中國數百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機構、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產把脈，尋找新時期房地產行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　觀點網 正經歷“倒春寒”的三月，房地產企業(yè)該如何把握未來的風向，找尋到符合企業(yè)發(fā)展的新路徑？

　　2015年3月26日，主題為“形勢與判斷”的2015觀點年度論壇，正式在廣州揭幕。

　　中國數百家最優(yōu)秀的企業(yè)及企業(yè)家，以及政府、協(xié)會、金融、專業(yè)機構、媒體等各行業(yè)精英，共同為新一年的中國房地產把脈，尋找新時期房地產行業(yè)的新發(fā)展規(guī)則。

　　在論壇現(xiàn)場，還將盛大發(fā)布“2014年度中國房地產卓越100榜”，評選與表彰那些卓越、杰出與非凡的房地產及關聯(lián)企業(yè)群體。同時，借助榜單評選、數據分析、報告解讀，揭示行業(yè)深層次的新規(guī)律。

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（一）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（二）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（三）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（四）

　　接下來我們要進入本屆論壇重頭戲“華譽景觀?2014年度中國房地產卓越100榜”發(fā)布儀式。有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士上臺，為我們發(fā)布2014年度中國房地產卓越100榜，以及對榜單進行總點評。掌聲有請陳詩濤女士！

　　陳詩濤：各位好，現(xiàn)在由我發(fā)布華譽景觀2014年度中國房地產卓越100榜。從2008年觀點發(fā)布中國房地產上市企業(yè)30強開始，我們就已經每年度在發(fā)布觀點卓越100榜，目的是對行業(yè)進行調研，對中國目前運營的開發(fā)企業(yè)及配套產業(yè)鏈進行深入的分析，最后評選出我們認為一大批優(yōu)秀的群體，他們是這個房地產行業(yè)真正的強者，而且也是正在走向卓越的企業(yè)。

　　這份報告我們將會在今天晚上到明天發(fā)布到我們的5萬多家開發(fā)企業(yè)和3000多家金融機構，包括證券業(yè)、評級機構、投行、商業(yè)銀行、基金、信托和各種金融專業(yè)機構。

　　剛才巴教授他們已經講了很多，我想做一個最簡單的陳述。本榜單由一個主榜單卓越100榜和9個分榜單組成，包含房地產上市企業(yè)30強、非內地房地產卓越榜、品牌價值卓越榜、管理團隊卓越榜、商業(yè)模式卓越榜、銷售金額TOP10、合作伙伴卓越榜，還有非常有代表性的單項獎和項目卓越榜。我們同時發(fā)布15個城市的區(qū)域榜單。

　　我們所篩選的城市全部是一線和二線活躍的大陸城市，企業(yè)的甄選標準是在2014年在內地有項目運營的房地產開發(fā)企業(yè)、專業(yè)機構和配套企業(yè)，項目的甄選是全年在售的房地產項目。我們的運營統(tǒng)計時間是1月1號至12月31號。財務指標，我們?yōu)榱私y(tǒng)一的標準，全部截取企業(yè)的中報，截止2014年6月30日。很多人問到我們數據獲取的方法。其中第一個來源于企業(yè)的申報，第二個是上市公司的公開資料，第三個是第三方的專業(yè)機構提供，包括我們的研報。我們的品牌管理指標和商業(yè)模式的指標采取全國性的行業(yè)問卷，今年發(fā)了5萬多份問卷，實際回收的文件是9826份，比去年略有上升。我們的調研數據系統(tǒng)，涉及到全國重點的房地產區(qū)域的市場數據、企業(yè)的銷售表現(xiàn)、資本金融、土地市場、行業(yè)政策、價格走勢，包括商業(yè)地產與產業(yè)地產各個方面都會涉及。如果我們的主榜單和30強的榜單出現(xiàn)了分數相同，我們按照銷售業(yè)績做降序。我們自去年10月1號走遍了全國的15個城市，我們從申報到調研、問卷調查、統(tǒng)計和評審，以及到今天的發(fā)布這樣5個環(huán)節(jié)。第一次篩選了全年銷售額20億以上的企業(yè)216家，經過我們初次判斷和主營業(yè)務，和整個活躍度、數據調研，再次篩選出30億以上的147家入圍企業(yè)，在座的每一位，在你們的桌面上都有一本卓越100榜的報告，這份報告里面也有一份147家入圍的名單，同樣的電子版今晚會發(fā)到各位朋友的郵箱。

　　卓越100榜的指標體系由運營、品牌、管理和商業(yè)模式四大指標體系構成，運營指標在主榜單里面占了55分，其中主要是銷售業(yè)績，而我們的銷售面積、土儲和總資產作為參考指標。品牌指標有三個，包括熟知度、認可度和社會貢獻，各5個分值構成15分。管理模式由團隊組織建設、管理模式領導力與執(zhí)行效率構成的指標15分。商業(yè)模式有產品的獨特性、革新的生產方式、營銷方式和融資構成15分。這個榜單的明細請大家參考我們的詳細報告。

　　如果說卓越100榜是由上市公司和非上市公司整個大的群體構成，我們的地產G30就是上市企業(yè)30強，是由最強的30家上市公司群體構成，指標里面其中品牌、管理和商業(yè)模式的45分沒有改變，但是上市公司的財務指標非常關鍵，所以我們在卓越100榜主榜單的55分子榜單中分解銷售的30分，另外包括毛利率、凈資產收益率等等組成剩下的分數。

　　我們的總榜單里面還表彰在內地取得優(yōu)異成績的非內地的房企，還有商業(yè)模式卓越榜等等，相關的榜單也有一些優(yōu)秀的企業(yè)。上市企業(yè)TOP10，大家可以看看報告。我們在整個房地產產業(yè)鏈里面是全產業(yè)鏈，每個領域都有優(yōu)秀的表現(xiàn)企業(yè)，所以我們推出了房地產合作伙伴榜，包括我們每年會甄選一些有特殊表現(xiàn)的，包括今年我們認為最佳城市運營的單項獎，我們也特別隆重地要頒出。產品是企業(yè)的根本，我們對一些標桿性的項目也進行了表彰，也就是項目的卓越100榜。房地產區(qū)域分布非常廣泛，而且差異化非常大，今年我們篩選了4個一線城市和11個二線活躍城市作為區(qū)域榜單的發(fā)布。大家可以詳細地看我們的整個的報告。

　　2014年的行業(yè)可以定位為盛極而衰，轉入了一個下行周期，其實這個下行周期是相對而言，并非指房地產進入了低谷，準確地說2014年是房地產行業(yè)和企業(yè)都走了一個漂亮的下行中反轉的曲線，但是我們可以明確地感覺到，房地產高增速的時代已經過去。2015年更多的判斷，我們是交給了在座的各位朋友。

　　概述一下2014年的榜單的表現(xiàn)，其中有一點，我們感覺到2014年有一個非常重要的，就是銷售業(yè)績在倒逼企業(yè)的銷售模式轉軌。可能大家剛才都談到了，2014年持續(xù)買地、開工，不斷刷新銷售業(yè)績的，特別是大家感覺到綠地，它沒有上市，我們拿到它的口徑是2408億，在吸引了眾多眼球的時候，打了對房地產行業(yè)是否還需要沖量的銷售模式有疑問。所以這時候往年銷售規(guī)模最大的萬科，這時候提出的是由實際回款來評價自己的銷售規(guī)模的質量。而最近吳亞軍在龍湖的業(yè)績會上也表示，龍湖不用堆貨來做銷量，反而會用去化率實現(xiàn)銷售。去年龍湖的銷售只有491億，但是他認為他的銷售回款達到90%，認為是在行業(yè)的前列。其實國家統(tǒng)計局剛剛公布過2014年整個的房地產銷售面積及銷售金額，同比是下降的，但是我們這個榜單統(tǒng)計了100家上市企業(yè)，總銷售到了30194.26億元，相比于2013年，同比增長了16.04%，而在卓越100榜排在前10的企業(yè)里面，同比上升了21.28%。所以我們可以概括為，也就是剛才巴教授他們講到的，可能房地產企業(yè)真的是強著恒強，兩級分化特別嚴重。剛才談到一個債務的問題，我們感覺到2014年房地產企業(yè)的債務規(guī)模是上升的，常規(guī)的金融的銀行的貸款，或者我們認為境外發(fā)債、信托基金這些常規(guī)模式，已經大幅增加。上市企業(yè)的各類有序債、垃圾債，還有信托的夾股增債這些方法，使得我們的利息和財務的杠桿利用得比較高，攤薄了上市企業(yè)的利潤，對一個企業(yè)的長期發(fā)展是不利的。我們從這里明顯地感覺到2014年房地產的盈利是在下降，可能未來中國的開發(fā)商的定位，真的是需求面會轉向一個供應鏈。因為非上市企業(yè)的財務數據相對不透明，我們看到上市企業(yè)的平均毛利是31.8%，比起2013、2012年都有所回落，我們挑選了入圍的84家上市企業(yè)，毛利率只有29.37%。在凈利潤里面，上市企業(yè)30強是13.16%，比起2013年的18.18%，下降了5個點，入圍的84家上市企業(yè)只有11.10%，我們認為2014年開始，中國上市企業(yè)的平均凈利率將會無限接近于10%。剛才談到的財務杠桿或者是堆起的比較多的債務，可能都是我們前一段的急速發(fā)展的后遺癥，我們的品牌房企大部分的財務表現(xiàn)不是太好，我們能夠看到稍微好一點的有越秀地產、方興地產、深圳龍光地產。

