8月6-9日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。

　　十四年來(lái)，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長(zhǎng)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內(nèi)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級(jí)思想盛會(huì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專題：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（一）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（二）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　直播實(shí)錄（三）：2014博鰲房地產(chǎn)論壇

　　主持人：尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們：早上好。歡迎大家回到2014博鰲房地產(chǎn)論壇的會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)。經(jīng)過(guò)昨天一天的緊張而精彩的議程之后，相信我們今天的大會(huì)同樣精彩，也會(huì)帶給大家不一樣的感受。

　　首先介紹一下今天上午將為我們奉獻(xiàn)演講的嘉賓，他們是：

　　中國(guó)銀河證券股份有限公司研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)先生

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚先生

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生

　　瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光先生

　　金地集團(tuán)董事、金地商置集團(tuán)行政總裁徐家俊先生

　　上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心投資發(fā)展部總監(jiān)王月青先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　在演講環(huán)節(jié)之后，安排有本屆博鰲房地產(chǎn)論壇最后一場(chǎng)“地產(chǎn)精英博鰲論劍”。

　　主持人：接下來(lái)，我們開(kāi)始今天上午的議程。

　　政策調(diào)整、分化轉(zhuǎn)型、資金斷裂、債務(wù)危機(jī)、商業(yè)機(jī)會(huì)等關(guān)鍵詞，在這半年不斷浮現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)低迷環(huán)境中，政策、資本的力量對(duì)于房地產(chǎn)的影響更加引人關(guān)注，商業(yè)地產(chǎn)也是如此。今天上午論壇主題是：“資本、商業(yè)地產(chǎn)與政策”，即將展開(kāi)的是第一環(huán)節(jié)議題：資本市場(chǎng)：供給與需求。

　　首先有請(qǐng)第一位演講嘉賓：中國(guó)銀河證券股份有限公司研究部執(zhí)行總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)先生。趙強(qiáng)先生的演講題目是：利率市場(chǎng)化與多元化融資體系。有請(qǐng)趙強(qiáng)先生。

　　趙強(qiáng)：各位早上好，主辦方給我的題目，我在演講最后來(lái)回應(yīng)一下，之前我還是先把我平時(shí)工作的一些情況跟大家匯報(bào)一下，因?yàn)槲覀冊(cè)诠局饕亲龉善钡难芯浚裹c(diǎn)是關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)。

　　現(xiàn)在還是簡(jiǎn)單地過(guò)一些數(shù)據(jù)，講一些樓市的狀況。今年截止到6月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額都是同比下降的，我們主要是關(guān)注一些大城市和二線城市，39個(gè)城市平均降了18%左右，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字降幅沒(méi)有那么大，它的降幅只有6%。但是不管怎么樣，總體上來(lái)說(shuō)，量都是萎縮的。數(shù)據(jù)證明，今年的市場(chǎng)比去年差，但是比2011、2012年要好。如果從絕對(duì)量來(lái)看，今年上半年銷(xiāo)售的量和金額都是比2011年和2012年要高的。但是開(kāi)發(fā)商的感受可能不太一樣，開(kāi)發(fā)商感覺(jué)好像又回到了2011年或者說(shuō)2008年，這可能是說(shuō)它從2013年一下超預(yù)期的跌入到冰水里面，所以這種反差是比較強(qiáng)烈的。去年大家都說(shuō)全國(guó)是分化的，今年大家說(shuō)總體都是下跌的。2013年全國(guó)樓市都有上升，但是從2010年開(kāi)始，上升的動(dòng)力已經(jīng)有點(diǎn)衰竭，所以到2012、2013年已經(jīng)有點(diǎn)下滑。但是我們看到一線城市，尤其是像北京、廣州繼續(xù)高歌猛進(jìn)，在不同的區(qū)域里面差別很大，過(guò)去兩天，我和一些開(kāi)發(fā)商朋友也有交流，我們的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了，總體上今年市場(chǎng)比較好的都是以前不怎么起眼的小城市，比如說(shuō)南南寧、西北的蘭州這些地方，這些城市過(guò)去的需求沒(méi)有完全釋放，所以還在需求釋放的過(guò)程中。但是過(guò)去一直領(lǐng)跑全國(guó)樓市的地方，像浙江、江蘇，包括廣東的一些地方都出現(xiàn)比較嚴(yán)重的問(wèn)題。所以相對(duì)來(lái)說(shuō)，中西部的地方反而是強(qiáng)的。根據(jù)我們觀察，房?jī)r(jià)下跌是從4月份開(kāi)始的，前三個(gè)月不太明顯，雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感受到一些壓力，但是真正下調(diào)是在4月份開(kāi)始。如果下半年市場(chǎng)沒(méi)有什么好轉(zhuǎn)的話，我們預(yù)期7到9月份應(yīng)該是第二輪下降。庫(kù)存方面，我們長(zhǎng)期跟蹤十來(lái)個(gè)大城市，現(xiàn)在從庫(kù)存的絕對(duì)值來(lái)說(shuō)，是創(chuàng)了幾年的新高，和2011年相比，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了2011年最差的時(shí)候，2011年全球經(jīng)濟(jì)也是收縮期，現(xiàn)在庫(kù)存壓力對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是史無(wú)前例的大。另外一個(gè)就是去化率，現(xiàn)在去化率也是明顯顯示出市場(chǎng)供大于求。

　　總結(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有周期的特征，當(dāng)然周期有長(zhǎng)周期和短周期，從短周期來(lái)看，我們認(rèn)為2012年到2013年是一個(gè)短周期的上升階段，它主要的推動(dòng)因素是政府對(duì)首套剛需政策的扶持，包括信貸的相對(duì)寬松。而2014年是對(duì)這兩年的一個(gè)調(diào)整期，它主要的原因是整個(gè)信貸有一定的緊縮，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了一個(gè)回落，所以房地產(chǎn)也跟著有一個(gè)下調(diào)的周期。這是我們對(duì)短周期的判斷。

　　下面講一下上市公司的一些表現(xiàn)。今年上市公司總體上的銷(xiāo)售也受到了影響，但是龍頭公司的表現(xiàn)是明顯好于行業(yè)的表現(xiàn)。比如說(shuō)萬(wàn)科今年1—6月份的銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)了23%，但是全國(guó)的數(shù)字是下降的，保利是基本持平的，有一點(diǎn)點(diǎn)下降。我們這里列的主要是一些龍頭的公司，是行業(yè)的領(lǐng)先者，但是可能有很多二三線的公司的銷(xiāo)售情況就不太樂(lè)觀。我們也看到一線龍頭公司里面，有些公司今年出現(xiàn)了20%到40%的下降。前面的數(shù)字是銷(xiāo)售金額，這張圖是銷(xiāo)售面積的統(tǒng)計(jì)表，銷(xiāo)售面積比銷(xiāo)售金額要低，因?yàn)榻衲晟习肽甑膬r(jià)格比去年是要高的，去年房?jī)r(jià)是前低后高，一路上漲，所以和去年同比，今年的房?jī)r(jià)還是高的。所以在今年上半年，成交的面積還是有所下降的。這是一個(gè)去化率的統(tǒng)計(jì)，即使是很多龍頭公司，它的去化率都在40%、50%左右，在1到6月去化不到70%，是比較令人擔(dān)心的。這是在A股上市的幾個(gè)龍頭公司的表現(xiàn)，我們看到表現(xiàn)比較好的是萬(wàn)科和華夏幸福。

　　再簡(jiǎn)要回顧一下股票市場(chǎng)的反應(yīng)，今年的樓市基本面是不好的，但是我們看到股市方面，今年地產(chǎn)板塊還是跑贏了大盤(pán)，說(shuō)明股市還是有一個(gè)提前的表現(xiàn)。去年的地產(chǎn)板塊是大幅好過(guò)指數(shù)的，去年股市已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到今年樓市要降溫，或者是預(yù)見(jiàn)到了今年樓市的高歌猛進(jìn)是難以持續(xù)的。我認(rèn)為股市對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期還是有一個(gè)晴雨表，或者說(shuō)它有一個(gè)提前發(fā)現(xiàn)的功能，所以做實(shí)業(yè)的朋友可以關(guān)注一下股市，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，股票市場(chǎng)基本上提前6個(gè)月就能反映整個(gè)行業(yè)板塊的表現(xiàn)，當(dāng)然它這個(gè)行業(yè)可能在一兩個(gè)月之內(nèi)有些被動(dòng)，但是如果它形成了趨勢(shì)的話，應(yīng)該是市場(chǎng)達(dá)成了共識(shí)，而這種共識(shí)可能會(huì)在未來(lái)6個(gè)月在實(shí)體得到驗(yàn)證。

　　這里是A股市場(chǎng)一些地產(chǎn)公司上半年的表現(xiàn)，我們看到也是參差不齊的，但總體上是跌得多，漲得少，但有些龍頭公司漲幅是比較大的。我們觀察今年這個(gè)板塊里面表現(xiàn)最好的三個(gè)龍頭公司，它的股價(jià)上漲的北方，其實(shí)都有一些基本面的因素支持的，并不是偶然的。而我認(rèn)為這三個(gè)案例又代表了房地產(chǎn)行業(yè)，或者房地產(chǎn)公司未來(lái)的一些特點(diǎn)，或者說(shuō)資本市場(chǎng)正在對(duì)哪些因素進(jìn)行投票。第一個(gè)是萬(wàn)科，萬(wàn)科今年銷(xiāo)售領(lǐng)跑行業(yè)，股價(jià)也領(lǐng)跑行業(yè)。

　　萬(wàn)科在上半年做了些什么事情呢？第一個(gè)，萬(wàn)科在嘗試著進(jìn)行公司的轉(zhuǎn)型，我們知道萬(wàn)科過(guò)去的模式主要是規(guī)模擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)，但是現(xiàn)在我們看到萬(wàn)科開(kāi)始在考慮怎么樣進(jìn)行小股操盤(pán)，降低資本投入，但是能夠維持它的盈利水平不降。第二是嘗試進(jìn)入新的領(lǐng)域，比如說(shuō)物流地產(chǎn)、城市的配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，做這樣的定位，這些嘗試在股價(jià)上得到了積極的反映。資本市場(chǎng)認(rèn)為過(guò)去資本市場(chǎng)的這種高周轉(zhuǎn)模式，在將來(lái)是難以持續(xù)的，所以地產(chǎn)公司必須要尋找一個(gè)新的盈利模式。第三，在資本市場(chǎng)或者是市值管理方面，萬(wàn)科也有很大的突破。萬(wàn)科推出了事業(yè)合伙人制，這是一個(gè)很大的突破。作為一個(gè)股份公司，這么大的上市企業(yè)，在項(xiàng)目層面，讓一些公司的核心員工參與到其中來(lái)，和股東共進(jìn)退，共同承擔(dān)收益和風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)的背景下，我認(rèn)為對(duì)股東來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的因素，我們不想看到的是職業(yè)經(jīng)理人只是為了個(gè)人的利益，把公司的規(guī)模搞得很大，但是股東回報(bào)率不理想，這樣的話，股東的利益和管理層就脫鉤了。

　　萬(wàn)科現(xiàn)在做的這個(gè)改革，我們是非常歡迎的。同時(shí)萬(wàn)科對(duì)公司層面的高管進(jìn)行了股票的增持，公司的高管拿公司的股票，項(xiàng)目層面的高管在項(xiàng)目層面投資，這是兩個(gè)不同的層面。這是萬(wàn)科股價(jià)大幅跑贏板塊的主要原因。第二個(gè)案例是金地，金地的股價(jià)上漲的主要原因是保險(xiǎn)公司對(duì)它的股票增持。保險(xiǎn)公司在我看來(lái)是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的最大投資者，美國(guó)很多的大型購(gòu)物中心，包括一些商場(chǎng)，它的持有者很大一部分是保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司的資金來(lái)源是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，它來(lái)自于保費(fèi)，這個(gè)資金投資周期也比較長(zhǎng)，所以它跟房地產(chǎn)是天然的合作關(guān)系，所以我認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間，保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)公司之間的合作、并購(gòu)，或者一些戰(zhàn)略聯(lián)盟，是一個(gè)大的趨勢(shì)。第三個(gè)表現(xiàn)好的股票就是華夏幸福，這個(gè)公司過(guò)去三年多的時(shí)間股價(jià)漲了10多倍，今年它的表現(xiàn)還是很好，在北京市場(chǎng)銷(xiāo)售下降了3成多的情況下，它在北京的銷(xiāo)售逆市增長(zhǎng)50%，它的房?jī)r(jià)只降了5%。資本市場(chǎng)自然對(duì)這種強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)進(jìn)行了反應(yīng)，當(dāng)然它的模式方面有很多創(chuàng)新的東西。

　　后面再簡(jiǎn)單回顧一下債券市場(chǎng)的融資情況。今年債券市場(chǎng)利率是下降的，今年上半年債券是個(gè)小牛市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)好消息，但是銀行這一塊的利率并沒(méi)有下降，還是在攀升的。

　　最后再展示幾個(gè)圖表，第一個(gè)是昨天蔡洪平先生講的估值的問(wèn)題，地產(chǎn)公司有一個(gè)估值方法，就是用他的資產(chǎn)價(jià)值和股價(jià)對(duì)比，他的項(xiàng)目按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)來(lái)算它值多少錢(qián)，現(xiàn)在在A股和香港上市的地產(chǎn)公司折價(jià)基本上在50%左右。所以它的股價(jià)實(shí)際上是低于它的清算價(jià)值，或者說(shuō)是可兌現(xiàn)價(jià)值，所以這為場(chǎng)外的資金來(lái)進(jìn)行并購(gòu)和重組提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。第二，我們?cè)倏吹禺a(chǎn)公司的負(fù)債率，在香港上市的地產(chǎn)公司平均是百分之七八十左右，這在國(guó)際上來(lái)看，負(fù)債率是比較高的，香港的同行基本上是控制在30%左右，很多公司是凈現(xiàn)金的，所以中國(guó)地產(chǎn)公司過(guò)去有一個(gè)資本的饑渴癥，未來(lái)我認(rèn)為應(yīng)該降杠桿，如果不降杠桿的話，我認(rèn)為企業(yè)是非常危險(xiǎn)的。

