底解決我們的土地、勞動力、生產(chǎn)力的問題，這個(gè)問題又關(guān)系到新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，特別值得關(guān)注的是投資、實(shí)踐里面去進(jìn)行，就涉及到從1000畝到5000畝到1萬畝。

　　第五是投資自己未來30年的生命質(zhì)量，現(xiàn)在的社會中堅(jiān)大多數(shù)是50、60、70后，現(xiàn)在人的平均壽命不斷地延長，后面可能還有三四十年要走，我們也不斷收到不好的消息，四五十歲就走進(jìn)了怎么樣的生命狀態(tài)，怎么樣才能支持我們后面40年的生命呢？房地產(chǎn)從20年前喊著要賣生活方式，但有幾個(gè)房地產(chǎn)認(rèn)真地在研究生活方式呢？真正地做到了引領(lǐng)生活方式呢？因此在今天，大家必須把口號變成行動，真正研究健康產(chǎn)業(yè)、基因產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等等，讓消費(fèi)者投資自己的生命質(zhì)量。

　　第六，投資贏取中國未來國際話語權(quán)紅利。這三年我一直跟同行探討，如何以更美好的方式去影響世界，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型合縱連橫，產(chǎn)業(yè)跨界合作，新的盈利模式，產(chǎn)品及服務(wù)，升級品牌、營銷突破都將為置業(yè)者帶來投資的信心。將來的投資，過去開發(fā)商只是10年都是自己投資，現(xiàn)在我在貴州幫助的開發(fā)商，半年時(shí)間轉(zhuǎn)成了從投資者到投資發(fā)起人的轉(zhuǎn)變，未來一分錢都不用投，成為股東，跟著基金、上市公司在轉(zhuǎn)型。他說如果我自己做，我最多賺10億、20億，我沒有前途，但是我跟基金，跟好的頂層設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，帶來好的生活模式，這個(gè)產(chǎn)品會從50億的產(chǎn)值變成250億的產(chǎn)值，因?yàn)橛匈Y金的做大，商業(yè)模型可以擴(kuò)得更大。

　　投資金融與地產(chǎn)結(jié)合的平臺，一定會為定向的旅游地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等等房地產(chǎn)金融平臺的搭建，讓更多投資者參與到更多產(chǎn)業(yè)的投資。同時(shí)剛才說投資自我社會價(jià)值，越來越多的中國社會精英在探索自我生命價(jià)值的意義同時(shí)，也會努力實(shí)現(xiàn)社會價(jià)值的巨大化，真正的跨界是在這里面我們用互聯(lián)網(wǎng)的思維在進(jìn)行，苦胡也會把他們的價(jià)值做到互聯(lián)網(wǎng)思維去進(jìn)行更大的擴(kuò)大。贏取中國未來國際話語權(quán)紅利。以社區(qū)、旅游目的地作為有效的國際文化、經(jīng)濟(jì)、藝術(shù)的結(jié)合。在未來，對大家來講，真的可以從白銀時(shí)代，通過我們的雙手，創(chuàng)造新的生活模式，會帶來黃金時(shí)代，因?yàn)樾滦统擎?zhèn)化的建設(shè)百花齊放，才剛剛開始，我們甚至可以把它視為10年前、20年前的房地產(chǎn)的格局，所有的城鎮(zhèn)都在變化。但我們還是再用過去30年的方式來做，還是結(jié)合地脈、文脈、人脈去做到？當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美金的時(shí)候，旅游地產(chǎn)已經(jīng)在迅猛發(fā)展，我們2014年的GDP已經(jīng)達(dá)到6000多美金，但是我們現(xiàn)在的旅游80%還是觀光游，休閑旅游完全沒釋放。到2020年應(yīng)該有20萬億的旅游市場，有非常大的蛋糕，讓我們一起去創(chuàng)造。

　　國務(wù)院2014年8月份出臺的一些改變意見，帶來了一些新的變化，樹立科學(xué)旅游觀、增強(qiáng)旅游發(fā)展動力、拓展旅游發(fā)展空間、優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境，完善旅游發(fā)展策略，這些政策出臺了半年，我們的觀念有沒有轉(zhuǎn)變，還是停留在原來的水泥鋼筋的理念上？在體育方面，將來有多少地方需要這些支持？2014年9月，國家旅游局局長在一個(gè)會議上表示，到2020年中國境內(nèi)游的市場總量將突破5.5萬億。

　　因此，我們在未來做項(xiàng)目中應(yīng)該思考，我們應(yīng)該以更美好的方式讓城市項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)和諧統(tǒng)一。我們也應(yīng)該以更美好的方式讓城市的開發(fā)保存城市記憶。大家經(jīng)常去三亞，但是我在海南文昌那邊，看到有一個(gè)華僑農(nóng)場，是一個(gè)北京的老總在那里投資，他拆那里的一些房子，我說你趕緊停下來，現(xiàn)在我們做了旅游度假，但是沒有過去黎族的文化，沒有華僑的文化，你為什么不能把原來2萬畝的華僑農(nóng)場變成你的華僑博物館呢？這樣大家未來去的不是?？?、三亞，一定還要去文昌。

　　文昌還有這樣的騎樓，南方的特色的騎樓，如果我們都拆掉了，多可惜？不可能再重來，這些在中國現(xiàn)在比比皆是，我們做的時(shí)候是否應(yīng)該盡量保護(hù)它，讓它跟項(xiàng)目的開發(fā)同步進(jìn)行？我們能否以更美好的方式讓城市開發(fā)項(xiàng)目成就獨(dú)一無二的魅力？過去我們大干快上的時(shí)候，任何一個(gè)城市只是改了一個(gè)地方的名字，但是沒有真正做到獨(dú)一無二。

　　我們未來是否以更美好的方式讓旅游地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙豐收呢？我們也是否可以讓旅游地產(chǎn)的開發(fā)為區(qū)域帶來可持續(xù)發(fā)展呢？當(dāng)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展之后，是不是給我們帶來更多？就像早上論壇說，如果二手房的新政策出來了，是不是可以讓更多人進(jìn)去這個(gè)市場呢？我們是否可以讓旅游地產(chǎn)與城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)共同發(fā)展呢？我們是否也讓旅游目的地傳播社會的正能量呢？因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我不能詳細(xì)講。

　　還有，現(xiàn)在是全球一體化，我們是否以更美好的方式塑造中國良好的國際形象呢？這也是過去兩年中我在內(nèi)地、非洲等地看的過程，我覺得中國應(yīng)該以更美好的方式影響世界。這是我在非洲看到的這些資源，它們完完全全的被保留下來。在中國還有多少原生的這些，將來來中國，100個(gè)城市都是同樣的五星級酒店嗎？我們?yōu)槭裁床荒芟穹侵捱@樣保留這些傳統(tǒng)的東西呢？比如說在貴州的一個(gè)最后的穴居的地方，里面住了28戶人，里面還有小學(xué)，現(xiàn)在只有野騎的人去，在未來，像這些所有的東西都值得我們慢下腳步，跟我們未來得發(fā)展，以更美好的方式去共同贏取。這是在貴州做的一個(gè)遵循自然原生的整體開發(fā)，新舊共生的規(guī)劃設(shè)計(jì)，跟城市的一個(gè)更好的結(jié)合。

　　這些是一年前我跟黎振偉老師去的時(shí)候做的一個(gè)設(shè)計(jì)，現(xiàn)在這個(gè)會議中心已經(jīng)可以使用。我的唯一要求是，建筑不要跟2萬個(gè)山頭搶光，不要跟我過去看到的豪華酒店是一樣的，但是里面就是國際語境的文化與創(chuàng)意的建筑，現(xiàn)在這個(gè)建筑已經(jīng)呈現(xiàn)，在這里我們希望打造一個(gè)世界級的文化藝術(shù)健康硅谷，這個(gè)東西我把它搬到上市公司之后就跟大家聯(lián)動。還有華大基因這樣的公司已經(jīng)把他們的生命科學(xué)院、基因院、研究院搬到了這樣的青山綠水的地方，過去一年已經(jīng)去了100多個(gè)藝術(shù)大師和團(tuán)隊(duì)，跟當(dāng)?shù)氐臉闼孛耧L(fēng)結(jié)合。中國56個(gè)民族，貴州有49個(gè)，本土的文化，國際的語境，誰來投資？中國的13億人里面，只要百萬分之一足以，這百萬分之一都是真正的精英。這些都是在那里將要呈現(xiàn)的從穴居到洞居的產(chǎn)品。