　　剛才都講到土地，最近我們看到包括吳亞軍表態(tài)的時候也提到這一點，土地市場在2014年是冰火兩重天，房企在調整自己的土地儲備。財政部剛剛公布的2014年全國土地出讓金是4.26萬億，同比增長3.2%，昆明在2014年的成交面積直接下降了66.1%，成交金額下降了62.51%。2014年廣州土地面積成交709萬，成交金額同比增長了35.91%?？赡芤痪€城市相對更好一些，或者一線城市、不活躍的二線城市，未來的土地儲備在房企拿地策略上會有所條件。恒大依然是土地儲備第一名，第二和第三名是萬達和碧桂園。雨潤地產有6000萬的土儲，達到第四，萬科的土儲下降，首次到了第10。往年的綠城和世房跌出了前10。大家認定在經濟下行的時候，行業(yè)洗牌的趨勢是大魚吃小魚，今年萬達首次超過萬科，成為總資產規(guī)模的第一，兩家都超過了5000億，綠地是4800億，恒大是第四。在整個榜單中超過千億的企業(yè)有23家，比去年增加了5家。前10強的企業(yè)里面，總資產的增加同比是36.35%，行業(yè)集中度優(yōu)勢比較明顯，可能未來沒有專業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)逐步會轉型，甚至淡出房地產。剛才大家都談到互聯(lián)網時代，去年有很多熱點，不管是明星領袖或者是博眼球的方式來炒作個人和企業(yè)都比較突出。大家可能看到潘石屹做平板支撐是一個小時，我們這幾年連續(xù)評榜會發(fā)現(xiàn)，即使這樣也無法支撐SOHO的轉型之重。包括萬科的明星經理人也貢獻了很多的眼球，他們長久會不會加分呢？我們還要拭目以待。當然2014年我們看到孫宏斌的兩次并購都還沒有劃上句號，但是2014年導致融創(chuàng)的品牌得到了急劇的上升。

　　在洗牌的階段，很多企業(yè)非常注重管理，我們發(fā)現(xiàn)管理指標里面的得分3.16，同比2.48有所增長。我們發(fā)現(xiàn)萬達在執(zhí)行力上，已經直接逼近了前幾年的冠軍萬科。未來的商業(yè)模式會怎么樣，可能很難講，像奧園、陽光城等很多企業(yè)都有各家的獨門暗器，他們未來的模式究竟會到一個瓶頸，還是會往旅游地產、文化地產或者混合經營，都可能是一個尚未結論的話題，我們留待2015年繼續(xù)討論。在我們企業(yè)的簡單點評里面，我們看到卓越100榜中前10名9家是上市企業(yè)，唯一沒上市的是綠地，正在做上市的準備。可能房地產上市是必須的。第二個入選企業(yè)里面值得表彰的，除了一線城市就是福建企業(yè)，比2013年增加了3家，達到10家。西南區(qū)域的重慶是值得關注的一個新興區(qū)域。我們每一年都有一些黑馬出現(xiàn)，包括去年的融創(chuàng)。2015年將會有哪些黑馬企業(yè)，可能我們在做一個等待。

　　在2014年有各種利好的政策出來，但是三四線的庫存還在高企。這個問題如何打破，我們認為房地產企業(yè)必須改變，企業(yè)經營就如逆水行舟。我們看到三強中的萬科以住宅開發(fā)為主，綠地和萬達，一個是第二，一個是第三名，都不是傳統(tǒng)意義上的住宅地產或者商業(yè)地產，反而是以商業(yè)、文化、產業(yè)與資本經營共舉的一個大產業(yè)布局的企業(yè)架構。最近大家應該看到，萬科已經在改變，包括他們認為堅持多年的住宅快速的開發(fā)、快速銷售的主營思想將會做調整。所以我們認為改變是對未來的房地產企業(yè)最重要的，企業(yè)經營如逆水行舟，不進則退。

　　更多的點評請大家參考我們的紙質版的報告，以及大家會陸續(xù)收到的電子版的報告，我們的不足之處也請大家給我們反饋和繼續(xù)支持。期望到我們頒發(fā)2015年卓越100榜的時候，有更多優(yōu)秀和卓越的企業(yè)、人物出現(xiàn)。

　　主持人：謝謝陳詩濤女士為我們帶來的榜單發(fā)布和精彩的分析點評。

　　最重磅的中國房地產卓越100榜已經發(fā)布了，但是精彩還沒有結束，今天下午5點開始，論壇現(xiàn)場將會舉行2014年度中國房地產卓越100榜的頒獎盛典，敬請各位來賓留意組委會的提示，準時參與這個房地產行業(yè)一年一度的盛事，一同見證卓越100榜獲獎企業(yè)的光榮時刻。

　　下面我們將會繼續(xù)回到演講的環(huán)節(jié)，有請今天上午第四位演講嘉賓：彩生活服務集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官唐學斌先生。唐學斌先生的演講題目是“彩生活社區(qū)輕資產模式解讀與實踐”，您的演講時間是15分鐘。

　　唐學斌：非常感謝組委會給我這個機會來參加房地產的一個盛會。我作為房地產的一個下游企業(yè)，做物業(yè)管理，今天站在這個臺上確實感到壓力很大，但是我也想把我如何把這個壓力釋放給房地產業(yè)在輕資產化運營的一些心得，跟大家分享一下，也是作為今天我演講的一個內容。

　　最近看到索尼已經破產了。在20年前我們讀書的時候，如果說誰的腰間掛了一個索尼，耳機戴的是索尼耳機的話，這是一件非常榮耀的事情。應該說索尼是一個非常優(yōu)秀的企業(yè)，但是在移動互聯(lián)網時代，在數字時代，它倒下了。我相信不用10年，我們在座的或者說成千上萬家房地產企業(yè)可能都面臨這么一個可能性，房地產一定是一個階段性的行業(yè)，但是有一個行業(yè)是永恒的，也就是說我們房地產開發(fā)出來以后，它的售后的服務是無限的。我當時也是做房地產的，在座的也有一位是我原來的同事，我從做房地產轉型到物業(yè)管理，也是一個主動的選擇，因為我很喜歡這個行業(yè)。

　　彩生活到今天已經成立了將近13個年頭，這13年一共做了4件事情，第一件事情就是我們改變了一個觀念，把物業(yè)管理由對物的管理轉變成了對人的服務?？赡艽蠹艺J為這是一個很簡單的事，但是我認為這是一個最難的事情。十天前我在美國紐約，也是住在麗思卡爾頓酒店，那個酒店很老，它那個電梯之古老，估計在國內已經很難見到了。但是它有一項服務，就是我們一進電梯里面，電梯里面有一個“司機”，其中有一個黑人司機，我問了他一下，他說他開這個電梯已經開了20年。電梯很舊，但是這個司機一直在提供服務。我問他為什么還不把這個電梯換成自動電梯，還要再用人工來開這個電梯呢？他說，我們的業(yè)主習慣了。我問他有多少人開這個電梯呢？他說我們一共有36個人開電梯。所以一種思維觀念的形成，要把它改變是非常難的。很多企業(yè)首先是要轉型，嘴上在說，思想并沒有轉。彩生活提出的第一件事就是要轉變思想，我們要把服務的內容轉變，服務的對象轉變，所以這是我們彩生活做的最大的一件事情。

　　第二個事情，我們通過互聯(lián)網、智能化、自動化、改造升級，對傳統(tǒng)物業(yè)管理內容進行改革，我們所有的業(yè)務都實現(xiàn)了E化，我們有E繳費、E投訴、E評價，這些都已經通過互聯(lián)網來實現(xiàn)。這讓我們彩生活有一種全新的成本結構，絕大多數物業(yè)管理不掙錢，它的原因是在于過去30年這個行業(yè)幾乎沒有進步，我認為它仍然是停留在農耕的時代，完全靠勞動力、靠手工作業(yè)。我們的機械化、信息化到現(xiàn)在的互聯(lián)網化，基本上與這個行業(yè)沒有關系。所以這個行業(yè)很痛苦?，F(xiàn)在勞動力成本每年大概以15%在增長，這個增長是來自于政府對最低工資標準的提高，而最低工資標準是精準打擊物業(yè)管理這個行業(yè)的。因為物業(yè)管理行業(yè)的保安員、清潔工都是受最低工資標準調節(jié)的。所以這個行業(yè)每年要承受一個巨大的成本的增長。大多數物業(yè)公司的人工成本占到60%以上，如果勞動力成本增長占到15%是什么概念？每年你的綜合成本要增長10%。如果說我們利用了互聯(lián)網、自動化、智能化技術，可以打幅度地降低勞動用工的數量。比如說整個物業(yè)管理行業(yè)，平均百萬平米的勞動用戶數大概是200多人，彩生活大概是100多人。這是彩生活能夠在物業(yè)管理行業(yè)普遍不掙錢、虧損的狀態(tài)下，彩生活過去三年迅速增長的一個根本的原因。彩生活到目前為止，在全中國109個城市管理了2.95平米。

　　第三件事，我們由原來是一個具體的服務的提供者轉變成一個產品和服務的平臺。我們要轉型，為業(yè)主的居家生活服務。如果說這些服務都是由彩生活來提供，這個難度是可想而知的。但是我們很多物業(yè)管理企業(yè)它做服務是做增量。比如說我要給業(yè)主解決吃飯問題，我就搞個食堂，我要解決業(yè)主的購物問題，我就搞一個超市，就是不斷地做加法，來挑戰(zhàn)它的管理能力。因為房地產公司確實非常有錢，有錢他就認為自己的能力是非常強大的，什么事情都能搞定。但是物業(yè)管理如果說我們做很多我們不懂的行當，注定會失敗。彩生活過去一直在做減法，我們把所有的這些服務都把它標準化，都把它變成平臺上的服務，把它轉交給其它的供應商來提供，彩生活堅決只做平臺，不做其它的任何的產品。所以轉變成一個平臺之后，彩生活不但可以做基礎的物業(yè)服務，同時我們也可以提供很多的其它方面的服務。