　　這里我提幾點(diǎn)建議。對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，因?yàn)檫^(guò)去這個(gè)繁榮，房?jī)r(jià)地價(jià)的漲幅是高于資金成本的，所以可以提高負(fù)債率，但是未來(lái)可能房?jī)r(jià)、地價(jià)的漲幅和資金成本差不多，甚至可能會(huì)低，那時(shí)候就要控制負(fù)債的成本和杠桿率?，F(xiàn)在這么高的杠桿率其實(shí)是一個(gè)資本殺手。另外，股票市場(chǎng)也是被低估的，從我剛才講的資產(chǎn)的折價(jià)可以看出來(lái)。所以股票市場(chǎng)現(xiàn)在不是賣(mài)的時(shí)候，而是買(mǎi)的時(shí)候，所以應(yīng)該進(jìn)行一些并購(gòu)、增持。保險(xiǎn)公司是值得重視的一個(gè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性融資者。最后是債務(wù)這一塊，這個(gè)問(wèn)題留給后面的演講者介紹一下。

　　下面我想就主辦方給的話題再發(fā)表一些我的看法。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資現(xiàn)狀，我總結(jié)下來(lái)有幾個(gè)特點(diǎn)，第一是非常依賴銀行體系，直接融資不發(fā)達(dá)。第二，龍頭公司上市基本完成，除了萬(wàn)達(dá)跟少數(shù)公司還沒(méi)有上市。在項(xiàng)目融資方面空間非常大。第三，地產(chǎn)公司的整體負(fù)債率非常高，處于資本饑渴狀態(tài)，但是未來(lái)是一個(gè)去杠桿的過(guò)程。第四，地產(chǎn)公司融資的利率水平還是偏高的。所以未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新是很有可為的。和美國(guó)對(duì)比，中國(guó)有幾個(gè)方面是空白的，第一個(gè)是房地產(chǎn)的信托基金，也就是REITs，在美國(guó)REITs的容量是大于股票容量的，中國(guó)的老百姓買(mǎi)股票產(chǎn)品，其實(shí)最適合買(mǎi)一個(gè)REITs，因?yàn)樗亲钔该鞯?。另外，在?xiàng)目這一塊我們做得也是不夠的，包括房地產(chǎn)的直接投資基金，這一塊的市場(chǎng)投資空間也是比較大的。房地產(chǎn)股票這一塊，短期來(lái)看已經(jīng)喪失了融資功能，無(wú)論是香港的還是A股的，一方面是由于政府監(jiān)管太嚴(yán)厲，過(guò)去一些政策的要求，比如說(shuō)土地要進(jìn)行審核等等，另外現(xiàn)在的股市也比較低靡，不是一個(gè)特別好的融資的時(shí)機(jī)。未來(lái)房地產(chǎn)在項(xiàng)目融資、企業(yè)債、公司債，包括一些短期的產(chǎn)品上，是一個(gè)創(chuàng)新的比較大的空間。

　　主持人：謝趙強(qiáng)先生的演講，下一位演講嘉賓是：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚先生。向松祚先生的演講題目是：監(jiān)管與創(chuàng)新健康的資本市場(chǎng)如何形成。有請(qǐng)向松祚先生。

　　向松祚：謝謝主持人，各位朋友，大家上午好！開(kāi)了一天多的會(huì)，我相信大家也聽(tīng)了有一點(diǎn)疲勞了，昨天我認(rèn)真聽(tīng)了一下，有一些關(guān)于房地產(chǎn)好的問(wèn)題，但是這些好的問(wèn)題，似乎我沒(méi)有聽(tīng)到好的答案。今天主辦方給我出的這個(gè)題目是談資本市場(chǎng)。但是我今天要提兩個(gè)可能大家感到非常困惑的問(wèn)題，但是我會(huì)給出我的答案。至于是不是好的答案，由各位去判斷。

　　第一個(gè)問(wèn)題，我記得在昨天上午主持最后一節(jié)討論的時(shí)候，我們有幾位開(kāi)發(fā)商朋友說(shuō)缺錢(qián)。晚上吃飯的時(shí)候，也有很多朋友跑過(guò)來(lái)跟我講，說(shuō)你在銀行工作，干嗎銀行貸款利率給我們搞這么高？貸款拿不到，也是缺錢(qián)。那么我今天就想問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，為什么缺錢(qián)？這是非常奇怪的問(wèn)題。我在很多場(chǎng)合講過(guò)，中國(guó)今天的很多問(wèn)題，一個(gè)最根本性的問(wèn)題，我們從2009年到2013年，我們貨幣量的擴(kuò)張、信貸的擴(kuò)張、社會(huì)融資總量的擴(kuò)張，在人類歷史上找不到任何一個(gè)國(guó)家有這么快、有這么大。光銀行貸款，2009年到2013年這5年時(shí)間，我們總共的新增貸款接近50萬(wàn)億，每年都超過(guò)9萬(wàn)億，今年前兩季度，銀行的新增貸款已經(jīng)接近7萬(wàn)億。一季度我們的新增貸款達(dá)到3.4萬(wàn)億，是有史以來(lái)第二高的季度增量。我們的M2和M1的比例早晚會(huì)超過(guò)200%。我們的新增貸款在社會(huì)融資總量里面占的比例只有一半，也就是說(shuō)過(guò)去5年，我們整個(gè)社會(huì)的融資超過(guò)100萬(wàn)億，因?yàn)殂y行貸款超過(guò)50萬(wàn)億，它才占一半。這就提出一個(gè)非常嚴(yán)肅的問(wèn)題，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體來(lái)講，如此龐大，如此快速，如此高的貨幣信貸，一個(gè)擴(kuò)張的速度，為什么大家還很缺錢(qián)，還出現(xiàn)錢(qián)荒，還出現(xiàn)市場(chǎng)低靡，不斷地攀升？我想在座的房地產(chǎn)商朋友，大家有沒(méi)有認(rèn)真思考過(guò)這個(gè)問(wèn)題？我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題的答案就在于我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)從內(nèi)在深處出了非常大的麻煩。一個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)，小孩子都能想明白的問(wèn)題，按道理來(lái)講，你的貨幣供應(yīng)量、占用量、社會(huì)融資總量增長(zhǎng)這么快，那你的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不能說(shuō)一直往上飆升，至少不應(yīng)該下來(lái)，但是我們現(xiàn)在下來(lái)了，我們的房地產(chǎn)商朋友越來(lái)越感覺(jué)到缺錢(qián)，這是為什么？我們有沒(méi)有深入想過(guò)這個(gè)問(wèn)題？我昨天和很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商朋友討論這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，大家都是愿意把這個(gè)板子打在銀行身上，多數(shù)都是愿意把這個(gè)板子打在央行身上，覺(jué)得央行的貨幣政策不夠?qū)捤桑瑧?yīng)該寬松，覺(jué)得銀行應(yīng)該多放貸款。

　　我想請(qǐng)問(wèn)各位，銀行的貨幣政策不夠?qū)捤蓡?？銀行的新增貸款不夠多嗎？社會(huì)融資總量不夠多嗎？我們的貨幣政策、信貸政策、銀行的政策并不是完美的，我們有很多的問(wèn)題，但是我們有沒(méi)有深入思考過(guò)，我們房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的根本性的大問(wèn)題在哪里？剛才銀河證券的趙總講了幾個(gè)非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，我想這個(gè)答案其實(shí)各位稍微思考一下，也是非常明白的。第一個(gè)，過(guò)去這些年，除了我們真正需要的行業(yè)以外，幾乎所有的行業(yè)全部是產(chǎn)能過(guò)剩的。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)分大類來(lái)算，21個(gè)行業(yè)里面，有18個(gè)行業(yè)是產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，我們的房地產(chǎn)行業(yè)是不是存在產(chǎn)能過(guò)剩，我想這個(gè)問(wèn)題非常嚴(yán)峻，各位可以談。我非常贊同陳淮教授講的，我們不應(yīng)該討論下行還是上行的問(wèn)題，我們應(yīng)該討論我們房地產(chǎn)的基本面到底出了什么問(wèn)題，產(chǎn)能是不是過(guò)剩。當(dāng)然有些人胡說(shuō)八道，說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)要永遠(yuǎn)發(fā)展，中國(guó)的房?jī)r(jià)要永遠(yuǎn)漲上去，因?yàn)橹袊?guó)老百姓的存款都要變成房子，這是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)出來(lái)的。

　　莎士比亞講過(guò)一句非常有名的話，“當(dāng)我們把一切變成黃金的時(shí)候，你會(huì)渴望破銅爛鐵”。一個(gè)國(guó)家的財(cái)富能都變成房子嗎？我到常州去，常州的市場(chǎng)說(shuō)，我們這里的人均5套房子，他說(shuō)這是財(cái)富。我說(shuō)，不對(duì)，這是財(cái)富巨大的浪費(fèi)。房子蓋了沒(méi)人住，這不是財(cái)富巨大的浪費(fèi)嗎？產(chǎn)能過(guò)剩本身就占用了大量的資金，占用了大量的信貸，占用了大量的社會(huì)融資，而這些社會(huì)融資按照我們中央政治局的說(shuō)法，很多都是無(wú)效投資，很多都是浪費(fèi)投資，所以在7月29號(hào)政治局會(huì)議里面，為什么講要提高有效投資？我們這個(gè)問(wèn)題難道不值得反思嗎？昨天有人說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)公司有8萬(wàn)多家，現(xiàn)在還有3萬(wàn)多家，我們可以算一下，每家房地產(chǎn)公司如果給你1億貸款，那也是3萬(wàn)億。2009年到2013年，銀行新增貸款全國(guó)平均有22%進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)數(shù)量接近12萬(wàn)億，按照現(xiàn)在還有4萬(wàn)家房地產(chǎn)公司算，每家房地產(chǎn)公司平均也拿了3億的新增貸款，這是任何其它行業(yè)沒(méi)有的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)平均的負(fù)債率是72%，有相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率超過(guò)了85%，這不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了歐美同行的水平，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)香港的水平，這能持續(xù)嗎？我想各位應(yīng)該深入思考一下這個(gè)根本性的問(wèn)題。

　　再回到我們的市盈率，剛才銀河證券的趙總提的這個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，但是這個(gè)問(wèn)題還值得繼續(xù)問(wèn)下去。中國(guó)的GDP增長(zhǎng)速度這些年是都是世界第一，但是我們的股市表現(xiàn)是世界倒數(shù)第一。你怎么解釋呢？這個(gè)問(wèn)題解釋也比較容易，我們的GDP增速是世界第一，但是我們的企業(yè)不怎么賺錢(qián)。我這里有一個(gè)數(shù)字，2013年差不多2500家上市公司，總利潤(rùn)是1.97萬(wàn)億，就按2萬(wàn)億算，16家上市的銀行，加上房地產(chǎn)的上市公司，這兩個(gè)行業(yè)占了整個(gè)上市公司全部利潤(rùn)的85%。但是股民不相信銀行，不相信房地產(chǎn)。

　　剛才趙強(qiáng)講，現(xiàn)在按照利潤(rùn)算的話，我們房地產(chǎn)的估值只有一半，我們的銀行更慘。既然大家都說(shuō)銀行是暴利，銀行壟斷，銀行賺大錢(qián)，房地產(chǎn)暴利，房地產(chǎn)這么快速增長(zhǎng)，你為什么不買(mǎi)銀行和房地產(chǎn)的股票呢？為什么銀行和房地產(chǎn)的股票漲不上去呢？我不是搞股評(píng)的，全世界有很多人研究股票波動(dòng)，去年得諾貝爾獎(jiǎng)的三個(gè)人，研究了一輩子股票，得出一個(gè)基本的結(jié)論，沒(méi)有人能夠預(yù)測(cè)股票的短期波動(dòng)，你要預(yù)測(cè)一天、一周、一個(gè)月、一年，那是扯淡。但是我們可以看到股票的長(zhǎng)期趨勢(shì)，股票的長(zhǎng)期趨勢(shì)是什么意思？最終股票買(mǎi)的是一個(gè)信心，是人們對(duì)你這個(gè)行業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期的收益和風(fēng)險(xiǎn)是不是有信心。這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，大家對(duì)銀行為什么沒(méi)有信心？銀行和房地產(chǎn)綁在一起。為什么對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有信心呢？這個(gè)問(wèn)題我想請(qǐng)各位來(lái)回答。這個(gè)現(xiàn)實(shí)擺在這里，你怎么解釋？既然銀行、房地產(chǎn)這么牛，為什么你的市盈率如此低？為何你的估值如此低？這些問(wèn)題都是需要我們深入思考的，我們的行業(yè)從基本面上是出了大麻煩，可能各位沒(méi)有深刻地認(rèn)識(shí)到。

　　再回到和銀行的關(guān)系，昨天晚餐的時(shí)候，幾位朋友和我交流，說(shuō)銀行怎么給我們利息這么高？昨天吃飯的時(shí)候，我們氣氛比較好，沒(méi)有必要爭(zhēng)論這個(gè)問(wèn)題，但是今天我在這里提出這個(gè)問(wèn)題，既然銀行、金融機(jī)構(gòu)給你這么高的利率，你為什么要呢？有人說(shuō)是你們銀行壟斷？我說(shuō)是錯(cuò)的，中國(guó)的銀行體系不存在壟斷，中國(guó)現(xiàn)在有3800多家銀行，工、農(nóng)、中、建、交這幾大銀行的市場(chǎng)占有率已經(jīng)超過(guò)40%以下了，這幾個(gè)銀行不給你，你還可以找其它的銀行，為什么銀行利率這么高，你還要呢？按道理說(shuō)這么高的利率你完全可以不要，你可以找社會(huì)融資，社會(huì)融資也占了一半，為什么社會(huì)融資的利率也是那么高呢？我想這個(gè)問(wèn)題可能更加麻煩。我們這個(gè)行業(yè)這些年賺錢(qián)太容易，制造業(yè)行業(yè)趨之若鶩，紛紛貸款搞房地產(chǎn)，我到溫州、臺(tái)州去看，很多企業(yè)很坦率地告訴我，他說(shuō)我們這個(gè)制造業(yè)就是一個(gè)殼子，拿到貸款就去搞房地產(chǎn)。去年整個(gè)鋼貿(mào)行業(yè)6500億的貸款，估計(jì)有一半要打水漂。他們這些貸款有多少拿去搞了鋼貿(mào)呢？估計(jì)30%都不到。因?yàn)槎枷胍呃?。今天早上我跟一個(gè)記者講，我最近碰到我的5個(gè)搞房地產(chǎn)的朋友，他說(shuō)我們最近缺錢(qián)了，你能不能想辦法幫我們弄點(diǎn)錢(qián)，哪怕20%，甚至30%的利率我們也可以接受，我現(xiàn)在想活下去。這個(gè)問(wèn)題在哪里？這是一個(gè)基本面的問(wèn)題，我們需要這么多房地產(chǎn)的企業(yè)嗎？我們需要這么大的房地產(chǎn)嗎？我們的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)其它的部門(mén)是否協(xié)調(diào)？我們的房地產(chǎn)基本面是不是健康？我們應(yīng)該有一個(gè)什么樣的房地產(chǎn)行業(yè)？我想這才是我們這次論壇應(yīng)該深入思考的根本性的大的問(wèn)題。