　　在未來得時(shí)間，燕子帶你飛越貴州，然后去桂林，去西安，去所有中國很美麗的地方。我在這里邀請大家一起，未來我們攜手以更美好的方式，以我們更好的作品一起打造，讓世界對我們未來的中國同行更尊重的產(chǎn)品，讓我們以更美好的方式去影響世界，我相信心有多大，世界就會有多大。

　　主持人：謝謝梁上燕女士的精彩演講。接下來有請今天的第二位演講嘉賓，他是新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷先生，他演講的題目是“從總理講話看房地產(chǎn)大勢”。

　　歐陽捷：今天上午三位重量級嘉賓講了他們對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的看法，包括我們的老會長朱中一先生從房地產(chǎn)的規(guī)律講，包括陳淮先生講市場越來越好，政策逐漸退出，包括巴曙松先生也講到了從一手房到二手房。我現(xiàn)在想換一個(gè)思路，把他們?nèi)恢v的東西做一個(gè)綜合。

　　我的題目是“從總理講話看房地產(chǎn)大勢”?？偫磉@次在兩會上講了9句話，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)的糾結(jié)。

　　第一句話是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展”。這就意味著房地產(chǎn)市場既不平穩(wěn)，也不健康。為什么說不平穩(wěn)呢？因?yàn)槲覀児潭ㄙY產(chǎn)投資這幾條線在往下走，房地產(chǎn)拖累了固定資產(chǎn)投資，拖累了工業(yè)的固定資產(chǎn)投資，也拖累了第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資，而且我們的銷售在持續(xù)下滑，這種持續(xù)下滑我們認(rèn)為未來是不可逆轉(zhuǎn)的。而不健康就是我們的庫存高企，今天大家講到了待售面積高企，比待售面積更嚴(yán)重的是我們的施工面積高企。我在去年8月份就已經(jīng)講到，在建施工面積我們已經(jīng)超過60多億平方米，預(yù)計(jì)到今年可能會超過70億平方米，但是我們到今年1月份的時(shí)候，我們突然發(fā)現(xiàn)，去年年底已經(jīng)超過了70億平方米。還有一個(gè)問題可能是大家忽略的，就是我們的房企的土地儲備面積，這個(gè)面積到底有多少，沒有人說得清楚。我們的研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)24家上市房企的報(bào)表，他們的土地儲備面積超過6.59億平方米，如果按容積率2來算，就有12億平方米的建筑面積。這才只有24家企業(yè)，如果是全國的房地產(chǎn)企業(yè)，土地儲備一定會超過12億平方米，也就是說至少有24億平方米的建筑面積。如果加上我們的待售面積、土地儲備等等，所有的土地加起來之后，我們認(rèn)為政府未來3到5年不用再出讓一畝土地，可以保證市場的足夠供應(yīng)，加起來總量超過50到60億平方米，這僅僅是住宅，還不包括商業(yè)。目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)個(gè)數(shù)過剩，去年我們講過，全國需要8000家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就足夠，按照我們?nèi)ツ甑匿N售面積11億平方米不到，2013年是11.5億平方米，我們按照10萬平米一個(gè)小區(qū)，這個(gè)規(guī)模其實(shí)不大，就是1000戶人家，按照這個(gè)來算，全國只有1.1萬家企業(yè)就足夠，再加上我們的連鎖經(jīng)營，8000家已經(jīng)足以。而我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)有多少呢？經(jīng)過2008年之后，我們的房地產(chǎn)企業(yè)從7.5萬家持續(xù)增長到去年的超過2013年的9.1萬家，2014年有多少，現(xiàn)在還不知道。我們的待售面積繼續(xù)增長，施工面積繼續(xù)增長，上市房企的土地儲備繼續(xù)增長，所以我們完全可以供應(yīng)5年時(shí)間。

　　第二句話，房地產(chǎn)市場的需求是剛性的。從總理來講可能是對的，但是我們的感覺是不一樣的，房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求其實(shí)只有自住性的，或者我們以婚姻剛性需求為主的需求才是剛性的，全國一年結(jié)婚1500萬對，其中一半以上是在城鎮(zhèn)里面，而我們每結(jié)婚三對人，全國就離婚一對人，離婚的人口也需要住房，加起來我們認(rèn)為這些住房可能會消化全國的600萬套住房左右。不是剛性的，是的是我們所有的投資性需求在下降，改善性需求也在下降。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這邊是2007年的數(shù)據(jù)，改善性需求占到市場的2/3，2010年改善性需求只占到市場的1/3。為什么出現(xiàn)這樣的情況？我們的人均居住面積全國已經(jīng)超過33平方米，二線城市最少的有27平方米，最多的已經(jīng)達(dá)到37平方米，我們面積性的改善性需求已經(jīng)嚴(yán)重萎縮了，就是說它的動能已經(jīng)嚴(yán)重不足了，我們剩下的改善性需求其實(shí)更多的是品質(zhì)性的改善需求。

　　第三句話，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快。這句話總理是這么講的，但我們的感覺又不一樣?，F(xiàn)在總?cè)丝诘脑鲩L量其實(shí)是逐年遞減的。但是我們的城鎮(zhèn)化率其實(shí)在提高，換句話說城鎮(zhèn)人口在提高，但是我們看到城鎮(zhèn)人口的凈增長量其實(shí)是在下降的。從2010年起，城鎮(zhèn)人口增長量開始持續(xù)下降，我們認(rèn)為這個(gè)趨勢也是不可逆轉(zhuǎn)的。我們統(tǒng)計(jì)了一下，全國76個(gè)一二三四線城市，這是有公開數(shù)據(jù)的，我們希望做得更多，但是政府沒有公開數(shù)據(jù)，其中63個(gè)城市常住人口的凈增長量在下降。4個(gè)一線城市常住人口凈增長都在下降，以上海為例，上海2000年到2010年年均常住人口凈增長是62.8萬人。2010年到2013年，三年時(shí)間城鎮(zhèn)人口凈增長是35.7萬人。廣州是1300萬人口的超大城市，廣州2000年到2010年年均人口凈增長是23.5萬人，近三年年均人口凈增長是7.5萬人，對1300萬的大城市來講就是千分之六的人口增長率，接近于全國平均的自然增長率的水平，所以我們認(rèn)為廣州這樣的城市已經(jīng)基本上沒有多少新的外來人口了。不僅僅是一線城市，我們還統(tǒng)計(jì)了25個(gè)二線城市，18個(gè)在下降，19個(gè)三線城市，15個(gè)在下降，28個(gè)四線城市，26個(gè)在下降。所有的大中小城市，常住人口凈增長量普遍下降。它的背后的邏輯是什么呢？是我們的工業(yè)化已經(jīng)到了中后期，我們的產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，我們的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)缺乏農(nóng)村人口來就業(yè)的能力了。全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的數(shù)量從2010年開始就在下降，現(xiàn)在還沒恢復(fù)，沒有就業(yè)就沒有農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移。