　　第四件事，現(xiàn)在彩生活正在做的是建設一個智慧社區(qū)O2O的生態(tài)圈。這實際上是分成三段，一個是智慧社區(qū)，一個是O2O，一個是生態(tài)圈。智慧社區(qū)是房地產業(yè)應該要著重研究的一個發(fā)展的方向。因為房子以后在戶型、在其它方面的研發(fā)，應該說很難有突破，但是我們讓這個房屋能夠人性化，能夠智慧化，這個里面它有很多的文章可以去做。我們可以增加很多的軟性的東西。所以在這點上，我想是我們未來一個非常大的發(fā)展方向。

　　另外一個就是O2O，因為我們現(xiàn)在進入了移動互聯(lián)網時代移動互聯(lián)網的一個特別重要的跟互聯(lián)網不同的地方，就是它與時間、位置是高度相關的，所以現(xiàn)在很難再產生像BAT這樣的具有幾億用戶的互聯(lián)網企業(yè)。將來都是以區(qū)域、時間為約束的，為邊界條件的一些服務的提供。我們既有線上的服務平臺，又有線下的服務能力，把這兩者結合起來，就形成一種互聯(lián)網+產業(yè)的全新模式。去年6月30號彩生活在香港上市，確實像巴老師說的，我們的市值很快就超過了我們的母體花樣年地產公司。我們引導了一個新的潮流，也就是說傳統(tǒng)行業(yè)如何來和互聯(lián)網企業(yè)擁抱。我想互聯(lián)網將來不是一個很神秘的東西，也不是只有一些高大上才能擁有的一個專有權，而是每個企業(yè)、每個人都可以擁有的一個信息的工具。

　　生態(tài)圈，彩生活不做食物鏈，而是形成以社區(qū)、家庭為場景的服務的生態(tài)系統(tǒng)，我們希望跟發(fā)展商，跟我們的業(yè)主，跟我們自己的員工，以及周邊的小商家，形成一種共生共融、互惠互利的關系。所以我也希望跟一些發(fā)展商進行一些交流，我們如何來打造移動互聯(lián)網時代的全新的產品。

　　彩生活創(chuàng)新開發(fā)了一個線上+線下的綜合社區(qū)家庭服務平臺，我們主要是圍繞家庭這個場景來提供服務，在線下我們把原來的管理處變成彩生活體驗空間，也就是說原來的管理處是業(yè)主來找我們辦事的地方，交換管理費、來投訴，來處理各種問題的地方?，F(xiàn)在彩生活把這個管理處轉變成體驗店以后，我們在里面，你來交管理費，我們會告訴你，如何使用我們“彩之云”這個線上的平臺交管理費。你要投訴，我們告訴你，通過我們“彩之云”的投訴，比你直接跟我說更有效。因為如果說我不解決問題，我們唐總也會知道這個事情沒有解決好。我們現(xiàn)在的彩空間跟嘿客形成戰(zhàn)略合作，我們每一個彩生活空間也是一個嘿客店。

　　我們還有線下的服務團隊，有一個專門的崗位叫客戶經理，他做的工作只有一個，就是做家訪，跟業(yè)主打交道。

　　在線上有一個彩之云的線上平臺，這個平臺是以基礎物業(yè)服務作為入口，比如說我們把小區(qū)開門的功能放到這個APP上，我們把傳統(tǒng)物業(yè)管理，業(yè)主要跟物業(yè)公司打交道方方面面的內容，都把它放到這個平臺上。我們把周邊社區(qū)的商業(yè)形態(tài)和每一個商家放到我們這個平臺上，我們把社區(qū)鄰里關系放到這個平臺上，形成我們社區(qū)獨特的入口。這個入口我們跟微信、阿里巴巴是完全不一樣的。

　　我們現(xiàn)在在平臺上也推出了一些非常有價值的服務，比如說圍繞社區(qū)熟人經濟的“E理財”，也就是說我們有錢的業(yè)主把錢借給需要錢的業(yè)主，我們的借款利率很便宜，比信用卡還便宜，18%。而且在兩個小時之內就可以把錢借到位，不需要抵押，不需要任何的面對面的評估。我們也圍繞房屋的租賃，做了一個租賃的平臺，也就是說業(yè)主可以在網上進行委托，房客也可以到這個平臺上來自動租房。這是我在中歐讀書的時候寫的一個論文，現(xiàn)在把這個論文轉變成了一個商業(yè)模式。還有我們的“E維修”，這是一個非常好的產品，維修這個行當是一個很有意思的行當，它是有兩個高度不對稱的維度，一個是技能的不對稱，第二個是時間的不對稱，也就是說一個問題可能對于A來說就是非常簡單的一個事，但是對于B來說就是一個難得不得了的事。所以這樣的話我們就搞了一個類似于“E代駕”的平臺，可以讓大家在平臺上自由地選擇供應商。

 　　由于時間的關系，我就不再一一介紹我們的平臺，我希望跟有意愿的開發(fā)商，我們一起來，像小米一樣打造既有房子，又有服務的這么一種全新的產品，由簡單的賣房子變成賣70年的服務，謝謝大家。

　　主持人：感謝唐學斌先生的精彩演講。稍后我們還要再請您上來?，F(xiàn)在我們的演講環(huán)節(jié)就全部結束了，再一次感謝所有奉獻演講的嘉賓。

　　接下來進入論壇的對話與討論的環(huán)節(jié)，首先開啟的就是觀點年度論壇主題討論會之一：互聯(lián)網思維、合伙人制度、模式在革新，過往困境中的探索為行業(yè)帶來新的氣象。傳統(tǒng)與創(chuàng)新不應是生死仇敵，變革之時，宜放眼量，共同推動房地產邁進全新未來。

　　2015觀點年度論壇主題討論會一的主題就是：大眾創(chuàng)業(yè)潮房地產能否萬眾更新？

　　我們先請出本次討論的主持嘉賓，有請：世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生。接下來，請討論嘉賓上臺，他們是：中國奧園地產集團執(zhí)行總裁楊忠先生；彩生活服務集團有限公司執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官唐學斌先生；新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生；新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官李戰(zhàn)洪先生；萊蒙國際集團副總裁鐘輝紅先生；SAP中國區(qū)聯(lián)席總經理、全球副總裁郝旭東先生。

　　有請黎振偉先生為我們主持這場觀點年度論壇主題討論會，這一環(huán)節(jié)的時間是40分鐘。

　　黎振偉：謝謝主持人，臺上的嘉賓真的是陣容鼎盛，有來自各個企業(yè)的，也有各種代表性的。我覺得一場對話最精彩的就是不同的企業(yè)的代表人，他們講出自己的觀點。在今天這個創(chuàng)新的時代，我想我們都在探索如何創(chuàng)新，房地產現(xiàn)在給我們帶來的幾個最時髦的話題就是工業(yè)4.0、互聯(lián)網、輕資產。這個東西對房地產企業(yè)來說都是很大的挑戰(zhàn)，怎么去做？我會向每位嘉賓提出問題。第一位嘉賓是來自奧園的楊總。奧園是廣東很有代表性的企業(yè)，在如今這個時代奧園又如何創(chuàng)新呢？從過去的健康生活的理念到今天已經不是健康這么簡單了，創(chuàng)新的難點和突破點在哪里呢？請楊總這個創(chuàng)新的領導人給我們講一下奧園怎么面臨這個改革。

　　楊忠：我十分看好或十分推崇互聯(lián)網+這樣一個現(xiàn)在的國家戰(zhàn)略，因為現(xiàn)在無論是說第三次工業(yè)浪潮，還是說IT到DT，或者說工業(yè)4.0等等，包括在中國的國家戰(zhàn)略，我覺得現(xiàn)在是一個很好的時機，但是關鍵是怎么樣理解和怎么樣做。其實我對互聯(lián)網+房地產，就是房地產和互聯(lián)網的融合方面，我覺得是兩個層面的。第一個是認識層面，就是說把互聯(lián)網和房地產比較緊密相關的互聯(lián)網意識結合起來，比如說客戶意識、極致思維、平臺思維、迭代創(chuàng)新思維，把這樣一種思維融到房地產的整個開發(fā)過程當中，這是一個層面。另外一個層面就是技術層面，其實互聯(lián)網應該是信息技術的一個核心要素的提煉，把它融合到房地產的開發(fā)過程中。

　　我覺得互聯(lián)網+如果做好了，它不是一個簡單的算術公式，而是一個化學的反應方程式，就是1+1遠遠大于2，可以說對房地產的影響，如果做得好，現(xiàn)在普遍的說法咱們是白銀時代，這個時代也是一個分化的，做得好的完全可以從白銀做回黃金，甚至于做到鉆石，當然不是所有的企業(yè)，是看你這個企業(yè)做得好不好，如果做不好，你可能更快的進入了青銅，進入了爛鐵，所以我覺得這個本身就對互聯(lián)網+房地產，我認為有很多的創(chuàng)新工作可以做，空間還是很大的。

　　針對具體的房地產產業(yè)，有一個重要的改變，我覺得新的思維模式會改變房地產傳統(tǒng)的盈利公式。傳統(tǒng)的盈利公式是什么呢？房地產大家都很熟悉，銷售收入減掉所有的成本，減掉稅就是利潤，傳統(tǒng)的盈利公式是這樣的，我們所有的運營體系、運營制度、管理辦法是圍繞這樣的公式打造的。如果說未來我們還這么做，會怎么樣呢？就是剛才黎總講到的，會有瓶頸出現(xiàn)，生意越來越難做，成本越來越高，收益越來越低，我們要和互聯(lián)網連起來的話，就會改變這種盈利模式，將來會有很多增值的服務或者新的增長點。

　　奧園在今年1月份已經開了一個互聯(lián)網戰(zhàn)略的發(fā)布會，針對奧園如何開展互聯(lián)網進行整體的系統(tǒng)工作安排。我們會打造一個智愛生活平臺，我們叫AO智愛生活平臺，它從三個維度，從智能的工具，智慧的服務，到提供智愛生活空間。下面有三個模塊，和營銷結合的全網營銷的模塊，有我們的AO智愛公寓、AO智愛商城、AO智愛商街，還有AO智愛街區(qū)，也是打造一個平臺，為我們的住戶和商戶提供一個很好的運營和服務。不僅僅是服務，還是協(xié)助他們能夠創(chuàng)造一個很開放的、很時尚的、很個性化的生活。也和我們構筑健康生活的理念結合在一起。我們總體來講是按照這樣一個思路來推進有關互聯(lián)網+業(yè)務的。