　　我剛才這些數(shù)據(jù)是不是足以讓大家得到這些問(wèn)題的答案？從銀行掌握的情況來(lái)看，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)很多的資金周轉(zhuǎn)速度大幅下降。根據(jù)一個(gè)研究機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告，去年全部的上市公司資金周轉(zhuǎn)速度平均放慢了7天。大家都是做企業(yè)的，我也做過(guò)幾年企業(yè)，我知道，資金周轉(zhuǎn)速度一放緩，問(wèn)題麻煩就大了。我現(xiàn)在還在任幾個(gè)公司的董事，每次我們開(kāi)董事會(huì)都要討論應(yīng)收帳款的問(wèn)題。我們從央行的M1也能看得出來(lái)。所以大家喊缺錢(qián)，這個(gè)板子如果打在央行身上，如果打在銀行體系身上，至少是不完全的。我認(rèn)為即使央行現(xiàn)在放寬貨幣政策，降低利息，我認(rèn)為也不會(huì)取得很大的效果，而且會(huì)使現(xiàn)在的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。就像一個(gè)人吃春藥一樣的，春藥你吃一兩次可以，你要永遠(yuǎn)吃就會(huì)完蛋?！　?/p>

　　下面再簡(jiǎn)要談一下資本市場(chǎng)。我們的GDP增長(zhǎng)速度世界第一，為什么股市表現(xiàn)世界最差呢？這個(gè)問(wèn)題非常困惑。我剛才其實(shí)已經(jīng)給出答案的第一個(gè)部分，就是我們不賺錢(qián)。銀行賺錢(qián)、房地產(chǎn)賺錢(qián)，這兩個(gè)行業(yè)賺的錢(qián)加起來(lái)超過(guò)85%，但是投資者不相信你這個(gè)行業(yè)，認(rèn)為你這個(gè)行業(yè)總有一天要完蛋。我毫不隱諱地告訴各位，有人做過(guò)測(cè)算，如果房?jī)r(jià)現(xiàn)在平均下降25%，整個(gè)銀行業(yè)將會(huì)面臨全部虧損的局面。投資者的擔(dān)心也不是瞎操心的。我們有一位資深的銀行家在多次場(chǎng)合上講過(guò)一句話，我們的銀行體系還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)一個(gè)完整經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)。現(xiàn)在我們的銀行要補(bǔ)充資本金，你們會(huì)買(mǎi)它的股票嗎？只要那個(gè)銀行說(shuō)要補(bǔ)充資本金，它的股價(jià)肯定會(huì)下跌，這是很大的麻煩。

　　說(shuō)到根本上，我們的股市為什么不好？因?yàn)槔麧?rùn)太少。2000家上市公司的利潤(rùn)，除去銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，剩下的公司的利潤(rùn)比不上美國(guó)前10個(gè)科技公司的利潤(rùn)之和。這是一個(gè)根本性的問(wèn)題，所以我們要轉(zhuǎn)型、升級(jí)換代。中國(guó)制造業(yè)不太賺錢(qián)，都去搞房地產(chǎn)，這樣是不行的。這個(gè)答案的第二部分，我認(rèn)為我們的證券監(jiān)管部門(mén)在這些年，可以講幾乎是無(wú)所作為的。高成長(zhǎng)性的公司沒(méi)有一家在中國(guó)上市，這難道不是一個(gè)可悲的現(xiàn)象嗎？這個(gè)事情我也請(qǐng)教過(guò)證券監(jiān)管部門(mén)的官員，他們答非所問(wèn)，如果說(shuō)1998年，新浪、網(wǎng)易這些新興公司沒(méi)有辦法，要跑到美國(guó)上市，為什么到了今天，我們這些高成長(zhǎng)的公司，京東、阿里巴巴還要跑到美國(guó)上市呢？

　　第三個(gè)答案，我們的金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)太多的談?wù)摫O(jiān)管，他們從金融危機(jī)里面吸取了完全錯(cuò)誤的教訓(xùn)，他們以為美國(guó)出現(xiàn)金融危機(jī)，所以就必須要監(jiān)管，不能搞創(chuàng)新。恰恰相反，美國(guó)的金融市場(chǎng)、歐洲的金融市場(chǎng)為什么能夠傲視全球？不是監(jiān)管出來(lái)的，是創(chuàng)新出來(lái)的。華爾街200多年的歷史，就是一個(gè)創(chuàng)新和毀滅的歷史，沒(méi)有什么大不了，中國(guó)看起來(lái)沒(méi)有金融危機(jī)，實(shí)際上我們是有金融危機(jī)的，我們的金融危機(jī)的代價(jià)表現(xiàn)不是大規(guī)模的銀行破產(chǎn)，我們的銀行都是國(guó)家的，破不了產(chǎn)，但是銀行壞賬誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？答案各位都很清楚。所以我最后的結(jié)論是，我希望我們思考中國(guó)的房地產(chǎn)，不要就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，我們要從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面來(lái)審視我們所面臨的問(wèn)題。正如我們朱中一告訴我們的，你頭疼問(wèn)題不一定是在頭上，而有可能是你的心臟出了問(wèn)題。

　　主持人：謝向松祚先生的演講，請(qǐng)回坐休息，下面有請(qǐng)：交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生。連平先生的演講題目是：2014金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)。有請(qǐng)連平先生。

　　連平：各位專家，各位朋友，大家上午好！我發(fā)言的內(nèi)容按照會(huì)議的安排，主要是談房地產(chǎn)金融。我想大家也都清楚，至少到現(xiàn)在為止，金融對(duì)房地產(chǎn)的支持，或者說(shuō)房地產(chǎn)金融還是以銀行業(yè)為主。昨天晚上討論的時(shí)候說(shuō)了一個(gè)數(shù)據(jù)，主要是從開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款來(lái)看，從整個(gè)房地產(chǎn)從外部獲得的融資來(lái)看，它占的比重接近30%，其它的融資占的比重很小。昨天任志強(qiáng)先生有些不同意見(jiàn)，說(shuō)這個(gè)不能算在房企的頭上，這個(gè)話沒(méi)說(shuō)錯(cuò)。今天他不在，我就多說(shuō)兩句。從整個(gè)房地產(chǎn)融資來(lái)看，這個(gè)賬還得算上，雖然不是房企的融資、借款，但是是個(gè)人作為主體借款，整個(gè)來(lái)說(shuō)這筆資金是從銀行獲得的，實(shí)際上是進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。所以我們統(tǒng)計(jì)整個(gè)信貸，以及從整個(gè)宏觀貨幣政策的角度去看，肯定是算作房地產(chǎn)行業(yè)的融資。短期來(lái)看，現(xiàn)在大家都感到很緊，融資有點(diǎn)難，有的還覺(jué)得非常困難。個(gè)人按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款都是如此。

　　我想談一點(diǎn)我對(duì)市場(chǎng)目前情況的觀察，因?yàn)楝F(xiàn)在各種說(shuō)法都有，我們從銀行業(yè)的角度去看這個(gè)問(wèn)題，說(shuō)這樣四點(diǎn)：

　　第一，當(dāng)前的總體環(huán)境來(lái)說(shuō)，整個(gè)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好是在下降的。經(jīng)濟(jì)下行的壓力比較大，房地產(chǎn)也顯現(xiàn)出了調(diào)整的態(tài)勢(shì)，而且短期來(lái)看，恐怕這個(gè)態(tài)勢(shì)還改變不了。在這種情況下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，擔(dān)心出問(wèn)題，擔(dān)心一腳下去踩到一個(gè)地雷，甚至擔(dān)心別人踩到了地雷然后炸到了他。作為商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，有這樣一個(gè)謹(jǐn)慎的心態(tài)是很正常的。在這個(gè)謹(jǐn)慎心態(tài)之下，風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，貸款的利率濕度有所調(diào)高，這實(shí)際是一種風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，這很很長(zhǎng)。

　　第二，我們?nèi)绻タ唇衲晟习肽甑拈_(kāi)發(fā)貸，總量是比去年明顯增加的，但是它的結(jié)構(gòu)有很大的不同，增加的主要是棚戶區(qū)改造和保障房，就是保障性的安居工程的開(kāi)發(fā)貸，整個(gè)上半年投入的量是比較大的，所以導(dǎo)致上半年的開(kāi)發(fā)貸是超過(guò)了去年上半年。但是如果說(shuō)我們把它切成兩半，安居工程貸款拿掉之外，今年上半年的其它開(kāi)發(fā)貸是比去年明顯減少的。這個(gè)也就是目前為什么很多開(kāi)發(fā)商感到非常緊的原因，不像去年，還相對(duì)有些寬松。

　　第三，銀行出于成本的考慮。這個(gè)問(wèn)題我昨天也說(shuō)到，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行的成本上升非?？欤饕且?yàn)榇婵罹o張，所以負(fù)債成本大幅上升。在這一點(diǎn)上，可能很多人不一定很清楚，做銀行的比較清楚，中國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債成本跟國(guó)外商業(yè)銀行的負(fù)債成本有很大的不同，國(guó)外商業(yè)銀行存款的量非常少，做股票的人都很清楚，美國(guó)老百姓沒(méi)什么儲(chǔ)蓄，甚至儲(chǔ)蓄是富的，那么銀行的資金來(lái)自什么地方？來(lái)自貨幣基金。貨幣市場(chǎng)的資金就是銀行資金的來(lái)源，貨幣市場(chǎng)資金的價(jià)格基本上就是銀行的負(fù)債成本。這個(gè)成本上面再加一些各種營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，最終作為貸款的定價(jià)。可是在中國(guó)不一樣，中國(guó)現(xiàn)在貨幣政策是相對(duì)寬松的，比去年來(lái)說(shuō)是偏松的。

　　今年上半年的M2增長(zhǎng)不低，到月份達(dá)到14.7%，而且在6月份曾經(jīng)有一段達(dá)到了15%以上，這個(gè)數(shù)字相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較寬松的。在這個(gè)寬松的情況下，雖然貨幣市場(chǎng)的利率也在下降，但是銀行的存款價(jià)格沒(méi)有下降，而且明顯的上升，這個(gè)主要是因?yàn)楝F(xiàn)在有一個(gè)存貸比的監(jiān)管，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，它的負(fù)債當(dāng)中總體分為兩大塊，一塊叫做一般性存款，一塊叫做同業(yè)或者其它的存款。同業(yè)或者其它的存款理論上來(lái)講是不能用來(lái)放貸的，按照75%的存貸比，你放75塊錢(qián)的貸款，就必須拉到100塊的存款。存款的市場(chǎng)怎么樣呢？跟貸款完全不一樣，貸款增長(zhǎng)是比較穩(wěn)定的，現(xiàn)在大概14%左右的增速，有幾個(gè)月份還比較高，但是存款的增速，去年底以來(lái)持續(xù)的下降。最重要的原因就是利率市場(chǎng)化以及互聯(lián)網(wǎng)金融帶來(lái)的存款的優(yōu)勢(shì)。銀行過(guò)去整個(gè)存款的結(jié)構(gòu)來(lái)看，定期存款的比例持續(xù)在上升，活期存款的比例持續(xù)在下降。這個(gè)下降不是說(shuō)越來(lái)越多的人存了定期存款，而是活期存款的比例下降非?？?。資金、證券公司、基金公司，甚至銀聯(lián)都在開(kāi)發(fā)很多軟件，起到的作用就是使得很多商戶、企業(yè)把它平時(shí)存在銀行的活期存款都挖走了。所以在這種情況下，存款很緊。但是貸款又必須放出去，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有這個(gè)需要，企業(yè)也需要，房地產(chǎn)要貸款，各方面都要貸款，需求很大，銀行也希望能夠投放貸款。

　　為什么呢？到現(xiàn)在為止，商業(yè)銀行貸款仍然是它盈利的主要來(lái)源，所以貸款增速有一定的剛性，是下不來(lái)的。如果下來(lái)了，國(guó)務(wù)院會(huì)找銀行。但是存款的增速明顯的慢于貸款。今年6月末的時(shí)候，貸款的增速是14%左右，但是存款的增速已經(jīng)降到了10%左右，這兩者之間已經(jīng)有3%左右的差距。過(guò)去10來(lái)年的情況是什么樣的？貸款增長(zhǎng)多少，存款也增長(zhǎng)多少。目前這個(gè)趨勢(shì)還在進(jìn)一步惡化。最近監(jiān)管部門(mén)調(diào)整了存貸比，把外匯在整個(gè)存貸比里基本剔除出去了，使得存貸比在目前的情況下下降了3到4個(gè)百分點(diǎn)，短期對(duì)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)還是有積極作用的，降低它的存貸比還是有好處。但是從重要和長(zhǎng)期來(lái)看，作用不會(huì)很大，我們看下半年，看一兩個(gè)季度之后到底是什么樣的運(yùn)行情況。我的判斷是，情況會(huì)依然像過(guò)去那樣惡化。所以我認(rèn)為存貸比最終取消的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，這是由于互聯(lián)網(wǎng)金融帶來(lái)的銀行業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)的重大變化。這個(gè)變化就導(dǎo)致整個(gè)負(fù)債的成本迅速上升，在這種情況下，商業(yè)銀行利差明顯的收窄，肯定對(duì)它的貸款客戶要調(diào)整，希望放出去的貸款利率不要下降，甚至于還能有所提升，使得它的利差收窄能夠放緩一些。