　　第四，穩(wěn)定住房消費(fèi)。這是各家企業(yè)都很關(guān)注的一句話，我們認(rèn)為穩(wěn)定住房消費(fèi)，市場就會好起來，其實(shí)不然，這句話正是反映了我們難以穩(wěn)定住房消費(fèi)，投資增速在下降，拖累了第三產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，而且住房消費(fèi)從去年就已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)增長的區(qū)間，房地產(chǎn)市場已經(jīng)在走下坡路了，我們認(rèn)為雖然是緩坡，但是像2013年那樣回暖已經(jīng)是不可能的了。以前有專家講過所謂的周期論，大小年輪，我們覺得未來可能都不再適用了。自主性需求、改善性需求、投資性需求和農(nóng)村人口進(jìn)城需求，只有一個(gè)約等于常量，其它的都在下降。因此我們看到市場已經(jīng)自發(fā)在調(diào)整，新開工的面積在往下走，雖然有波動，但已經(jīng)持續(xù)在負(fù)增長的區(qū)間了。而且我們可以看到，施工面積的增長也呈下降的趨勢，并進(jìn)入負(fù)增長的區(qū)間。房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的面積已經(jīng)在連續(xù)下降，自2012年就已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長，雖然2013年有一個(gè)回升，2014年已經(jīng)進(jìn)入了下降渠道。

　　第五句話，發(fā)展必須有合理的增長速度，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。這句話預(yù)示著有一些刺激，但是刺激之后就是透支，所以我們看看這張圖，最后的結(jié)果就是白銀時(shí)代會提前結(jié)束。如果我們要保持合理區(qū)間，持續(xù)保持上5年到10年，我們的白銀時(shí)代就會提前結(jié)束。

　　第六句話，支持居民自主性住房和改善性住房的需求。這句話是政府推出的最大一個(gè)刺激政策。我們認(rèn)為推出這個(gè)政策之后，它的分類方向、政策都已經(jīng)會相應(yīng)的明確，其中最可期待的就是首付比例的降低和降低二手房交易費(fèi)用，因?yàn)槲覀冏宰〉姆孔悠鋵?shí)不需要那么高的首付。

　　第七句話，強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策。這句話就是我們解讀李克強(qiáng)總理講的穩(wěn)定住房消費(fèi)的時(shí)候提出的概念，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)消費(fèi)正名，上屆政府已經(jīng)把房地產(chǎn)消費(fèi)妖魔化了，穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)，其實(shí)是保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，所以穩(wěn)定住房消費(fèi)就是納入了國民經(jīng)濟(jì)正常平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。所以我們看到各個(gè)地方政府不停地在出政策，后續(xù)我們還會看到更多。所以發(fā)展還是硬道理，這句話也是總理說過的，住房消費(fèi)穩(wěn)不住，房地產(chǎn)就穩(wěn)不住，房地產(chǎn)穩(wěn)不住，GDP就穩(wěn)不住。這是我們在去年五六月份做的一張圖，這張圖反映了房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，這個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期其實(shí)是向下走的。

　　第八句話，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這句話億追著我們對住房保障政策不會再對商品房市場造成新的沖擊，有助于我們庫存消化。

　　第九句話，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化取得新突破。穩(wěn)定住房消費(fèi)，我們認(rèn)為最終要靠城鎮(zhèn)化，不解決城鎮(zhèn)化的問題，中國永遠(yuǎn)不會保持我們的經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，因?yàn)槲覀冏罱吹絿野l(fā)改委現(xiàn)在推出來十三五期間GDP的增長，估計(jì)要放在6.5%，當(dāng)然沒有經(jīng)過人大和政府的批準(zhǔn)。我們從7.5%降到7%，再降到十三五期間的6.5%，意味著什么？意味著房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)在走下坡路。而且我們認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，不是政府想要農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民就可以進(jìn)城的，城鎮(zhèn)的吸引力在逐步減弱，農(nóng)村建房還在居高不下，現(xiàn)在農(nóng)村居住的面積已經(jīng)超過人均37平方米，而且每年還在以一平米的速度在遞增。城鎮(zhèn)化需求過去是常量，未來能不能變成變量呢？要靠新型城鎮(zhèn)化，要解決就業(yè)問題，然后要解決安居的問題，解決教育、醫(yī)療、住房、農(nóng)村居民養(yǎng)老的問題，另外還要解決進(jìn)城農(nóng)民落戶問題，資本問題，包括農(nóng)村土地改革和宅基地改革，這才是我們新型城市化最重要的看點(diǎn)。

　　企業(yè)怎么辦？我們認(rèn)為活得久永遠(yuǎn)比當(dāng)下活得好最重要。大多數(shù)中小企業(yè)正在退出江湖，只有企業(yè)少了才能達(dá)到均衡，只有均衡了才能有很好的市場。新城控股的應(yīng)對策略是，在蛋糕變小的情況下，我們要在市場中占有我們自己的定位，并且要把我們的規(guī)模還要繼續(xù)擴(kuò)大，只有在這個(gè)時(shí)候你才能把你自己的企業(yè)能夠在江湖上立住足。所以我們提出的思路叫“加速奔跑”?，F(xiàn)在新城已經(jīng)在全國17個(gè)大中城市，其中9個(gè)省會議上的城市發(fā)展，我們在從事住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)，我們到2017年要達(dá)到15個(gè)商業(yè)綜合體，就是新城吾悅廣場，同時(shí)在建25個(gè)，累計(jì)加起來為40個(gè)，商業(yè)的收入要超過10個(gè)億，同時(shí)我們還希望加快去庫存，銷售跑得快，才能保持現(xiàn)金流的平衡，因?yàn)槲覀兪敲駹I企業(yè)，沒有人會保你。同時(shí)我們要迎合政策，做出高適銷產(chǎn)品，同時(shí)爭取政策的支持。另外對城市板塊進(jìn)行研究，防止進(jìn)入一些庫存量大、去化周期長的正式板塊，不要調(diào)入過剩的陷阱。同時(shí)我們還要推行輕資產(chǎn)，推行合作拿地、合作開發(fā)，推行項(xiàng)目合伙人，嘗試小股操盤，我們覺得這些創(chuàng)新工作會為企業(yè)未來帶來長遠(yuǎn)的價(jià)值，現(xiàn)在行業(yè)中在不斷地試錯(cuò)，我們目前還沒有看到大的企業(yè)在試錯(cuò)中找到一個(gè)正確的方向，但是不斷試錯(cuò)當(dāng)中萬一試對了，可能就會占領(lǐng)未來行業(yè)的制高點(diǎn)，所以新城也在試錯(cuò)當(dāng)中，我們希望通過專業(yè)提升價(jià)值，這樣才能把企業(yè)帶向一個(gè)未來的新的高度。謝謝大家。

　　主持人：感謝歐陽捷先生的演講，馬上有請第三位演講嘉賓，他是威海雙島灣科技城招商科長畢建超先生，有請，畢先生演講的題目是中國最美麗海灣新城，威海雙島灣科技城。

　　畢建超：剛才梁上燕女士也說了，旅游健康產(chǎn)業(yè)的潛力巨大，我覺得更應(yīng)該關(guān)注一下威海雙島灣科技城。大家都知道好客山東，這是山東的一個(gè)人文的標(biāo)簽，而威海是聯(lián)合國給中國頒發(fā)的第一個(gè)人居城市，這是一個(gè)生態(tài)的標(biāo)簽，而最近威海又多了一個(gè)文明的標(biāo)簽，威海以全國地級市第一名的成績獲得了全國文明城市，實(shí)現(xiàn)了精神文明跟物質(zhì)文明、生態(tài)文明的共同發(fā)展。

　　雙島灣規(guī)劃面積41平方公里，分為科教研發(fā)區(qū)，已經(jīng)有三所大學(xué)，還有高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和濱海旅游休閑養(yǎng)生區(qū)。雙島灣科技城的戰(zhàn)略定位主要以高新技術(shù)和科教研發(fā)為主，配套發(fā)展特色旅游、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，雙島灣科技城的科技發(fā)展方向主要是想打造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈科技與資本結(jié)合的一個(gè)重要引擎，主要以十八屆三中全會的精神，做好科研成果孵化中試、資本投資、交易轉(zhuǎn)化的協(xié)同發(fā)展，走有特色的科技創(chuàng)新道路，希望打造成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的科技中心。雙島灣要打造成綜合性國際濱海休閑度假目的地，希望成為威海的一個(gè)名片，成為一個(gè)休閑灣、度假灣、文化灣和生態(tài)灣。1萬多畝的海灣是雙島灣科技城的藍(lán)色之心，旁邊的休閑帶是藍(lán)心之城。雙島灣科技城以5A級景區(qū)進(jìn)行建設(shè)，同時(shí)將景觀、文化、商業(yè)、娛樂融為一體，成為多元復(fù)合的區(qū)域。