　　黎振偉：楊總說的創(chuàng)新我見證了，因為上個禮拜六他們做了一個論壇，他們做的公寓，提出AO智愛公寓，他已經不是在做產品了，同時他也把租賃帶進去，我們期待奧園創(chuàng)新的成效。

　　下一位嘉賓是彩生活的唐總。去年博鰲論壇潘軍主席介紹了彩生活，當時大家都有一個很震撼的數據，我們的上市公司彩生活的市值已經很快超過了母公司。剛才您談到要做好服務，但是現(xiàn)在消費者面臨的問題就是房地產價格越來越貴，房子又有很多的問題，您作為一個立志成為中國最大的社區(qū)家庭服務商，要做好這種輕資產的服務，我的開發(fā)商怎么一起做好這個工作？因為您的公司很特別，您又是開發(fā)商，又是服務商，這兩者間如何給我們正在要轉型的開發(fā)商提出一些好的建議？彩生活，包括花樣年這個企業(yè)，哪些東西是別人容易學到的，哪些東西是不容易學到的，哪些東西是必須要學的？

　　唐學斌：互聯(lián)網時代，我們要辯證地看問題，最需要的一個東西實際上是要有入口?，F(xiàn)在房子蓋得差一點，我們認為是一個不好的事情，但是另一方面也是一個好消息，因為業(yè)主他會不斷地找你，這樣你就有了一個平臺的入口。任何一個企業(yè)，如果說要轉型成互聯(lián)網+，一定要抓住我們的入口究竟在哪里。沒有入口，你就不會有平臺，你認為這些業(yè)主都是你的用戶，實際上在互聯(lián)網時代是錯的，他跟你沒有任何關系，你只不過是他的一個看門的，只不過是他的一個掃地的而已，他不是你平臺的一個用戶。

　　彩生活打造的這個模式是一個互聯(lián)網模式，它需要有海量的用戶，需要把這些用戶從線下推到線上去，同時還要讓線上的服務和我們的業(yè)主有很高的黏性，讓他感興趣，成為他眾多的使用的平臺里面的一個，你才會有未來。所以這是彩生活致力于做的一個事情。作為房地產公司，我認為首先它應該改變原來的建房子、賣房子，然后再去買地，再建房子，再賣房子這種方式，變成通過房地產開發(fā)積累用戶，也就是說我們要從房子的設計、施工、交互、服務各個環(huán)節(jié)，打造成一個留住用戶的體系。我們開發(fā)的每一個用戶都是我們很尊貴的一個將來的資源，從這種方式去做的話，房地產就不是做加法，而是要做一個更大的乘法。

　　房地產企業(yè)轉型，哪些是容易學的？我覺得我們最容易學的是要把互聯(lián)網引入到工作的各個環(huán)節(jié)中去。也就是說房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)應該把它互聯(lián)網化。一個財務體系，難道一定要養(yǎng)這么多財務人員嗎？用互聯(lián)網可能你會少用很多財務。難道這些工程師、設計師都一定要我養(yǎng)嗎？也不一定，完全可以實現(xiàn)眾包的模式。這些我認為是容易學的。學不到的是什么呢？太多的房地產公司不能生產海量的用戶，你說一個房地產開發(fā)商一年開發(fā)1000萬平米，已經很牛了，但是在海量用戶上，1000萬平米也就10萬個家庭，那還是非常小的數字?？赡芸梢詫W的，應該說也會有很大成果的一個事情，就是我們的房地產一定要+服務，你以后就不要簡單地打折了，能不能和我們以后的消費、社區(qū)的東西結合起來，形成一種新的商業(yè)模式，我認為這個可能在一個小范圍之內，也是可以有很大的成就的。

　　黎振偉：唐總給我們說了幾個很關鍵的東西，有平臺還要有入口，所以有時候質量差一點，也是一個入口。但我還是希望把房子做好一點，別搞得客戶總來投訴。想學花樣年也不容易，因為它的海量數據不是一天就起來的，你們很早就在開始做這些數據，也就是說做中國最好的物業(yè)服務商還得有準備，也不是說我們每個人都能學彩生活去搞輕資產，其實每個行業(yè)都要整合，不是說看得好我們就去做。

　　下一位嘉賓是來自新城控股的歐陽總，您的新城控股是江蘇省最大的開發(fā)企業(yè)，一說到新常態(tài)的時候，我們馬上就遇到一個問題，新常態(tài)要的不是要素發(fā)展，是要創(chuàng)新跟結構發(fā)展，同時也不是以量為衡量企業(yè)的標準。在這個新常態(tài)轉型中，作為江蘇省最大的開發(fā)商，您怎么去解決從要素到結構？從過去強調量現(xiàn)在回到質，甚至是服務，請您給大家介紹一下你們企業(yè)的絲毫和一些正在實踐的東西。

　　歐陽捷：主持人提出一個非常好的問題，我們在看房地產整個市場的大勢的時候，會聽到很多觀點，昨天我們在閉門會上有一位老總，和我也是很好的朋友，他提出一個觀點，我們現(xiàn)在房地產行業(yè)很焦慮，開發(fā)商都很焦慮，為什么焦慮？因為我們的視線太短，我們只是看到今年賣多少，這個季度賣多少，下個月賣多少。我們缺乏長遠的觀念，我們缺乏大勢的判斷。下午我有一個分享給大家，關于房地產的大勢。今天上午也有一些嘉賓已經講過了。我們對于房地產未來的大勢有怎樣的判斷，在這種大師前提下，目前來看，規(guī)模依然很重要。唐總為什么要做海量數據？就是規(guī)模，房地產在未來的時代中間，我認為還是要有規(guī)模取勝，有規(guī)模才有行業(yè)地位，有行業(yè)地位才有話語權，新城現(xiàn)在是全國百強的第20名，你沒有規(guī)模，很多人不跟你合作，如果你的排名掉下來了，供應商找你的也少，跟著你的少了，銀行評級下來，政府不看重你，你還有什么資本呢？所以規(guī)模依然重要。不是說萬科不考核銷售簽約了它就不注重規(guī)模了，它更注重回款?；乜罹褪俏覀兏鼜娬{的質量問題?，F(xiàn)在整個房地產行業(yè)，過去是躺著掙錢的年代，應該說是高增長時期，你做10個項目，10個項目賺錢?，F(xiàn)在的時代不一樣了，10個項目，5個賺錢，3個持平，2個虧損，所以整個凈利潤水平是往下走的。怎么來解決這個問題？就必須要提高單盤的利潤水平。所以現(xiàn)在很多企業(yè)都推出了合伙人制，新城也在做合伙人。合伙人制解決的問題是什么呢？是大家把思想共識聚焦到同一個目標上。舉個例子，我們這個吊燈，在售樓處有這個吊燈，原來是營銷去買，買的時候這個吊燈可能是3萬塊錢。但是以前沒人管，財務上不能提意見，成本上不能提意見，你提意見你去給我買更便宜的，所以大家提不了意見?，F(xiàn)在不一模一樣，你用合伙人制，大家都要跟投，跟投進去的錢都要放在那個籃子里，我們在南京項目上實現(xiàn)了跟投，目前有1000萬，所有的項目中層以上的人員全部跟投了。這個項目跟投下去之后，這個項目每天、每個月的動態(tài)成本、動態(tài)利潤都能出來，出來之后，每個月你的獎金池都跟動態(tài)利潤池掛鉤，每個老總的獎金就跟這個獎金池是掛鉤的。最后結果是什么呢？財務老總說，我看到一個燈比你這個好，而且價格比你這個便宜，25000。營銷老總說，你看到在哪兒，我馬上去買。以前這是我的范圍，你侵犯了我的核心利益，現(xiàn)在不是，大家的目標是一致的。所以項目合伙人解決了這個問題。

　　但是這個問題又會帶來一個新的問題，大家都在做這個的時候，我們的項目拿地的時候會遇到很大的問題，因為我們拿地的成本遠遠比我們的建安成本多得多，而且它的彈性是非常大的，對我們的目標利潤成本影響是非常重要的。在這種情況下，到底這個地拿還是不拿，拿到什么程度，非常重要。現(xiàn)在我們看到很多地方政府推出的地，地價一直攀升，在這樣情況下，我們的地價已經抵到喉嚨口了，大家把地價測評下來，這個地就不能拿，到最后，我們發(fā)現(xiàn)很多實行合伙人制的企業(yè)，未來它的規(guī)模就會下來，至少增速會下來，這是我們目前面臨的一個比較大的挑戰(zhàn)。

　　盡管有這種挑戰(zhàn)，我們認為房地產企業(yè)還是必須要提高你的質量，必須要做出盈利，必須要給投資人做出回報，這是我們要采取的一個方面。現(xiàn)在很多企業(yè)都把目標利潤、銷售回款作為考核的第一指標和第二指標，這就強化了我們的質量。與此同時我們還在推出一些創(chuàng)新，還要推出一些與互聯(lián)網結合的創(chuàng)新，比如說我們的帶客通，通過帶客通把客戶吸引過來，越是好的城市，你的帶客通的效率越高，因為很容易打造全城的傳播。另外我們也在推出一些商業(yè)的APP，通過商業(yè)APP把我們新城打造的吾悅廣場打造成行業(yè)中的先進地位。甚至我們還利用APP系統(tǒng)實行5公里免費配送，這與電商的模式就完全一樣。所以我們利用所有的互聯(lián)網的創(chuàng)新，可以把我們現(xiàn)在做的商業(yè)項目新城吾悅廣場提升到行業(yè)中創(chuàng)新的領先地位。