　　今天我們看了上半年以來(lái)存款利率上升幾十個(gè)基點(diǎn)，但是貸款利率只是稍稍有所上升，最近按照國(guó)務(wù)院的要求，要降低融資成本，貸款利率是有所下降的，看央行兩季度末的貨幣政策的季度報(bào)告，已經(jīng)有這個(gè)數(shù)據(jù)，是有所回落的，但是回落的幅度也不大。我的看法，不可能出現(xiàn)大幅度的回落。所以在這種情況下，銀行按揭貸款肯定不會(huì)是它非常積極的一個(gè)選項(xiàng)。開(kāi)發(fā)貸還能做，利率穩(wěn)定在原來(lái)的水平上，或者是稍有提高，這還可以做，但是按揭貸款現(xiàn)在還有可能下降。按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)不是最主要的因素，而成本是最主要的因素，成本迅速上升之后，使得它對(duì)這一塊貸款的定價(jià)，對(duì)他來(lái)講不是很看重的，好處不多的這些貸款，他肯定不會(huì)那么積極，尤其是今年以來(lái)貸款的增量還是比較有限的。所以對(duì)于各個(gè)分支機(jī)構(gòu)來(lái)講，它也有更多的動(dòng)力去尋找那些貸款定價(jià)高一點(diǎn)的。

　　第四，今年以來(lái)政策規(guī)范對(duì)信托、直投等業(yè)務(wù)做了很大的規(guī)范。其實(shí)信托和直投中間有很大一部分都是進(jìn)了房地產(chǎn)，今年信托增量急劇減少，信托也是增加的，但是和去年上半年相比，少增了7000多億，而其中相當(dāng)大的一塊都要進(jìn)入房地產(chǎn)，所以整個(gè)房地產(chǎn)覺(jué)得融資偏緊了，我覺(jué)得這也就不奇怪。它有總量的因素，也有結(jié)構(gòu)的因素，也有成本推動(dòng)的因素。

　　最后怎么看？我覺(jué)得上半年的情況，確實(shí)相對(duì)是比較緊的，但是下半年是不是有很大的好轉(zhuǎn)，我認(rèn)為可能也難以做到。因?yàn)檎麄€(gè)格局都擺在那里，前面我們講了風(fēng)險(xiǎn)偏好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，下行壓力還是在，而房地產(chǎn)目前調(diào)整的狀況，可能下半年還不會(huì)出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)?？赡苓€是繼續(xù)調(diào)整，甚至有些數(shù)據(jù)比現(xiàn)在的情況還要進(jìn)一步走低，這個(gè)過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束。所以在這種情況下，要商業(yè)銀行改變它的比較謹(jǐn)慎的策略，迅速提高風(fēng)險(xiǎn)的容忍度，很難做到。但是我覺(jué)得從按揭貸款來(lái)說(shuō)，在監(jiān)管的導(dǎo)向上，最近有些指導(dǎo)性的意見(jiàn)，另外我們還關(guān)注到，按揭貸款今年以來(lái)的利率是有小幅度上升的，這對(duì)銀行適當(dāng)?shù)丶涌煲恍┩斗?，這兩方面的因素都會(huì)產(chǎn)生一些影響，所以我想這個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)可能下半年還會(huì)稍微寬松一點(diǎn)。但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，我們要考慮的是，下半年按揭貸款的需求沒(méi)了。如果需求上不去，由于市場(chǎng)迅速的調(diào)整，銀行想放可能也沒(méi)有太多投放的客戶，所以還得看供求關(guān)系，從供給這一塊來(lái)看可能稍有放松，但是從需求來(lái)看，我覺(jué)得下半年要迅速釋放出來(lái)比較難。當(dāng)然如果說(shuō)房?jī)r(jià)有明顯的進(jìn)一步的回落，成交量就可能會(huì)上升。成交量上升其實(shí)就意味著需求的釋放和銀行貸款的投放，這兩者之間的結(jié)合。我覺(jué)得還有必要進(jìn)一步觀察。但總的來(lái)說(shuō)，我對(duì)下半年的總體狀況來(lái)看，不會(huì)像有些說(shuō)法，認(rèn)為下半年可能貨幣政策要收緊，銀行信貸也要收緊，我認(rèn)為不可能，在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然比較大，這種貨幣政策穩(wěn)健寬松的基調(diào)不會(huì)改變。但是從結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，有可能在下半年在棚戶區(qū)改造、保障房方面投入的比例適當(dāng)減少一些，騰出來(lái)一些到其它的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

　　第二個(gè)問(wèn)題就是利率市場(chǎng)化，前面我也提到一些，我們總的觀點(diǎn)是，在利率市場(chǎng)化進(jìn)一步推進(jìn)，看一個(gè)中期和長(zhǎng)期，比如未來(lái)5年到10年，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的金融支持不會(huì)減弱，只會(huì)加強(qiáng)。還是兩個(gè)角度，一個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)的角度，一個(gè)是收益的角度，商業(yè)銀行有動(dòng)力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大金融的支持。為什么說(shuō)從風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，銀行會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的支持呢？房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看，我們的基本觀點(diǎn)，還是會(huì)有一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展，在這種情況下，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增長(zhǎng)速度從一個(gè)高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在到了一個(gè)中高速增長(zhǎng)，未來(lái)還有可能慢慢進(jìn)入一個(gè)中速的增長(zhǎng)，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)壓力可能比過(guò)去要大。所以它一定會(huì)選擇那些能夠很好地控制風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)和客戶。房地產(chǎn)其實(shí)就是一個(gè)很好的對(duì)象。因?yàn)樗軒?lái)抵押，它有抵押物。很多信用的貸款，比如說(shuō)隨著國(guó)企改革，越來(lái)越多的國(guó)企可能更多的股份制、混合所有制改革向前推進(jìn)，這些客戶將來(lái)的信用貸款繼續(xù)按照老路這樣放下去的話，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。所以我們現(xiàn)在擔(dān)心的就是民營(yíng)和小微企業(yè)不要出問(wèn)題，一出問(wèn)題，它的損失非常大。貸款是按照等級(jí)來(lái)分類的，最差的就是損失類型的。

　　現(xiàn)在鋼貿(mào)的貸款，通常說(shuō)它是不良資產(chǎn)，我們必須要講清楚的是，這個(gè)不良資產(chǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，基本上90%左右是損失型的。對(duì)于銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)這個(gè)行業(yè)比較穩(wěn)定，盈利也不錯(cuò)，如果說(shuō)它的資產(chǎn)負(fù)債控制得比較合理，同時(shí)還能夠帶來(lái)抵押，這個(gè)當(dāng)然是它需要認(rèn)真考慮選擇的客戶，這是一點(diǎn)，就是從長(zhǎng)期的風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，能夠帶來(lái)抵押，收益比較好的公司和項(xiàng)目，當(dāng)然是商業(yè)銀行信貸所青睞的。第二個(gè)是收益的角度，前面我已經(jīng)分析過(guò)了，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，放給房地產(chǎn)的貸款的定價(jià)顯然要高于整個(gè)平均水平，這個(gè)大家都清楚，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)能夠承受相對(duì)高一點(diǎn)的利率。所以對(duì)這一塊的信貸，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，帶來(lái)的收益是很好的。利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)下，成本進(jìn)一步大幅度上升，而貸款上升的幅度趕不上成本上升的幅度，所以商業(yè)銀行一定要選擇能夠帶來(lái)相對(duì)較高收益的客戶、行業(yè)和項(xiàng)目。所以從這一點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)商業(yè)銀行會(huì)持續(xù)關(guān)注像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)，尤其是在中國(guó)，我很同意最近兩天很多房地產(chǎn)大佬們的一些觀點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)支柱性的行業(yè)。中國(guó)十幾億人口，現(xiàn)在的人均GDP還這么低，未來(lái)人均GDP不斷地往上，達(dá)到1萬(wàn)美元、15000美元，這樣的人均GDP對(duì)住房改善性的需求不斷會(huì)增長(zhǎng)。所以這個(gè)行業(yè)對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，將來(lái)還是有非常牢靠的基礎(chǔ)，是一個(gè)長(zhǎng)久發(fā)展的行業(yè)。當(dāng)然，階段性出現(xiàn)一些調(diào)整，甚至有些時(shí)候出現(xiàn)一些局部性的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)并不奇怪。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，將來(lái)對(duì)這個(gè)行業(yè)的信貸的投入，不知不覺(jué)地會(huì)增長(zhǎng)。

　　從國(guó)外相當(dāng)多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，利率市場(chǎng)化以后的5年到10年，房地產(chǎn)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款），在整個(gè)銀行業(yè)中間貸款的占比不是下降，而是上升的，總體來(lái)說(shuō)是走了一個(gè)上升的趨勢(shì)?，F(xiàn)在中國(guó)的銀行業(yè)開(kāi)發(fā)也和按揭貸款占整個(gè)銀行業(yè)貸款的比例大概是20%左右，大概7%到8%的開(kāi)發(fā)貸款，按揭貸款是13%到14%，這個(gè)比例在國(guó)際上目前來(lái)看是明顯偏低的。當(dāng)然我們不能把它跟香港比，因?yàn)橄愀蹧](méi)有制造業(yè)，服務(wù)業(yè)這一塊可能采取融資的方式好多都是貿(mào)易融資，有好多行業(yè)是不能放貸的。所以香港的銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的貸款是高于40%的，這個(gè)不能簡(jiǎn)單的類比。但是我們從香港的情況也可以看出一些問(wèn)題，這個(gè)比例比較高，不見(jiàn)得這個(gè)銀行業(yè)就不正常，不見(jiàn)得這個(gè)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就比較高。亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，香港的地產(chǎn)跌幅很大，甚至大到百分之六七十，但是你看有哪一家商業(yè)銀行是因?yàn)樗帕吮容^多的房地產(chǎn)貸款，最終就倒閉的？沒(méi)有。這說(shuō)明整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度流程能夠設(shè)計(jì)得非常好，運(yùn)用先進(jìn)工具控制得非常好，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全是可以控制的，不要簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)貸款同風(fēng)險(xiǎn)劃上一個(gè)簡(jiǎn)單的等號(hào)。這是未來(lái)長(zhǎng)期的一個(gè)話題。所以從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，從香港的例子可以看出來(lái)，未來(lái)銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的融資只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)減弱，這個(gè)比重會(huì)逐步上升，所以在這一點(diǎn)上，利率市場(chǎng)化對(duì)銀行業(yè)來(lái)講是一個(gè)重大的考驗(yàn)，使得銀行業(yè)必須要不斷地改進(jìn)它的風(fēng)險(xiǎn)管理的模式，不斷增強(qiáng)它這方面控制的能力，然后它才能夠不斷地增加對(duì)這一塊的支持。因此，未來(lái)的比重不是下降，而是上升。當(dāng)然，融資多元化在未來(lái)肯定也是一個(gè)趨勢(shì)，包括股票、債權(quán)等等。但是我認(rèn)為銀行業(yè)在這一塊依然是主要的，而且它在整個(gè)銀行業(yè)的貸款中的占比是在上升的。

　　主持人：謝謝連平先生，請(qǐng)回坐休息，我們馬上請(qǐng)出今天上午第四位演講嘉賓，他是：瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光先生。沈建光先生的演講題目是：中國(guó)房地產(chǎn)與境外資本市場(chǎng)。掌聲有請(qǐng)。

　　沈建光：尊敬的各位學(xué)者和朋友們，大家好！非常有幸參加博鰲房地產(chǎn)論壇，我今天主要談?wù)劸惩赓Y本市場(chǎng)和房地產(chǎn)。今年以來(lái)，我們看到海外的投資者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)生了一個(gè)巨大的變化。資本市場(chǎng)，特別是香港的資本市場(chǎng)從極度悲觀，到現(xiàn)在已經(jīng)相對(duì)樂(lè)觀，其實(shí)已經(jīng)有一個(gè)翻天覆地的變化。從中國(guó)的股市也可以看到，港股里面的房企股先漲，而且漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于A股，這一波已經(jīng)漲了20%多，房地產(chǎn)是投資者非?？春玫囊粋€(gè)板塊。

　　為什么會(huì)有這樣的變化？年初的時(shí)候，海外的投資者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)是非常不看好的，估值是非常低的。我們看到很多公司的市盈率只有3倍、4倍左右，主要的原因有兩個(gè)。第一，年初的時(shí)候，投資者對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，特別是對(duì)房地產(chǎn)是非常擔(dān)心的，主要擔(dān)心影子銀行會(huì)爆掉，房地產(chǎn)會(huì)崩盤(pán)，還有一個(gè)地方債務(wù)問(wèn)題。去年年底、今年年初海外的投資者都看空中國(guó)，在今年年初的時(shí)候，這個(gè)情況變得尤為嚴(yán)重，這跟我們的貨幣政策和財(cái)政政策也是相關(guān)的。我們看到今年上半年，特別是一季度，中國(guó)的財(cái)政政策是偏緊的，貨幣政策也是收縮的。剛才向博士說(shuō)的貨幣政策比較寬松，確實(shí)是很寬松，但是它的周期性波動(dòng)很大，一季度的時(shí)候，我們看到影子銀行收縮的非常劇烈，包括4月份、5月份，我看到基本上信托、貸款就是沒(méi)有增長(zhǎng)的，財(cái)政政策方面，今年本來(lái)是積極的財(cái)政政策，一季度的時(shí)候我們財(cái)政的支出，基本上是零增長(zhǎng)，而財(cái)政收入還是10%以上的增長(zhǎng)，所以這樣一個(gè)反差，使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較大的下滑，我們看到工業(yè)生產(chǎn)、投資都在下滑。在這種情況下，海外的投資者就覺(jué)得中國(guó)有可能出現(xiàn)一個(gè)硬著陸，這是一個(gè)比較重要的原因。

　　第二，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)海外投資者很難看得懂，我看了過(guò)去四五年中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格變化，基本上是一年一變，2011年的增長(zhǎng)還可以，到了2012年又是一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)，2013年又是一個(gè)大增長(zhǎng)，今年又是一個(gè)從增長(zhǎng)到下滑的過(guò)程。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是全球絕無(wú)僅有的，價(jià)格的變化可以一年一變，我覺(jué)得這個(gè)很明顯就是政府的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常大。一般的房地產(chǎn)周期，在美國(guó)、歐洲基本上是上升10年、下降10年，它自然的調(diào)整周期是非常長(zhǎng)的。但是我們這邊每年一變，海外投資者也搞不清楚這個(gè)政策怎么變化這么頻繁，所以我覺(jué)得這兩個(gè)原因在里面的時(shí)候，全球資本對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)就特別不看好。但是最近發(fā)生了非常大的變化，這里面一方面是我們國(guó)內(nèi)的政策，我們看到5月份開(kāi)始，貨幣政策開(kāi)始定向放松，財(cái)政支出的增長(zhǎng)達(dá)到20%多，明顯的看到財(cái)政政策比較積極了，貨幣政策也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。一季度的時(shí)候利率都在上升，但到了二季度，整個(gè)利率是下降的。銀行貸款的有效利率下降了20%多，二季度貸款有所放松，這使得全球的投資者感到中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)大幅下降。基本面的改善，加上流動(dòng)性的放松，使得海外資本市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)比較大的漲幅，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。