　　威海市區(qū)主要是以山海之間的一個(gè)狹長地帶進(jìn)行發(fā)展，雙島灣科技城是市區(qū)僅存的發(fā)展空間。雙島灣科技城位于煙臺、威海之間，距離威海市政府15分鐘車程，距離煙臺市政府30分鐘車程，是兩個(gè)城市之間的重要紐帶，同時(shí)它又位于山東半島的東端，中國大陸的東端，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，它的海岸線是全國的1/18，山東省的1/3。位于北緯31度，是自然生態(tài)、宜居的區(qū)域。從戰(zhàn)略來說，剛剛簽訂的中韓自貿(mào)區(qū)協(xié)定中，威海是唯一一個(gè)在協(xié)議中體現(xiàn)出中國城市名字的區(qū)域，未來將與韓國發(fā)展自貿(mào)的前期示范，同時(shí)雙島灣科技城又是威海市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。威海又是山東半島城市群的三個(gè)先導(dǎo)核之一，也是山東的三大組團(tuán)城市之一，同時(shí)又位于東北亞的核心區(qū)域，又是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，它與山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾個(gè)國家戰(zhàn)略重點(diǎn)進(jìn)行了交集，保證了它未來的發(fā)展趨勢。

　　威海總?cè)丝?80萬人，市區(qū)人口110萬人，人均GDP接近10萬元，周邊的煙臺、青島的人口基數(shù)，包括經(jīng)濟(jì)總量、旅游人口也會為威海未來的發(fā)展提供一個(gè)大的支持。

　　交通方面，現(xiàn)在威海高鐵已經(jīng)開通，威海北站距離雙島灣科技城只有3公里，目前到煙臺只有半個(gè)小時(shí)，到青島一個(gè)小時(shí)，已經(jīng)開通到濟(jì)南、北京、上海等多個(gè)城市的鐵路線。雙島灣科技城半小時(shí)之內(nèi)有威海、煙臺兩個(gè)國際機(jī)場，可以快速高達(dá)國內(nèi)外大中小城市，同時(shí)遼魯隧道到，包括未來的中韓隧道也會給這個(gè)區(qū)域一個(gè)極大的想象空間，未來也會成為東北亞的交通樞紐。

　　環(huán)境方面，威海是山東的一個(gè)生態(tài)典范城市，同時(shí)威海也是中國唯一的一個(gè)長壽城市群，并且它不像其它的長壽城市群，它有深山的環(huán)境，它是位于城市發(fā)達(dá)，交通發(fā)達(dá)的城市，威海有兩個(gè)國家級的長壽之鄉(xiāng)，兩個(gè)省級長壽之鄉(xiāng)。威海三面環(huán)山，一面臨海，4公里金色沙灘，33公里的海岸線，還有濕地和公園，融山、海、灣、林、島、灘、河、濕地、溫泉為一體，形成了一個(gè)海在城中，城在山中，山環(huán)水繞的城市格局，外有海、內(nèi)有灣、外有島，內(nèi)環(huán)山的獨(dú)特地理風(fēng)貌。

　　而雙島灣區(qū)域內(nèi)有山東大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、山東交通學(xué)院、山東食品藥品學(xué)院、威海職業(yè)學(xué)院等院校，在校生達(dá)到7萬多人，威海雙島灣科技城區(qū)域內(nèi)有40多家高技術(shù)企業(yè)，半徑10公里范圍內(nèi)有各類企業(yè)2000多家，其中500強(qiáng)企業(yè)4家，上市企業(yè)若干。雙島灣科技城區(qū)域周邊工作和常住人口超過20萬人，醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施比較完備。

　　2016年雙島灣科技城將全面完成中心區(qū)域的建設(shè)，其中2013年已經(jīng)投資了12億元，2014年投資15億元，今年準(zhǔn)備投資20億元，明年計(jì)劃投資20億元。目前我們的3主3次路已經(jīng)通車，中心的起步區(qū)的防潮堤的工程，包括環(huán)湖公園的綠化工程也都全面開工，包括東岸、中心島、西岸，還有一些重點(diǎn)的旅游、休閑設(shè)施，包括游艇俱樂部等等，雙島灣的游客服務(wù)中心和規(guī)劃展示中心已經(jīng)開工，包括雙島灣對科技發(fā)展的載體科技金融中心也已經(jīng)開工，包括山東交通學(xué)院，包括一些娛樂的、綜合性的主題樂園，學(xué)校、醫(yī)院都已經(jīng)全面實(shí)施，未來還會引進(jìn)和建設(shè)一些配套的項(xiàng)目。

　　引用《非誠勿擾》的一句話，如果大家感興趣，為什么不給彼此一個(gè)機(jī)會呢？方向比努力更重要，希望大家更多的關(guān)注雙島灣科技城。謝謝。

　　主持人：謝謝。馬上進(jìn)入下一個(gè)演講環(huán)節(jié)，有請演講嘉賓，SAP中國區(qū)聯(lián)席總經(jīng)理，全球副總裁郝旭東先生。他演講的題目是，信息技術(shù)在轉(zhuǎn)變與變革中的價(jià)值。您的演講時(shí)間也是10分鐘。

　　郝旭東：各位尊敬的朋友，大家下午好！剛才歐陽總介紹了行業(yè)的形勢與判斷，我覺得這是教授級的水平，以后應(yīng)該稱呼歐陽教授。他中間講到了一個(gè)判斷，我非常震撼，說我們現(xiàn)在全中國有91000家房地產(chǎn)公司，幾年后這個(gè)市場只允許8000家存在，也就是說90%多的房地產(chǎn)企業(yè)將會消亡，當(dāng)然還有8000家站起來。我們在座的各位，誰是那90%多的，誰是那百分之幾的？我相信能夠存活，能夠發(fā)展，能夠勝出的一定是與時(shí)俱進(jìn)，一定是創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型、變革的，從現(xiàn)在開始的企業(yè)。任何一個(gè)行業(yè)變革，我本人有幸在SAP負(fù)責(zé)過26個(gè)行業(yè)中的巨大部分的行業(yè)，房地產(chǎn)所處的這樣一個(gè)行業(yè)的趨勢在別的很多行業(yè)中都發(fā)生過，在別的國家和地區(qū)也都發(fā)生過，這個(gè)一點(diǎn)都不稀奇。但是我們總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)企業(yè)如果在這樣的行業(yè)的趨勢當(dāng)中去轉(zhuǎn)型、變革，其實(shí)歸根結(jié)底在自己，最大的敵人不是趨勢，是自己，他一定要有一個(gè)好的管理的體系和經(jīng)營的體系，這個(gè)體系具備四個(gè)特點(diǎn)：第一是“明”，明就是透明，知己知彼百戰(zhàn)不殆。我對自己的企業(yè)了解多少，我的成本是怎么樣，我的供應(yīng)商的情況如何，我企業(yè)有多少人，他們的績效如何，這個(gè)企業(yè)是透明的，只有透明才能管控，只有好的管控我才可能放權(quán)，放權(quán)的前提是管控得力，有了這樣的信任、透明，才可以去放權(quán)，才可以做合伙制，否則就是亂，一放就亂，一收就死。第二是“快”，小米也是我們的客戶，雷軍的成功秘訣就是快，天下武功唯快不破，慢的一定會被快的打敗。快是什么？是實(shí)時(shí)。如果一個(gè)企業(yè)部門和部門之間還有部門墻，自己的企業(yè)我們有很多系統(tǒng)，系統(tǒng)之間都是信息的孤島，我要取一個(gè)數(shù)，要不同的系統(tǒng)之間去找數(shù)，每個(gè)部門之間講的語言都不一樣，標(biāo)準(zhǔn)都不統(tǒng)一，它是沒辦法做到快。很多時(shí)候大家還在憑借人治，有的企業(yè)甚至還在發(fā)紅頭文件。第三是“達(dá)”，達(dá)是什么？是通達(dá)，是流程暢通，這樣的體系一定要有一個(gè)好的系統(tǒng)來支撐它，做到流程的暢通，做到管理的可落地、可執(zhí)行，做到把好的精益管理的模式、互聯(lián)網(wǎng)+的模式，我們在戰(zhàn)略上設(shè)計(jì)好了，流程上設(shè)計(jì)好了，可以快速地部署，當(dāng)我們并購一個(gè)新的企業(yè)的時(shí)候，我可以派干部、派系統(tǒng)，把我的管理體系復(fù)制過去。然后很快地把它融到我們的企業(yè)當(dāng)中，這是“達(dá)”。第四是“穩(wěn)”，要穩(wěn)健，因?yàn)樵谵D(zhuǎn)型，因?yàn)槲覀円D(zhuǎn)彎跑，因?yàn)槲覀円儞Q動作，這個(gè)過程當(dāng)中一定不能摔倒，摔倒了可能就爬不起來了，就會成為轉(zhuǎn)型的先烈。所以任何一個(gè)行業(yè)當(dāng)中，任何一個(gè)企業(yè)在做轉(zhuǎn)型，做變革的時(shí)候，它對管理體系和經(jīng)營體系的要求都是這四點(diǎn)：明、快、達(dá)、穩(wěn)。