　　黎振偉：歐陽總談的東西是一個所有企業(yè)都面對的，規(guī)模很重要。但是今天我覺得一個很重要的調整就是，過去我們是從規(guī)模要效益，要利潤，今天我們是要從效益和效率里面要規(guī)模，這個轉變是很重要的。如果沒有效益、效率做前提，規(guī)模就是沒有意義的。這是我們今天要面臨的改變，但是這個改變不容易，確實對很多企業(yè)是一個挑戰(zhàn)，也是一個轉型。

　　下一位嘉賓是李戰(zhàn)洪，李總是我們這個行業(yè)里很具有思考，同時也很有危機感的一位企業(yè)家，我們注意到李總這兩年的轉型，他從金科地產到新鷗鵬，我相信李總不是為了謀求一個更好的職位，他其實就是要謀求突破和創(chuàng)新。我們這里不評價企業(yè)，但是從李總您這個轉型，您怎么去看這個創(chuàng)新？而且這對企業(yè)的創(chuàng)新的瓶頸我們又怎么突破？

　　李戰(zhàn)洪：這又問到我半年多之前的一個選擇，其實當時有一個思考，就是所謂的新常態(tài)，往往會走到一個誤區(qū)里面，過去輕易的成功，或者巨大的成功，往往會成為我們未來發(fā)展的障礙，所以這個時候我們要勇于創(chuàng)新、主動變革，才會突破障礙，把自己不斷地帶到未來。所以基于這個思考，再考慮到行業(yè)的趨勢，在過去的企業(yè)里面，從融創(chuàng)到金科，在企業(yè)里面也發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的優(yōu)勢已經不是最大的優(yōu)勢了，很多優(yōu)勢都不存在了，趨勢才是最大的優(yōu)勢，所以把握行業(yè)的趨勢才最重要。反思中國房地產的發(fā)展，從1998年開始以來，后來所有的開發(fā)商在中國房地產的土壤里面，沒有一個全能冠軍，包括我們卓越100榜里面的企業(yè)，沒有一個全能冠軍，都是依靠奪取單項冠軍來求生存、謀發(fā)展的?；谶@個思考，就選擇了我現(xiàn)在所在的新鷗鵬。為什么選擇它？我又想起魯迅的一句話，“世界上本來就沒有路，走的人多了就有了路”。其實這一塊已經走到了紅海，如何選擇藍海呢？我把魯迅的那句話改一下“世界上本來就有路，走的人多了就沒有了路”，所以選擇新鷗鵬是什么呢？我在廣州華南理工大學工作了11年，然后做地產又做了十幾年，新鷗鵬是一個什么樣的企業(yè)？新鷗鵬是一個企業(yè)集團，下面有兩個集團，一個是教育集團，一個是地產集團，它的教育集團現(xiàn)在已經有兩所全日制大學，要經過高考的，還有5所中學，我們的一所中學已經連續(xù)14年在大重慶中考第一名，還有31所幼兒園，還有國際班，它自己的國際班的高中的學生，百分之百地進入世界50強的大學。2/3的學生能夠進入世界20強的大學。用一句話來說，新鷗鵬的教育比地產做得好，新鷗鵬集團是中國500強民營企業(yè)里面排名第392位。另外一個地產企業(yè)連續(xù)5年排在中國百強企業(yè)里面。教育+地產，新鷗鵬是做得最好的，所以就選擇了一條藍海的路線，而且是未來的趨勢，文、教、衛(wèi)是中國地產很少進入的，所以我們選擇了教育這條路。

　　黎振偉：李總說的創(chuàng)新，他選擇的不是企業(yè)，而是趨勢，如果這個企業(yè)抓住趨勢，當然就是一個好企業(yè)，下午經理人的對話中我們可以更多的溝通。

　　下一位嘉賓是萊蒙地產的鐘總。今年房地產最難的就是綜合體、商業(yè)地產，我們公司也為你們在南昌的那個巨大的綜合體做服務，其實銷售挺難的。同事問我這個應該怎么辦，我說這個其實不能光靠銷售解決，一定要跟開發(fā)商一起創(chuàng)新。我就一個簡單的問題，萊蒙地產在未來的創(chuàng)新中，在互聯(lián)網電商的沖擊下，如何做創(chuàng)新的綜合體，改變困局？

　　鐘輝紅：我說幾個觀點，第一個就是剛才朱會長、陳教授、巴教授都說過的，就是謹慎樂觀的未來，包括也要走規(guī)模。實際上我在全國做投資和做洽談的時候會發(fā)現(xiàn)，很多的中型的房地產公司其實已經出現(xiàn)了地產被查封等等很多的經濟問題，我覺得雖然是一個樂觀的宏觀的狀態(tài)，但是我們還要審視自己企業(yè)內部的情況。別說躺著賺錢的時代沒有了，就算站著賺錢也沒了，得跑著賺錢。對于大部分中型企業(yè)來講，我們也要考慮未來的變化和創(chuàng)新。未來的創(chuàng)新，如果說把我們原來傳統(tǒng)的行業(yè)變成X，要變革的方向是Y的話，我們的方向有幾種，X-Y是做一些輕資產的東西，還有X+Y，或者是X和Y等等不同的方向，在這樣的方向上，萊蒙從2013年中的時候就提出了守住紅海，要創(chuàng)藍海的戰(zhàn)略，在我們的地產方面也做了很多的內容，營銷手段也是變化很多，在南昌的一個綜合體總量在30萬平方米的時候，我們也想到通過一個O2O的平臺，通過一個娛樂mall，打造包括文化、娛樂、休閑為主的一個Mall的概念，我們也在往這個方向走。因為萊蒙那么多年一直堅持品質地產、品位生活的理念，我也希望我們坐在的一些中型的企業(yè)，雖然未來我們不能成為一片森林，但是我希望通過我們的創(chuàng)新，通過我們的X+Y，或者是XY等等方式，能夠在森林里面成為一個茁壯的大樹，我希望我們萊蒙能夠做到，大家也能做到。

　　黎振偉：下一位是來自SAP中國區(qū)聯(lián)席總經理郝旭東先生，我看到你們是全球第一的管理軟件的公司，你們對互聯(lián)網是很有研究的。你面對這么多開發(fā)商企業(yè)，他們在轉型的過程中如何跟互聯(lián)網+結合，而不是把自己變成互聯(lián)網企業(yè)，您有什么好的建議？

　　郝旭東：房地產行業(yè)現(xiàn)在對于互聯(lián)網+應該說已經耳熟能詳了，非常的火爆，其實這個概念并不新，從企業(yè)競爭的角度，數字化、互聯(lián)化已經是企業(yè)生存的一個空間的新的維度，掌握了數字化，掌握了互聯(lián)化，他就在一個高維的世界，掌握不了他就在一個低維的世界。在高維世界的可以很容易向低維世界發(fā)起進攻，在低維世界的很難理解高維世界的做法。

　　SAP從數字化的角度把全球的商業(yè)分成26個行業(yè)，坦率地講，我們做過比對，中國的房地產行業(yè)數字化的程度在26個行業(yè)中排名倒數第一和倒數第二，跟農業(yè)處在同一個級別。舉個例子，我們各位老總，你們看看自己的企業(yè)，我需要一個報表的話，多長時間能及時地拿到？拿到了這個報表，你相不相信這中間的成本的數字？你的企業(yè)的端到端的流程是不是可以打破信息的孤島，打破部門墻的障礙，實現(xiàn)流程的暢通？我們去年做了一個調查，中國房地產行業(yè)的數字化的投入占營收的占比大概是萬分之三到萬分之五。我們最窮的行業(yè)零售業(yè)，它的平均凈利潤1%，中國的零售業(yè)是千分之五到1%的投入，一流的企業(yè)達到7%。全球的零售業(yè)的平均IT的投入是5%到7%。

　　在過去這些年，我們在信息化的投入上需要補很多的課，但是現(xiàn)在有一個非常好的機會，我們可以利用互聯(lián)化，利用數字化，實現(xiàn)一個跨越式的發(fā)展。如何來做呢？今天我看談的更多的是趨勢，SAP的觀點是說，不管是黃金時代還是白銀時代，我們的企業(yè)可以以不變應萬變。這個以不變應萬變的變化，就是我們要做內外兼休，練好內外的數字化的功。內功就是我把企業(yè)做到降本增效，精細化的管理，管控風險，管控成本，實現(xiàn)采購的規(guī)范化，實現(xiàn)項目管理的規(guī)范化。光有內功不夠，還要有外功，外功就是以客戶為中心，實現(xiàn)消費者的洞察，知道我的客戶在哪里，建立客戶的忠誠度，加強跟客戶的黏度，利用互聯(lián)網化的一些輕量級的移動的應用，O2O、社交媒體、全員經濟，這樣內外結合，實現(xiàn)內外兼休，才能立于不敗之地。不管是黃金時代還是白銀時代，黃金時代我們攻城略地，白銀時代我們實現(xiàn)兼并整合，修煉內功，我想這是王者之道。

　　黎振偉：郝總給我的這個數字我很驚訝，我們的信息化這么發(fā)達的情況下，房地產企業(yè)的IT投資才萬分之三。未來我們在這方面還有巨大的空間，我想也許不需要為減少的銷售擔心，應該為我們行業(yè)有巨大的改善的空間而振奮。

　　我們這一輪的對話最后請每位嘉賓以一句話結束我們這個對話。怎么創(chuàng)新？萬眾創(chuàng)新。

　　楊忠：我覺得在互聯(lián)網+房地產推進的過程中，企業(yè)戰(zhàn)略里面，合作、開放、共贏的心態(tài)至關重要。

　　唐學斌：房地產應該由生產房子變成生產用戶。

　　歐陽捷：未來的市場蛋糕越來越小，企業(yè)如何脫穎而出，我覺得關鍵還是要在效率和創(chuàng)新下功夫。

　　郝旭東：面對數字化、互聯(lián)化的趨勢，不要迷信，也不要恐懼，我們踏踏實實地從現(xiàn)在開始，用開放的心態(tài)，用創(chuàng)新的做法，快速的迭代。