　　中國(guó)的貨幣政策現(xiàn)在已經(jīng)非常寬松，我們看到美國(guó)的貨幣政策也絕對(duì)不比中國(guó)放松得少。在全球整個(gè)資本市場(chǎng)，包括整個(gè)貨幣體系，我們考慮中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，考慮流動(dòng)性，很重要的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，我們還是處在一個(gè)不正常的狀態(tài)下，還是后危機(jī)時(shí)代，基本上剛剛擺脫美國(guó)最危險(xiǎn)的時(shí)代，美聯(lián)儲(chǔ)的量化放松還在進(jìn)行。很多人說(shuō)退出，其實(shí)退出只是說(shuō)它不再增加印錢(qián)的數(shù)量，但是美聯(lián)儲(chǔ)印到什么程度？2007年的時(shí)候，美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表上，它的平衡表資產(chǎn)一共也就8000億美元，今年達(dá)到了4.5萬(wàn)億美元，這5年來(lái)，平均印了超過(guò)3.5萬(wàn)億美元的錢(qián)。它的中央銀行擴(kuò)張得這么厲害，但是它的廣義貨幣只增加了30%。中國(guó)的中央銀行4萬(wàn)億之后，資產(chǎn)負(fù)債表變化不大，根本沒(méi)有看出巨幅擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，但是我們的廣義貨幣確實(shí)上升非常多，一年上升30%。這樣一個(gè)情況，表面上我們看中國(guó)廣義貨幣占GDP比重200%，雄冠全球。但是美國(guó)貨幣擴(kuò)張的速度絕對(duì)不比中國(guó)低，它的中央銀行的貨幣增加了5倍多，但是它的主要形式不是給銀行貸款，而是在資本市場(chǎng)操作。我看到美國(guó)增加的有1.5萬(wàn)億是美國(guó)的中央銀行，美聯(lián)儲(chǔ)直接在美國(guó)的資本市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了住房支持債券。美聯(lián)儲(chǔ)就是印了錢(qián)之后投入到房地產(chǎn)，這樣壓低了美國(guó)的住房貸款利率，這個(gè)我覺(jué)得是一個(gè)很重要的現(xiàn)象。

　　今年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)股票，出現(xiàn)了一個(gè)不錯(cuò)的表現(xiàn)，其中一個(gè)重要的原因就是海外投資者認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)降低，不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的情況。還有一個(gè)原因，全球還有大量的流動(dòng)性，美國(guó)的企業(yè)2萬(wàn)億現(xiàn)金，很多企業(yè)都是去資本市場(chǎng)購(gòu)回股票，而不是去投資，美國(guó)的這么多錢(qián)壓在賬上，所以美國(guó)這一波經(jīng)濟(jì)的反彈，其實(shí)有一大塊是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇拉動(dòng)的。

　　房地產(chǎn)在中國(guó)如果崩盤(pán)的話，政府肯定會(huì)救，因?yàn)閺拿绹?guó)的次貸危機(jī)來(lái)看，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，它會(huì)出現(xiàn)劇烈的動(dòng)蕩，然后對(duì)整個(gè)金融、經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生深入的影響。即使美聯(lián)儲(chǔ)印了這么多錢(qián)，現(xiàn)在也開(kāi)始企穩(wěn)復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)這樣一個(gè)巨量的資金，現(xiàn)在還在市場(chǎng)上。我們看到所謂的美聯(lián)儲(chǔ)退出，它只不過(guò)是現(xiàn)在每個(gè)月少印100億美元，但是它的資產(chǎn)負(fù)債表還是增加了3.6萬(wàn)億美元，它不會(huì)收縮的，它要加息可能也要到明年才會(huì)加息。全球的資本市場(chǎng)貨幣的源頭——美聯(lián)儲(chǔ)，它這個(gè)寬松的貨幣政策還會(huì)繼續(xù)保持，它造成了一個(gè)局面就是整個(gè)美國(guó)的房地產(chǎn)起來(lái)了、股市起來(lái)了，但其實(shí)我們看看美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它并沒(méi)有很大的復(fù)蘇。美國(guó)所謂的重新搞制造業(yè)，其實(shí)這個(gè)路很長(zhǎng)，我們現(xiàn)在看美國(guó)每個(gè)月新增加的就業(yè)崗位，建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)是上升最快的，而制造業(yè)還是很少的。特別是美國(guó)這一輪工資的變化，金融業(yè)的工資水平大幅上升，而制造業(yè)平均的工資水平現(xiàn)在才剛剛回到2007年的水平，所以美國(guó)這一波實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇要比我們很多的預(yù)測(cè)慢得多，在這種情況下，美聯(lián)儲(chǔ)的退出非常慢，所以全球資本市場(chǎng)的錢(qián)還是很多的。

　　再看歐洲，歐洲央行現(xiàn)在也準(zhǔn)備量化寬松，這對(duì)全球的流動(dòng)性是一個(gè)非常大的支持。歐元、美元都在面臨大的放松的狀態(tài)。特別是今年上半年，歐洲股票市場(chǎng)都出現(xiàn)了一波大幅上漲，現(xiàn)在我覺(jué)得就是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。我接觸很多美國(guó)的投資者、歐洲的投資者，他們這一波投資買(mǎi)香港的股票，也就在兩個(gè)月前開(kāi)始，現(xiàn)在對(duì)歐洲和美國(guó)的股市，海外的投資者都有點(diǎn)擔(dān)心了，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)持續(xù)還是比較低靡的，都靠貨幣增速來(lái)，特點(diǎn)也是擔(dān)心這樣一個(gè)局面會(huì)不會(huì)持續(xù)。在這種情況下，就大量開(kāi)始關(guān)注發(fā)展中國(guó)家，現(xiàn)在我們看到中國(guó)的情況和海外資本市場(chǎng)相反，我們?cè)谑?，海外的資金還在放，所以這也就看到，海外的利率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)的利率。這樣一個(gè)變化，造成的就是下半年人民幣還是會(huì)升值。從今年上半年貶值，到下半年如果出現(xiàn)升值的趨勢(shì)，更加會(huì)吸引全球的投資者投資中國(guó)的資產(chǎn)，投資中國(guó)的股票的熱情。所以我覺(jué)得這兩個(gè)方面，是上半年對(duì)我們的股市的一個(gè)重大推動(dòng)力。10月份又有滬港通，很多的資金現(xiàn)在都囤積到香港。

　　還有一個(gè)新的變化。全球很多地緣沖突，香港金管局每個(gè)星期都在注入流動(dòng)性，資金流進(jìn)來(lái)很多，那些錢(qián)到了香港，下一步就是到大陸。最近我們看到俄羅斯、烏克蘭的危機(jī)，造成了一個(gè)制裁，很多俄羅斯的資金就換成港幣，他也不能換美元，也不能換歐元，他就換成港幣，都流到香港，所以全球資本市場(chǎng)有一批資金還是要準(zhǔn)備投入到中國(guó)。在這種情況下，我們看到國(guó)內(nèi)的政策變化，其實(shí)就是決定它怎么進(jìn)行投資的，它不是說(shuō)沒(méi)有錢(qián)，我覺(jué)得全球的流動(dòng)性還在很大的泛濫的過(guò)程中，錢(qián)是有的，目前就是一個(gè)分化的情況，他投資也是有很大的選擇性?，F(xiàn)在這種格局就是看中國(guó)下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以及流動(dòng)性這樣一個(gè)狀態(tài)。海外的錢(qián)流進(jìn)來(lái)，包括人民幣升值，全球的投資者對(duì)美國(guó)股票、歐洲股票過(guò)去兩年上漲程度的擔(dān)心，促使它現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向發(fā)展中國(guó)家。

　　中國(guó)股市表現(xiàn)，今年從7月份開(kāi)始很好，但是在此之前，我們看到是印度和印尼的表現(xiàn)很好。但是從估值角度來(lái)看，中國(guó)都是相對(duì)比較低的。在這種狀態(tài)下，只要我們下半年宏觀經(jīng)濟(jì)保持現(xiàn)在的格局，繼續(xù)定向放松，特別是財(cái)政政策繼續(xù)放松的態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)在的財(cái)政政策還是有很大的寬松的余地，現(xiàn)在中央和地方一級(jí)的財(cái)政當(dāng)局還有3.66萬(wàn)億的現(xiàn)金存款在中央銀行，地方政府一直缺錢(qián)，要去搞投資，但是中央和地方有3.66萬(wàn)億的現(xiàn)金就存在中央銀行里面。我們提出利率化最大的初衷就是讓利率和經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，讓銀行可以自主，現(xiàn)在我們的經(jīng)濟(jì)其實(shí)是在下滑，但是利率市場(chǎng)化之后，存款的利率水平是在上升的，就促使它貸款方面的利率水平也要往上走。這個(gè)完全跟利率市場(chǎng)化的初衷違背，就是你的利率水平要跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，這一點(diǎn)是不適應(yīng)的。這也是為什么中央最高決策層反復(fù)提到的，下半年要解決的是融資難、融資貴的問(wèn)題。

　　利率改革之后，財(cái)政改革和國(guó)企改革還沒(méi)有跟上，這兩個(gè)部門(mén)大量需要貸款，而且他們對(duì)資金價(jià)格不敏感，這種情況下，你放多少錢(qián)他都可以拿到，而且他可以跟私人企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在這種情況下，反而把利率推高了。我們要看到利率下降，不光是貨幣政策的問(wèn)題，還是財(cái)政改革、國(guó)企改革，這兩個(gè)下半年如果有突破的話，對(duì)我們的利率下降是非常有好處的。我不同意利率市場(chǎng)化以后，利率一定會(huì)上升的觀點(diǎn)，中國(guó)現(xiàn)在的利率水平這么高，在全世界也是極少的，在這種情況下，利率應(yīng)該往下走。這一方面是財(cái)政改革、國(guó)企改革，他們跟進(jìn)的話，可以降低利率水平。另外一方面就是央行的貨幣政策繼續(xù)放松，央行還有很多的手段可以使用，解決融資難、融資貴。我并不認(rèn)為降低準(zhǔn)備金率是一個(gè)全面放松的信號(hào)，我們20%的準(zhǔn)備金率是非常高的，根本沒(méi)有這個(gè)必要。以前是海外的錢(qián)大量流進(jìn)來(lái)，用這個(gè)對(duì)沖，現(xiàn)在錢(qián)在流出的情況下，適當(dāng)降低一點(diǎn)準(zhǔn)備金，完全是在定向調(diào)整或微刺激的范圍，不能算全面放松。我覺(jué)得降準(zhǔn)、降息是完全可能的，我對(duì)下半年貨幣政策放松還是抱有很大的期待。

　　在這種情況下，海外的投資者對(duì)中國(guó)的資本市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有越來(lái)越大的興趣。這兩天聽(tīng)到最多的一個(gè)詞就是“分化”，上行通道、下行通道并不重要，重要的是行業(yè)內(nèi)的分化，我覺(jué)得海外的資本市場(chǎng)有各種各樣的手段，有各種錢(qián)想進(jìn)來(lái)，資本管制的放開(kāi)，中國(guó)金融市場(chǎng)跟全球資本市場(chǎng)對(duì)接，接下來(lái)一個(gè)政策就是人民幣國(guó)際化，就是資本管制的放開(kāi)。我們的利率水平這么高，全球利率水平這么低，放開(kāi)的結(jié)果肯定會(huì)帶來(lái)融資成本的降低。從全球貨幣市場(chǎng)的貨幣政策、全球的資本市場(chǎng)，以及中國(guó)的基本態(tài)勢(shì)來(lái)看，我對(duì)下半年的融資環(huán)境、對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)還是有非常大的信心。

　　主持人：謝謝沈建光先生的演講，請(qǐng)您回坐休息。隨著沈先生的演講結(jié)束，我們第一環(huán)節(jié)議題也到底告一段落，接下來(lái)進(jìn)入第二環(huán)節(jié)的議題：商業(yè)地產(chǎn)：自新的大陸?，F(xiàn)在有請(qǐng)本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓上臺(tái)，他是：金地集團(tuán)董事、金地商置集團(tuán)行政總裁徐家俊先生。徐家俊先生的演講題目是：新市場(chǎng)環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)變之道。有請(qǐng)徐家俊先生。

　　徐家俊：各位參會(huì)嘉賓，各位媒體界的朋友。前面的議題還是圍繞在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融的話題上，到這個(gè)環(huán)節(jié)將會(huì)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。我今天也給大家分享一下金地集團(tuán)在做商業(yè)地產(chǎn)上的一些想法和理念。我的題目是“在新的市場(chǎng)格局下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)變之道”。

　　我們都知道，今天中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)被互聯(lián)網(wǎng)所影響的市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響可以說(shuō)是非常巨大的。今天在中國(guó)的市場(chǎng)上如果不觸網(wǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)如果不跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，可以說(shuō)基本上是沒(méi)有聲音，或者沒(méi)有前途。我們可以來(lái)看一組數(shù)據(jù)，昨天我們也跟一些朋友在聊天，說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在做得比較好的幾個(gè)購(gòu)物中心，第一個(gè)是北京的星光天地，另外還有廣州的天河城，深圳的萬(wàn)象城，他們的銷(xiāo)售額每年大致在60到70億人民幣，這已經(jīng)是中國(guó)做得最好的購(gòu)物中心。但是我們可以看到，在2013年雙11，我也是去年剛剛聽(tīng)說(shuō)這個(gè)名詞，就是11月11號(hào)，原來(lái)是所謂的光棍節(jié)，在淘寶網(wǎng)上，在雙11的時(shí)候發(fā)起了一個(gè)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物節(jié)，在這一天，淘寶網(wǎng)上的銷(xiāo)售額就突破了350億，也就是說(shuō)在淘寶網(wǎng)上一天賣(mài)出去的東西，大概等于我們6個(gè)中國(guó)最好的購(gòu)物中心一年的銷(xiāo)售額?？梢钥吹竭@個(gè)差距是非常巨大的。