　　要做到這幾點(diǎn)，數(shù)字化毫無疑問是至關(guān)重要的，任何離開了信息系統(tǒng)去談互聯(lián)網(wǎng)思維的，那都是忽悠，因?yàn)樗洳涣说亍Ｒ驗(yàn)楹玫幕ヂ?lián)網(wǎng)思維需要系統(tǒng)來落地，因?yàn)楹玫南到y(tǒng)可以為好的管理的模式，不僅起到支撐的作用，也可以起到管理的作用?！渡涞裼⑿蹅鳌返墓钢元?dú)步武林，他有三大法寶，第一是他有很深的內(nèi)功。對企業(yè)來說，內(nèi)功是什么？就是我們的內(nèi)部管理，有效的管控，財(cái)務(wù)的成本的控制，項(xiàng)目的管理，采購的標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化，只有內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)一致了，精細(xì)化做到了，流程暢通了，流程優(yōu)化了，我的企業(yè)才是一個(gè)透明的、實(shí)時(shí)的，具有競爭力的企業(yè)。第二，郭靖有很好的武功，像降龍十八掌、打狗棒法。我們企業(yè)的功夫是什么呢？就是我們現(xiàn)在以客戶為中心的O2O，利用這種輕量級的移動的應(yīng)用，我們基于微信這樣的社交媒體的全民的經(jīng)紀(jì)人體系、電商、對內(nèi)對外的大數(shù)據(jù)的分析，去改善客戶服務(wù)，找到我們的客戶，形成跟客戶的黏度。這些新的武術(shù)、新的功夫越來越多，而且層出不窮。同時(shí)我們要求前臺要越輕越好，把簡單的留給我們的客戶，但是讓客戶簡單的前提，是我們的后臺要復(fù)雜，后臺要足夠的健壯，后臺要足夠的先進(jìn)。只有這樣才能保證前臺的簡單，前臺越簡單，后臺越復(fù)雜。第三，郭靖還有一點(diǎn)，可能很多人沒有意識到，他不光是自己內(nèi)外兼修，他有一個(gè)聯(lián)盟，他有他的人脈，他的岳父是桃花島主，他師傅是丐幫的幫主，并且差點(diǎn)是成吉思汗的金刀駙馬，我們未來的房地產(chǎn)企業(yè)也是一樣，大的地產(chǎn)企業(yè)一定是一個(gè)聯(lián)盟，是一個(gè)價(jià)值鏈的體系，企業(yè)和企業(yè)之間的競爭合作是兩個(gè)企業(yè)聯(lián)盟之間的競爭與合作，這就是平臺和生態(tài)。平臺和生態(tài)靠什么來微細(xì)？除了我們自己的聯(lián)盟、政策之外，也是需要有互聯(lián)網(wǎng)這樣的系統(tǒng)進(jìn)行。SAP在3年前收購了一個(gè)全球供應(yīng)商的網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)上全球有150萬家供應(yīng)商在這個(gè)線上，每年有超過7000億美金的交易在在線完成，這個(gè)數(shù)字是阿里巴巴加上亞馬遜和ebay的總和，這樣的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)是企業(yè)建立自身聯(lián)盟和平臺的重要支撐。

　　所以SAP作為全球最大的管理軟件廠商，我們的市值大概在1000億美金左右，是歐洲最大市值的公司，我們的市值是寶馬加上奔馳的總和。我們在這個(gè)行業(yè)做了42年，我們的定位和BAT、阿里、騰訊、京東不一樣的在于，我們認(rèn)為現(xiàn)在是數(shù)字化、互聯(lián)網(wǎng)顛覆傳統(tǒng)企業(yè)的時(shí)代，但是我們不會顛覆，我們不會介入業(yè)務(wù)，我們會專注于技術(shù)，尤其是軟件技術(shù)，幫助我們的房地產(chǎn)企業(yè)給你們以技術(shù)上的支撐，讓你們以最先進(jìn)的技術(shù)、最佳的全球?qū)嵺`，包括互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的最佳實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)自身的轉(zhuǎn)型。希望我們幾年后再開會的時(shí)候，在座的各位都會成為8000家中的勝利者，謝謝大家。

　　主持人：謝謝郝旭東先生。接下來進(jìn)入今天下午第五場演講，掌聲有請下一位演講嘉賓，中原地產(chǎn)主席黎明楷先生，他演講的題目是“互聯(lián)網(wǎng)下的中介革命”，您的演講時(shí)間為20分鐘。

　　黎明楷：各位朋友，其實(shí)我也是被通知要談這個(gè)話題的，原本接受邀請的時(shí)候我還說，要參與論壇，還要準(zhǔn)備一些東西，后來被通知講一些東西，我覺得很好，最近開會差不多都在談這個(gè)，基本上不用準(zhǔn)備，有什么就直接講一下。

　　最近互聯(lián)網(wǎng)對于中介行業(yè)的沖擊還是非常大的，所以我也想先談一下整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)跟中介代理結(jié)合的歷史的脈絡(luò)是怎樣的。這個(gè)歷史的脈絡(luò)分兩條軸線來看，第一條軸線是二手房。二手房這一塊，開始的時(shí)候互聯(lián)網(wǎng)是怎么進(jìn)入的？基本上是通過渠道網(wǎng)站的角色進(jìn)入的，當(dāng)時(shí)像搜房、安居客這種網(wǎng)站，它提供了一個(gè)平臺給中介公司，可以把他的房源放上去，如果想找房的人也可以有一個(gè)方便的平臺，可以找到房源，也可以找到中介公司，所以原本這是一個(gè)合作的關(guān)系，雙方的合作應(yīng)該開始是比較愉快的。到后來出現(xiàn)什么問題呢？有一段時(shí)間大陸的房地產(chǎn)市場不好，二手業(yè)務(wù)不好做了，中介公司經(jīng)營都有困難，搜房的價(jià)格又越收越貴，大家就開始反抗，反抗之后就各走極端了，變成中介公司往線上跑，我自己也搞自己的網(wǎng)站，自己去弄，覺得這些渠道網(wǎng)站不可靠。另外一方面，渠道網(wǎng)站也只能往線下走，他需要招聘經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)營線下的業(yè)務(wù)，這是二手房和中介方面的關(guān)系。