　　鐘輝紅：不要用開發(fā)商的傳統(tǒng)理念去研究創(chuàng)新業(yè)務的落地，選準方向要毫不猶豫地落地，因為如果你猶豫就一定死，毫不猶豫地往前還有可能活。

　　李戰(zhàn)洪：房地產企業(yè)繼續(xù)利用好東宮西宮，東宮是金融，西宮是互聯(lián)網。

　　黎振偉：改變思維、淡定從容，面向互聯(lián)網，謝謝各位嘉賓。

　　主持人：感謝各位嘉賓的精彩對話。2015觀點年度論壇主題討論會到此暫告一段落，下面進入今天上午論壇的最后一個環(huán)節(jié)：2015觀點年度論壇形勢討論會。

　　中國經濟與房地產發(fā)展緊密相連，一損皆損，一榮皆榮。經濟下行預期中，房地產會是穩(wěn)增長的重要力量，但在下行的悲觀預期中，龐大需求從何處釋放？2015觀點年度論壇形勢討論會的主題就是：房地產“被通縮”了嗎？

　　我們先請出對話的主持嘉賓：國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生，掌聲有請巴曙松先生。接下來，請對話嘉賓上臺，他們是：著名經濟學家、社科院城鄉(xiāng)建設經濟系主任陳淮先生；廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生；五礦建設有限公司董事總經理何劍波先生；中原集團主席黎明楷先生；瑞穗證券亞洲公司董事總經理沈建光先生；中國房地產策劃師聯(lián)誼會執(zhí)行主席梁上燕女士；信和置業(yè)有限公司中國業(yè)務發(fā)展總經理韓利民先生。

　　有請巴曙松先生，為我們開啟今天這場2015觀點年度論壇形勢討論會，對話時間是45分鐘，謝謝。

　　巴曙松：我們還是按原定的日程，12點40結束。我看了一下這上面的題目，說房地產沒目前這個狀況怎么辦，提了分議題一、分議題二、分議題三，我想也就別說那么多了，因為就半個小時時間，臺上都是很有見地的專家，我們就直接說，你作為所在領域的專家，你給業(yè)界的同仁提兩個建議，怎么辦？具體的簡單論證一下，講一輪之后，我再看哪幾個共性比較高，再做第二輪的討論，基本就可以結束了。

　　首先請我們大家非常尊重的陳淮教授說怎么辦。我覺得他是我見過的為數不多的跟我最欽佩的美國的金融家格林斯潘有類比的，格林斯潘講話很不容易聽懂，他有一句非常有名的話：如果你認為你聽懂了我的意思，那你一定是誤會了我的意思。所以今天我想請陳淮教授清晰地給大家講一下，今年我們業(yè)界怎么辦，兩個藥方，以及它的原因。

　　陳淮：謝謝巴教授的高抬，我是十年來第一次高度贊揚巴教授的觀點，他剛才講了房地產+、互聯(lián)網+，并且在他的演講中還講到了二手房市場以及租賃市場，實際上二手房市場是我們在過去10年來增量住房配置為主的市場發(fā)育到一個階段以后的自然過程，它需要住房存量資源和住的人之間有一個二次重新配置。剛才巴曙松教授講怎么結合，這很容易，賣摩托車的都有一個以舊換新，他的舊摩托車哪兒去了？賣電腦、賣空調以舊換新，他們收回去干嗎了？自然加速的開發(fā)商的辦法恐怕就是互聯(lián)網+。另外以舊換新自然需要和金融、互聯(lián)網結合，和重新優(yōu)化選擇的很多技術手段結合。我想今年怎么辦這件事上，恐怕沿著原來的蓋新房的老路子確實是到了一個轉型的階段了，今后的市場務必重視巴教授所說的，是一個二次重新配置的資源市場快速發(fā)展壯大的過程，在這個過程中帶動新房發(fā)展。

　　至于說我們今天說的題目，“被通縮”，還有巴曙松非要問2015怎么辦，這里多少有一些誤解。通脹、通縮是一個短期經濟運行的概念，今年上半年通縮，下半年不一定通縮，今年、明年有通縮的趨勢，在未來5到8年過程中可能是通脹。

　　巴曙松：后面我又聽不懂了。

　　陳淮：這個聽不懂的，我到時候再解釋。

　　房地產市場發(fā)展是一個中長期發(fā)展過程，中國的城市化進程才是剛剛拉開帷幕，走到上半場，我想不必在意通脹、通縮的概念。至于巴曙松教授曾經告訴我說，為什么我們建設部的專家老被媒體炒，國務院發(fā)展中心的巴教授從來不被媒體炒呢？他說因為我講的他們從來聽不懂。他講的這一套數據，從來記者聽不懂，所以他很高明，他和格林斯潘或者是其他的這些專家都有類似之處，你聽懂了就聽錯了。

　　對于藥方，沒有更好的藥方，我剛才的演講中已經講到，我們可能面對一個沒有政策，但是殘酷的優(yōu)勝劣汰，活下去，找到活路，進化，才是最重要的。克隆技術是一個高科技，但是克隆技術在生物領域最大的致命缺陷是克隆的生物體是不會進化的，因為他的基因不會變異。希望我們的開發(fā)商成為一個不斷快速變異的群體。

　　巴曙松：說得有點悲壯，但是我想主要是兩條，一個是二手房，一個是互聯(lián)網。

　　蔡會長也是多次參加觀點論壇的嘉賓，從廣州看全國，給開發(fā)商朋友兩條建議。

　　蔡穗聲：從廣東省的情況來看，今年肯定會抓住一個比較好的政策環(huán)境，加快庫存的消化。我算了一下，現(xiàn)在我們的待銷面積大概相等廣東一年銷售面積的50%左右，所以我覺得這個是應該可以抓緊進行的。第二個，從中長期考慮，我們不能夠把住宅建設，買地、賣地、銷售這個鏈條不斷地循環(huán)下去，應該有更多的考慮，比如說從住宅方面來說，從住宅建設銷售，我們逐步轉向到住宅的服務業(yè)。也是你們兩位大家所講到的二手房的銷售，以及到彩生活的居家服務，我覺得都是房地產發(fā)展的一個很重要的方向。回到房地產的本意上來說，就是服務業(yè)、第三產業(yè)，房地產不是第二產業(yè)，不是制造業(yè)。另外一個，我們從中長期來說，還應該更多地關注住宅以外的更多的行業(yè)領域的發(fā)展，比如說養(yǎng)老地產、年輕人創(chuàng)業(yè)的那些公寓等等，以及到更廣闊的范圍，旅游、休閑、物流產業(yè)園區(qū)建設、教育等等，都是我們在嘗試的方向，這方面廣東房地產業(yè)界有很多的經驗，逐步地提供出來，我們正在歸納總結。

　　巴曙松：非常好，建議觀點專門做一起?？蚁胨粌H提了兩個建議，還奉送了一條建議：第一，趕快把庫存清理，按照目前的速度需要5個月。第二，確立自己是服務業(yè)的這么一個戰(zhàn)略思維的轉移。奉送的建議是要疊加一些文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老這些新的因素。我們不是搞磚頭+水泥，我們除此之外，房地產界還可以做其它的要素，做其它的事情，這是2+1的建議。

　　五礦建設的何總也是在一線打拼的，我們聽聽何總，或者你對你公司下一步的戰(zhàn)略設想，以及對同業(yè)有什么建議。

　　何劍波：今天上午聽了很多專家都說了對現(xiàn)在市場的看法，作為在一線的企業(yè)來說，我的觀點對于房地產這個行業(yè)并不是那么悲觀，我認為房地產行業(yè)不管中國經濟處在什么樣的階段，現(xiàn)在可能還是處在一個中等偏上國家的階段，也許過20年之后，成為一個發(fā)達國家水平了，像美國這樣它也需要房地產，而且衣食住行，住是人類社會的一個基本的需求，中國這么大，人口這么多，這個市場是存在的。但是現(xiàn)在為什么大家很悲觀呢？我認為主要的問題還是市場失衡。簡單來說就是供大于求，在過去幾年里面，房地產賺錢太容易，進入的資本太多，同時地方政府賣地太多。我們現(xiàn)在能看到一二三線城市，為什么各個城市表現(xiàn)不一樣？其實一線城市就是因為它沒地可賣了，所以它供需失衡的情況就沒那么嚴重。三線城市有大量的地在擴張，在賣地，所以這個供求失衡是最嚴重的。所以現(xiàn)在這個市場來說，我認為這個市場化程度很高的行業(yè)處在失衡再平衡的階段。這樣的情況在過去十幾年房地產發(fā)展的過程每，其實每兩三年就有一次，我認為房地產行業(yè)作為一個市場化程度很高的行業(yè)，尤其很多都是民間資本、社會資本進入的行業(yè)來說，只要是它市場化的機制發(fā)揮作用，它就能夠實現(xiàn)自我的調節(jié)和再平衡。所以對這一點來說，我認為是一個階段性的。

　　另外一個，房地產行業(yè)是不是現(xiàn)在就非常低靡，非常困難呢？其實也不然。我們跟其它行業(yè)比較一下，包括制造業(yè)，這些行業(yè)的利潤率可能只有3%、5%，而我們的毛利率可能最低也有20%多，凈利率根據上市公司公布的數據，都有10%，所以從這個角度來說，已經比別人的日子好過很多了。

　　第三，現(xiàn)在房地產行業(yè)還有一個特殊性，它不像制造業(yè)，它如果出現(xiàn)一個停滯或者失衡的情況，它的很多產能可能就報廢了。鋼鐵廠一旦生產出來了，它的高爐是不能停的，還有很多制造業(yè)，它的機器設備，可能升級換代之后，原來的就成廢鐵了。但是房地產不一樣，土地始終還是有價值的。所以從這一點來說，我對這個行業(yè)并不悲觀。