　　另外在過(guò)去5年里，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)了1.8倍，網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了19倍。這個(gè)背后是有道理的，第一個(gè)是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物非常方便，只要物流能夠到達(dá)的地方，你坐在家里就可以購(gòu)物。第二，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物有一個(gè)非常大的優(yōu)勢(shì)，就是它的邊際成本非常低。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物新增加一家店鋪或者新增加一個(gè)訂單，基本上就是物流的成本，在淘寶網(wǎng)上新增一個(gè)店鋪的成本不會(huì)超過(guò)100塊錢(qián)，邊際成本非常低。但是在實(shí)體店，增加一個(gè)新店的成本是非常高的。我們?cè)瓉?lái)在香港的時(shí)候在銅鑼灣辦公，底下有一家奶茶鋪，中午吃飯之后我們?nèi)ベI(mǎi)那個(gè)奶茶，我問(wèn)他們，你這個(gè)奶茶鋪生意非常好，每天都在排隊(duì)，很賺錢(qián)，但是這個(gè)老板苦笑著說(shuō)，我每天要賣(mài)出9000杯奶茶，之后賺的錢(qián)才是我們的，這9000杯奶茶錢(qián)是給房東的?？梢钥吹綄?shí)體店的成本主要是租金的成本非常高。

　　我們現(xiàn)在也在做購(gòu)物中心，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，我們的購(gòu)物中心當(dāng)中店鋪銷(xiāo)售額，最少的20%是要給到業(yè)主的。多的要達(dá)到40%。前段時(shí)間我們看到有一個(gè)新聞，說(shuō)星巴克是暴利，把星巴克的咖啡豆、糖、奶加在一起，說(shuō)星巴克的成本是多少錢(qián)。我看了這個(gè)新聞，我覺(jué)得很有意思，其實(shí)星巴克最大的成本是它的租金成本，而不是糖多少錢(qián)，咖啡豆值多少錢(qián)，其實(shí)到星巴克主要是對(duì)環(huán)境的消費(fèi)。傳統(tǒng)的商業(yè)在成本上和網(wǎng)絡(luò)上的商業(yè)是沒(méi)有辦法競(jìng)爭(zhēng)的。

　　另外一個(gè)，現(xiàn)在消費(fèi)者的行為習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了非常大的改變。十幾年前我們做地產(chǎn)的時(shí)候最看重的群體是70后，他們是購(gòu)房的主體，但是今天我們做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，我們最看重的群體是90后，甚至包括00后、10后，我們看重這些群體，他們是消費(fèi)的主力。10后現(xiàn)在是孩子，所有的兒童是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中的主力，00后和90后是被網(wǎng)絡(luò)影響長(zhǎng)大的，他們的消費(fèi)習(xí)慣和他們的消費(fèi)行為，和網(wǎng)絡(luò)都是密不可分的。我是70后，我現(xiàn)在也非常喜歡在網(wǎng)上購(gòu)物，因?yàn)槲矣X(jué)得非常方便。我太太剛剛給我發(fā)了一個(gè)微信，她說(shuō)她在國(guó)外，問(wèn)我想買(mǎi)些什么東西，我立刻給她下單了，可能明天就會(huì)送到我家里去。原來(lái)物流的速度非常慢，但是現(xiàn)在在網(wǎng)上購(gòu)物，如果在一線城市，一般可以當(dāng)天送達(dá)，這跟你在實(shí)體店購(gòu)物已經(jīng)沒(méi)有什么區(qū)別。

　　我們畢竟不是做移動(dòng)商業(yè)的，我們是做傳統(tǒng)商業(yè)的。在做傳統(tǒng)商業(yè)的有一些問(wèn)題，我每次跟做傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)的朋友做交流，很多人都問(wèn)我們，在互聯(lián)網(wǎng)和網(wǎng)上購(gòu)物影響這么大的情況下，你們?yōu)槭裁催€要做商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)究竟有沒(méi)有發(fā)展的空間？我們的回答是非?？隙ǖ?，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)有非常巨大的發(fā)展空間，而且我認(rèn)為未來(lái)10年商業(yè)地產(chǎn)的增速會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅地產(chǎn)。在20年這個(gè)區(qū)間里面，可能這個(gè)比例會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　我們有幾個(gè)觀點(diǎn)。第一，宏觀環(huán)境是有利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的。中國(guó)的GDP仍然在快速發(fā)展中，雖然這個(gè)比例在降低，現(xiàn)在說(shuō)GDP到7%就夠了，甚至未來(lái)會(huì)降到5.5%，但是在全球范圍內(nèi)這樣一個(gè)GDP的增長(zhǎng)速度仍然是非?？焖俚脑鲩L(zhǎng)。另外，消費(fèi)在GDP當(dāng)中所占的比重逐年在擴(kuò)大。到2012年的時(shí)候36%，到2020年的時(shí)候預(yù)計(jì)可以增加到44%。但即使是44%，從全球平均水平來(lái)看，也只是相當(dāng)于全球60%的水平。所以到2020年，我們預(yù)測(cè)我們國(guó)家的社會(huì)消費(fèi)品總額可以增長(zhǎng)3倍，這給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)很大的空間。第二個(gè)是城鎮(zhèn)化，人口向城市集聚，消費(fèi)升級(jí)，需要有更好的環(huán)境。第三個(gè)是特大型城市，現(xiàn)在發(fā)展都碰到了一些問(wèn)題，我們最近看到北京市政府也出臺(tái)了一些文件，中央政府還是在力推這個(gè)事情，北京的發(fā)展，包括它的污染、交通的擁擠已經(jīng)是一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題，所以北京市政府提出，東城和西城未來(lái)將不會(huì)有商業(yè)的地塊推出，整個(gè)四環(huán)內(nèi)商業(yè)推出的量也非常少。所以我認(rèn)為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市，包括一線城市的非核心區(qū)域還有很大的發(fā)展空間，這是我的第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為體驗(yàn)性商業(yè)是網(wǎng)上購(gòu)物不可替代的。我們經(jīng)常說(shuō)做一個(gè)購(gòu)物中心，要做一個(gè)體驗(yàn)性的購(gòu)物中心，這個(gè)體驗(yàn)性的消費(fèi)是在網(wǎng)上沒(méi)有辦法做到的，比如說(shuō)你要跟朋友聚一聚，你需要喝一杯咖啡，需要帶小孩去做一些游樂(lè)的項(xiàng)目，另外你就是想買(mǎi)一點(diǎn)東西，但是你想有一個(gè)好的購(gòu)物環(huán)境和體驗(yàn)，這些在網(wǎng)上購(gòu)物都沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)的。但是現(xiàn)在我們購(gòu)物的環(huán)境、購(gòu)物體驗(yàn)和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，特別是和我們附近的香港、新加坡、日本相比，仍然有非常大的差距，無(wú)論是商品的豐富程度，還是我們的購(gòu)物環(huán)境，以及服務(wù)，都有非常大的差距。

　　前段時(shí)間我們公司招聘了十幾個(gè)畢業(yè)生，我們給他布置了一個(gè)課題，就是找到國(guó)內(nèi)最好的購(gòu)物中心，然后讓他們研究香港的IFC的購(gòu)物中心，讓他們把這兩個(gè)購(gòu)物中心做了比較。這些孩子以前基本上沒(méi)有接觸過(guò)商業(yè)，完全憑他們自己的理解、分析和判斷去做了一些比較。比較出來(lái)的結(jié)果，我們看到這個(gè)分?jǐn)?shù)的差距是非常大的，無(wú)論是從服務(wù)還是從購(gòu)物的環(huán)境，以及購(gòu)物的空間，都有非常大的差距。我們知道在香港或者日本，一個(gè)好的購(gòu)物中心里面相對(duì)比較好的店鋪，比如說(shuō)在IFC里面有一個(gè)叫做維多利亞的秘密的店，這個(gè)店的裝修成本一平米達(dá)到2萬(wàn)美金，所以你到這個(gè)店里面去，它各方面的布置，包括精細(xì)的程度，你購(gòu)物的沖動(dòng)會(huì)非常的強(qiáng)烈。但是同樣的店鋪，如果你到大陸來(lái)，你就發(fā)現(xiàn)沒(méi)有這樣的沖動(dòng)，從服務(wù)上也是一樣，我從深圳來(lái)，很多深圳的人愿意去香港買(mǎi)一些好的衣服，或者是買(mǎi)一些奢侈品，其中巨大的原因，除了價(jià)格的原因，現(xiàn)在價(jià)格就是一個(gè)匯率的差價(jià)，更重要的是服務(wù)，大陸的商家的服務(wù)意識(shí)和香港相比，還有非常大的差距，這都是我們未來(lái)提升的空間。另外從商品的品類來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)也是非常欠缺的。

　　我們?nèi)ト毡?，無(wú)論是東京還是大阪，我們可以看到街上有很多小店鋪，20平米、30平米左右的，它里面所放的商品品類的豐富程度，可能會(huì)超過(guò)我們國(guó)內(nèi)200平米甚至300平米一個(gè)店鋪的豐富程度，而且到那里面你很愿意買(mǎi)，它擺得很有美感。所以在這個(gè)方面，我們國(guó)內(nèi)也是非常欠缺的，包括我們商場(chǎng)的人力資源方面也非常缺乏，這都是我們未來(lái)的發(fā)展空間，而這些也是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物所沒(méi)有的。

　　這是金地我們?cè)谧龅囊粋€(gè)案例，我們?cè)谏钲趰弿B開(kāi)發(fā)的一個(gè)綜合體，這里面購(gòu)物的空間接近30萬(wàn)平米，這是深圳一個(gè)最好的區(qū)域，我們?cè)瓉?lái)也是按照最好的購(gòu)物中心打造的，5年前我們希望在里面放進(jìn)入一些奢侈品，但是今天我們的思路發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，我們覺(jué)得還是要向體驗(yàn)式購(gòu)物去做，所以這里面我們拿出1萬(wàn)多平米來(lái)做書(shū)店，當(dāng)然這個(gè)書(shū)店是24小時(shí)營(yíng)業(yè)的，你可以在里面買(mǎi)書(shū)，也可以在里面喝咖啡，你也可以和朋友聊天、聚會(huì)。然后在這里面做一個(gè)博物館，因?yàn)檫@一塊原來(lái)是文天祥的后代居住的地方，我們?cè)谶@里做一個(gè)文天祥博物館。這些在以前是不會(huì)做的，但是在未來(lái)它是非常重要的環(huán)節(jié)。

　　第三是傳統(tǒng)的商業(yè)也在發(fā)生一些改變，我們也在觸網(wǎng)，也在跟新媒體、新技術(shù)做一個(gè)融合。比如說(shuō)現(xiàn)在我們講得非常多的大數(shù)據(jù)。我們?cè)诒本┑慕鸬貜V場(chǎng)，這個(gè)廣場(chǎng)不大，大概有4萬(wàn)平米，我們?cè)谶@里面有30多個(gè)攝像頭，我們可以捕捉到這些人經(jīng)過(guò)的時(shí)候手里是提了袋子還是沒(méi)有提袋子，我們會(huì)知道哪些店鋪出去的人會(huì)買(mǎi)東西，哪些店鋪不會(huì)買(mǎi)，而哪個(gè)口進(jìn)來(lái)的人比較多，另外我們?cè)诶锩鏁?huì)提供免費(fèi)的wifi，你在里面要接受我們的認(rèn)證，你在這個(gè)wifi上連接的所有的數(shù)據(jù)我們也會(huì)搜集，經(jīng)過(guò)這樣的搜集以后，我們就知道客戶最多的在搜索的是什么樣的商品。比如到我們這個(gè)店鋪以后，他搜了一個(gè)什么樣的飲食，搜了一個(gè)什么樣的東西，我們經(jīng)過(guò)一個(gè)月或一年的比較以后，我們就會(huì)調(diào)整我們的店鋪，我們就希望在里面增加一點(diǎn)什么樣的業(yè)態(tài)，或者在里面賣(mài)什么樣的東西。另外消費(fèi)者登記在我們的平臺(tái)上了，我們就會(huì)向他們推送一些消息。比如他特別喜歡跟朋友在這里吃飯，我們吃飯有什么折扣優(yōu)惠，就會(huì)立刻發(fā)短信給他，但是我們賣(mài)一些奢侈品的，就不會(huì)推送給他，這就是定向營(yíng)銷(xiāo)，這也是大數(shù)據(jù)給我們帶來(lái)的變化。

　　我曾經(jīng)也跟淘寶的人溝通過(guò)，他們有一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，就是知道每個(gè)地區(qū)，甚至一個(gè)城市，在這個(gè)地區(qū)、這個(gè)城市里面什么樣的東西最好賣(mài)，這是我們傳統(tǒng)商業(yè)也會(huì)借鑒的一些經(jīng)驗(yàn)。我們現(xiàn)在所有的新商場(chǎng)里面都實(shí)現(xiàn)了智能停車(chē)，你把車(chē)停在車(chē)庫(kù)了，當(dāng)你購(gòu)物出來(lái)以后，你忘了停在什么地方了，當(dāng)你打開(kāi)這個(gè)APP的時(shí)候，它就會(huì)告訴你，你的車(chē)在什么地方，你應(yīng)該怎么走過(guò)去，這都是網(wǎng)絡(luò)給我們的購(gòu)物中心帶來(lái)的變化。

　　另外我們看到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)我們辦公需求帶來(lái)的變化。我們?cè)谏钲谶\(yùn)營(yíng)一個(gè)高科技的軟件園，在這個(gè)軟件園里面，原來(lái)傳統(tǒng)的一些企業(yè)，比如三洋、艾默生，他們的租用面積在減少，但是一些新的業(yè)態(tài)，比如說(shuō)阿里巴巴、華為、英特爾，他們的租用面積每年都在擴(kuò)張。但是這兩種傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與新的業(yè)態(tài)之間，他們對(duì)租賃的需求是不一樣的，我們也會(huì)為他們量身訂作，包括對(duì)我們未來(lái)的發(fā)展也會(huì)提出要求，包括承重、電力、網(wǎng)絡(luò)等等，都會(huì)有一些新的要求，這些都是移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代對(duì)我們商業(yè)發(fā)展所提出來(lái)的一些新的要求。