　　在一手房方面，一開始互聯(lián)網(wǎng)基本上能扮演什么角色呢？一開始也就是一個(gè)電子媒體的角色，有一個(gè)平臺可以把他們的樓盤的信息放到上面去，有一些客戶如果想找一些房子，也能找得到。后來慢慢演變，開始增加了一點(diǎn)交易的含義進(jìn)去，所以就開始出現(xiàn)一些拍賣、團(tuán)購的做法。但這個(gè)并不算很成功，以前拍賣了一兩次，也并不是很理想，團(tuán)購方面也在做，但是做出來的效果其實(shí)也并不是很好。到最后它演變成為什么呢？反正不是一個(gè)很互聯(lián)網(wǎng)的東西，但是挺受歡迎的，就是現(xiàn)在比較成功的電商的模式，就是那些1萬抵3萬、2萬抵5萬的這些形式出現(xiàn)，這種形式你說跟互聯(lián)網(wǎng)有沒有關(guān)系呢？其實(shí)也可以說沒有什么關(guān)系，就是行業(yè)普遍應(yīng)用的方法，這樣也可以讓一些職業(yè)經(jīng)理人跟上面交易，營銷費(fèi)用可以節(jié)省下來了，原本市場不好，營銷費(fèi)用都卡得很緊。但是當(dāng)你采取了把樓價(jià)降下來，2萬抵5萬。實(shí)際上那2萬塊錢支付傭金之外，還可以返回補(bǔ)充一下開發(fā)商其它的營銷費(fèi)用，所以反而是很互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式，突然間就成功了。后來出現(xiàn)的很多電商基本的經(jīng)營原理也是這個(gè)。

　　剛才說二手與一手的軸線，后來它們慢慢并軌，是什么原因呢？就是在有一段時(shí)間市場并不是十分理想的情況下，開發(fā)商提出一二手聯(lián)動，原本一手就是一手的銷售，二手就是專門中介的二手銷售。后來開發(fā)商發(fā)現(xiàn)也要?jiǎng)佑弥薪榍肋@個(gè)力量去協(xié)助銷售，所以慢慢就演變出來變成兩條線，慢慢就并軌，并軌之后就變成現(xiàn)在有點(diǎn)像平臺的概念，變成整合的渠道資源和開發(fā)商資源的互聯(lián)網(wǎng)平臺，目前就是這種關(guān)系。當(dāng)中介代理行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)化之后，傳統(tǒng)的行業(yè)就會碰到一些苦頭，因?yàn)檫M(jìn)來的資金量很多，資金都很看好這種模式。因?yàn)橛谢ヂ?lián)網(wǎng)概念，流入到中介代理這個(gè)行業(yè)的資金很多，所以出現(xiàn)了一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)概念，這些錢進(jìn)來之后，好多時(shí)候也并不是擴(kuò)大到互聯(lián)網(wǎng)的整體營運(yùn)的規(guī)模，而是它增大在實(shí)體方面的規(guī)模。所以我們看到這段時(shí)間當(dāng)好多資金流入之后，有很多競爭對手出現(xiàn)，他們的錢突然間多起來了，請人有勇猛起來了，找店也勇猛起來了。所以現(xiàn)在我們會看到一個(gè)很嚴(yán)重的現(xiàn)象，就是人工的工資成本大幅度增加。因?yàn)橹薪檫@一行，原本我們都是低薪高傭，傭金高一點(diǎn)，底薪低一點(diǎn)，這樣中介公司保本線要好一點(diǎn)，但是因?yàn)橐獡屓肆?，所以工資都很高，一般新來的是沒有生產(chǎn)力的，因?yàn)樗€在培訓(xùn)階段，反而他們在市場上是工資最貴的，現(xiàn)在很多市場都已經(jīng)漲到底薪四五千，而且是給一個(gè)新來的經(jīng)紀(jì)人，舊的反而沒有這么多。這種方式會導(dǎo)體整個(gè)行業(yè)浪費(fèi)越來越嚴(yán)重，基本上算是無利可圖，就是沒什么錢賺，按這種工資成本，你要開這么多鋪面，來做這筆生意，其實(shí)沒多少錢可以賺。但為什么沒有錢賺的生意還要做呢？一方面我們說是互聯(lián)網(wǎng)思維，就是先做大規(guī)模，先燒錢，錢燒了之后，規(guī)模大了，以后就有機(jī)會賺大錢，這是其中一個(gè)理念。另外一個(gè)，新的理念出來了，有些人可能今年聽得比較多的，就是羊毛出在豬身上。什么叫羊毛出在豬身上？其實(shí)當(dāng)我經(jīng)營了整個(gè)平臺之后，我并不一定要靠傳統(tǒng)的交易來賺錢，因?yàn)樵疚覀冞@個(gè)行業(yè)就是靠促成交易、賺傭金?，F(xiàn)在的概念就是我在促成交易方面可以不賺錢，甚至略虧一點(diǎn)點(diǎn)也可以做。因?yàn)槲以谄脚_里頭還有其它的產(chǎn)品，尤其是金融產(chǎn)品，可以把我原本想賺的錢也賺回來，通過平臺之后，自己也在經(jīng)營一些金融產(chǎn)品，這些短貸的利息是很高的，年息率20%多，這樣的盤算之下，現(xiàn)在傳統(tǒng)的中介行業(yè)受到?jīng)_擊就很大了。我們在今年年初看到很多并購出現(xiàn)，這些并購出現(xiàn)了，某種程度上是大家都獲益了，被收購的人賬面的資產(chǎn)值上去了，而收購這個(gè)公司的企業(yè)本身也被市場看好，所以如果有上市的，它的股價(jià)也上去了，所以突然間就變成走向一個(gè)良性循環(huán)，有了并購之后，互相都獲利，會促進(jìn)更多的并購出現(xiàn)。這樣對于整體的行業(yè)來講，我覺得破壞性還是比較大的，因?yàn)榛旧弦呀?jīng)等于不盈利了。

　　我們的競爭對手進(jìn)入金融的領(lǐng)域里面，他們金融的經(jīng)驗(yàn)其實(shí)是不足的，所以他們在盤算金融風(fēng)險(xiǎn)方面還是算得比較低的，當(dāng)市場如果一直的情況下，當(dāng)然是沒問題的，但如果忽略了金融風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)市場出現(xiàn)變化，可能會帶來的后果就會比較嚴(yán)重。