　　怎么去做呢？我們最近一年也是在積極關注，也做了很多的事情，我覺得一個是城市的二手房市場，這是應該去做的。過意不去的擴張是一個簡單的復制，從一線到二線到三線，是一個漣漪式的往外擴展?，F(xiàn)在應該尋找一些新的增長點，就是二手房和舊房的改造?，F(xiàn)在有很多資金都在往里面投，我們也接觸很多基金，包括北京、上海很多樓，它可能原來是一個商業(yè)樓，他把它買下來改成一個公寓，或者原來是一個檔次很低的樓，經過重新包裝之后，提升它的價值，這里面有很多的價值。另外一個就是從產品提供者向服務這方面去發(fā)展。過去我們可能缺少手段，實際上這兩年互聯(lián)網快速的發(fā)展之后，我認為對房地產行業(yè)的升級，尤其是由單純的產品提供者轉向產品和服務的雙重提供者，給我們提供了很多技術性的支持，而且我們已經看到了一些成功的案例，我認為這個題目非常大，這個過程剛剛才開始。雖然花樣年彩生活做得很好，已經先走一步了，但我相信新的需求，新的行業(yè)，或者新的模式還會層出不窮，房地產企業(yè)都可以探索。

　　巴曙松：本來按照規(guī)則可以打斷你的，因為你了這么多，但是你講得很好，我又不忍打斷。

　　總結一下，從行業(yè)的周期來看，行業(yè)發(fā)展有起有落，在落的階段，你該做什么做什么，強化管理，等到經濟周期起的時候，還有你的好日子過，只不過這個時候要做好你該做的事情。跟其它行業(yè)比，我們過得還不錯。從你的建議來看，也是從二手房和互聯(lián)網這一塊來說，從房地產企業(yè)家的角度論證了正在看微信的陳淮教授的觀點。確實我在紐約住的這一年多，我就經常跟他們有些地產商，包括市政廳的人聊，我說你們停車太難了，我住在郊區(qū)，有國內來了朋友請我吃飯，紐約的物價又不是太貴，吃個牛排二三十塊，我開個車過華盛頓橋收我16塊，我在曼哈頓停個車，停兩個小時四五十塊，我說還不如你到我這里來，我請你吃飯。怎么停車這么難，車位這么少？他說一個很重要的原因，這個島建了一兩百年，為什么那些房子還能那么舒服，就是不斷地維護、更新、改造，增加新的元素，所以看到那個外面好像很舊，進去一看，里面什么時代該有的都有。這個題材如果展開看，還是可以做的。謝謝何總。

　　接下來一位坐在那里很嚴肅的在思考的就是在國際國內都很熟悉的，在國際貨幣基金，包括我們國內都很熟悉，長期有很豐富研究成果的，我跟他也幾次參加過總理、國務院領導的座談會，那不容易的，外資的研究人員參加總理的座談會，說明沒有把他當外人。我們有請沈建光博士談談，你從宏觀角度看，該怎么辦？兩個建議。

 　　沈建光：謝謝巴老師的介紹，因為各位在座的都是資深的房地產專家。我從宏觀層面上提兩點，也是我剛剛從國務院發(fā)展高層論壇回來的兩點感受，其中我聽了周小川行長的演講，跟房地產行業(yè)特別有關系，我想跟大家分享一下。

　　他講到的中國今年要爭取加入國際貨幣基金組織的特別提款權，如果加入，就意味著成為一個國際儲備貨幣，今年要達到資本項基本可兌換，就是基本上人民幣要成為一個國際貨幣，這是我聽到最激進的，從央行行長的一個最開放的宣布。這對房地產行業(yè)有兩個很重要的影響。第一，如果資本項能真的像周行長講到的基本可以開放的話，意味著國內和國外的兩個資本市場要很大程度上更進一步融合。我們知道海外的利率是非常低的，國內利率非常高，這兩個資本管制如果放開的話，包括他提到金融市場的放開，意味著中國今年到明年的融資成本會有大幅下降。我也是這么判斷的，我記得去年在博鰲論壇上我當時也判斷，9月份的時候降準、降息是很快可以看到的，后來都發(fā)生了。今年我覺得融資成本的下降，我很認同何總講的，我們沒有必要太悲觀，我們知道去年的融資成本非常高，制造業(yè)通縮，但是我們的利率水平可能是全球所有的主要國家當中最高的。如果我們的融資成本能大幅下降，這對房地產業(yè)是一個很大的支持，特別是對房貸，房貸利率去年我很吃驚，平均中國的房貸利率是7%，美國是2%到3%，全球都在1%到2%。我們的利率大幅下降，這是一個很大的利好。我覺得融資問題接下來是一個很大的利好。第二，對房地產這個行業(yè)有一個很大的沖擊，可能就是周小川行長講的，大力地鼓勵中國個人到海外投資。這一點還沒開放，包括對外直接投資的開發(fā)，允許中國公民到海外去買房子，這樣的話，其實對中國房地產行業(yè)，不僅是國內發(fā)展的機遇，還是一個海外擴張，可能有很多的機會。我住在香港，也經常去倫敦、紐約，我就注意到，最近綠地、萬達在倫敦搞了幾個樓盤，在國內銷售非?；鸨?，包括綠地在紐約也有一個項目，國內現(xiàn)在居民在海外投資的限制的放開，可能會使大家有熱情到海外投資。畢竟中國的房地產商對中國人的需求是最了解的，這樣可能是一個新的機會。

　　巴曙松：謝謝沈博士，我覺得他的幾個判斷非常有價值：第一，房地產最壞、最難熬的時候過去了，你說中國的利率7%，我在上市銀行做過獨立董事風險委員會的主席，房地產商7%想從我這里借錢你想什么呢？綜合收益率沒到20%我根本就不會批。隨著整個的融資成本的下降，我們作為資金密集型行業(yè)，最難熬的時候應該說慢慢過去了，這也是一個比較謹慎樂觀的態(tài)度。值得關注的就是從未來的大趨勢，要打開視野來看，不僅僅看中國市場。我最近一年看到中國企業(yè)在曼哈頓買樓，它的直接收益可能是1%、2%，它有一個財務成本的置換，它找銀行借錢的時候利率才2%左右，國內一個項目可能要8%、10%才能拿到，他可以做一個置換，這個是他自己才知道的。所以我覺得這是一個趨勢，要善用杠桿，善于控制財務成本，善于利用不同的融資渠道。第二，也有一個結構性的沖擊，對外投資的開放，可能會使我們被抑制的一部分投資需求轉向海外市場。好在現(xiàn)在投資需求實際上已經很低了。謝謝沈博士。

　　接下來是梁上燕女士，她是房地產界大家都非常熟悉的，在營銷策劃方面非常資深和有經驗。從幾個大的銷售的項目退出來這么一兩年，她到底在做什么，從她靜下來思考中國目前房地產面臨的困難該怎么做，出路在哪里，你有哪兩個建議給大家分享？

　　梁上燕：謝謝巴老師，首先巴老師今天上臺就說了，梁上燕過去的業(yè)績不可能重復了，中國第一個大盤時代是1999年，剛好是廣州碧桂園，我操的盤，那時候中國開始有了一大輪大盤時代，1000畝、2000畝、3000畝，那時候我們從量變到質變。之后我們星河灣從一線城市到二線城市。從昨天下午的金融論壇到現(xiàn)在，還不到20個小時，大家就從昨天說房地產繼續(xù)怎么做，沒錢，朱會長說我們只是建筑工，我們只是建起房子之后，并沒有給予它功能。到今天上午的論壇，我相信大家回去之后就會真正思考房地產+什么，是房地產之間互相加，還是房地產加上互聯(lián)網。今天臺上嘉賓8個里面有2個金融專家，除了房地產+互聯(lián)網，還應該是房地產+金融。而這個金融除了海外，我想國內還遠遠沒有開始?，F(xiàn)在的城市化，所有城市都在發(fā)展，但是政府不會像過去一樣只求GDP，他們要GDP和政績同步進行，這就給所有的二三線城鎮(zhèn)化發(fā)展，包括棚戶區(qū)的改造提出很多的要求。最近我接觸一些貴州的棚戶區(qū)的改造，還有地鐵沿線的發(fā)展，所有沿線發(fā)展，地鐵公司沒想通，十多年前我也是香港地鐵公司的顧問，所有的地都是空下來的，以后軌道交通上面每一塊地可能都有30萬到60萬方，這里面的生活空間是怎么樣呢？還是像我們過去一樣水泥+鋼筋嗎？還是說我們應該從質變到量變，又回歸到從量變到質變？我們應該是先有房子住，之后開始講求質量，有窗口，有小區(qū)，之后開始向品質改變。品質改變之后，下一步是什么呢？就是今天我們很多人探討的，可能更多人在追求品位，從質量到品質到品位，只改變了一個字，但是帶來的改變是千差萬別。我們不能再像過去二三十年一樣大干快上，如果這樣大干快上的思維帶到國外，就算我們以低成本拿到了更好的投資，但是我們在外面仍然得不到掌聲，我們在中國還在做著搬運，如果從今天開始，我們尊重地脈、人脈、文脈，做出獨特的特點，再加上互聯(lián)網金融，我覺得未來是一個全民金融的時代。因此對前景，我們應該調整好自己的思維，真正的思維改變之后，拿出我們的行動，仍然可以從白銀時代到一個更好的黃金時代，但這個時代不僅僅是在中國。就像我們的高鐵，把我們的好的經驗做出之后，我相信亞洲市場有很多我們的模式可以復制，再10年之后，非洲的市場是需要中國過去30年所摸索的經驗。所以我希望大家不是看在眼前的3年、5年，應該從3年、5年一步，再到5年、10年一步，再到未來的15年到30年，這樣做的話，既對得起現(xiàn)在，也對得起未來。