　　另外講兩個(gè)觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)究竟應(yīng)該差哪個(gè)方向發(fā)展？我們覺(jué)得有兩個(gè)方向是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)做的意義已經(jīng)不大，但是我覺(jué)得兩類地產(chǎn)商是非常值得做的，第一個(gè)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有者，這種地產(chǎn)商更類似于一個(gè)類金融的企業(yè)，他更看重投資，這種好的地段的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的時(shí)候把它拿下來(lái)，到了高峰期的時(shí)候，你的資產(chǎn)就有很大的增值，特別是我們看到一些香港、日本的物業(yè)，都有這種情況，包括2011年在美國(guó)硅谷買(mǎi)物業(yè)的人現(xiàn)在都有很大的增值，在發(fā)達(dá)國(guó)家能有這樣的收益確實(shí)是非常難得的。我們金地也在做探索，我們預(yù)計(jì)到2016年的時(shí)候，我們的商業(yè)地產(chǎn)年租金收入也會(huì)突破9億元人民幣，這對(duì)我們一個(gè)做快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常難得的穩(wěn)定性的收入，因?yàn)樗某杀疽呀?jīng)很低了。另外這些收租型的物業(yè)，它的平均增值部分非常高，每年將會(huì)給我們帶來(lái)很大的增值，因?yàn)樗际俏挥诤诵牡牡囟?。第二類地產(chǎn)商就是一些輕資產(chǎn)的，但是它的運(yùn)營(yíng)能力非常強(qiáng)。他可以把第一類投資者所拿下來(lái)的物業(yè)，不愿意去經(jīng)營(yíng)，或者不愿意開(kāi)發(fā)，他可以把這些經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)承接過(guò)來(lái)。因?yàn)樗禽p資產(chǎn)的，所以它自身的收益率也會(huì)非常好。但是對(duì)這一類的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，它要具備開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力，特別是要有創(chuàng)新能力。因?yàn)樵谏虡I(yè)地產(chǎn)里面，每隔幾您都有非常大的變化，包括業(yè)態(tài)、消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)、空間環(huán)境都有非常大的變化，因此非常需要?jiǎng)?chuàng)新，包括在融資模型、內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)、功能定位、業(yè)態(tài)組合、消費(fèi)者洞察方面都需要有創(chuàng)新，只有你自己創(chuàng)新了，才能夠運(yùn)營(yíng)好我們的商業(yè)地產(chǎn)。

　　我們認(rèn)為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)有很大的發(fā)展。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為這是一個(gè)壞的時(shí)代，但也是一個(gè)最好的時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)仍然會(huì)有非常好的發(fā)展的前景，謝謝各位。

　　主持人：謝謝徐家俊先生的精彩演講，請(qǐng)您回坐，下面有請(qǐng)演講嘉賓：上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心投資發(fā)展部總監(jiān)王月青先生。王月青先生的演講題目是：以K11模式解析商業(yè)地產(chǎn)。有請(qǐng)王月青先生。

　　王月青：各位嘉賓大家好，很榮幸代表K11創(chuàng)辦人、香港新世界集團(tuán)執(zhí)行董事兼聯(lián)席總經(jīng)理鄭志剛先生在這里跟大家做一個(gè)匯報(bào)交流。剛才我們提到電商的沖擊，其實(shí)我們理解，電商的沖擊是擋不住的，那么傳統(tǒng)的商業(yè)怎么應(yīng)對(duì)？我們有一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)，去網(wǎng)上購(gòu)物的那些人，他是價(jià)格敏感者，他同時(shí)需要便捷，需要省時(shí)間。那么到實(shí)體店干嗎呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是要來(lái)消磨時(shí)間的，在這里你要消磨時(shí)間，在這里你是價(jià)格不敏感的。那么怎樣做到這一點(diǎn)，讓他愿意從線上走到線下，走到我們的實(shí)體店里來(lái)？我們有傳統(tǒng)的百貨——新世界百貨，我們對(duì)這個(gè)理解或者思考，可能在行業(yè)里面走得稍微前一點(diǎn)，我們內(nèi)部已經(jīng)探討交流了好幾年。

　　所有的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是滿足需求的，人的需求會(huì)聚到兩個(gè)，一個(gè)是物質(zhì)的需求，一個(gè)是精神的需求。在以前物質(zhì)不夠豐富的時(shí)候，更多的是物質(zhì)那一塊，大家會(huì)關(guān)注得比較多一些。人們的生活習(xí)慣也在變化，他會(huì)從傳統(tǒng)的商業(yè)街到百貨商場(chǎng)，再到一站式體驗(yàn)的購(gòu)物中心這個(gè)過(guò)程其實(shí)是人的需求在變化，從傳統(tǒng)的物質(zhì)為主的基礎(chǔ)，逐步調(diào)整到精神為主的一個(gè)需求。在做購(gòu)物中心，或者做商業(yè)地產(chǎn)，到目前為止可能更多的還在關(guān)注著你的業(yè)態(tài)組合是什么，有多少在思考我們的購(gòu)物中心的內(nèi)涵是什么？我們自己對(duì)K11的理解，或者基于對(duì)未來(lái)人的需求的理解，我們強(qiáng)調(diào)了幾點(diǎn)，或者說(shuō)K11核心的內(nèi)涵是什么？是藝術(shù)、人文、自然。這是我們強(qiáng)調(diào)K11是什么，而不是你里面有什么品牌。作為一個(gè)品牌的經(jīng)營(yíng)，你要符合你的定位，你要讓人感受到你這里面的人文氣息是什么，你這里的自然表現(xiàn)是什么。

　　我會(huì)以上海的K11項(xiàng)目為例，跟大家做一個(gè)交流。首先從藝術(shù)來(lái)說(shuō)，我們這里面有很多藝術(shù)典藏，這是K11收藏的藝術(shù)品，這些藝術(shù)品會(huì)融匯到購(gòu)物當(dāng)中去，在你逛商場(chǎng)的時(shí)候，就是欣賞藝術(shù)品的過(guò)程，這里會(huì)有著名的雕塑，會(huì)有一些新媒體藝術(shù)，還有一些新興藝術(shù)家的作品。另外我們會(huì)有很多的藝術(shù)展，這是動(dòng)態(tài)的藝術(shù)。剛剛我們說(shuō)的那些雕塑，或者是布置在這些商場(chǎng)里面的，它是靜態(tài)的，我們有一些動(dòng)態(tài)的藝術(shù)展，比如說(shuō)有很多裝置藝術(shù)展，包括前段時(shí)間在中國(guó)引起一定轟動(dòng)的莫奈的藝術(shù)展。藝術(shù)怎么體現(xiàn)？很找有國(guó)內(nèi)的藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師能與國(guó)際品牌做很好的嫁接。在我們的推動(dòng)之下，國(guó)內(nèi)有幾個(gè)年輕的設(shè)計(jì)師，他們跟MaxMara這樣比較頂級(jí)的品牌合作，幫他們做設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，這些產(chǎn)品定點(diǎn)會(huì)在我們K11的MaxMara店里做展示和銷(xiāo)售。

　　做藝術(shù)更重要的是藝術(shù)資源的整合，我們跟巴黎東京宮簽了三年的合作協(xié)議，因?yàn)闁|京宮在當(dāng)代藝術(shù)方面是走得比較靠前的，我們跟他們簽合作計(jì)劃之后干什么？我們首先會(huì)讓他們把全世界的在當(dāng)代藝術(shù)、影像藝術(shù)、新媒體藝術(shù)方面比較有代表性的藝術(shù)家，跟我們自己的，或者國(guó)內(nèi)本土的藝術(shù)家兩方面做個(gè)結(jié)合，做巡展。今年11月份，我們會(huì)帶國(guó)內(nèi)的藝術(shù)家到巴黎去，然后再把他們帶到國(guó)內(nèi)來(lái)。這實(shí)際上是推動(dòng)本土的藝術(shù)家走向世界的過(guò)程。

　　在上海K11購(gòu)物中心，從去年6月份正式營(yíng)業(yè)，到現(xiàn)在一年多的時(shí)間，在我們的B3層有一個(gè)藝術(shù)館，舉辦了15場(chǎng)藝術(shù)展，同時(shí)我們有藝術(shù)講座，已經(jīng)舉辦了112場(chǎng)。在莫奈展期間，我們還有針對(duì)兒童的系列講座，有近300名兒童參加了我們的藝術(shù)活動(dòng)，這些活動(dòng)都是免費(fèi)的，更多的是在培養(yǎng)國(guó)民的藝術(shù)理念或者是藝術(shù)的修養(yǎng)，在培養(yǎng)他們的過(guò)程中，從某方面來(lái)說(shuō)你也在培養(yǎng)自己的潛在消費(fèi)者。我們最近在做藝術(shù)嘉年華，這里面有我們延續(xù)前期莫奈展的一系列的活動(dòng)，因?yàn)槟握故侵蟹ńń?0周年的系列活動(dòng)之一，我們現(xiàn)在在這里做了一些法國(guó)藝術(shù)家的聯(lián)展。

　　在我們做這個(gè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，就把一些藝術(shù)的理念融匯進(jìn)去，比如說(shuō)在我們的閱讀廊這一塊，就是在我們?cè)O(shè)計(jì)的過(guò)程中，把它的功能性和藝術(shù)性相結(jié)合，其實(shí)它是一個(gè)中空的玻璃，但是我們做了很多藝術(shù)化的設(shè)計(jì)，所以在藝術(shù)廊這一塊，你不僅是有免費(fèi)的書(shū)刊可以看，免費(fèi)的wifi可以上網(wǎng)，你還可以有很好的休閑場(chǎng)所，我們把藝術(shù)和建筑很好地融合在一起。

　　再看人文方面，我們強(qiáng)調(diào)自然環(huán)保的概念，人文的元素在這里面體現(xiàn)在6樓的頂層，我們經(jīng)常在這里搞一些時(shí)尚的party，還有創(chuàng)意的市集。同時(shí)我們也會(huì)選擇一些歌劇的片段在這里演出。同時(shí)我們會(huì)組織一些消費(fèi)者做一些環(huán)保自行車(chē)的騎行活動(dòng)，大家在活動(dòng)中進(jìn)行交流。

　　在自然方面，我們的外立面有很多的垂直綠化，這是中國(guó)大陸在商業(yè)體中用垂直綠化最多的。

　　現(xiàn)在大家都講線上線下的活動(dòng)，作為商場(chǎng)，我們線上不會(huì)賣(mài)東西，但是我們線上在造粉絲，因?yàn)楝F(xiàn)在是粉絲經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我們要把我們的粉絲帶到線下來(lái)。目前大概有200多萬(wàn)粉絲。

　　作為一個(gè)商場(chǎng)，它一定有它的招商策略，在招商這一塊，我們比較注重體驗(yàn)型的商業(yè)組合。在客戶關(guān)系這一塊，我們?cè)趺礃訛橄M(fèi)者提供更加增值的服務(wù)，在這里面有一塊很特別的地方，一般的都會(huì)拿積分換商品，我們這里可以換很多的課程，包括藝術(shù)講座的課程。

　　在商業(yè)發(fā)展這一塊，我認(rèn)為只要我們的社會(huì)存在，商業(yè)一定會(huì)存在。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)仍然是滿足人們的物質(zhì)和精神生活的需要，但是我們需要有更多的業(yè)態(tài)組合和表達(dá)的形式，來(lái)滿足消費(fèi)者的五官體驗(yàn)，讓你來(lái)到這里很開(kāi)心，我們的顧客開(kāi)心了，他就會(huì)經(jīng)常來(lái)，我們的顧客開(kāi)心了，他就會(huì)拿手機(jī)拍照，拍照之后發(fā)到網(wǎng)上去，不需要我們做宣傳，他會(huì)帶動(dòng)他的朋友。更多的引領(lǐng)我們的粉絲從線上走到線下。在這里面，只要我們的商業(yè)體讓每個(gè)來(lái)的人發(fā)出微笑，我們的商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)我們的實(shí)體商業(yè)就會(huì)多一份未來(lái)。

　　主持人：接下來(lái)我們進(jìn)入第三環(huán)節(jié)議程，議題是：政策展望：預(yù)測(cè)與趨勢(shì)。首先有請(qǐng)演講嘉賓：住建部政策研究中心主任秦虹女士。秦虹女士的演講題目是：地產(chǎn)與金融創(chuàng)新：房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)嗎？有請(qǐng)秦虹女士。

　　秦虹：大家上午好！今天會(huì)議給我的題目叫做“地產(chǎn)與金融創(chuàng)新：房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)嗎”。我想這個(gè)題目，創(chuàng)新這個(gè)詞非常有意義，今年上半年以來(lái)，各個(gè)方面關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，聽(tīng)了很多的意見(jiàn)，大致歸納起來(lái)的意見(jiàn)有兩部分，一部分是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行到底還有多長(zhǎng)時(shí)間，底在哪里，房地產(chǎn)到底會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么樣的負(fù)面的影響，到底要不要救市等等的判斷，或者是圍繞這些問(wèn)題的看法。第二部分，我明顯感到，今年上半年在房地產(chǎn)界聽(tīng)到關(guān)于創(chuàng)新的話題也非常多，一方面非常悲觀，另一方面，仍然有一些企業(yè)在這個(gè)行業(yè)上堅(jiān)持著創(chuàng)新這條道路，他們對(duì)未來(lái)充滿信心。剛才我也聽(tīng)了幾位企業(yè)家的發(fā)言，我也覺(jué)得很受啟發(fā)。盡管大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展有很大的擔(dān)心，但是如果我們?cè)诋a(chǎn)品上有創(chuàng)新，如果我們?cè)诮?jīng)營(yíng)理念上有創(chuàng)新，也一定能夠使我們現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)再上一個(gè)臺(tái)階，而不是倒退、背叛，進(jìn)一步走向低谷，相反是會(huì)向前發(fā)展的。

　　我今天也講一點(diǎn)創(chuàng)新，我們?cè)陉P(guān)注房地產(chǎn)這個(gè)創(chuàng)新，不僅僅是產(chǎn)品上、經(jīng)營(yíng)方式上，一些企業(yè)家在做創(chuàng)新。我們也關(guān)注到，在房地產(chǎn)的金融領(lǐng)域也有一些創(chuàng)新。所以我加了個(gè)副標(biāo)題“聚焦商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化”。我們認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化恐怕是未來(lái)創(chuàng)新的一個(gè)很重要的方向，盡管它在國(guó)外，比如說(shuō)在美國(guó)已經(jīng)不是一個(gè)特別新的內(nèi)容，但是對(duì)今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得是值得關(guān)注的一個(gè)創(chuàng)新方向。