　　是不是說我就不想改變我們的傳統(tǒng)，不想互聯(lián)網(wǎng)化呢？其實(shí)某種程度上，我也覺得互聯(lián)網(wǎng)對我們的行業(yè)是有很大幫助的，但只是從我們看這個(gè)定位上來講，我們還是把互聯(lián)網(wǎng)看作是一個(gè)我們的工具，并不是它可以取代原本傳統(tǒng)的做法。如果我們把原本的一些做法結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)有很多很好的方法，可以提高我們的前線人員的工作效率，也能提高我們的管理人員的管理精準(zhǔn)度，也能提升客戶對我們服務(wù)的體驗(yàn)，這些都是好的東西。所以我們從經(jīng)營上面來講，我們要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入我們的日常工作當(dāng)中。只是我們不覺得互聯(lián)網(wǎng)可以取代人的角色。所謂取代人的角色，包括了它在促成交易方面的功能，還有一些管理功能。其實(shí)當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)平臺化一開始做的時(shí)候，不知道大家有沒有聽過，在行內(nèi)觸動比較大的，有一個(gè)叫去中介化的說法，就是用互聯(lián)網(wǎng)直接取代了中介，以后在房地產(chǎn)方面就可以像網(wǎng)購一樣，已經(jīng)不再需要經(jīng)紀(jì)人來做，直接就在網(wǎng)上可以達(dá)成交易，這是當(dāng)時(shí)的一個(gè)說法。但是很快就覺得這條路走不通，單靠互聯(lián)網(wǎng)是很難走得通的，所以就出現(xiàn)了最近大家經(jīng)常提的一個(gè)詞，O2O。O2O就是講線上線下，因?yàn)槟阒挥芯€上還是搞不定的，一定要結(jié)合你的線下，這是O2O本身的一個(gè)理念。但是有了這個(gè)O2O概念之后，我們發(fā)現(xiàn)市場發(fā)生了180度的變化，就是關(guān)于人方面的價(jià)值。剛才說，以前我們做中介經(jīng)紀(jì)人這一塊，基本上都是在市場上是地位不高的，屬于屌絲，這些都是普通人。但是突然間好多公司都包裝了，準(zhǔn)備把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的社會地位提高，把他的收入提高，就變成專業(yè)人士，從屌絲變成高富帥。這樣轉(zhuǎn)變之后，所有人的工資水平全都一下子提上去。但是現(xiàn)在也不是對傳統(tǒng)的東西沒影響，以前是去中介，去最前線的經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)在的說法是去管理人員，覺得通過平臺之后，直接就可以經(jīng)紀(jì)人在平臺方面操作，就可以完成線下的功能了，所以就完成了它整個(gè)O2O的流程。但是管理人員在過往的整個(gè)中介行業(yè)的生產(chǎn)流程中還是非常重要的，我們現(xiàn)在還沒有放棄管理人員，我們覺得好的管理能源管好整個(gè)團(tuán)隊(duì)，對于線下的工作是很重要的。所以未來的演變是怎么樣呢？我只能說大家都是走O2O的，包括我們的競爭對手，只是線上與線下結(jié)合的方法大家有不同，現(xiàn)在大家都在摸索階段，究竟是誰走這條路走得通，現(xiàn)在還是一個(gè)問號。

　　但是這個(gè)去中介化的故事還沒有完。去中介化的概念雖然在房地產(chǎn)買賣方面應(yīng)該是走不通了，但是現(xiàn)在我們會看到，有一些互聯(lián)網(wǎng)站在做的是在租賃方面走這個(gè)去中介化。外面現(xiàn)在有的一些免傭的方式，就是你租房是免傭的，在網(wǎng)上就可以成交。這種類型我覺得某種程度上它有一定得成功機(jī)會，我們剛才說為什么買賣不成功？因?yàn)榉康禺a(chǎn)牽涉的價(jià)格太高了，如果你買錯(cuò)了產(chǎn)品，選擇錯(cuò)誤，得不到最專業(yè)的知識來協(xié)助你，其實(shí)你的損失很大。但如果在租賃方面，尤其是中低端的租賃，我租錯(cuò)的成本是很低的，租錯(cuò)了，大不了就換一個(gè)，反正我是很低端的，也不是高端的，你也沒想象能找什么好產(chǎn)品，能有個(gè)地方住就可心如意，這方面更多的考慮在價(jià)格方面，還有它的成交費(fèi)用方面。如果有一個(gè)我在網(wǎng)上就可以選房的租客的網(wǎng)站，應(yīng)該它能吸引不少中低端的成交在那里出現(xiàn)。我們整體這個(gè)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)跟中介代理結(jié)合的這條路還一直在進(jìn)行當(dāng)中，大家一直都在試錯(cuò)，試出來了，以后淘汰肯定會出現(xiàn)的，未來肯定會有不少的代理中介公司，雖然剛才聽歐陽總講開發(fā)商本身淘汰也很高，從幾萬個(gè)變成8000，中介代理公司未來也面臨一個(gè)比較高的淘汰潮，就是有一些搞不下去了，被并購的被并購，關(guān)門的關(guān)門。所以我現(xiàn)在給我們的同事的其中一個(gè)很重要的要點(diǎn)就是，先保命很重要。保命很重要的意思就是，你現(xiàn)在要確保你的營運(yùn)當(dāng)中，你是能有盈利基礎(chǔ)的，我們不能學(xué)我們的競爭對手一樣，先燒錢，換規(guī)模，我們覺得這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很高。采取這個(gè)方法，有可能還沒有等到存量房、二手市場的黃金時(shí)代的來臨，自己就已經(jīng)死了，那就不值得了。

　　我就講到這里，謝謝。

　　主持人：謝謝黎明楷先生。接下來有請第六位，也是今天下午最后一位演講嘉賓，他是：瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光先生。沈建光先生演講的題目是“中國版QE與影子銀行，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本”。您的演講時(shí)間為20分鐘。

　　沈建光：尊敬的各位來賓，感謝觀點(diǎn)雜志的邀請，這次很好的是PPT放出來了，我記得去年博鰲論壇我的PPT沒放出來，去年我也是講貨幣政策，去年的融資環(huán)境非常惡劣，但是到了8月份，我想降準(zhǔn)、降息是必然要推出的，否則經(jīng)濟(jì)不要說包7.5%了，7.2%、7%能不能保住都很難說?，F(xiàn)在來看，貨幣放松的態(tài)勢是非常明顯的，當(dāng)然結(jié)合全球的QE來說，所以我出了一個(gè)題目叫“全球QE下的中國政策應(yīng)對”。其實(shí)我對“中國版QE”這個(gè)說法是駁斥的，中國現(xiàn)在離QE還很遠(yuǎn)，我們現(xiàn)在跟美國的情況差很多，美國的QE，它的利率降到0還不行，只能搞QE。我們現(xiàn)在的利率太高，我們的房貸利率在7%，銀行對企業(yè)的貸款利率在8%左右，這是很高的，現(xiàn)在有些企業(yè)都還不能到正規(guī)的銀行借錢，到影子銀行都得百分之十幾的利率成本，所以我認(rèn)為常規(guī)的利率手段就可以讓貨幣變得寬松，而且正規(guī)的金融渠道要對房地產(chǎn)大幅的放開，今年都能看得到。

　　第一點(diǎn)我講講美元，這跟中國的融資環(huán)境也是很有關(guān)系的。我們看看全球央行的QE之路。中國2010年放了4萬億的時(shí)候，確實(shí)貨幣政策非常寬松，但是要跟全球的其它國家相比，我們的貨幣政策還是比較緊的。這張突騎施很有意思，主要央行負(fù)債表最高的兩個(gè)，一個(gè)是美國，一個(gè)是英國，它現(xiàn)在的央行印的貨幣是它在量化寬松之前的5倍。這上面列的4個(gè)貨幣是有特別提款權(quán)的，也就是說是儲備貨幣，今年中國要力爭成為第五個(gè)儲備貨幣，但是我們看其它4個(gè)儲備國的央行的政策，歐洲央行和日本，盡管我們看到日本開始大量的印錢，但是它的幅度跟美國和英國相比其實(shí)是小巫見大巫。再看歐洲央行，前段時(shí)間非常興奮，歐洲央行要搞QE了，但是我們看到它的資產(chǎn)負(fù)債表上已經(jīng)縮短了1萬億歐元。從印錢最厲害的兩個(gè)央行，現(xiàn)在看到美國和英國的房地產(chǎn)是非常不錯(cuò)的。

　　從全球來看，盡管美聯(lián)儲要退出，要加息，我認(rèn)為美聯(lián)儲離真正的退出還差得很遠(yuǎn)，美聯(lián)儲并沒有說要宣布它的幾萬億美元印的規(guī)模，它只不過從零利率開始要加息。但是我們一旦看到，市場準(zhǔn)備加息了，美元漲了，美聯(lián)儲的貨幣政策委員會又說強(qiáng)勢的美元已經(jīng)影響到它經(jīng)濟(jì)了，所以美聯(lián)儲加息的步伐要往后拖。