　　巴曙松：謝謝梁總閉關幾年之后的思考。風物長宜放眼量，國際在變，國內在變，政商互動博弈的格局在變，地方政府的訴求也在變。房地產商本來就是在夾縫中成長起來的，適應變化環(huán)境的一個群體，應該說我們這個群體不能因為說過去賺了幾年順風錢，忽然之間變得僵化了。房地產行業(yè)本身這種善變，適應環(huán)境的基因不能丟，還要繼續(xù)拓展?？赡茏畛踬u的是低端的簡易房，慢慢變成高端房，接下來就要順應新的趨勢、新的環(huán)境，新的歷史、文化、政治、經濟的環(huán)境，找到我們的定位。如果說今年觀點這個討論會有價值的話，我覺得就是大家?guī)缀豕餐|及了這個題目，不是在等待，而是開始在思考新的環(huán)境的變化下我們怎么辦。

　　接下來是來自中原地產集團的黎明楷主席，我在香港工作過7年，他是香港主導型的一個市場主體中介。大陸學習香港的很多，香港走過的道路，從起步、擴張、泡沫破滅、幾次洗牌，應該說有這個完整的經驗，這是很寶貴的，而且中原在國內也非常活躍，又碰到相對的低谷期，或者叫軟著陸期，我們開發(fā)商或者我們這個行業(yè)該干什么？兩條，請黎主席給大家建議。

　　黎明楷：剛才聽到好多專家都有提到二手房，因為我們也是做中介為主，也想談談二手房。當然對二手房當中開發(fā)商可以怎么介入，對我來講還是個問號，怎么去做，你們也可以想想。

　　二手房和一手房的關系，我覺得在目前來講應該是比以前更加緊密。因此現(xiàn)在都在講改善型住房，如果你要啟動改善型住房，一個存量房的市場，二手房市場怎么理順，應該是很重要的一個事情。因為你要改善，舊的房子總不能扔掉。舊的房子怎么處置，肯定是牽涉到二手房，要有一個比較有效率的市場能把我的房子賣出去。如果解決了這個問題，某種程度上也解決了一些首次置業(yè)的人的問題。因為首次置業(yè)不一定要買新房的，你原本就是買人家改善剩下來的舊房子，那也是不錯的，它的價格就沒有想象中的那么高。所以這方面我們覺得應該要逐步做好整個置業(yè)的階梯，首次買房就買便宜一點的，舊一點的，可以先上車，上車之后，你買了之后，人家就可以把房子賣出去，然后買新的房子，整個市場就可以活起來。但是現(xiàn)在的存量房市場當中，我覺得政府過去在這方面的關注度是不夠的。我們覺得如果要改善存量房市場、二手房市場，應該有幾方面提議給政府做。第一個是交易稅費，現(xiàn)在的交易稅費是偏高的，交易成本高了，不利于整個市場的運轉。所以如果我們想把存量房整個市場盤活起來，把改善型的需求釋放出來，應該降低稅費，這是其中一個。第二，除了稅費之外，另外一個很重要的就是現(xiàn)在的交易手續(xù)，基本上可以說是很混亂的，其實每個城市都不同，不止是每個城市不同，每個城市里頭的每個區(qū)的做法都有不同。其實有一些算法，在北京我們去跟客戶做二手買賣的時候，我們不敢說準了交易稅費是多少，因為每一個操辦人員算出來的算法都有所不同，他的樓價的評估也有不同，所以你根本說不準。所以如果在交易流程沒有理順之前，整個市場還是比較難運轉得有效率的。第三，金融方面，現(xiàn)在我們在二手房的金融配套方面是嚴重不足的，包括贖樓，包括首期款不夠，要貸款的情況。其實我們的按揭利率現(xiàn)在已經是偏高了，如果說到那些短貸，首期貸款，或者贖樓，那個貸款是達到年利率20%多的。這樣的利率肯定是降低了好多人在二手房買賣的意愿。如果這幾方面可以做好之后，就釋放了改善型的需求，這個市場就會盤活起來。也會進一步像剛才陳主任說的，人家買空調也能以舊換新。如果二手市場不成熟，以舊換新，開發(fā)商就慘了，把能賣的房子賣出去之后，換了一批不能賣的，那就是一堆磚頭，那也是沒法干。如果這個做好之后，有可能盤活起來，開發(fā)商就可以啟動跟一些公司的合作，有可能啟動一些以舊換新的方法，這樣對于整個新房的銷售應該有很大的幫助。

　　巴曙松：謝謝黎主席，我最近看到新聞說政府部門要對全國大媽跳廣場舞要規(guī)范、統(tǒng)一。有這么多時間統(tǒng)一廣場舞，能不能抽點時間統(tǒng)一一下二手房的交易稅費呢？統(tǒng)一二手房的交易流程呢？以及給二手房的金融支持？我建議今年我們業(yè)界是不是可以齊心協(xié)力，既然我們都認為二手房有巨大的空間，中間設置的巨大的交易成本大家可以一起呼吁呼吁，把這個交易成本降下來了，可能這個市場的潛力才能釋放出來。這個估計真正需要房地產界的專家，比如說那些城鄉(xiāng)建設研究所的所長、協(xié)會的會長，他們說話管用一些。如果在明年的觀點論壇上，一點進展都沒有，我們在座的各位對我們協(xié)會的領導，對房地產領域的專家，也要搞一個小范圍的問責，他們在上來演講的時候，我們鼓三次掌。我們希望你們幫忙呼吁見一點，結果一年寸進都沒有。觀點的工作人員記好，如果明年你們忘了，我們就拿你是問。

　　黎主席的幾個建議都非常具有可操作性，香港人做事確實是很職業(yè)，統(tǒng)一流程、交易稅費、金融支持的利率真正要降下來，這三點哪怕改進一點，就是很大的成績，或者至少從廣東開始做起，廣東省內應該統(tǒng)一。

　　時間已經快到了，最后我們把總結的任務放在韓總這里，你認為前面這6位專家講的，哪些是你比較贊同，哪些是你不贊同的，你做個總結評論，然后我再對你的評論做一個再評論，咱們就結束這一場。

　　韓利民：謝謝巴教授，不過這個要求對我有點高。我想講另外一個話題。

　　簡單說兩點，第一，我希望各位企業(yè)很多年以后都還在這里，我們企業(yè)經歷了幾十年下來仍然堅持下來了。怎么堅持下來呢？這就是我要說的第二點，我在這里受到很大的啟發(fā)，我們有很多思維的探討，我們要學習，但在這個學習的基礎上，我在想，什么互聯(lián)網+，這個“+”在什么上面+？就是像您說的，自始至終以客戶為中心，從各個方面強調品質和服務，從建筑的品質到后期的服務都有它的重要性。我們公司也是在各個領域都涉及，比如說住宅、商業(yè)、寫字樓、商場、酒店。但是我們從管理層的指導思想到整個公司每天、每一分鐘操作的重要的指標，到員工的培訓，其實就圍繞一點——以客戶為中心。以這個為中心，我想在困難的時期，你還是賣得出去房的。因為你的品質被你的客戶接受了，你還是賣得出去。價錢也是通過這個體現(xiàn)的。所以我想補充這一點。

　　巴曙松：韓總本著和氣生財，不愿意得罪同行，但是我覺得他提了一個很好的標尺來幫助各位判斷，就是房地產行業(yè)的變與不變，不管你怎么花里胡哨，你首先得活下去。第二個，活下去不能太僵化，要保持開放的心態(tài)，往里疊加新的內容，但是不管怎么疊加，要為客戶服務好。我也是經常在不同的城市出差，在美國住了一年半，又在香港待了7年，又到過倫敦、東京，包括現(xiàn)在住在北京。我經常在想，小區(qū)里垃圾亂丟，送快遞也沒地方送，就這么一個破小區(qū)，怎么可能每個平方賣到七八萬呢？同樣一萬多美金一平米的房子在紐約、香港那都是管理得非常好的小區(qū)。所以我們可能房價先上去了，很多其它的服務都差得太遠。我當時為了了解我們那個小區(qū)，怕排在陳淮教授前面講了，他會批評我脫離實際。我專門報名參加了我們小區(qū)的物業(yè)管理委員會，我去看管理費怎么收，物業(yè)管理工作人員怎么回事，跟其他的相關的怎么打交道，當了一屆，因為里面有好幾個金融機構的買了整棟樓，有時候希望我去協(xié)調，包括銀行總務處長，牛得不行，希望我去協(xié)調一下。中間的管理非常的粗放，可做的，可以提供服務的地方非常多。但是因為原來錢太好掙了，沒有去做。如果做了就會增強客戶的黏性。我說一點跟房地產不相關，但是跟韓總講的相關的一點，大家都談互聯(lián)網+，我拜訪一家數一數二的互聯(lián)網公司，它也在開始做金融，他說金融業(yè)不改變，我就改變你們金融業(yè)。我就跟他們的高管說，我說你們憑什么？你忽悠什么？我們金融業(yè)搞了幾百年了。最后有一點他說動我了，他說你們金融業(yè)說以客戶為中心說了這么多年，都是說說而已，你看你內部的流程、管理都是方便你自己管的，我們以客戶為中心，那是真的，我要是讓客戶多點一次按鍵，客戶就流失百分之四五十，他就不愿意點了，所以我必須以客戶為中心，我讓他就點一下，他就進了我的頁面就可以做業(yè)務，我不能讓他多點，我必須把復雜留給我自己，把簡單留給客戶，這才是以客戶為中心。我在想我們的金融業(yè)、房地產行業(yè)，不是停留在口頭上向互聯(lián)網學習，而是要真正掌握互聯(lián)網的那種開放、平等、以客戶為中心的體驗，把這些熔化到我們的業(yè)務中。

　　我們這一環(huán)節(jié)到此結束，謝謝各位專家。

　　主持人：謝謝臺上的各位嘉賓，也謝謝巴曙松先生的主持。尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，今天上午的論壇議程到此暫告一段落，下午論壇繼續(xù)精彩。

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（一）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（二）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（三）

　　“形勢與判斷” 2015觀點年度論壇直播（四）