　　我們和高和資本從2010年開(kāi)始研究民間資本與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系研究，今年又聯(lián)合了中信金石基金公司做了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究報(bào)告，探討商業(yè)地產(chǎn)再融資方面到底有沒(méi)有前途，我們未來(lái)所面臨的資產(chǎn)證券化，比如說(shuō)REITs這樣的形式，離我們到底有多遠(yuǎn)，在這方面做了一個(gè)探討，借這個(gè)機(jī)會(huì)正好把我們這段時(shí)間做的一點(diǎn)結(jié)論跟大家做一個(gè)交流。

　　應(yīng)該說(shuō)資產(chǎn)證券化是世界金融領(lǐng)域的很大的創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化是很重要的融資形式，它是以特定資產(chǎn)組合和特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資方式。傳統(tǒng)的證券發(fā)行是以企業(yè)為基礎(chǔ)，而資產(chǎn)證券化則是以特定的資產(chǎn)池作為資產(chǎn)來(lái)發(fā)行證券，這個(gè)資產(chǎn)池可以是信貸資產(chǎn)，也可以是證券化的資產(chǎn)。我們關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的時(shí)候特別留意到，這個(gè)資產(chǎn)證券化可以將那些缺乏流動(dòng)性，但是具有可預(yù)期收入的資產(chǎn)通過(guò)發(fā)行證券的方式予以出售，或者融資，以最大化的提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，這與商業(yè)地產(chǎn)的需求是非常吻合的。毫無(wú)疑問(wèn)，資產(chǎn)證券化是一種直接的融資方式，它區(qū)別于我們過(guò)去以銀行貸款這種間接融資為主的融資。資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)的結(jié)合，我認(rèn)為它是對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力，是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要方向。

　　如果我們研究一下國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一些地區(qū)，它們?cè)谶@方面的實(shí)踐，你可以看出。比如說(shuō)以美國(guó)為例，我2008年在美國(guó)待了多半年的時(shí)間，了解美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，美國(guó)發(fā)放住房抵押貸款和中國(guó)有很大的不同，中國(guó)要申請(qǐng)抵押貸款都要到銀行申請(qǐng)，美國(guó)有大量的抵押貸款的按揭公司，他們可以做自己的抵押貸款。由于美國(guó)實(shí)現(xiàn)了住房抵押貸款的證券化，所以美國(guó)的住房抵押貸款的資金來(lái)源我認(rèn)為是不缺的。美國(guó)有一半以上的住房抵押貸款都是靠資產(chǎn)證券化來(lái)進(jìn)行提供的，就是它放了貸款之后，它就通過(guò)證券一體化的形式就賣(mài)出去了，不停地注入新的資金來(lái)源來(lái)發(fā)放新的貸款。3/4以上的汽車(chē)的貸款也是靠資產(chǎn)證券化提供的。當(dāng)然住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化主要還是信貸資產(chǎn)的證券化，和我們今天所討論的商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化還是有所不同的。

　　我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)特別需要資產(chǎn)證券化的支持，首先是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展要求長(zhǎng)期資金的支持。商業(yè)地產(chǎn)的投資量大，回收周期長(zhǎng)，特別需要長(zhǎng)期的資金支持，特別是長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)，它要有養(yǎng)租期和收租期，如果沒(méi)有長(zhǎng)期的資金支持，按照現(xiàn)在中國(guó)的體制，我們靠短期的銀行帶看來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，很難使這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到它應(yīng)該得到的經(jīng)營(yíng)管理的水平和商業(yè)的價(jià)值。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)也知道，我們面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問(wèn)題，散售也帶來(lái)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的困難。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的量增加，散售也比較困難，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)很大的挑戰(zhàn)。另外，資產(chǎn)證券化保持了物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整性，有利于提高經(jīng)營(yíng)水平和最大化地提升商業(yè)價(jià)值。我們是做研究的，通過(guò)我們的研究來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)最大的難題就是它物業(yè)權(quán)益的流動(dòng)性和物業(yè)整體價(jià)值的完整性之間的矛盾，所以很難提升商業(yè)地產(chǎn)本身的價(jià)值，但是如果有資產(chǎn)證券化，就可以把這個(gè)問(wèn)題很好地得以解決，所以它特別需要。

　　另外，資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵(lì)機(jī)制。特別是那些公開(kāi)上市的，比如說(shuō)資產(chǎn)證券化的REITs，它的資產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)和收益的情況非常公開(kāi)和透明，很多投資商業(yè)地產(chǎn)的人就可以選擇收益好的公司、管理經(jīng)營(yíng)水平高的公司，無(wú)形中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勝劣汰起了非常大的作用，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性能提高。特別是資產(chǎn)證券化之后，使得那些原來(lái)那些需要大資金注入的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)向給小投資者。最后一個(gè)是資產(chǎn)證券化分散了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。大家知道，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最好的優(yōu)勢(shì)是解決了一個(gè)流動(dòng)性的問(wèn)題，當(dāng)租金下跌的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)處于下行空間的時(shí)候，如果我們有證券化的產(chǎn)品，就不至于大量的拋售實(shí)體的商業(yè)資產(chǎn)，他就可以拖住整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)下行的速度。但是你不拋售實(shí)體資產(chǎn)，拋售證券，不一樣的可以使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值得到跌損嗎？但是市場(chǎng)上一定有各種各樣的對(duì)沖性的觀點(diǎn)，大家對(duì)未來(lái)判斷的差異是非常大的，有的人看得非常悲觀，但也有些投資人認(rèn)為可以在底部投資，獲得未來(lái)的收益。市場(chǎng)是非常復(fù)雜的，有了證券化產(chǎn)品可以穩(wěn)住商業(yè)地產(chǎn)波動(dòng)的幅度，特別是在房地產(chǎn)上漲的時(shí)候，可以避免大量的資金投資實(shí)體，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展特別有意義。

　　從國(guó)際情況來(lái)看，REITs是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的最重要的形式，現(xiàn)在全球的REITs市場(chǎng)份額來(lái)看，美國(guó)占55%，澳大利亞占10%，法國(guó)占8%，日本占6%，英國(guó)占5%。美國(guó)有200多個(gè)公開(kāi)交易的REITs產(chǎn)品，其中權(quán)益性的REITs持有超過(guò)7000億美元的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，大概占機(jī)構(gòu)所持有商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)值的15%。盡管在2009年的時(shí)候，由于受到全球金融危機(jī)的影響，REITs在世界范圍內(nèi)都處于一個(gè)低谷的狀態(tài)，但是在2010年之后出現(xiàn)了恢復(fù)性的上漲，而且增長(zhǎng)速度還是明顯加快的。對(duì)亞洲來(lái)講，亞洲的日本、新加坡、香港地區(qū)、馬來(lái)西亞、臺(tái)灣地區(qū)，以及韓國(guó)，REITs從2000年以后也開(kāi)始迅速發(fā)展。其中日本、新加坡和香港這三個(gè)地方的REITs在亞洲的市場(chǎng)份額達(dá)到了90%。雖然在2009年它同樣受到了一次跌幅的影響，但是在2012、2013年的發(fā)展，再創(chuàng)歷史新高。這是亞洲各國(guó)REITs的總規(guī)模，大家可以看到，日本、新加坡、香港占到了90%以上的份額。

　　在我國(guó)，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化這個(gè)事情，過(guò)去做得還是不多的，現(xiàn)在已經(jīng)有一些企業(yè)做了一定的有益的探索。這個(gè)探索歸納起來(lái)，我們認(rèn)為主要是三個(gè)方面，第一個(gè)方面是真正意義上的REITs，第二類是專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃名下的資產(chǎn)證券化，第三類是準(zhǔn)私募REITs。真正意義上的REITs在境內(nèi)顯然是不具備發(fā)行的條件。國(guó)內(nèi)的開(kāi)元和春泉兩個(gè)REITs，都是以國(guó)內(nèi)的酒店、寫(xiě)字樓為資產(chǎn)，通過(guò)REITs打包在香港上市，開(kāi)元是2013年7月份在香港上市，它的基礎(chǔ)資產(chǎn)是浙江的開(kāi)元集團(tuán)旗下的4家五星級(jí)酒店和1家四星級(jí)酒店，一共募集的資金是6.75億港元，預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率是7.8%，它的收益擔(dān)保是由開(kāi)元集團(tuán)負(fù)責(zé)擔(dān)保。春泉是同年11月在香港發(fā)售的，基礎(chǔ)資產(chǎn)是北京華貿(mào)集團(tuán)旗下的兩座寫(xiě)字樓以及停車(chē)場(chǎng)，募集資金規(guī)模是16.74億港元，預(yù)計(jì)年化收益率是5%左右。這是以國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)為實(shí)物資產(chǎn)到香港發(fā)的REITs。

　　第二個(gè)是專項(xiàng)的資產(chǎn)管理計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)證券化，比如說(shuō)歡樂(lè)谷主題公園入園憑證收入專項(xiàng)資管計(jì)劃和海印股份專項(xiàng)資管計(jì)劃，這是屬于企業(yè)的資產(chǎn)證券化，是企業(yè)預(yù)計(jì)可產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)的融資，以歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資管計(jì)劃為例，2012年11月，歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資管計(jì)劃發(fā)行，管理人是中信證券，華僑城A的母公司華僑城集團(tuán)公司為該資管計(jì)劃提供了不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保，募資總規(guī)模達(dá)到18.5億元，這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了融資成本低（大概7%左右）、融資效率高（大概半年左右時(shí)間）、資金使用靈活，融資規(guī)模限制少等特點(diǎn)，它突破了傳統(tǒng)的債務(wù)融資的一些比較上的份額要是，所以我認(rèn)為這也是一種探索，而且探索也出現(xiàn)了一些成效。

　　第三類是準(zhǔn)私募REITs，我們的研究發(fā)現(xiàn)，比較典型的是高和資本的中華企業(yè)大廈和中信啟航的專項(xiàng)資管計(jì)劃。中華企業(yè)大廈是高和資本在上海收購(gòu)的一個(gè)老的寫(xiě)字樓，總投資是9億元，高和資本通過(guò)非公開(kāi)方式向高凈值人群（3000萬(wàn)以上）募資，同時(shí)利用較高的金融杠桿，融資結(jié)構(gòu)是3：2：1。整個(gè)融資結(jié)構(gòu)的一半是貸款，另外一半里面有1分是高凈值人群購(gòu)買(mǎi)的，另外2份是靠過(guò)橋的夾層貸款，它的杠桿率是比較高的。中信啟航專項(xiàng)資管計(jì)劃是2014年1月設(shè)立的，基礎(chǔ)資產(chǎn)是北京中信證券大廈第2到22層和深圳中信證券大廈第4到22層房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，一共募集規(guī)模52.1億元，其中優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的比例為7比3，投資人全部為機(jī)構(gòu)投資者，中信啟航對(duì)于私募REITs而言，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了交易所掛牌交易，它對(duì)流動(dòng)性的提升是一個(gè)重大的突破。

　　現(xiàn)在我們?cè)诰硟?nèi)嚴(yán)格意義上的REITs發(fā)行，現(xiàn)在顯然還不行，但是我認(rèn)為我們要關(guān)注這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化未來(lái)的發(fā)展，和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本身的經(jīng)營(yíng)，以及它在未來(lái)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新方面的方向，這是十分有必要的。我們認(rèn)為資產(chǎn)證券化代表了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新的方向，有三點(diǎn)：

　　第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特征和現(xiàn)狀，它倒逼資產(chǎn)證券化的發(fā)展。我們的商業(yè)地產(chǎn)，寫(xiě)字樓、商業(yè)用房這幾年的發(fā)展速度非?？?，200年的時(shí)候，寫(xiě)字樓的施工面積是9億平方米，2013年達(dá)到25億平方米，平均年均增長(zhǎng)速度是21.7%，商業(yè)用房2008年的面積是1.6億平方米，2013年達(dá)到8億平方米，年均增長(zhǎng)速度是37.8%。商業(yè)地產(chǎn)要改變目前的同質(zhì)化產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)模式的升級(jí)，特別需要資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新方式，解決現(xiàn)有以銀行貸款為主的資金供應(yīng)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要長(zhǎng)短錯(cuò)配的問(wèn)題。所以我們認(rèn)為，我們現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論是寫(xiě)字樓還是商業(yè)用房，這個(gè)發(fā)展的規(guī)模和速度，它的經(jīng)營(yíng)要求倒逼我們應(yīng)該有資產(chǎn)證券化這種新的融資方式。

　　第二，我們認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化既存在很大的有利條件，也需要克服一定的障礙。從有利條件來(lái)看，主要有三點(diǎn)，第一，它符合國(guó)家金融改革的方向，第二，它已經(jīng)有一部分政策的支持，而且我們對(duì)未來(lái)的前景也非?？春?，第三，無(wú)論是資金的需求方還是供應(yīng)方，均有市場(chǎng)需求。從存在的問(wèn)題來(lái)看，我覺(jué)得關(guān)鍵還是要解決收益率的問(wèn)題，其次要解決一些政策、稅收等等方面不完善的問(wèn)題。

　　第三，短期內(nèi)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)證券化發(fā)展仍然需要結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，積極地開(kāi)始探索。盡管在當(dāng)前情況下，我國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化還有一定的推廣、普及的難度，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的逐步成熟，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，它的競(jìng)爭(zhēng)方式、融資的方式會(huì)和國(guó)際上接軌，在未來(lái)，眾多做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該積極探索實(shí)現(xiàn)人才和知識(shí)的儲(chǔ)備，積極實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)非常有意義。從更宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度講，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化可以改善和優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，活躍金融市場(chǎng)。資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，開(kāi)拓了房地產(chǎn)直接融資的渠道，使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)呈現(xiàn)商業(yè)銀行、股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)和投資信托的多元化格局，是房地產(chǎn)金融重要的創(chuàng)新方向。特別值得從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高度關(guān)注和積極的準(zhǔn)備。

　　以上關(guān)于地產(chǎn)和金融的創(chuàng)新的話題，我就談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究的體會(huì)，僅供各位參考。

（審校：勞蓉蓉）