　　不管怎么樣，美國經(jīng)濟(jì)就是在它最早搞量化寬松，恢復(fù)得最快，現(xiàn)在它的貨幣政策收緊的趨勢肯定要比其它的央行要來得快，至少它不再加碼了，日本央行、歐洲央行還在加碼。這種情況下我們看到美元的走勢，最近美元出現(xiàn)了一個(gè)比較強(qiáng)的走勢，但是跟歷史上美元走強(qiáng)的幅度相比，還是相對幅度比較小。我們看中國的經(jīng)濟(jì)，看人民幣的流動性，看人民幣的走勢，首先我們要看美元的走勢，因?yàn)橹袊吘惯€是跟美元掛鉤。這就是為什么人民銀行現(xiàn)在這么要努力加入一個(gè)儲備貨幣，因?yàn)槟悴患尤雰湄泿?，像中國這種發(fā)展中國家，其實(shí)貨幣都盯著美元。美元和黃金脫鉤以后，每一輪美元上漲周期，它的下降周期都伴隨著全球的金融危機(jī)，這是非常有意思的。但是相對來說美元受的沖擊最小，其它的跟美元掛鉤的國家受的沖擊最大。80年代的時(shí)候是拉丁美洲危機(jī)，90年代亞洲金融危機(jī)，都是這些國家盯著美元，當(dāng)美元走弱的時(shí)候，這些國家頂不過這些危機(jī)。美元不管是走強(qiáng)還是走弱周期，都伴隨著跟它掛鉤的貨幣的一個(gè)極大的沖擊。而且我們今天下午會討論中國的通縮，通縮的一個(gè)最大的來源，包括李克強(qiáng)對央行的判斷，就是一個(gè)輸入性通縮，那跟美元有很大的關(guān)系，美元一強(qiáng)，大宗商品必然走弱黃也會弱，所有的這些經(jīng)濟(jì)、金融、大宗商品價(jià)格都跟美元是密切相關(guān)。所以在這種背景下，我來來談?wù)勚袊F(xiàn)在的貨幣政策和融資成本對房地產(chǎn)的影響。

　　第二，人民幣國際化恰逢其時(shí)。在2009年當(dāng)美國次貸危機(jī)爆發(fā)最嚴(yán)重的時(shí)候，周小川行長就提到，人民幣要成為一個(gè)國際貨幣，因?yàn)槟悴怀蔀閲H貨幣，你就受制于美元，然后就是美元霸權(quán)。所以要跟它脫鉤，使人民幣成為一個(gè)儲備貨幣。這樣就需要中國的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行一個(gè)變革，這里面涉及到資本項(xiàng)要開放，中國這么高的利率跟全球這么低的利率怎么融合？允許資金自由移動，肯定系是高水位到低水位的變化。當(dāng)然還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是大量的熱錢的外逃，會不會使人民幣貶值。第二個(gè)是離岸人民幣市場。第三個(gè)是人民幣匯率彈性，人民銀行去年和今年加大了人民幣兌美元匯率的區(qū)間，今后人民幣的匯率波動會成為一個(gè)常態(tài)。最后一個(gè)是匯率市場化，這跟房地產(chǎn)非常有關(guān)系，現(xiàn)在的存貸款利率還是央行決定，現(xiàn)在銀行已經(jīng)放開了貸款利率，但是貸款利率是最后一個(gè)攻堅(jiān)。這個(gè)利率到底是高還是低，升值還是貶值，跟我們每個(gè)人都有關(guān)系。現(xiàn)在中央銀行要把人民銀行作為它貨幣儲備需求的意愿非常強(qiáng)烈，而且我們走出去，很大的一塊就是企業(yè)做強(qiáng)，要在全球布局、競爭、收購資產(chǎn)，這些都需要資本項(xiàng)的放開。我們試想一下，今年到明年如果可以允許融資了，這對房地產(chǎn)企業(yè)是很大的融資成本的下降。我們以前估計(jì)十年以后人民幣才能成為儲備貨幣，現(xiàn)在看來這樣一個(gè)過程已經(jīng)大大的縮短了。

　　剛才幾位專家到提到這一點(diǎn)，最后我簡單講講宏觀的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在雖然股市漲得好，貨幣政策放松，無風(fēng)險(xiǎn)收益率下降，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)確實(shí)比較差，我就宏觀上的數(shù)據(jù)來看，一二月份發(fā)電量下降了7.6%，我們知道新房開工也都是在下降的。在基建投資維持20%以上的增長的情況下，房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資下降非?？臁PI通縮了37個(gè)月，制造業(yè)要承受他的產(chǎn)品價(jià)格下降，但是他的融資成本還是居高不下，實(shí)際融資成本非常高，這對決策者來說這個(gè)問題一定要解決，否則經(jīng)濟(jì)要想企穩(wěn)是很難的?，F(xiàn)在的問題，從央行最新的表態(tài)來看，它不是不想改變這種態(tài)勢，融資難、融資貴，這是政府包括最高領(lǐng)導(dǎo)層到央行都想解決的問題，但是在中國，其實(shí)也沒有想象的這么簡單，我們的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制是有些問題，央行降息之后，我們看到市場的利率反而上升了，這里邊一個(gè)很重要的原因就是所謂的僵尸企業(yè)，很多大量的低效的企業(yè)，地方融資平臺，它占用了大量的資源，但是它的效益比較低。但是它有國家信用做后盾，繼續(xù)可以借更多的貸款，它占用了大量的信貸資源，包括房地產(chǎn)以及其它的私人的企業(yè)，它的融資成本就很貴了。所以一方面需要貨幣政策降準(zhǔn)、降息，一方面也要進(jìn)行財(cái)政、國企體制的改革。所以今年我們看到，今年最大的一個(gè)改革就是財(cái)政體制改革，要限制地方融資平臺再進(jìn)行借貸，不允許去影子銀行借錢，而是通過發(fā)債的方式，發(fā)債本身也是降低融資成本的一個(gè)重要的手段。在這種態(tài)勢下，可以看到今年對房地產(chǎn)最重要的一點(diǎn)，就是什么樣的融資環(huán)境。有一個(gè)我覺得是非常利好的，就是現(xiàn)在的實(shí)際利率在經(jīng)濟(jì)下行的情況下還這么高，準(zhǔn)備金下降會成為一個(gè)常態(tài)。準(zhǔn)備金現(xiàn)在還有19.5%，在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)下行，資金已經(jīng)在流出的情況下，大銀行的法定準(zhǔn)備金率還有19.5%，我覺得這完全是不符合穩(wěn)健的貨幣政策的一個(gè)態(tài)勢。當(dāng)然我們看到利率也是很高的，包括企業(yè)實(shí)際利率，所以我覺得降息、降準(zhǔn)，從去年10月份開始，今年可能會看到一系列的這個(gè)政策放松。

　　還有一塊就是財(cái)政，財(cái)政對房地產(chǎn)也是很有關(guān)系的。我們看到財(cái)政其實(shí)收入在下降，財(cái)政支出也在下降。財(cái)政方面政府有很大一塊存量的資金。所以我覺得很奇怪，一方面政府沒錢，財(cái)政收入下降，去年4季度地方政府賣低收入下降20%多，但是同時(shí)中央和地方的現(xiàn)金存款還有三四萬億，我覺得今年會大量的使用這樣一個(gè)存量資金，這樣對支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)也是把大量的錢投到民生方面，而且可以用這個(gè)錢支持城鎮(zhèn)化改革、戶籍制度改革，給進(jìn)城人員提供住房和就業(yè)，滿足他們的實(shí)際需求。

　　主持人：感謝沈建光先生的精彩演講。

　　尊敬的各位來賓，我們今天下午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里全部結(jié)束，再次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩演講的各位嘉賓，下一個(gè)環(huán)節(jié)是2015觀點(diǎn)年度論壇主題討論會。本次年度論壇主題討論會一共有三個(gè)環(huán)節(jié)，今天上午已經(jīng)進(jìn)行了第一環(huán)節(jié)，現(xiàn)在我們進(jìn)入第二環(huán)節(jié)。

　　“形勢與判斷” 2015觀點(diǎn)年度論壇直播（一）

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